福州小區(qū)管理辦法一、總則（一）目的為了加強福州小區(qū)的管理，維護小區(qū)的公共秩序，保障居民的合法權(quán)益，營造安全、整潔、舒適、文明的居住環(huán)境，特制定本管理辦法。（二）適用范圍本辦法適用于福州市行政區(qū)域內(nèi)各類住宅小區(qū)及其附屬設(shè)施設(shè)備的管理活動。（三）基本原則1.依法管理原則：嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)和地方相關(guān)政策，依法履行管理職責(zé)。2.服務(wù)至上原則：以居民需求為導(dǎo)向，提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的物業(yè)服務(wù)。3.民主協(xié)商原則：充分尊重業(yè)主意愿，通過民主協(xié)商解決小區(qū)管理中的重大問題。4.統(tǒng)一管理原則：對小區(qū)實行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一服務(wù)，確保管理的協(xié)調(diào)性和一致性。二、管理機構(gòu)與職責(zé)（一）業(yè)主大會1.成立條件：一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求，及時報送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料：-物業(yè)管理區(qū)域證明；-房屋及建筑物面積清冊；-業(yè)主名冊；-建筑規(guī)劃總平面圖；-交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明；-物業(yè)服務(wù)用房配置證明；-其他有關(guān)的文件資料。2.職責(zé)：-制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；-制定和修改管理規(guī)約；-選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；-選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；-籌集和使用專項維修資金；-改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；-有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。（二）業(yè)主委員會1.產(chǎn)生與組成：業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由5至11人單數(shù)組成。業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：-具有完全民事行為能力；-遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；-遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；-熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強，公正廉潔；-具有一定的組織能力；-具備必要的工作時間。2.職責(zé)：-執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；-召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；-與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；-及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；-監(jiān)督管理規(guī)約的實施；-業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)1.資質(zhì)要求：從事物業(yè)服務(wù)活動的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨立的法人資格，依法取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書，并在資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)從事經(jīng)營活動。2.職責(zé)：-按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)；-對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理；-維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序；-協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作；-法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。（四）社區(qū)居民委員會1.職責(zé)：-指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立及運作；-調(diào)解業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的糾紛；-協(xié)助政府有關(guān)部門做好社區(qū)管理相關(guān)工作；-組織開展社區(qū)文化活動，促進鄰里和諧。（五）政府相關(guān)部門1.房地產(chǎn)行政主管部門：負(fù)責(zé)對物業(yè)管理活動進行監(jiān)督管理，指導(dǎo)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立及運作，調(diào)解物業(yè)管理糾紛等。2.其他相關(guān)部門：按照各自職責(zé)，依法做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的相關(guān)管理工作，如公安、消防、環(huán)保、城管等部門，分別負(fù)責(zé)小區(qū)的治安、消防、環(huán)保、環(huán)境衛(wèi)生等方面的監(jiān)督管理。三、小區(qū)規(guī)劃與建設(shè)管理（一）規(guī)劃設(shè)計要求1.小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計應(yīng)當(dāng)符合城市總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃和相關(guān)技術(shù)規(guī)范的要求，合理布局，配套完善。2.小區(qū)應(yīng)當(dāng)規(guī)劃建設(shè)必要的公共服務(wù)設(shè)施，如物業(yè)管理用房、社區(qū)活動中心、停車場、綠地、垃圾收集點等，并明確其位置、面積和功能。（二）建設(shè)質(zhì)量監(jiān)管1.建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家和地方有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，組織施工，確保工程質(zhì)量。2.工程竣工后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法組織竣工驗收，并及時向房地產(chǎn)行政主管部門備案。未經(jīng)竣工驗收或者竣工驗收不合格的，不得交付使用。（三）配套設(shè)施設(shè)備建設(shè)1.小區(qū)的配套設(shè)施設(shè)備應(yīng)當(dāng)與主體工程同時設(shè)計、同時施工、同時交付使用。2.建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃要求，建設(shè)物業(yè)服務(wù)用房，其建筑面積不得低于物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積的千分之二，且不少于100平方米。物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)為地面以上的獨立成套房屋，并具備水、電、通風(fēng)、采光等正常使用功能。四、物業(yè)使用與維護（一）物業(yè)使用規(guī)范1.業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)的使用性質(zhì)。2.業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)約的規(guī)定，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。3.業(yè)主、物業(yè)使用人在住宅室內(nèi)裝飾裝修活動中，應(yīng)當(dāng)遵守相關(guān)規(guī)定，不得影響建筑物的結(jié)構(gòu)安全和外觀容貌。（二）物業(yè)維修養(yǎng)護1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，定期對物業(yè)進行維修養(yǎng)護，確保物業(yè)的正常使用。2.