廣州園林小區(qū)管理辦法一、總則（一）目的為加強(qiáng)廣州園林小區(qū)的管理，營造安全、舒適、優(yōu)美、文明的居住環(huán)境，維護(hù)業(yè)主和使用人的合法權(quán)益，根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本小區(qū)實(shí)際情況，制定本管理辦法。（二）適用范圍本辦法適用于廣州園林小區(qū)內(nèi)的所有業(yè)主、使用人以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)等相關(guān)單位和人員。（三）基本原則1.依法管理原則：嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)，依法履行管理職責(zé)。2.業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合原則：充分發(fā)揮業(yè)主大會和業(yè)主委員會的自治作用，同時(shí)引入專業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。3.公平、公正、公開原則：在管理過程中，對待所有業(yè)主和使用人一視同仁，各項(xiàng)管理決策和信息公開透明。4.服務(wù)第一原則：以業(yè)主和使用人的需求為導(dǎo)向，提供高效、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，不斷提升小區(qū)管理水平和服務(wù)質(zhì)量。二、業(yè)主、使用人及業(yè)主大會、業(yè)主委員會（一）業(yè)主和使用人的權(quán)利與義務(wù)1.權(quán)利依法享有所擁有物業(yè)的各項(xiàng)權(quán)利，包括但不限于所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)等。參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)。選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)。監(jiān)督業(yè)主委員會的工作，提出建議和意見。監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，對服務(wù)不滿意時(shí)有權(quán)要求其改進(jìn)。提議召開業(yè)主大會臨時(shí)會議。按照規(guī)定享受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的各項(xiàng)服務(wù)。對小區(qū)公共部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。2.義務(wù)遵守本小區(qū)管理辦法、業(yè)主公約及其他相關(guān)規(guī)定。按時(shí)足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用及其他應(yīng)繳納的費(fèi)用。配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理服務(wù)工作，提供必要的協(xié)助。愛護(hù)小區(qū)內(nèi)的公共部位、共用設(shè)施設(shè)備，不得擅自損壞或改變其用途。不得在小區(qū)內(nèi)從事違法違規(guī)活動(dòng)，不得損害其他業(yè)主和使用人的合法權(quán)益。按照規(guī)定合理使用房屋及附屬設(shè)施設(shè)備，不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)和用途。法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。（二）業(yè)主大會1.成立條件：符合法定人數(shù)的業(yè)主提議，經(jīng)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)，可籌備成立業(yè)主大會。2.職責(zé)制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則。選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員。審議物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘、解聘方案。審議決定專項(xiàng)維修資金的使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施。審議決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、收益方案。審議決定業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)的籌集、使用方案。決定改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定。決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)涉及業(yè)主共同利益的其他重大事項(xiàng)。3.會議召開定期會議：每年至少召開一次，具體時(shí)間由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。臨時(shí)會議：有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會臨時(shí)會議：20%以上業(yè)主提議的；發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；業(yè)主大會議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情形。（三）業(yè)主委員會1.組成與任期：業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，成員人數(shù)為5至11人的單數(shù)，任期一般為3至5年。2.職責(zé)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議。召集業(yè)主大會會議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況。與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。及時(shí)了解業(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施。督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用。組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用。調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛。業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。3.工作規(guī)則業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定及業(yè)主大會的決定召開會議。經(jīng)1/3以上業(yè)主委員會委員提議，應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開業(yè)主委員會會議。業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會決定的事項(xiàng)、業(yè)主委員會的工作情況以及物業(yè)服務(wù)合同的履行情況等及時(shí)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)（一）資質(zhì)與選聘1.資質(zhì)要求：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的資質(zhì)等級，按照國家和地方有關(guān)規(guī)定從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)。2.選聘方式業(yè)主大會通過公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)等方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。選聘程序應(yīng)當(dāng)符合法律法規(guī)和相關(guān)規(guī)定，確保公平、公正、公開。（二）服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)1.服務(wù)內(nèi)容物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括房屋建筑本體、樓梯間、走廊通道、屋頂?shù)取Ｎ飿I(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理，如電梯、消防設(shè)施、給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)等。環(huán)境衛(wèi)生管理，包括小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域的清掃、保潔，垃圾的收集、清運(yùn)等。綠化養(yǎng)護(hù)管理，保持小區(qū)內(nèi)綠化植物的生長良好，景觀優(yōu)美。公共秩序維護(hù)，包括小區(qū)出入口值班、巡邏等，保障小區(qū)安全。車輛停放管理，合理規(guī)劃停車位，規(guī)范車輛停放秩序。其他物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，如物業(yè)檔案資料管理、社區(qū)文化活動(dòng)組織等。2.服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)制定詳細(xì)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，明確各項(xiàng)服務(wù)的質(zhì)量要求和考核指標(biāo)。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)符合國家和地方相關(guān)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，以及本小區(qū)業(yè)主的合理需求。（三）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用1.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、成本等因素協(xié)商確定，并在物業(yè)服務(wù)合同中約定。2.計(jì)費(fèi)方式：可采用包干制或酬金制等計(jì)費(fèi)方式。包干制：由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)。酬金制：在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)。3.