樓齡管理辦法規(guī)定一、總則（一）目的為加強(qiáng)公司對(duì)樓宇的規(guī)范化管理，確保樓宇的安全、正常使用，延長(zhǎng)樓宇使用壽命，特制定本樓齡管理辦法規(guī)定。（二）適用范圍本辦法規(guī)定適用于公司所有擁有產(chǎn)權(quán)或長(zhǎng)期租賃的樓宇。（三）基本原則1.安全第一原則：始終將保障樓宇使用安全放在首位，采取有效措施預(yù)防各類(lèi)安全事故發(fā)生。2.科學(xué)管理原則：運(yùn)用科學(xué)的方法和手段，對(duì)樓宇進(jìn)行全面、系統(tǒng)的管理。3.責(zé)任明確原則：明確各部門(mén)及相關(guān)人員在樓齡管理中的職責(zé)，確保管理工作落實(shí)到位。二、樓齡界定標(biāo)準(zhǔn)（一）新建樓宇自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算樓齡，一般以建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表上的日期為準(zhǔn)。（二）既有樓宇對(duì)于已投入使用的既有樓宇，按照其首次交付使用的時(shí)間確定樓齡起始日期。三、不同樓齡階段的管理要求（一）05年樓齡1.日常維護(hù)定期對(duì)樓宇外觀進(jìn)行清潔檢查，確保外立面整潔無(wú)污漬、損壞。檢查樓宇內(nèi)部公共區(qū)域的照明、電梯、消防設(shè)施等設(shè)備，保證其正常運(yùn)行。做好給排水系統(tǒng)的日常巡查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理漏水等問(wèn)題。2.設(shè)施設(shè)備管理建立設(shè)施設(shè)備檔案，詳細(xì)記錄設(shè)備的型號(hào)、規(guī)格、購(gòu)買(mǎi)時(shí)間、維修保養(yǎng)記錄等信息。按照設(shè)備使用說(shuō)明書(shū)和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，制定合理的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，定期進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。對(duì)新投入使用的設(shè)備，組織相關(guān)人員進(jìn)行培訓(xùn)，確保操作人員熟悉設(shè)備性能和操作規(guī)程。3.安全管理加強(qiáng)樓宇出入口的安全保衛(wèi)工作，嚴(yán)格執(zhí)行人員、車(chē)輛出入登記制度。定期開(kāi)展消防安全檢查，確保消防設(shè)施完好有效，疏散通道暢通無(wú)阻。對(duì)樓宇周邊環(huán)境進(jìn)行巡查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理可能影響樓宇安全的隱患。（二）610年樓齡1.重點(diǎn)維護(hù)增加對(duì)樓宇結(jié)構(gòu)的檢查頻次，重點(diǎn)關(guān)注墻體、梁柱等部位是否出現(xiàn)裂縫、變形等情況。對(duì)電梯、消防設(shè)施等關(guān)鍵設(shè)備進(jìn)行全面檢測(cè)，根據(jù)檢測(cè)結(jié)果進(jìn)行針對(duì)性的維修或更換。檢查樓宇防水情況，對(duì)屋面、衛(wèi)生間、外墻等部位進(jìn)行防水處理或修復(fù)。2.設(shè)施設(shè)備更新根據(jù)實(shí)際使用情況和技術(shù)發(fā)展，適時(shí)對(duì)部分老化或落后的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行更新改造，以提高樓宇的使用功能和安全性。對(duì)智能化系統(tǒng)進(jìn)行升級(jí)，提升樓宇的管理效率和服務(wù)水平。3.環(huán)境優(yōu)化對(duì)樓宇公共區(qū)域進(jìn)行適當(dāng)裝修改造，提升整體環(huán)境品質(zhì)。加強(qiáng)綠化管理，增加樓宇周邊的綠化面積，改善環(huán)境景觀。（三）1115年樓齡1.