房地產(chǎn)信托管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)為規(guī)范房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)活動(dòng)，保護(hù)信托當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)信托市場健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國信托法》《信托公司管理辦法》《信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法》等相關(guān)法律法規(guī)，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于在中華人民共和國境內(nèi)依法設(shè)立的信托公司開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。（三）基本原則1.合規(guī)經(jīng)營原則：信托公司開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)應(yīng)嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)和監(jiān)管要求，依法合規(guī)運(yùn)作。2.風(fēng)險(xiǎn)可控原則：建立健全風(fēng)險(xiǎn)管理體系，有效識(shí)別、評估、監(jiān)測和控制房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，確保業(yè)務(wù)穩(wěn)健發(fā)展。3.審慎盡責(zé)原則：信托公司應(yīng)勤勉盡責(zé)，履行誠實(shí)、信用、謹(jǐn)慎、有效管理的義務(wù)，維護(hù)信托當(dāng)事人的利益。4.信息披露原則：按照規(guī)定及時(shí)、準(zhǔn)確、完整地披露房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)相關(guān)信息，保障投資者知情權(quán)。二、業(yè)務(wù)范圍與分類（一）業(yè)務(wù)范圍房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)是指信托公司以受托人身份，接受委托人的委托，以信托資金為房地產(chǎn)項(xiàng)目提供融資、投資、運(yùn)營管理等服務(wù)的業(yè)務(wù)。（二）業(yè)務(wù)分類1.融資類房地產(chǎn)信托：為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或房地產(chǎn)企業(yè)提供資金融通服務(wù)，包括但不限于信托貸款、應(yīng)收賬款信托等。2.投資類房地產(chǎn)信托：運(yùn)用信托資金直接或間接投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目，獲取投資收益，如房地產(chǎn)股權(quán)信托、房地產(chǎn)基金信托等。3.運(yùn)營管理類房地產(chǎn)信托：對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行運(yùn)營管理，包括物業(yè)經(jīng)營管理信托、資產(chǎn)處置信托等。三、信托設(shè)立與審批（一）信托設(shè)立條件1.信托當(dāng)事人具有完全民事行為能力。2.信托目的合法合規(guī)，不損害國家利益、社會(huì)公共利益和他人合法權(quán)益。3.有明確、合法的信托財(cái)產(chǎn)，且信托財(cái)產(chǎn)能夠與委托人、受托人及受益人的固有財(cái)產(chǎn)相區(qū)分。4.信托財(cái)產(chǎn)的交付方式、管理方式、處分方式等符合法律法規(guī)和信托文件約定。5.法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。（二）信托文件要求信托文件應(yīng)包括信托合同、風(fēng)險(xiǎn)揭示書、投資者權(quán)益須知等。信托合同應(yīng)明確約定信托目的、信托財(cái)產(chǎn)范圍、受益人范圍及受益權(quán)分配方式、信托期限、信托報(bào)酬、風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)與處置等事項(xiàng)。風(fēng)險(xiǎn)揭示書應(yīng)充分揭示房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)，包括市場風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)等。投資者權(quán)益須知應(yīng)向投資者說明信托公司的基本情況、業(yè)務(wù)流程、投資者權(quán)利與義務(wù)等內(nèi)容。（三）審批程序信托公司開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，應(yīng)按照監(jiān)管規(guī)定向中國銀行業(yè)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)或其派出機(jī)構(gòu)申請審批。申請時(shí)應(yīng)提交以下文件和資料：1.申請書，包括業(yè)務(wù)品種、規(guī)模、期限、風(fēng)險(xiǎn)控制措施等內(nèi)容。2.信托計(jì)劃說明書，詳細(xì)說明信托計(jì)劃的基本情況、交易結(jié)構(gòu)、資金運(yùn)用方式、風(fēng)險(xiǎn)評估與控制等。3.信托合同草案。4.風(fēng)險(xiǎn)揭示書。5.投資者權(quán)益須知。6.法律意見書。7.監(jiān)管機(jī)構(gòu)要求的其他文件和資料。監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)自受理申請之日起[X]個(gè)工作日內(nèi)作出批準(zhǔn)或不予批準(zhǔn)的決定。四、信托財(cái)產(chǎn)管理（一）信托財(cái)產(chǎn)的獨(dú)立性信托財(cái)產(chǎn)獨(dú)立于委托人、受托人及受益人的固有財(cái)產(chǎn)，信托公司不得將信托財(cái)產(chǎn)歸入其固有財(cái)產(chǎn)，也不得將不同信托財(cái)產(chǎn)進(jìn)行相互交易。（二）信托財(cái)產(chǎn)的保管信托公司應(yīng)選擇具有良好信譽(yù)、符合監(jiān)管要求的商業(yè)銀行作為信托財(cái)產(chǎn)保管人，簽訂保管協(xié)議，明確雙方的權(quán)利義務(wù)。保管人應(yīng)履行以下職責(zé)：1.安全保管信托財(cái)產(chǎn)。2.對所保管的信托財(cái)產(chǎn)進(jìn)行會(huì)計(jì)核算。3.