烏魯木齊別墅管理辦法一、總則（一）目的為加強(qiáng)烏魯木齊別墅區(qū)域的管理，維護(hù)別墅區(qū)內(nèi)的公共秩序，保障業(yè)主的合法權(quán)益，營造安全、舒適、整潔、文明的居住環(huán)境，特制定本管理辦法。（二）適用范圍本辦法適用于烏魯木齊市行政區(qū)域內(nèi)各類別墅小區(qū)的管理活動(dòng)。（三）基本原則1.依法管理原則：嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)及地方相關(guān)政策規(guī)定，依法進(jìn)行管理活動(dòng)。2.業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合原則：充分發(fā)揮業(yè)主的自治管理作用，同時(shí)引入專業(yè)的物業(yè)管理公司提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。3.公平、公正、公開原則：在管理過程中，對待所有業(yè)主一視同仁，各項(xiàng)管理決策和事務(wù)處理做到公平、公正、公開，接受業(yè)主監(jiān)督。（四）管理職責(zé)1.業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，履行與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同等職責(zé)。2.物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，提供相應(yīng)的服務(wù)，包括房屋及配套設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、管理，環(huán)境衛(wèi)生和綠化管理，安全防范、交通秩序維護(hù)等服務(wù)。定期向業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。3.政府相關(guān)部門房產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)對別墅物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督和管理。其他相關(guān)部門按照各自職責(zé)，依法做好別墅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的相關(guān)管理工作。二、物業(yè)區(qū)域劃分與接管（一）物業(yè)區(qū)域劃分1.別墅小區(qū)的物業(yè)區(qū)域劃分應(yīng)綜合考慮土地宗地范圍、建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備等因素，以有利于實(shí)施物業(yè)管理為原則進(jìn)行確定。2.一個(gè)相對獨(dú)立的別墅組團(tuán)可劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；對于規(guī)模較小、配套設(shè)施共用的相鄰別墅小區(qū)，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，也可合并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。（二）物業(yè)接管1.新建別墅項(xiàng)目竣工后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法組織竣工驗(yàn)收。驗(yàn)收合格后，方可交付使用。建設(shè)單位在交付使用前，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)。2.物業(yè)承接驗(yàn)收時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交下列資料：竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；物業(yè)管理所必需的其他資料。3.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)對承接的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)問題的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)整改。在整改合格后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。三、房屋及設(shè)施設(shè)備管理（一）房屋使用管理1.業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照房屋設(shè)計(jì)用途使用房屋，不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌、用途或進(jìn)行其他危害房屋安全的行為。2.業(yè)主需要對房屋進(jìn)行裝修的，應(yīng)當(dāng)在裝修前向物業(yè)管理企業(yè)申報(bào)登記，提交裝修方案等相關(guān)資料。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)告知業(yè)主裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)，并與業(yè)主簽訂裝修管理服務(wù)協(xié)議。3.裝修過程中，業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守裝修管理規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對裝修現(xiàn)場的巡查，發(fā)現(xiàn)違規(guī)裝修行為及時(shí)制止并要求整改。（二）設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理1.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，定期對別墅區(qū)內(nèi)的共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維護(hù)、保養(yǎng)和檢查，確保設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。2.建立設(shè)施設(shè)備檔案，記錄設(shè)施設(shè)備的型號、規(guī)格、購置時(shí)間、維修保養(yǎng)情況等信息。3.對于重要設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)制定應(yīng)急預(yù)案，定期進(jìn)行演練，確保在突發(fā)情況下能夠迅速采取有效措施，保障設(shè)施設(shè)備安全和正常使用。四、環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理（一）環(huán)境衛(wèi)生管理1.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定環(huán)境衛(wèi)生管理制度，明確保潔標(biāo)準(zhǔn)和作業(yè)流程。2.定期對別墅區(qū)內(nèi)的道路、公共區(qū)域、垃圾收集點(diǎn)等進(jìn)行清掃、消毒，及時(shí)清運(yùn)垃圾，保持環(huán)境整潔。3.加強(qiáng)對垃圾分類的宣傳和引導(dǎo)，設(shè)置垃圾分類投放設(shè)施，確保垃圾正確分類投放和處理。（二）綠化管理1.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好別墅區(qū)內(nèi)的綠化養(yǎng)護(hù)工作，定期修剪草坪、樹木，澆水施肥，防治病蟲害，保持綠化景觀美觀。2.保護(hù)綠化設(shè)施，不得擅自占用或破壞綠地、樹木和綠化設(shè)施。因建設(shè)或其他特殊原因需要臨時(shí)占用綠地的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)，并在規(guī)定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。五、安全防范與秩序維護(hù)（一）人員出入管理1.在別墅小區(qū)出入口設(shè)置門禁系統(tǒng)，對人員和車輛進(jìn)行出入登記和管理。2.業(yè)主及物業(yè)使用人憑有效證件出入小區(qū)，外來人員和車輛須經(jīng)業(yè)主確認(rèn)或登記后，方可進(jìn)入。