鄉(xiāng)鎮(zhèn)房屋流轉(zhuǎn)管理辦法一、總則（一）目的為了規(guī)范鄉(xiāng)鎮(zhèn)房屋流轉(zhuǎn)行為，保障房屋流轉(zhuǎn)當事人的合法權(quán)益，維護農(nóng)村房屋市場秩序，促進農(nóng)村經(jīng)濟社會健康發(fā)展，根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定，結(jié)合本鄉(xiāng)鎮(zhèn)實際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本鄉(xiāng)鎮(zhèn)行政區(qū)域內(nèi)農(nóng)村集體土地上房屋的流轉(zhuǎn)活動，包括房屋的買賣、租賃、抵押、贈與、繼承等。（三）基本原則1.依法依規(guī)原則房屋流轉(zhuǎn)應(yīng)當遵守國家法律法規(guī)和本鄉(xiāng)鎮(zhèn)的相關(guān)規(guī)定，不得損害國家利益、集體利益和他人合法權(quán)益。2.自愿平等原則房屋流轉(zhuǎn)應(yīng)當遵循自愿、平等、公平、誠實信用的原則，流轉(zhuǎn)雙方應(yīng)當在協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽訂流轉(zhuǎn)合同。3.保護耕地原則房屋流轉(zhuǎn)不得違反土地利用總體規(guī)劃和耕地保護制度，不得占用基本農(nóng)田。4.合理利用原則鼓勵合理利用鄉(xiāng)鎮(zhèn)房屋資源，促進農(nóng)村房屋的有效流轉(zhuǎn)和合理配置，提高房屋使用效率。二、流轉(zhuǎn)主體與條件（一）流轉(zhuǎn)主體1.房屋所有權(quán)人依法取得鄉(xiāng)鎮(zhèn)房屋所有權(quán)證書的村民或其他合法權(quán)利人，可以作為房屋流轉(zhuǎn)的出讓方。2.受讓方本鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內(nèi)的村民、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員，以及符合相關(guān)規(guī)定的其他單位和個人，可以作為房屋流轉(zhuǎn)的受讓方。（二）流轉(zhuǎn)條件1.房屋產(chǎn)權(quán)明晰出讓方應(yīng)當擁有合法、完整的房屋產(chǎn)權(quán)，不存在產(chǎn)權(quán)糾紛或其他權(quán)利瑕疵。2.符合規(guī)劃要求流轉(zhuǎn)房屋應(yīng)當符合本鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃和村莊建設(shè)規(guī)劃，不得在規(guī)劃禁止建設(shè)區(qū)域內(nèi)流轉(zhuǎn)。3.依法取得相關(guān)審批手續(xù)涉及宅基地流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當按照規(guī)定取得宅基地審批手續(xù)；涉及房屋建設(shè)審批手續(xù)不全的，應(yīng)當依法補辦相關(guān)手續(xù)。4.不得改變土地性質(zhì)房屋流轉(zhuǎn)不得改變土地的集體所有性質(zhì)，不得將宅基地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。三、流轉(zhuǎn)程序（一）申請1.出讓方提出房屋流轉(zhuǎn)申請，填寫《鄉(xiāng)鎮(zhèn)房屋流轉(zhuǎn)申請表》，并提交以下材料：房屋所有權(quán)證書；身份證明；流轉(zhuǎn)合同意向書（涉及買賣、贈與、繼承等）；其他相關(guān)證明材料。2.受讓方提出房屋流轉(zhuǎn)受讓申請，填寫《鄉(xiāng)鎮(zhèn)房屋流轉(zhuǎn)受讓申請表》，并提交以下材料：身份證明；符合受讓條件的相關(guān)證明材料；其他相關(guān)證明材料。（二）受理1.鄉(xiāng)鎮(zhèn)房屋流轉(zhuǎn)管理部門收到申請材料后，應(yīng)當對申請材料進行初審。2.初審合格的，予以受理，并出具受理通知書；初審不合格的，應(yīng)當一次性告知申請人需要補正的材料。（三）審核1.鄉(xiāng)鎮(zhèn)房屋流轉(zhuǎn)管理部門應(yīng)當對申請流轉(zhuǎn)的房屋進行實地核查，核實房屋的產(chǎn)權(quán)狀況、規(guī)劃情況、土地性質(zhì)等。2.對涉及宅基地流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當征求農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的意見。3.根據(jù)實地核查和征求意見情況，對房屋流轉(zhuǎn)申請進行審核。