哈爾濱期房管理辦法總則目的與依據(jù)為加強(qiáng)哈爾濱期房市場管理，規(guī)范期房交易行為，保障交易雙方合法權(quán)益，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》《商品房銷售管理辦法》等相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本市實際情況，制定本辦法。適用范圍本辦法適用于在哈爾濱市行政區(qū)域內(nèi)從事期房開發(fā)、銷售及相關(guān)管理活動?；驹瓌t期房管理應(yīng)當(dāng)遵循合法、公平、公正、公開的原則，保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展。期房開發(fā)管理開發(fā)企業(yè)資質(zhì)要求從事期房開發(fā)的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)依法取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書，并按照資質(zhì)等級承擔(dān)相應(yīng)的開發(fā)項目。資質(zhì)證書實行年檢制度，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定參加年檢，未通過年檢的，不得繼續(xù)從事期房開發(fā)活動。項目立項與規(guī)劃1.期房開發(fā)項目應(yīng)當(dāng)符合城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)專項規(guī)劃。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理項目立項、規(guī)劃、土地等相關(guān)手續(xù)，確保項目建設(shè)符合規(guī)劃要求。2.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在項目開工建設(shè)前，將項目規(guī)劃設(shè)計方案、建設(shè)進(jìn)度計劃等報房地產(chǎn)管理部門備案。房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)對備案內(nèi)容進(jìn)行審查，發(fā)現(xiàn)問題的，及時通知開發(fā)企業(yè)進(jìn)行整改。建設(shè)資金監(jiān)管1.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照項目建設(shè)進(jìn)度合理安排建設(shè)資金，確保項目建設(shè)順利進(jìn)行。建設(shè)資金應(yīng)當(dāng)?？顚Ｓ?，不得挪作他用。2.房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)會同相關(guān)部門建立期房建設(shè)資金監(jiān)管制度，對開發(fā)項目的建設(shè)資金進(jìn)行監(jiān)管。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定將建設(shè)資金存入監(jiān)管賬戶，監(jiān)管賬戶的資金使用應(yīng)當(dāng)按照工程進(jìn)度和合同約定進(jìn)行撥付。期房銷售管理預(yù)售許可1.開發(fā)企業(yè)進(jìn)行期房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可。申請預(yù)售許可應(yīng)當(dāng)提交下列材料：商品房預(yù)售許可申請表；開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書；土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證；投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期的證明材料；工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說明；商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明預(yù)售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附預(yù)售商品房分層平面圖。2.房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)自受理預(yù)售申請之日起10日內(nèi)，對符合條件的，核發(fā)商品房預(yù)售許可證；對不符合條件的，應(yīng)當(dāng)書面通知開發(fā)企業(yè)并說明理由。銷售廣告與宣傳1.開發(fā)企業(yè)發(fā)布期房銷售廣告和宣傳資料，應(yīng)當(dāng)真實、準(zhǔn)確、合法，不得含有虛假內(nèi)容，不得欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者。廣告和宣傳資料應(yīng)當(dāng)載明商品房的基本狀況、銷售價格、付款方式、交付日期、配套設(shè)施、物業(yè)管理等內(nèi)容。2.開發(fā)企業(yè)不得利用虛假廣告和宣傳資料騙取消費(fèi)者定金、預(yù)付款等費(fèi)用。消費(fèi)者因開發(fā)企業(yè)虛假廣告和宣傳資料遭受損失的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。銷售合同1.開發(fā)企業(yè)與購房者應(yīng)當(dāng)簽訂書面商品房買賣合同。合同應(yīng)當(dāng)明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，包括房屋基本狀況、價格、付款方式、交付時間、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任等內(nèi)容。2.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在簽訂合同前，向購房者明示《商品房銷售管理辦法》《商品房買賣合同示范文本》等相關(guān)規(guī)定，并按照規(guī)定將合同文本報房地產(chǎn)管理部門備案。