株洲小區(qū)管理辦法一、總則（一）目的為了加強(qiáng)株洲小區(qū)的管理，維護(hù)小區(qū)的公共秩序，保障業(yè)主和使用人的合法權(quán)益，營造安全、舒適、整潔、文明的居住環(huán)境，根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本小區(qū)實際情況，制定本管理辦法。（二）適用范圍本辦法適用于株洲小區(qū)內(nèi)的所有業(yè)主、使用人以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他相關(guān)管理單位和人員。（三）基本原則1.依法管理原則：嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)，依法履行管理職責(zé)，確保小區(qū)管理活動合法合規(guī)。2.服務(wù)至上原則：以業(yè)主和使用人的需求為導(dǎo)向，提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的物業(yè)服務(wù)，不斷提升服務(wù)質(zhì)量和水平。3.公平公正原則：對待所有業(yè)主和使用人一視同仁，公平公正地處理各類問題和糾紛，維護(hù)小區(qū)的和諧穩(wěn)定。4.共同參與原則：鼓勵業(yè)主和使用人積極參與小區(qū)管理，充分發(fā)揮業(yè)主大會、業(yè)主委員會的作用，形成共建共享的良好局面。二、小區(qū)基本信息與管理架構(gòu)（一）小區(qū)概況1.地理位置：株洲小區(qū)位于[具體地址]，占地面積為[X]平方米，建筑面積為[X]平方米。2.規(guī)劃布局：小區(qū)由[X]棟住宅、[X]棟商業(yè)樓及配套設(shè)施組成，規(guī)劃戶數(shù)為[X]戶，停車位[X]個。3.配套設(shè)施：包括但不限于綠化景觀、休閑廣場、健身設(shè)施、兒童游樂區(qū)、物業(yè)管理用房、消防設(shè)施、安防監(jiān)控系統(tǒng)等。（二）管理架構(gòu)1.業(yè)主大會：由小區(qū)全體業(yè)主組成，是小區(qū)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，代表業(yè)主行使對小區(qū)重大事項的決策權(quán)。業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議，定期會議每年至少召開一次。業(yè)主大會可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。2.業(yè)主委員會：由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)執(zhí)行業(yè)主大會的決議，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作。業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任，每屆任期為[X]年，可連選連任。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)：由業(yè)主大會通過公開招標(biāo)等方式選聘，負(fù)責(zé)具體實施小區(qū)的物業(yè)服務(wù)工作，包括房屋及共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)、秩序維護(hù)、車輛管理等。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供質(zhì)價相符的服務(wù)。4.其他相關(guān)管理單位：如社區(qū)居委會、派出所、城管部門等，在各自職責(zé)范圍內(nèi)協(xié)同做好小區(qū)的管理工作。社區(qū)居委會負(fù)責(zé)指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會的工作，協(xié)調(diào)處理小區(qū)內(nèi)的各類矛盾糾紛；派出所負(fù)責(zé)維護(hù)小區(qū)的治安秩序，打擊各類違法犯罪行為；城管部門負(fù)責(zé)對小區(qū)周邊的環(huán)境衛(wèi)生、市容市貌等進(jìn)行監(jiān)督管理。三、業(yè)主、使用人的權(quán)利與義務(wù)（一）權(quán)利1.知情權(quán)：有權(quán)了解小區(qū)管理的相關(guān)信息，包括物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用收支情況、重大事項決策等。2.參與權(quán)：有權(quán)參與業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)，對小區(qū)重大事項進(jìn)行表決。3.監(jiān)督權(quán)：有權(quán)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)不滿意時，有權(quán)提出意見和建議，要求整改。4.享受物業(yè)服務(wù)權(quán)：有權(quán)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，享受相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)。5.提議召開業(yè)主大會會議權(quán)：五分之一以上業(yè)主提議召開業(yè)主大會臨時會議的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時組織召開。6.申請查閱資料權(quán)：業(yè)主有權(quán)查閱業(yè)主大會會議記錄、業(yè)主委員會工作記錄、物業(yè)服務(wù)合同、共有部分的使用和收益情況等資料。（二）義務(wù)1.遵守法律法規(guī)和管理規(guī)約：自覺遵守國家法律法規(guī)和本小區(qū)的管理規(guī)約，依法依規(guī)行使權(quán)利，履行義務(wù)。2.