審核合格的，報鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審批；審核不合格的，應(yīng)當書面告知申請人不予批準的理由。（四）審批1.鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對房屋流轉(zhuǎn)申請進行審批。審批同意的，出具審批意見書；審批不同意的，應(yīng)當書面告知申請人不予批準的理由。2.涉及宅基地流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當按照規(guī)定報縣級人民政府相關(guān)部門備案。（五）簽訂合同1.房屋流轉(zhuǎn)雙方應(yīng)當根據(jù)審批意見，簽訂書面流轉(zhuǎn)合同。流轉(zhuǎn)合同應(yīng)當包括以下主要內(nèi)容：雙方當事人的姓名、地址、聯(lián)系方式；房屋的基本情況，包括房屋位置、面積、結(jié)構(gòu)、用途等；流轉(zhuǎn)方式、流轉(zhuǎn)價格及支付方式；雙方的權(quán)利和義務(wù)；房屋交付時間、交付方式及驗收標準；違約責任及爭議解決方式；其他約定事項。2.流轉(zhuǎn)合同簽訂后，雙方當事人應(yīng)當按照合同約定履行各自的義務(wù)。（六）登記備案1.房屋流轉(zhuǎn)當事人應(yīng)當自流轉(zhuǎn)合同簽訂之日起30日內(nèi)，持流轉(zhuǎn)合同及相關(guān)材料到鄉(xiāng)鎮(zhèn)房屋流轉(zhuǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。2.鄉(xiāng)鎮(zhèn)房屋流轉(zhuǎn)管理部門應(yīng)當對登記備案材料進行審核，符合要求的，予以登記備案，并頒發(fā)《鄉(xiāng)鎮(zhèn)房屋流轉(zhuǎn)登記備案證明》。四、流轉(zhuǎn)價格與支付方式（一）流轉(zhuǎn)價格1.鄉(xiāng)鎮(zhèn)房屋流轉(zhuǎn)價格應(yīng)當根據(jù)房屋的地理位置、面積、結(jié)構(gòu)、使用狀況、市場供求關(guān)系等因素，由流轉(zhuǎn)雙方協(xié)商確定。2.鼓勵通過市場評估等方式合理確定房屋流轉(zhuǎn)價格，保障流轉(zhuǎn)雙方的合法權(quán)益。（二）支付方式1.房屋流轉(zhuǎn)價款的支付方式由流轉(zhuǎn)雙方協(xié)商確定，可以采取一次性支付、分期支付等方式。2.采取分期支付方式的，應(yīng)當在流轉(zhuǎn)合同中明確約定每期支付的時間、金額及違約責任。五、流轉(zhuǎn)房屋的使用與管理（一）使用規(guī)定1.受讓方應(yīng)當按照流轉(zhuǎn)合同約定的用途使用房屋，不得擅自改變房屋用途。2.流轉(zhuǎn)房屋用于居住的，應(yīng)當符合國家和本鄉(xiāng)鎮(zhèn)關(guān)于農(nóng)村住房安全的相關(guān)規(guī)定。3.流轉(zhuǎn)房屋用于經(jīng)營活動的，應(yīng)當依法辦理相關(guān)審批手續(xù)，并遵守相關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定。（二）維修養(yǎng)護1.出讓方應(yīng)當保證流轉(zhuǎn)房屋的質(zhì)量安全，在流轉(zhuǎn)前應(yīng)當對房屋進行檢查和維修，確保房屋符合安全使用要求。2.受讓方應(yīng)當負責流轉(zhuǎn)房屋的日常維修養(yǎng)護，保障房屋的正常使用。因不可抗力等原因造成房屋損壞的，雙方應(yīng)當按照合同約定協(xié)商解決維修責任和費用承擔問題。（三）宅基地管理1.涉及宅基地流轉(zhuǎn)的，受讓方應(yīng)當按照本鄉(xiāng)鎮(zhèn)宅基地管理規(guī)定使用宅基地，不得擅自擴大宅基地面積或改變宅基地用途。2.受讓方不再使用宅基地的，應(yīng)當按照規(guī)定將宅基地退還農(nóng)村集體經(jīng)濟組織。六、流轉(zhuǎn)房屋的抵押與擔保（一）抵押條件1.流轉(zhuǎn)房屋具備合法產(chǎn)權(quán)，且已辦理登記備案手續(xù)的，可以依法設(shè)定抵押。2.以流轉(zhuǎn)房屋抵押的，應(yīng)當由抵押人與抵押權(quán)人簽訂書面抵押合同，并辦理抵押登記手續(xù)。（二）擔保規(guī)定1.流轉(zhuǎn)房屋抵押擔保的范圍包括主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金和實現(xiàn)抵押權(quán)的費用。抵押合同另有約定的，按照約定。2.抵押權(quán)人應(yīng)當按照抵押合同約定履行義務(wù)，在債務(wù)人不履行債務(wù)時，有權(quán)依法以抵押房屋折價或者以拍賣、變賣抵押房屋的價款優(yōu)先受償。