小區(qū)改造及管理辦法一、總則（一）目的為加強(qiáng)本小區(qū)的改造及管理，提升小區(qū)居住環(huán)境品質(zhì)，保障居民的合法權(quán)益，促進(jìn)小區(qū)的可持續(xù)發(fā)展，特制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本小區(qū)范圍內(nèi)的所有改造項(xiàng)目及日常管理活動(dòng)。（三）基本原則1.以人為本原則：充分考慮居民的需求和利益，以提高居民生活質(zhì)量為出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)。2.依法依規(guī)原則：嚴(yán)格遵守國(guó)家及地方相關(guān)法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，確保改造及管理活動(dòng)合法合規(guī)。3.科學(xué)規(guī)劃原則：統(tǒng)籌規(guī)劃小區(qū)改造項(xiàng)目，注重整體布局和功能配套，提高資源利用效率。4.共同參與原則：鼓勵(lì)居民、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等各方共同參與小區(qū)改造及管理，形成共建共享的良好局面。二、小區(qū)改造管理機(jī)構(gòu)及職責(zé)（一）成立小區(qū)改造管理領(lǐng)導(dǎo)小組由社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及居民代表等組成，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)小區(qū)改造工作，制定改造方案，監(jiān)督改造進(jìn)度和質(zhì)量，協(xié)調(diào)解決改造過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題。（二）明確各成員職責(zé)1.社區(qū)居委會(huì)：負(fù)責(zé)組織居民參與改造工作，協(xié)調(diào)各方關(guān)系，監(jiān)督改造工作的實(shí)施，維護(hù)小區(qū)社會(huì)穩(wěn)定。2.業(yè)主委員會(huì)：代表業(yè)主利益，參與改造方案的制定和審核，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作，協(xié)調(diào)業(yè)主與改造施工單位之間的關(guān)系。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)：負(fù)責(zé)改造項(xiàng)目的具體實(shí)施，包括施工管理、質(zhì)量監(jiān)督、安全保障等工作，同時(shí)做好改造期間的物業(yè)服務(wù)工作。4.居民代表：反映居民的意見(jiàn)和建議，參與改造方案的討論和決策，監(jiān)督改造工作的進(jìn)展情況，維護(hù)居民的合法權(quán)益。三、小區(qū)改造項(xiàng)目管理（一）改造項(xiàng)目規(guī)劃1.需求調(diào)研通過(guò)問(wèn)卷調(diào)查、居民座談會(huì)、實(shí)地走訪等方式，廣泛征求居民意見(jiàn)，了解居民對(duì)小區(qū)改造的需求和期望，確定改造項(xiàng)目的重點(diǎn)和方向。2.方案制定根據(jù)需求調(diào)研結(jié)果，結(jié)合小區(qū)實(shí)際情況，制定詳細(xì)的改造方案，包括改造內(nèi)容、改造標(biāo)準(zhǔn)、改造預(yù)算、改造進(jìn)度計(jì)劃等。改造方案需經(jīng)小區(qū)改造管理領(lǐng)導(dǎo)小組審核通過(guò)，并報(bào)相關(guān)部門(mén)備案。3.規(guī)劃公示將改造方案在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行公示，征求居民意見(jiàn)，公示期不少于[X]個(gè)工作日。對(duì)居民提出的意見(jiàn)和建議進(jìn)行認(rèn)真研究和處理，對(duì)改造方案進(jìn)行必要的調(diào)整和完善。（二）改造項(xiàng)目實(shí)施1.施工單位選擇按照相關(guān)法律法規(guī)和程序，通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)等方式選擇具備相應(yīng)資質(zhì)和經(jīng)驗(yàn)的施工單位。與施工單位簽訂施工合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。2.施工管理物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場(chǎng)的日常管理，包括施工安全、施工質(zhì)量、施工進(jìn)度、施工環(huán)境等方面的管理。定期對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行檢查和監(jiān)督，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決施工過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題。3.質(zhì)量監(jiān)督建立健全質(zhì)量監(jiān)督機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)改造項(xiàng)目質(zhì)量的監(jiān)督檢查。施工單位應(yīng)嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)文件和施工規(guī)范進(jìn)行施工，確保改造工程質(zhì)量符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和要求。小區(qū)改造管理領(lǐng)導(dǎo)小組定期對(duì)改造項(xiàng)目質(zhì)量進(jìn)行抽檢，對(duì)發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題責(zé)令施工單位限期整改。4.安全保障施工單位應(yīng)制定安全施工方案，加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)的安全管理，設(shè)置明顯的安全警示標(biāo)志，確保施工安全。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)配合施工單位做好安全保障工作，加強(qiáng)對(duì)小區(qū)居民的安全教育，提醒居民注意施工安全。