全面評(píng)估委托專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)樓宇進(jìn)行全面的結(jié)構(gòu)安全評(píng)估和設(shè)施設(shè)備性能評(píng)估，根據(jù)評(píng)估結(jié)果制定詳細(xì)的維修改造計(jì)劃。對(duì)評(píng)估中發(fā)現(xiàn)的重大安全隱患，立即采取有效的整改措施，確保樓宇使用安全。2.維修改造按照維修改造計(jì)劃，對(duì)樓宇的結(jié)構(gòu)、外立面、內(nèi)部裝修等進(jìn)行大規(guī)模維修改造，恢復(fù)樓宇的使用功能和外觀形象。對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行更新?lián)Q代，提高設(shè)備的可靠性和運(yùn)行效率。3.功能提升根據(jù)市場(chǎng)需求和公司發(fā)展戰(zhàn)略，對(duì)樓宇的功能布局進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，增加或完善相關(guān)配套設(shè)施，提升樓宇的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。（四）15年以上樓齡1.綜合考量結(jié)合樓宇的實(shí)際狀況、市場(chǎng)價(jià)值、使用需求等因素，綜合評(píng)估是否有必要繼續(xù)保留使用。對(duì)于存在嚴(yán)重安全隱患且維修改造價(jià)值不大的樓宇，研究制定拆除重建或其他處置方案。2.處置決策根據(jù)綜合評(píng)估結(jié)果，由公司管理層做出最終的處置決策。如決定繼續(xù)使用，應(yīng)加大維修改造和管理力度；如決定拆除重建或其他處置，應(yīng)按照相關(guān)程序進(jìn)行操作。3.后續(xù)管理對(duì)于確定繼續(xù)使用的樓宇，持續(xù)加強(qiáng)管理和維護(hù)，確保其安全穩(wěn)定運(yùn)行。對(duì)于進(jìn)行拆除重建或其他處置的樓宇，做好相關(guān)的資產(chǎn)清理、交接等工作。四、各部門(mén)職責(zé)（一）工程管理部門(mén)1.負(fù)責(zé)制定樓宇維修保養(yǎng)計(jì)劃，并組織實(shí)施。2.對(duì)樓宇的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常巡檢、維修、保養(yǎng)和更新改造。3.參與樓宇結(jié)構(gòu)安全檢查和評(píng)估工作，及時(shí)處理結(jié)構(gòu)安全問(wèn)題。4.負(fù)責(zé)樓宇維修工程的質(zhì)量監(jiān)督和驗(yàn)收工作。（二）安全管理部門(mén)1.制定樓宇安全管理制度和應(yīng)急預(yù)案，并組織實(shí)施。2.負(fù)責(zé)樓宇出入口的安全保衛(wèi)工作，維護(hù)樓宇內(nèi)部安全秩序。3.定期開(kāi)展消防安全檢查和培訓(xùn)，確保消防設(shè)施完好有效，人員具備應(yīng)急處置能力。4.對(duì)樓宇周邊環(huán)境進(jìn)行安全巡查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理安全隱患。（三）物業(yè)管理部門(mén)1.負(fù)責(zé)樓宇公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生清掃、綠化養(yǎng)護(hù)等工作。2.協(xié)調(diào)處理業(yè)主或租戶(hù)的投訴和建議，提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)。3.配合工程管理部門(mén)和安全管理部門(mén)做好樓宇的相關(guān)管理工作。4.負(fù)責(zé)樓宇的日常運(yùn)營(yíng)管理，包括水電費(fèi)收繳、設(shè)施設(shè)備使用登記等。（四）資產(chǎn)管理部門(mén)1.負(fù)責(zé)建立樓宇資產(chǎn)檔案，記錄樓宇的產(chǎn)權(quán)情況、使用狀況、維修改造歷史等信息。2.參與樓宇的處置決策，按照公司規(guī)定辦理相關(guān)資產(chǎn)處置手續(xù)。3.對(duì)樓宇的資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估和核算，為公司決策提供依據(jù)。