3.合同履行過程中，雙方應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行各自的義務(wù)。開發(fā)企業(yè)不得擅自變更合同內(nèi)容，確需變更的，應(yīng)當(dāng)與購房者協(xié)商一致，并簽訂書面補(bǔ)充協(xié)議。銷售價格管理1.期房銷售價格實行明碼標(biāo)價制度。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在售樓處顯著位置標(biāo)明每套商品房的銷售價格、總價、付款方式、優(yōu)惠折扣等信息，不得在標(biāo)價之外加價銷售商品房，不得收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。2.開發(fā)企業(yè)調(diào)整銷售價格的，應(yīng)當(dāng)提前30日通知已認(rèn)購的購房者，并在售樓處顯著位置公示調(diào)整后的價格。銷售代理1.開發(fā)企業(yè)委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代理銷售期房的，應(yīng)當(dāng)簽訂委托代理合同。代理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在委托范圍內(nèi)從事銷售活動，不得超越代理權(quán)限。2.代理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向購房者出示開發(fā)企業(yè)的授權(quán)委托書、營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書等相關(guān)證明文件，并如實向購房者介紹商品房的有關(guān)情況。代理機(jī)構(gòu)不得采取不正當(dāng)手段促銷，不得與開發(fā)企業(yè)串通損害購房者利益。期房交易資金監(jiān)管監(jiān)管賬戶設(shè)立1.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商業(yè)銀行設(shè)立期房交易資金監(jiān)管賬戶，用于存放購房者支付的購房款。監(jiān)管賬戶應(yīng)當(dāng)與開發(fā)企業(yè)的其他賬戶分開管理，?？顚Ｓ谩?.監(jiān)管賬戶的名稱應(yīng)當(dāng)為“[開發(fā)項目名稱]期房交易資金監(jiān)管賬戶”，并在賬戶名稱中注明開發(fā)項目名稱。資金繳存與使用1.購房者應(yīng)當(dāng)按照合同約定將購房款存入監(jiān)管賬戶。開發(fā)企業(yè)不得另設(shè)其他賬戶收存購房款，不得直接收取現(xiàn)金。2.開發(fā)企業(yè)使用監(jiān)管賬戶資金時，應(yīng)當(dāng)向監(jiān)管銀行提出用款申請，并提供相關(guān)證明材料。監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)對用款申請進(jìn)行審核，符合規(guī)定的，按照工程進(jìn)度和合同約定撥付資金。3.監(jiān)管賬戶資金應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于項目建設(shè)，確保項目順利竣工交付。在項目竣工備案前，監(jiān)管賬戶資金不得挪作他用。監(jiān)管期限與解除1.期房交易資金監(jiān)管期限自購房款存入監(jiān)管賬戶之日起，至開發(fā)項目竣工備案之日止。2.開發(fā)項目竣工備案后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向監(jiān)管銀行提出解除監(jiān)管申請，并提供相關(guān)證明材料。監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)對解除監(jiān)管申請進(jìn)行審核，符合規(guī)定的，解除對監(jiān)管賬戶的監(jiān)管。期房質(zhì)量與交付管理質(zhì)量責(zé)任1.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對期房質(zhì)量負(fù)責(zé)，按照國家和地方有關(guān)規(guī)定及合同約定，承擔(dān)期房質(zhì)量保修責(zé)任。2.施工單位應(yīng)當(dāng)按照工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)和合同約定進(jìn)行施工，確保工程質(zhì)量。施工單位對施工質(zhì)量負(fù)責(zé)，應(yīng)當(dāng)建立質(zhì)量責(zé)任制，確定工程項目的項目經(jīng)理、技術(shù)負(fù)責(zé)人和施工管理負(fù)責(zé)人。質(zhì)量監(jiān)督1.房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對期房質(zhì)量的監(jiān)督檢查，定期對開發(fā)項目進(jìn)行質(zhì)量抽檢。對發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，應(yīng)當(dāng)責(zé)令開發(fā)企業(yè)限期整改。2.建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定對期房建設(shè)工程進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督，對工程竣工驗收進(jìn)行監(jiān)督，并出具質(zhì)量監(jiān)督報告。交付條件1.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定的交付時間和條件交付期房。期房交付時，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：取得建筑工程竣工驗收備案表；取得房屋測繪報告；供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套設(shè)施具備交付使用條件；其他合同約定的交付條件。