按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用：按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，按時足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，不得無故拖欠。3.配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理工作：積極配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展房屋及共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)、秩序維護(hù)、車輛管理等工作，不得妨礙和阻撓。4.愛護(hù)小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備和環(huán)境衛(wèi)生：愛護(hù)小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施設(shè)備，不得隨意損壞；保持小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生整潔，不得亂扔垃圾、亂堆雜物。5.遵守小區(qū)秩序：遵守小區(qū)的秩序維護(hù)規(guī)定，不得在小區(qū)內(nèi)大聲喧嘩、亂停亂放車輛、私拉亂接電線等，共同維護(hù)小區(qū)的安全和秩序。6.支持業(yè)主大會和業(yè)主委員會的工作：積極參與業(yè)主大會會議，支持業(yè)主委員會的工作，共同推動小區(qū)管理水平的提升。四、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)（一）房屋及共用設(shè)施設(shè)備管理1.房屋管理定期對房屋進(jìn)行巡查，及時發(fā)現(xiàn)和處理房屋存在的安全隱患，如墻體裂縫、屋頂漏水等。按照規(guī)定對房屋外觀進(jìn)行維護(hù)，保持房屋外立面整潔、美觀。對房屋裝修進(jìn)行管理，審核裝修方案，監(jiān)督裝修施工過程，確保裝修行為符合相關(guān)規(guī)定，不影響房屋結(jié)構(gòu)安全和小區(qū)整體環(huán)境。2.共用設(shè)施設(shè)備管理建立共用設(shè)施設(shè)備檔案，記錄設(shè)施設(shè)備的型號、規(guī)格、購買時間、維修保養(yǎng)情況等。定期對共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡查、維護(hù)、保養(yǎng)和檢測，確保設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。如電梯、消防設(shè)施、給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)等。制定設(shè)施設(shè)備應(yīng)急預(yù)案，定期組織演練，提高應(yīng)對突發(fā)事件的能力。對共用設(shè)施設(shè)備的更新、改造、大修等重大事項，及時征求業(yè)主意見，并按照規(guī)定進(jìn)行決策和實施。（二）環(huán)境衛(wèi)生管理1.公共區(qū)域保潔每日對小區(qū)內(nèi)的道路、廣場、樓道、電梯、樓梯扶手等公共區(qū)域進(jìn)行清掃，保持環(huán)境衛(wèi)生整潔。定期對垃圾桶進(jìn)行清理和消毒，及時清運(yùn)垃圾，做到日產(chǎn)日清。對小區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生死角進(jìn)行定期清理，防止滋生蚊蟲、老鼠等害蟲。2.垃圾分類管理按照國家和地方有關(guān)垃圾分類的規(guī)定，設(shè)置垃圾分類投放點(diǎn)，配備相應(yīng)的垃圾分類收集容器。開展垃圾分類宣傳教育活動，引導(dǎo)業(yè)主和使用人正確分類投放垃圾。配合相關(guān)部門做好垃圾分類收運(yùn)工作，確保垃圾分類工作順利進(jìn)行。（三）綠化養(yǎng)護(hù)管理1.綠化規(guī)劃與建設(shè)根據(jù)小區(qū)的規(guī)劃布局和業(yè)主需求，合理規(guī)劃綠化區(qū)域，種植適宜的花草樹木。對新建綠化區(qū)域進(jìn)行科學(xué)設(shè)計和施工，確保綠化效果。2.綠化養(yǎng)護(hù)定期對綠化植物進(jìn)行澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等養(yǎng)護(hù)工作，保持綠化植物生長良好，景觀優(yōu)美。及時清理綠化區(qū)域內(nèi)的雜草、雜物，保持綠化環(huán)境整潔。對損壞的綠化植物及時進(jìn)行補(bǔ)植，確保綠化覆蓋率達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。（四）秩序維護(hù)管理1.人員出入管理在小區(qū)出入口設(shè)置崗?fù)?，安排專?4小時值班，對進(jìn)出人員和車輛進(jìn)行登記、詢問和檢查。業(yè)主和使用人憑有效證件出入小區(qū)，外來人員和車輛需經(jīng)業(yè)主確認(rèn)或登記后放行。2.巡邏防范制定巡邏制度，安排保安人員定時對小區(qū)進(jìn)行巡邏，重點(diǎn)巡查小區(qū)內(nèi)的公共區(qū)域、停車場、樓道等部位。及時發(fā)現(xiàn)和處理各類安全隱患和突發(fā)事件，如盜竊、火災(zāi)、打架斗毆等，并做好記錄和報告工作。3.車輛管理合理規(guī)劃小區(qū)內(nèi)的停車位，設(shè)置明顯的停車標(biāo)識。對進(jìn)入小區(qū)的車輛進(jìn)行引導(dǎo)和停放管理，確保車輛停放有序，不影響交通秩序。收取停車費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)，并公示收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收支情況。4.消防安全管理制定消防安全制度，落實消防安全責(zé)任。定期對小區(qū)內(nèi)的消防設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查、維護(hù)和保養(yǎng)，確保消防設(shè)施設(shè)備完好有效。