七、流轉(zhuǎn)房屋的繼承與贈與（一）繼承1.房屋所有權(quán)人死亡后，其合法繼承人可以依法繼承流轉(zhuǎn)房屋。2.繼承人應(yīng)當按照本辦法規(guī)定辦理房屋流轉(zhuǎn)繼承手續(xù)，提交相關(guān)證明材料，經(jīng)審核批準后辦理登記備案手續(xù)。（二）贈與1.房屋所有權(quán)人可以將流轉(zhuǎn)房屋贈與本鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內(nèi)符合受讓條件的單位或個人。2.贈與房屋應(yīng)當簽訂書面贈與合同，并按照本辦法規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)，經(jīng)審核批準后辦理登記備案手續(xù)。八、流轉(zhuǎn)房屋的退出與回收（一）退出情形1.受讓方不再符合房屋流轉(zhuǎn)受讓條件的；2.受讓方擅自改變房屋用途或違反流轉(zhuǎn)合同約定使用房屋的；3.因國家建設(shè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃等原因需要收回流轉(zhuǎn)房屋的；4.法律法規(guī)規(guī)定的其他應(yīng)當退出的情形。（二）回收程序1.出現(xiàn)流轉(zhuǎn)房屋退出情形的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)房屋流轉(zhuǎn)管理部門責令受讓方限期退出。2.受讓方應(yīng)當在規(guī)定期限內(nèi)騰空房屋，并辦理相關(guān)交接手續(xù)。3.流轉(zhuǎn)房屋回收后，鄉(xiāng)鎮(zhèn)房屋流轉(zhuǎn)管理部門應(yīng)當按照規(guī)定進行處置。九、監(jiān)督管理（一）部門職責1.鄉(xiāng)鎮(zhèn)房屋流轉(zhuǎn)管理部門負責本鄉(xiāng)鎮(zhèn)房屋流轉(zhuǎn)的日常管理工作，包括受理申請、審核審批、登記備案、監(jiān)督檢查等。2.農(nóng)村集體經(jīng)濟組織應(yīng)當協(xié)助鄉(xiāng)鎮(zhèn)房屋流轉(zhuǎn)管理部門做好房屋流轉(zhuǎn)相關(guān)工作，對流轉(zhuǎn)房屋的使用情況進行監(jiān)督。3.其他相關(guān)部門應(yīng)當按照各自職責，做好房屋流轉(zhuǎn)的相關(guān)管理工作。（二）監(jiān)督檢查1.鄉(xiāng)鎮(zhèn)房屋流轉(zhuǎn)管理部門應(yīng)當定期對房屋流轉(zhuǎn)情況進行監(jiān)督檢查，及時發(fā)現(xiàn)和處理違法違規(guī)流轉(zhuǎn)行為。2.對違反本辦法規(guī)定的房屋流轉(zhuǎn)行為，鄉(xiāng)鎮(zhèn)房屋流轉(zhuǎn)管理部門應(yīng)當責令改正，并依法給予相應(yīng)處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。（三）投訴舉報1.任何單位和個人有權(quán)對鄉(xiāng)鎮(zhèn)房屋流轉(zhuǎn)中的違法違規(guī)行為進行投訴舉報。2.鄉(xiāng)鎮(zhèn)房屋流轉(zhuǎn)管理部門應(yīng)當設(shè)立投訴舉報電話、郵箱等，及時受理和處理投訴舉報事項，并對投訴舉報人予以保密。十、法律責任（一）出讓方責任1.出讓方隱瞞房屋產(chǎn)權(quán)瑕疵或提供虛假材料的，應(yīng)當承擔由此給受讓方造成的損失，并依法承擔相應(yīng)的法律責任。2.出讓方擅自改變房屋用途或違反流轉(zhuǎn)合同約定使用房屋的，應(yīng)當按照合同約定承擔違約責任；給受讓方造成損失的，應(yīng)當依法賠償損失。（二）受讓方責任1.受讓方未按照合同約定支付流轉(zhuǎn)價款的，應(yīng)當按照合同約定承擔違約責任；逾期支付的，應(yīng)當按照約定支付逾期違約金。2.受讓方擅自改變房屋用途或違反流轉(zhuǎn)合同約定使用房屋的，應(yīng)當按照合同約定承擔違約責任；情節(jié)嚴重的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)房屋流轉(zhuǎn)管理部門有權(quán)收回流轉(zhuǎn)房屋，并依法給予相應(yīng)處罰。3.受讓方不再符合房屋流轉(zhuǎn)受讓條件或出現(xiàn)其他應(yīng)當退出情形而拒不退出的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)房屋流轉(zhuǎn)管理部門有權(quán)責令其限期退出，并依法給予相應(yīng)處罰。（三）其他責任1.房屋流轉(zhuǎn)管理部門及其工作人員在