（五）其他部門(mén)其他部門(mén)應(yīng)根據(jù)各自職責(zé)，配合做好樓齡管理相關(guān)工作，如提供技術(shù)支持、協(xié)助開(kāi)展安全檢查等。五、維修資金管理（一）資金來(lái)源1.公司按照一定比例從樓宇運(yùn)營(yíng)收入中提取維修資金。2.業(yè)主或租戶(hù)按照合同約定繳納的專(zhuān)項(xiàng)維修資金。3.政府相關(guān)部門(mén)給予的維修改造補(bǔ)貼資金（如有）。（二）資金使用1.維修資金主要用于樓宇的日常維修、保養(yǎng)、更新改造等支出。2.使用維修資金時(shí)，需按照公司規(guī)定的審批流程進(jìn)行申請(qǐng)，經(jīng)審核批準(zhǔn)后，方可列支。3.建立維修資金使用臺(tái)賬，詳細(xì)記錄資金的使用情況，包括支出項(xiàng)目、金額、時(shí)間等信息。（三）資金監(jiān)管1.設(shè)立專(zhuān)門(mén)的維修資金賬戶(hù)，對(duì)資金進(jìn)行專(zhuān)戶(hù)管理，確保資金安全。2.定期對(duì)維修資金的使用情況進(jìn)行審計(jì)，接受公司內(nèi)部監(jiān)督和相關(guān)部門(mén)檢查。3.向業(yè)主或租戶(hù)公開(kāi)維修資金的收支情況，接受社會(huì)監(jiān)督。六、檔案管理（一）檔案內(nèi)容1.樓宇建設(shè)檔案，包括規(guī)劃設(shè)計(jì)文件、施工圖紙、竣工驗(yàn)收資料等。2.設(shè)施設(shè)備檔案，如設(shè)備清單、維修保養(yǎng)記錄、技術(shù)資料等。3.安全管理檔案，如安全檢查記錄、應(yīng)急預(yù)案、事故處理報(bào)告等。4.維修改造檔案，包括維修改造計(jì)劃、施工方案、驗(yàn)收?qǐng)?bào)告等。5.其他與樓齡管理相關(guān)的檔案資料。（二）檔案建立各部門(mén)應(yīng)指定專(zhuān)人負(fù)責(zé)收集、整理和歸檔本部門(mén)與樓齡管理相關(guān)的檔案資料，確保檔案資料的完整性和準(zhǔn)確性。（三）檔案保管1.設(shè)立專(zhuān)門(mén)的檔案保管場(chǎng)所，配備必要的檔案保管設(shè)備，確保檔案安全。2.按照檔案管理的相關(guān)規(guī)定，對(duì)檔案進(jìn)行分類(lèi)、編號(hào)、存放，便于查閱和管理。3.定期對(duì)檔案進(jìn)行檢查和清理，對(duì)過(guò)期或無(wú)用的檔案按照規(guī)定進(jìn)行銷(xiāo)毀處理。（四）檔案查閱1.公司內(nèi)部人員因工作需要查閱檔案時(shí)，需填寫(xiě)檔案查閱申請(qǐng)表，經(jīng)部門(mén)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后，方可查閱。2.查閱檔案時(shí)，應(yīng)在檔案管理人員的監(jiān)督下進(jìn)行，不得擅自涂改、抽取、復(fù)制檔案資料。3.外部單位或人員如需查閱檔案，需經(jīng)公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，并按照公司規(guī)定辦理查閱手續(xù)。七、監(jiān)督檢查與考核（一）監(jiān)督檢查1.公司定期對(duì)樓齡管理工作進(jìn)行監(jiān)督檢查，檢查內(nèi)容包括樓宇維護(hù)保養(yǎng)情況、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀況、安全管理措施落實(shí)情況等。2.設(shè)立投訴舉報(bào)渠道，接受業(yè)主或租戶(hù)對(duì)樓齡管理工作的投訴和建議，及時(shí)處理并反饋處理結(jié)果。3.對(duì)監(jiān)督檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，下達(dá)整改通知書(shū)，責(zé)令相關(guān)部門(mén)限期整改，并跟蹤整改落實(shí)情況。（二）考核機(jī)制1.建立樓齡管理工作考核制度，對(duì)各部門(mén)的樓齡管理工作進(jìn)行量化考核。2.考核指標(biāo)包括樓宇安全狀