組織開展消防安全宣傳教育活動，提高業(yè)主和使用人的消防安全意識。加強(qiáng)對小區(qū)內(nèi)消防通道的管理，確保消防通道暢通無阻。（五）物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1.服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)建立健全物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考核制度，定期對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行檢查和評估。物業(yè)服務(wù)質(zhì)量應(yīng)當(dāng)符合國家和地方有關(guān)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的要求，以及本小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同的約定。業(yè)主對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不滿意的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時整改，并將整改情況反饋給業(yè)主。2.服務(wù)響應(yīng)時間標(biāo)準(zhǔn)對業(yè)主和使用人提出的服務(wù)需求，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的時間內(nèi)予以響應(yīng)。一般情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)接到業(yè)主和使用人投訴后，應(yīng)當(dāng)在[X]小時內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場處理；緊急情況應(yīng)當(dāng)立即到達(dá)現(xiàn)場處理，并及時報告相關(guān)部門。3.信息公開標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期在小區(qū)內(nèi)顯著位置公布物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用收支情況、重大事項決策等信息，接受業(yè)主和使用人的監(jiān)督。對業(yè)主和使用人關(guān)心的熱點(diǎn)問題，應(yīng)當(dāng)及時進(jìn)行解答和說明。五、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用管理（一）費(fèi)用構(gòu)成物業(yè)服務(wù)費(fèi)用主要由以下部分構(gòu)成：1.人員費(fèi)用：包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理人員、維修人員、保潔人員、綠化養(yǎng)護(hù)人員、秩序維護(hù)人員等的工資、獎金、福利等。2.共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用：用于共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)、檢測、維修、更新、改造等費(fèi)用。3.環(huán)境衛(wèi)生費(fèi)用：包括清潔工具、清潔劑、垃圾袋等清潔用品費(fèi)用，垃圾清運(yùn)費(fèi)用，公共區(qū)域消毒費(fèi)用等。4.綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用：包括綠化植物的澆水、施肥、修剪、病蟲害防治、補(bǔ)植等費(fèi)用，綠化工具、肥料、農(nóng)藥等綠化用品費(fèi)用。5.秩序維護(hù)費(fèi)用：包括保安人員的工資、獎金、福利等，崗?fù)ぴO(shè)施設(shè)備費(fèi)用，巡邏車輛費(fèi)用，安全防范用品費(fèi)用等。6.辦公費(fèi)用：包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公場所租賃費(fèi)用、辦公用品費(fèi)用、水電費(fèi)、通訊費(fèi)等。7.法定稅費(fèi)：按照國家規(guī)定繳納的稅費(fèi)。8.利潤：物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合理利潤。（二）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)根據(jù)本小區(qū)的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、成本等因素，結(jié)合市場行情，經(jīng)業(yè)主大會表決通過后確定。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定，并向業(yè)主公示。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用可以采取包干制或者酬金制等方式收取。1.包干制：物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照與業(yè)主約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，自負(fù)盈虧。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。2.酬金制：物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照與業(yè)主約定的比例提取酬金，其余物業(yè)服務(wù)費(fèi)用用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。業(yè)主可以按照合同約定對物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況進(jìn)行審計。