5.進(jìn)度控制施工單位應(yīng)按照改造進(jìn)度計(jì)劃組織施工，確保改造項(xiàng)目按時(shí)完成。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期對(duì)施工進(jìn)度進(jìn)行檢查和督促，及時(shí)協(xié)調(diào)解決影響施工進(jìn)度的問(wèn)題。小區(qū)改造管理領(lǐng)導(dǎo)小組對(duì)改造項(xiàng)目進(jìn)度進(jìn)行跟蹤和考核，對(duì)未能按時(shí)完成改造任務(wù)的施工單位進(jìn)行相應(yīng)的處罰。（三）改造項(xiàng)目驗(yàn)收1.驗(yàn)收準(zhǔn)備改造項(xiàng)目竣工后，施工單位應(yīng)向小區(qū)改造管理領(lǐng)導(dǎo)小組提交竣工驗(yàn)收申請(qǐng)報(bào)告，并提供相關(guān)竣工資料。小區(qū)改造管理領(lǐng)導(dǎo)小組組織相關(guān)人員對(duì)改造項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題責(zé)令施工單位限期整改。2.驗(yàn)收程序預(yù)驗(yàn)收合格后，小區(qū)改造管理領(lǐng)導(dǎo)小組組織相關(guān)部門(mén)和單位對(duì)改造項(xiàng)目進(jìn)行正式驗(yàn)收。驗(yàn)收內(nèi)容包括改造項(xiàng)目的工程質(zhì)量、工程進(jìn)度、工程安全、工程資料等方面。驗(yàn)收合格后，出具竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。3.驗(yàn)收備案將竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告報(bào)相關(guān)部門(mén)備案，作為改造項(xiàng)目交付使用的依據(jù)。四、小區(qū)日常管理（一）環(huán)境衛(wèi)生管理1.保潔服務(wù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和要求，定期對(duì)小區(qū)公共區(qū)域進(jìn)行清掃保潔，包括道路、樓道、電梯、垃圾收集點(diǎn)等。及時(shí)清理垃圾，保持小區(qū)環(huán)境整潔衛(wèi)生。2.垃圾分類(lèi)管理加強(qiáng)對(duì)小區(qū)居民的垃圾分類(lèi)宣傳教育，引導(dǎo)居民正確分類(lèi)投放垃圾。設(shè)置垃圾分類(lèi)投放點(diǎn)，配備相應(yīng)的垃圾分類(lèi)設(shè)施，定期對(duì)垃圾分類(lèi)情況進(jìn)行檢查和監(jiān)督。3.綠化養(yǎng)護(hù)管理做好小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)工作，定期對(duì)花草樹(shù)木進(jìn)行修剪、澆水、施肥、病蟲(chóng)害防治等，保持小區(qū)綠化景觀美觀。（二）安全管理1.門(mén)禁管理設(shè)置小區(qū)門(mén)禁系統(tǒng)，對(duì)進(jìn)出小區(qū)的人員和車(chē)輛進(jìn)行嚴(yán)格管理。業(yè)主憑有效證件進(jìn)出小區(qū)，外來(lái)人員和車(chē)輛需進(jìn)行登記并經(jīng)業(yè)主確認(rèn)后方可進(jìn)入。2.巡邏管理物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)安排專(zhuān)人進(jìn)行小區(qū)巡邏，定時(shí)巡查小區(qū)公共區(qū)域，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理各類(lèi)安全隱患和突發(fā)事件。加強(qiáng)對(duì)小區(qū)重點(diǎn)部位的巡邏，如停車(chē)場(chǎng)、電梯機(jī)房、配電室等。3.消防管理按照相關(guān)消防法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)要求，完善小區(qū)消防設(shè)施設(shè)備，定期進(jìn)行檢查和維護(hù)，確保消防設(shè)施設(shè)備完好有效。加強(qiáng)對(duì)小區(qū)居民的消防安全宣傳教育，提高居民的消防安全意識(shí)和自防自救能力。4.電梯管理委托有資質(zhì)的電梯維護(hù)保養(yǎng)單位對(duì)小區(qū)電梯進(jìn)行定期維護(hù)保養(yǎng)，確保電梯安全運(yùn)行。電梯內(nèi)設(shè)置明顯的安全警示標(biāo)志，定期對(duì)電梯進(jìn)行安全檢查和檢測(cè)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理電梯故障。（三）設(shè)施設(shè)備管理1.公共設(shè)施設(shè)備維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立健全公共設(shè)施設(shè)備管理制度，定期對(duì)小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查、維護(hù)和保養(yǎng)，包括道路、路燈、給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、供氣系統(tǒng)等。及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理設(shè)施設(shè)備故障，確保設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。2.專(zhuān)項(xiàng)設(shè)施設(shè)備管理對(duì)小區(qū)內(nèi)的專(zhuān)項(xiàng)設(shè)施設(shè)備，如電梯、消防設(shè)施設(shè)備、監(jiān)控系統(tǒng)等，按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行專(zhuān)業(yè)管理。委托有資質(zhì)的單位進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)和檢測(cè)，確保專(zhuān)項(xiàng)設(shè)施設(shè)備安全可靠。（四）車(chē)輛管理1.停車(chē)規(guī)劃合理規(guī)劃小區(qū)停車(chē)位，包括地面停車(chē)位和地下停車(chē)位。設(shè)置明顯的停車(chē)標(biāo)識(shí)，引導(dǎo)車(chē)輛有序停放。