費(fèi)用調(diào)整：物業(yè)服務(wù)費(fèi)用需要調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的程序進(jìn)行，經(jīng)業(yè)主大會同意后實(shí)施。（四）物業(yè)服務(wù)合同1.簽訂：業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同。2.內(nèi)容：物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括以下主要內(nèi)容：雙方當(dāng)事人的基本情況。物業(yè)管理區(qū)域范圍。服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)。服務(wù)費(fèi)用及計(jì)費(fèi)方式、調(diào)整機(jī)制。雙方的權(quán)利義務(wù)。物業(yè)服務(wù)用房的使用、管理和分配。合同期限。違約責(zé)任。爭議解決方式。（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督與考核1.監(jiān)督機(jī)制業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，定期收集業(yè)主意見，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作進(jìn)行評價(jià)。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。2.考核辦法制定具體的考核辦法，從服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)態(tài)度、費(fèi)用收支、業(yè)主滿意度等方面對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行考核?？己私Y(jié)果與物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的調(diào)整、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的續(xù)聘或解聘等掛鉤。四、物業(yè)的使用與維護(hù)（一）物業(yè)使用規(guī)定1.業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃用途使用物業(yè)，不得擅自改變房屋用途。2.不得在小區(qū)內(nèi)從事經(jīng)營性活動(dòng)，如確需從事，應(yīng)當(dāng)符合相關(guān)規(guī)定，并經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。3.禁止在小區(qū)內(nèi)飼養(yǎng)家禽、家畜，但因特殊情況確需飼養(yǎng)且符合相關(guān)規(guī)定的除外。4.不得在小區(qū)公共區(qū)域堆放雜物，影響環(huán)境衛(wèi)生和通行安全。5.不得損壞小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施設(shè)備，不得擅自占用公共部位。（二）物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，定期對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和管理。2.業(yè)主專有部分的維修、養(yǎng)護(hù)由業(yè)主負(fù)責(zé)，但專有部分影響物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備正常使用的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修。3.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造時(shí)，相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)予以配合，所需費(fèi)用按照規(guī)定分?jǐn)偂?.專項(xiàng)維修資金的使用應(yīng)當(dāng)按照國家和地方有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，確保?？顚Ｓ谩＃ㄈ┌踩婪?.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定安全防范制度，加強(qiáng)小區(qū)安全管理，確保小區(qū)內(nèi)業(yè)主和使用人的人身、財(cái)產(chǎn)安全。2.小區(qū)應(yīng)當(dāng)配備必要的安全防范設(shè)施設(shè)備，如門禁系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)等，并保證其正常運(yùn)行。3.加強(qiáng)對小區(qū)出入口、停車場等重點(diǎn)區(qū)域的管理，嚴(yán)格人員和車輛出入登記。4.定期組織安全檢查和巡邏，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理安全隱患。五、環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理（一）環(huán)境衛(wèi)生管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定環(huán)境衛(wèi)生管理制度，保持小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生。2.合理設(shè)置垃圾收集點(diǎn)，定期進(jìn)行垃圾收集和清運(yùn)，確保垃圾日產(chǎn)日清。3.加強(qiáng)對小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域的清掃、保潔工作，及時(shí)清理道路、樓道、電梯等部位的雜物和污漬。4.做好小區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生消毒工作，預(yù)防疾病傳播。（二）綠化管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定綠化養(yǎng)護(hù)管理制度，定期對小區(qū)內(nèi)的綠化植物進(jìn)行澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等養(yǎng)護(hù)工作。2.保護(hù)小區(qū)內(nèi)的綠化景觀，不得擅自砍伐、移植樹木，不得破壞綠化設(shè)施。3.根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況，合理規(guī)劃綠化布局，適時(shí)進(jìn)行綠化改造和升級，提升小區(qū)綠化品質(zhì)。六、公共秩序維護(hù)與車輛管理（一）公共秩序維護(hù)1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定公共秩序維護(hù)制度，加強(qiáng)小區(qū)內(nèi)的巡邏和安全防范工作。2.小區(qū)出入口應(yīng)當(dāng)設(shè)置值班崗?fù)?，安排專?4小時(shí)值班，對進(jìn)出人員和車輛進(jìn)行登記和檢查。3.加強(qiáng)小區(qū)內(nèi)的巡邏，定時(shí)巡查各區(qū)域，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理各類安全問題和突發(fā)事件。4.協(xié)助公安機(jī)關(guān)做好小區(qū)內(nèi)的治安管理工作，維護(hù)小區(qū)正常秩序。（二）車輛管理1.合理規(guī)劃小區(qū)內(nèi)的停車位，包括地上停車位和地下停車位。2.對進(jìn)入小區(qū)的車輛進(jìn)行登記和引導(dǎo)，規(guī)范車輛停放秩序，確保車輛停放整齊有序。3.收取車輛停放費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)，并公示收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。4.加強(qiáng)對小區(qū)內(nèi)道路和停車場的管理，確保車輛通行安全。七、專項(xiàng)維修資金與共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益管理（一）專項(xiàng)維修資金1.專項(xiàng)維修資金的繳存：業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定繳存專項(xiàng)維修資金，專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有。2.專項(xiàng)維修資金的使用：專項(xiàng)維修資金用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造。使用時(shí)應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定辦理審批手續(xù)，確保資金使用合理、透明。3.專項(xiàng)維修資金的續(xù)籌：根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況和需要，適時(shí)進(jìn)行專項(xiàng)維修資金的續(xù)籌工作，確保資金充足。（二）共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益管理1.小區(qū)內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益屬于業(yè)主共有。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將經(jīng)營收益單獨(dú)列賬，定期公布收支情況。3.經(jīng)營收益主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金、改善小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備或用于其他業(yè)主共同利益事項(xiàng)，具體使用方案由業(yè)主大會決定。八、法律責(zé)任（一）業(yè)主、使用人的法律責(zé)任1.業(yè)主、使用人違反本管理辦法及相關(guān)規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。2.給其他業(yè)主和使用人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法予以賠償。3.違反法律法規(guī)規(guī)定的，由相關(guān)部門依法予以處罰。（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法律責(zé)任1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定及本管理辦法規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)