按照信托合同約定，根據(jù)信托公司的指令，及時(shí)辦理信托財(cái)產(chǎn)的支付、劃付等手續(xù)。4.監(jiān)督信托公司對信托財(cái)產(chǎn)的管理、運(yùn)用和處分情況，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)通知信托公司并向監(jiān)管機(jī)構(gòu)報(bào)告。（三）信托財(cái)產(chǎn)的運(yùn)用與處分1.信托公司應(yīng)按照信托合同約定的運(yùn)用方式和范圍運(yùn)用信托財(cái)產(chǎn)，不得擅自改變。2.運(yùn)用信托財(cái)產(chǎn)進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目投資時(shí)，應(yīng)進(jìn)行充分的盡職調(diào)查，評估項(xiàng)目的可行性、收益性和風(fēng)險(xiǎn)狀況。3.信托公司應(yīng)建立健全信托財(cái)產(chǎn)運(yùn)用和處分的決策機(jī)制，明確決策程序和權(quán)限，確保決策科學(xué)、合理。4.信托公司應(yīng)定期對信托財(cái)產(chǎn)的運(yùn)用和處分情況進(jìn)行檢查和評估，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決問題。五、風(fēng)險(xiǎn)管理與內(nèi)部控制（一）風(fēng)險(xiǎn)管理體系信托公司應(yīng)建立健全房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理體系，包括風(fēng)險(xiǎn)管理制度、風(fēng)險(xiǎn)評估方法、風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測指標(biāo)、風(fēng)險(xiǎn)處置預(yù)案等。（二）風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與評估信托公司應(yīng)定期對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)面臨的市場風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行識(shí)別和評估。市場風(fēng)險(xiǎn)主要包括房地產(chǎn)市場波動(dòng)、利率變動(dòng)等風(fēng)險(xiǎn)；信用風(fēng)險(xiǎn)主要包括房地產(chǎn)企業(yè)信用狀況變化、項(xiàng)目進(jìn)展風(fēng)險(xiǎn)等；流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)主要包括信托產(chǎn)品到期無法按時(shí)兌付、資金周轉(zhuǎn)困難等風(fēng)險(xiǎn)。（三）風(fēng)險(xiǎn)控制措施1.信用風(fēng)險(xiǎn)管理措施：加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)的信用評級(jí)和授信管理，要求企業(yè)提供足額的擔(dān)保或增信措施，如抵押、質(zhì)押、保證等。2.市場風(fēng)險(xiǎn)管理措施：合理配置信托資產(chǎn)，分散投資風(fēng)險(xiǎn)；運(yùn)用金融衍生品等工具進(jìn)行套期保值，降低市場波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。3.流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)管理措施：合理安排信托產(chǎn)品期限結(jié)構(gòu)，確保資金來源與運(yùn)用相匹配；建立流動(dòng)性儲(chǔ)備機(jī)制，應(yīng)對突發(fā)的資金需求。（四）內(nèi)部控制制度信托公司應(yīng)建立健全內(nèi)部控制制度，加強(qiáng)對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的內(nèi)部監(jiān)督和管理。內(nèi)部控制制度應(yīng)涵蓋業(yè)務(wù)流程、風(fēng)險(xiǎn)管理、財(cái)務(wù)管理、信息披露等各個(gè)環(huán)節(jié)，確保各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)規(guī)范、有序進(jìn)行。六、信息披露與監(jiān)督管理（一）信息披露1.信托公司應(yīng)按照規(guī)定及時(shí)、準(zhǔn)確、完整地披露房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)相關(guān)信息，包括信托計(jì)劃成立公告、定期報(bào)告、重大事項(xiàng)臨時(shí)報(bào)告等。2.信息披露內(nèi)容應(yīng)包括信托計(jì)劃基本情況、信托財(cái)產(chǎn)運(yùn)用情況、收益分配情況、風(fēng)險(xiǎn)狀況等，確保投資者能夠充分了解信托業(yè)務(wù)運(yùn)作情況。3.信托公司應(yīng)通過公司網(wǎng)站、營業(yè)場所等渠道進(jìn)行信息披露，同時(shí)應(yīng)將信息披露文件報(bào)送監(jiān)管機(jī)構(gòu)備案。（二）監(jiān)督管理1.中國銀行業(yè)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)及其派出機(jī)構(gòu)依法對信托公司開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)進(jìn)行監(jiān)督管理，定期或不定期對信托公司進(jìn)行現(xiàn)場檢查和非現(xiàn)場監(jiān)管。2.信托公司應(yīng)按照監(jiān)管要求報(bào)送房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)相關(guān)報(bào)表和資料，配合監(jiān)管機(jī)構(gòu)的監(jiān)督檢查工作。3.監(jiān)管機(jī)構(gòu)有權(quán)對信托公司違反本辦法的行為采取責(zé)令改正、罰款、暫停業(yè)務(wù)等監(jiān)管措施，情節(jié)嚴(yán)重的，依法追究法律責(zé)任。七、信托終止與清算（一）信托終止情形1.信托合同約定的終止事由出現(xiàn)。2.信托目的已經(jīng)實(shí)現(xiàn)或者不能實(shí)現(xiàn)。3.信托當(dāng)事人協(xié)商一致同意終止信托。4.信托期限屆滿。5.信托被撤銷、被解除或被宣告無效。6.法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。（二）清算程序1.信托終止后，信托公司應(yīng)及時(shí)組織清算組進(jìn)行清算。清算組由信托公司、信托財(cái)產(chǎn)保管人、相關(guān)利益方等組成。