業(yè)主專有部分的維修、養(yǎng)護由業(yè)主負(fù)責(zé)；業(yè)主專有部分以外的共有部分的維修、養(yǎng)護由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定負(fù)責(zé)。3.專項維修資金的使用應(yīng)當(dāng)按照國家和地方有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造。（三）安全防范措施1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立健全安全防范制度，加強小區(qū)的安全防范工作，確保小區(qū)居民的人身和財產(chǎn)安全。2.小區(qū)應(yīng)當(dāng)配備必要的安全防范設(shè)施設(shè)備，如門禁系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、報警裝置等，并保證其正常運行。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強對小區(qū)內(nèi)人員、車輛的出入管理，實行24小時值班制度，做好巡邏記錄。五、環(huán)境衛(wèi)生管理（一）環(huán)境衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)1.小區(qū)應(yīng)當(dāng)保持整潔衛(wèi)生，無亂堆亂放、無衛(wèi)生死角。2.垃圾應(yīng)當(dāng)日產(chǎn)日清，分類收集，運至指定的垃圾處理場所進行處理。3.公共區(qū)域應(yīng)當(dāng)定期進行清掃、消毒，保持環(huán)境整潔。（二）環(huán)境衛(wèi)生管理措施1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配備足夠的保潔人員，負(fù)責(zé)小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生清掃工作。2.加強對小區(qū)內(nèi)居民的環(huán)境衛(wèi)生宣傳教育，提高居民的環(huán)保意識，引導(dǎo)居民自覺維護小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生。3.定期組織開展環(huán)境衛(wèi)生檢查和評比活動，對表現(xiàn)優(yōu)秀的業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行表彰和獎勵。六、綠化管理（一）綠化規(guī)劃與建設(shè)1.小區(qū)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃要求，建設(shè)一定比例的綠地，綠地率應(yīng)當(dāng)符合國家和地方有關(guān)規(guī)定。2.綠化建設(shè)應(yīng)當(dāng)注重植物的多樣性和景觀效果，合理配置喬、灌、草等植物。（二）綠化養(yǎng)護管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照綠化養(yǎng)護技術(shù)規(guī)范，定期對小區(qū)內(nèi)的綠化進行養(yǎng)護管理，包括澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等。2.保護小區(qū)內(nèi)的綠化設(shè)施，不得擅自破壞或者占用綠地。因建設(shè)或者其他特殊需要臨時占用綠地的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)，并在規(guī)定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。七、公共秩序管理（一）車輛停放管理1.小區(qū)應(yīng)當(dāng)合理規(guī)劃停車位，包括地面停車位和地下停車位，并設(shè)置明顯的標(biāo)識。2.業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的位置停放車輛，不得亂停亂放。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對車輛停放進行管理，收取停車費用的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)，并將收費標(biāo)準(zhǔn)和收支情況進行公示。（二）治安管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強小區(qū)的治安管理，配合公安機關(guān)做好安全防范工作。2.小區(qū)內(nèi)應(yīng)當(dāng)設(shè)置治安崗?fù)ぃ鋫浔匾闹伟卜婪度藛T，加強巡邏，及時發(fā)現(xiàn)和處理各類治安問題。3.加強對小區(qū)出入口和公共區(qū)域的人員、車輛登記管理，防止無關(guān)人員和車輛進入小區(qū)。（三）消防安全管理1.小區(qū)應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)消防安全規(guī)定，配備必要的消防設(shè)施設(shè)備，如消防器材、消防通道等，并保證其完好有效。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強對消防設(shè)施設(shè)備的維護管理，定期組織消防演練，提高居民的消防安全意識和自防自救能力。3.禁止在小區(qū)內(nèi)私拉亂接電線、違規(guī)使用明火、占用消防通道等行為。八、收費管理（一）物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)1.物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。2.物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定，并報價格主管部門備案。（二）收費方式1.物業(yè)服務(wù)收費可以采取包干制或者酬金制等方式。2.包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。3.酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。（三）費用收支管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，定期公布物業(yè)服務(wù)費用的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。2.業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳。九、監(jiān)督與考核（一）監(jiān)督機制1.房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)管理活動的監(jiān)督檢查，建立健全投訴舉報制度，及時處理業(yè)主和物業(yè)使用人的投訴和舉報。2.業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進行監(jiān)督，定期對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)工作進行檢查和評估。3.社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)協(xié)助政府有關(guān)部門和業(yè)主大會、業(yè)主委員會做好物業(yè)管理的監(jiān)督工作。（二）考核評價1.建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核評價制度，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、收費情況、業(yè)主滿意度等進行考核評價。2.考核評價結(jié)果應(yīng)當(dāng)向社會公布，并作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)評定、續(xù)期以及選聘的重要依據(jù)。十、法律責(zé)任（一）業(yè)主、物業(yè)使用人的法律責(zé)任1.業(yè)主、物業(yè)使用人違反本辦法規(guī)定，擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、損害公共利益和他人合法權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。2.業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費用的，應(yīng)當(dāng)按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法律責(zé)任1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，未按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)違約責(zé)任。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，擅自改變物業(yè)管理用房用途