2.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在交付期房10日前，將交付時間、交付地點、交付手續(xù)等事項書面通知購房者。購房者應(yīng)當(dāng)按照通知要求辦理交付手續(xù)。交付手續(xù)1.期房交付時，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向購房者提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)包括工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等內(nèi)容。住宅使用說明書應(yīng)當(dāng)對住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位（部件）的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出說明，并提出使用注意事項。2.購房者應(yīng)當(dāng)對房屋進(jìn)行驗收，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題的，應(yīng)當(dāng)在驗收時書面提出。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定及時處理質(zhì)量問題，并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。期房產(chǎn)權(quán)登記管理登記申請1.開發(fā)項目竣工后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定申請辦理房屋所有權(quán)初始登記。申請初始登記應(yīng)當(dāng)提交下列材料：登記申請書；開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書；土地使用權(quán)證書；建設(shè)工程規(guī)劃許可證；施工許可證；房屋竣工驗收備案表；房屋測繪報告；其他必要材料。2.購房者應(yīng)當(dāng)在開發(fā)企業(yè)辦理房屋所有權(quán)初始登記后，按照規(guī)定申請辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。申請轉(zhuǎn)移登記應(yīng)當(dāng)提交下列材料：登記申請書；申請人的身份證明；商品房買賣合同；購房發(fā)票；契稅完稅證明；其他必要材料。登記審核與發(fā)證1.房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)對登記申請材料進(jìn)行審核，符合規(guī)定的，予以登記，并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。不符合規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)書面通知申請人并說明理由。2.房屋所有權(quán)證書是房屋所有權(quán)的合法憑證，購房者應(yīng)當(dāng)妥善保管。期房市場監(jiān)督管理日常巡查1.房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對期房市場的日常巡查，及時發(fā)現(xiàn)和處理期房開發(fā)、銷售過程中的違法違規(guī)行為。2.巡查內(nèi)容包括開發(fā)企業(yè)資質(zhì)、項目建設(shè)進(jìn)度、預(yù)售許可、銷售廣告、銷售合同、交易資金監(jiān)管、質(zhì)量與交付等方面。投訴處理1.房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)建立期房市場投訴舉報制度，公布投訴舉報電話、郵箱等聯(lián)系方式，及時受理購房者的投訴舉報。2.對投訴舉報事項，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)及時進(jìn)行調(diào)查處理，并將處理結(jié)果告知投訴舉報人。對違法違規(guī)行為，應(yīng)當(dāng)依法予以查處。信用管理1.房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)建立期房開發(fā)企業(yè)和中介服務(wù)機(jī)構(gòu)信用檔案，記錄其開發(fā)、銷售、服務(wù)等行為信息。2.對信用良好的企業(yè)和機(jī)構(gòu)，給予表彰和獎勵；對信用不良的企業(yè)和機(jī)構(gòu)，采取警告、公示、限制市場準(zhǔn)入等措施，并依法予以處罰。法律責(zé)任開發(fā)企業(yè)違法責(zé)任開發(fā)企業(yè)有下列行為之一的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正，并處以罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷資質(zhì)證書：1.未取得預(yù)售許可擅自預(yù)售期房的；2.提供虛假材料騙取預(yù)售許可的；3.未按照規(guī)定使用預(yù)售款項的；4.擅自變更規(guī)劃、設(shè)計，未按照規(guī)定通知購房者的；5.未按照合同約定交付期房的；6.房屋質(zhì)量不符合規(guī)定的；7.未按照規(guī)定辦理產(chǎn)權(quán)登記的；8.其他違法違規(guī)行為。中介服務(wù)機(jī)構(gòu)違法責(zé)任中介服務(wù)機(jī)構(gòu)有下列行為之一的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正，并處以罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷營業(yè)執(zhí)照：1.超越代理權(quán)限從事銷售活動的；2.采取不正當(dāng)手段促銷的；3.與開發(fā)企業(yè)串通損害購房者利益的；4.未按照規(guī)定公示相關(guān)信息的；5.其他違法違規(guī)行為。購房者違法責(zé)任