2.停車(chē)收費(fèi)管理按照相關(guān)規(guī)定收取停車(chē)費(fèi)用，明確收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)方式。停車(chē)費(fèi)用應(yīng)專(zhuān)款專(zhuān)用，主要用于小區(qū)停車(chē)設(shè)施的維護(hù)和管理。3.車(chē)輛秩序管理加強(qiáng)對(duì)小區(qū)車(chē)輛秩序的管理，禁止車(chē)輛亂停亂放、占用消防通道等行為。對(duì)違規(guī)停車(chē)的車(chē)輛進(jìn)行勸阻和處罰，確保小區(qū)車(chē)輛停放有序。（五）物業(yè)服務(wù)監(jiān)督與考核1.建立監(jiān)督機(jī)制業(yè)主委員會(huì)和居民代表應(yīng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督，定期對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行檢查和評(píng)估。建立物業(yè)服務(wù)投訴處理機(jī)制，及時(shí)處理居民對(duì)物業(yè)服務(wù)的投訴和建議。2.考核評(píng)價(jià)制定物業(yè)服務(wù)考核評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，定期對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考核評(píng)價(jià)。考核評(píng)價(jià)結(jié)果與物業(yè)服務(wù)費(fèi)用掛鉤，對(duì)服務(wù)質(zhì)量好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)給予獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)服務(wù)質(zhì)量差的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行處罰。五、居民參與管理（一）居民參與渠道1.業(yè)主大會(huì)業(yè)主大會(huì)是小區(qū)居民參與小區(qū)管理的重要形式。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)定期組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，向業(yè)主報(bào)告小區(qū)改造及管理工作情況，聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和建議，共同決定小區(qū)重大事項(xiàng)。2.居民議事會(huì)社區(qū)居委會(huì)應(yīng)定期組織召開(kāi)居民議事會(huì)，邀請(qǐng)居民代表、業(yè)主委員會(huì)成員、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等參加，共同商討小區(qū)改造及管理中的問(wèn)題，協(xié)調(diào)各方關(guān)系，推動(dòng)小區(qū)各項(xiàng)工作順利開(kāi)展。3.意見(jiàn)箱和投訴電話(huà)在小區(qū)內(nèi)設(shè)置意見(jiàn)箱，公布投訴電話(huà)，方便居民隨時(shí)反映問(wèn)題和提出建議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)和社區(qū)居委會(huì)應(yīng)及時(shí)受理居民的意見(jiàn)和投訴，并進(jìn)行認(rèn)真處理和反饋。（二）居民參與方式1.參與改造項(xiàng)目鼓勵(lì)居民參與小區(qū)改造項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工等環(huán)節(jié)，提出自己的意見(jiàn)和建議。居民可以通過(guò)參加居民座談會(huì)、問(wèn)卷調(diào)查等方式參與改造項(xiàng)目的決策過(guò)程。2.參與志愿服務(wù)組織居民成立志愿服務(wù)隊(duì)伍，參與小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生整治、安全巡邏、設(shè)施設(shè)備維護(hù)等志愿服務(wù)活動(dòng)，共同營(yíng)造良好的小區(qū)環(huán)境。3.參與監(jiān)督管理居民可以通過(guò)業(yè)主大會(huì)、居民議事會(huì)等形式，對(duì)小區(qū)改造及管理工作進(jìn)行監(jiān)督。對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)提出意見(jiàn)和建議，督促相關(guān)部門(mén)和單位進(jìn)行整改。六、經(jīng)費(fèi)管理（一）經(jīng)費(fèi)來(lái)源1.專(zhuān)項(xiàng)維修資金按照國(guó)家及地方相關(guān)規(guī)定，歸集和使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金，用于小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造。2.小區(qū)公共收益小區(qū)公共區(qū)域的廣告收入、停車(chē)收入等公共收益，按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行管理和使用，主要用于小區(qū)改造及管理費(fèi)用的補(bǔ)充。3.政府補(bǔ)貼積極爭(zhēng)取政府相關(guān)部門(mén)的補(bǔ)貼資金，用于小區(qū)改造及管理工作。（二）經(jīng)費(fèi)使用1.制定預(yù)算根據(jù)小區(qū)改造及管理工作的實(shí)際需要，制定年度經(jīng)費(fèi)預(yù)算，明確經(jīng)費(fèi)使用范圍、使用標(biāo)準(zhǔn)和使用計(jì)劃。2.嚴(yán)格審批經(jīng)費(fèi)使用應(yīng)嚴(yán)格按照審批程序進(jìn)行，由小區(qū)改造管理領(lǐng)導(dǎo)小組審核通過(guò)后，報(bào)相關(guān)部門(mén)備案。3.公開(kāi)透明建立經(jīng)費(fèi)使用公開(kāi)制度，定期向居民公布經(jīng)費(fèi)使用情況，接受居民監(jiān)督。（三）經(jīng)費(fèi)監(jiān)督1.內(nèi)部監(jiān)督小區(qū)改造管理領(lǐng)導(dǎo)小