（二）巡邏制度1.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定巡邏計(jì)劃，安排專人定時(shí)對別墅區(qū)內(nèi)進(jìn)行巡邏。2.巡邏人員應(yīng)當(dāng)佩戴明顯標(biāo)識，熟悉小區(qū)內(nèi)的基本情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理各類安全隱患和突發(fā)事件。3.建立巡邏記錄，對巡邏時(shí)間、路線、發(fā)現(xiàn)的問題及處理情況進(jìn)行詳細(xì)記錄。（三）車輛管理1.合理規(guī)劃小區(qū)內(nèi)的停車位，確保車輛有序停放。2.對進(jìn)入小區(qū)的車輛進(jìn)行登記，發(fā)放臨時(shí)停車證或?qū)嵭虚T禁卡管理。3.加強(qiáng)對車輛停放的巡查，制止亂停亂放行為，保障小區(qū)內(nèi)道路暢通。（四）安全監(jiān)控1.在小區(qū)內(nèi)重要部位安裝安全監(jiān)控設(shè)備，確保監(jiān)控范圍覆蓋全面，監(jiān)控資料保存一定期限。2.安排專人負(fù)責(zé)監(jiān)控設(shè)備的日常維護(hù)和管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理異常情況，并做好記錄。六、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用管理（一）費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)1.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量等因素協(xié)商確定，并在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定。2.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用可以采取包干制或者酬金制等方式收取。（二）費(fèi)用收繳1.業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定按時(shí)足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。2.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期向業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。對于業(yè)主提出的疑問，應(yīng)當(dāng)及時(shí)給予解答。3.對逾期未繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的業(yè)主，物業(yè)管理企業(yè)可以通過書面催繳、在小區(qū)內(nèi)公示等方式督促其繳納；經(jīng)催繳仍不繳納的，可以依法通過訴訟等方式解決。七、專項(xiàng)維修資金管理（一）繳存1.別墅業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定繳存專項(xiàng)維修資金。專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。2.專項(xiàng)維修資金的繳存標(biāo)準(zhǔn)按照國家和地方相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。（二）使用1.專項(xiàng)維修資金的使用應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要維修和更新、改造的，由物業(yè)管理企業(yè)提出使用方案，經(jīng)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)討論通過后實(shí)施；未成立業(yè)主大會(huì)的，經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意后實(shí)施。3.使用專項(xiàng)維修資金時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)，接受業(yè)主監(jiān)督。八、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)（一）業(yè)主大會(huì)的召開1.符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議：交付使用的房屋建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積百分之五十以上的；首套房屋交付使用已滿兩年，且交付使用的房屋建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積百分之三十以上的。2.業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定按時(shí)召開。有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：經(jīng)專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總?cè)藬?shù)百分之二十以上業(yè)主提議的；發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。（二）業(yè)主委員會(huì)的選舉與職責(zé)1.業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，成員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，且具備完全民事行為能力，遵守國家法律法規(guī)和管理規(guī)約，熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，具有一定的組織能力。2.業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)履行以下職責(zé)：執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議；召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況；與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用及其他相關(guān)費(fèi)用；組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。（三）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作1.業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)。2.業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)，具體費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)決定。工作經(jīng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)用于業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的日常辦公、會(huì)議、宣傳等活動(dòng)。3.業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)接受業(yè)主的監(jiān)督，定期向業(yè)主公布工作情況，聽取業(yè)主的意見和建議。九、爭議處理與投訴處理（一）爭議處理1.業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)管理企業(yè)之間在物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生爭議的，可以通過協(xié)商、調(diào)解、仲裁、訴訟等方式解決。2.當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循平等、自愿、公平、誠實(shí)信用的原則，妥善解決爭議，維護(hù)自身合法權(quán)益。（二）投訴處理1.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立投訴處理機(jī)制，設(shè)立專門的投訴