（三）費(fèi)用繳納與結(jié)算1.繳納方式：業(yè)主和使用人應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的方式和時間繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用?？梢酝ㄟ^銀行代扣、現(xiàn)金繳納、網(wǎng)上支付等方式繳納。2.逾期繳納處理：業(yè)主和使用人逾期未繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)書面催繳，并按照合同約定收取違約金。經(jīng)催繳仍不繳納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過法律途徑追討欠費(fèi)。3.費(fèi)用結(jié)算：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期與業(yè)主委員會進(jìn)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的結(jié)算，并公布結(jié)算情況。結(jié)算周期一般為[X]個月。六、小區(qū)公共區(qū)域與共用設(shè)施設(shè)備管理（一）公共區(qū)域管理1.道路與廣場管理保持小區(qū)內(nèi)道路和廣場的平整、清潔，無明顯坑洼、積水、雜物等。對道路和廣場上的交通標(biāo)識、標(biāo)線進(jìn)行定期檢查和維護(hù)，確保清晰、醒目。禁止在道路和廣場上亂停亂放車輛、擺攤設(shè)點(diǎn)、堆放雜物等，維護(hù)公共秩序。2.樓道管理定期對樓道進(jìn)行清掃，保持樓道內(nèi)整潔、無雜物堆積。對樓道內(nèi)的照明設(shè)施進(jìn)行檢查和維護(hù)，確保正常照明。禁止在樓道內(nèi)堆放易燃、易爆、有毒等危險物品，禁止在樓道內(nèi)私拉亂接電線、違規(guī)停放電動車等。3.電梯管理按照規(guī)定對電梯進(jìn)行定期維護(hù)、保養(yǎng)和檢測，確保電梯安全運(yùn)行。電梯轎廂內(nèi)應(yīng)當(dāng)保持清潔、衛(wèi)生，張貼有效的安全檢驗合格標(biāo)志、乘梯注意事項等。電梯發(fā)生故障時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時通知電梯維保單位進(jìn)行維修，并采取相應(yīng)的應(yīng)急措施，確保乘客安全。4.消防通道管理確保小區(qū)內(nèi)消防通道暢通無阻，禁止任何單位和個人占用、堵塞消防通道。在消防通道顯著位置設(shè)置警示標(biāo)識，提醒業(yè)主和使用人不得占用消防通道。定期對消防通道進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時整改。（二）共用設(shè)施設(shè)備管理1.給排水系統(tǒng)管理定期對小區(qū)內(nèi)的給排水管道、閥門、水泵等設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡查、維護(hù)和保養(yǎng)，確保給排水系統(tǒng)正常運(yùn)行。及時清理排水管道內(nèi)的雜物，防止堵塞。對給排水系統(tǒng)的故障及時進(jìn)行維修，確保生活用水和雨水排放正常。2.供電系統(tǒng)管理建立健全供電系統(tǒng)管理制度，定期對供電設(shè)備、線路等進(jìn)行巡查、維護(hù)和保養(yǎng)，確保供電系統(tǒng)安全可靠運(yùn)行。對供電系統(tǒng)的故障及時進(jìn)行搶修，保障小區(qū)正常供電。按照規(guī)定做好供電系統(tǒng)的防雷、接地等安全措施。3.弱電系統(tǒng)管理對小區(qū)內(nèi)的監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、對講系統(tǒng)等弱電系統(tǒng)進(jìn)行定期維護(hù)、保養(yǎng)和檢測，確保系統(tǒng)正常運(yùn)行。及時修復(fù)弱電系統(tǒng)的故障，保障小區(qū)安全防范和信息通訊暢通。對弱電系統(tǒng)的數(shù)據(jù)進(jìn)行備份，防止數(shù)據(jù)丟失。4.共用設(shè)施設(shè)備更新與改造共用設(shè)施設(shè)備達(dá)到使用年限或者出現(xiàn)嚴(yán)重?fù)p壞，影響正常使用的，應(yīng)當(dāng)及時進(jìn)行更新與改造。共用設(shè)施設(shè)備更新與改造應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定進(jìn)行可行性研究、方案設(shè)計、預(yù)算編制、招投標(biāo)等程序，并征求業(yè)主意見。共用設(shè)施設(shè)備更新與改造所需費(fèi)用，按照相關(guān)規(guī)定從專項維修資金中列支或者由業(yè)主共同承擔(dān)。七、小區(qū)安全管理與突發(fā)事件應(yīng)對（一）安全管理制度1.建立健全安全管理制度：包括人員出入管理制度、巡邏防范制度、車輛管理制度、消防安全管理制度等，明確各崗位人員的安全職責(zé)和工作流程。2.加強(qiáng)安全教育培訓(xùn)：對物業(yè)服務(wù)企業(yè)員工進(jìn)行安全知識培訓(xùn)，提高員工的安全意識和應(yīng)急處理能力。同時，定期組織業(yè)主和使用人開展安全宣傳教育活動，提高業(yè)主和使用人的安全防范意識。3.強(qiáng)化安全檢查與隱患排查：定期對小區(qū)進(jìn)行安全檢查，重點(diǎn)檢查消防設(shè)施設(shè)備、電氣設(shè)備、電梯、樓道等部位，及時發(fā)現(xiàn)和消除安全隱患。對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)當(dāng)建立臺賬，明確整改責(zé)任人、整改措施和整改期限，跟蹤督促整改落實。（二）突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案1.制定應(yīng)急預(yù)案：針對可能發(fā)生的火災(zāi)、地震、盜竊、突發(fā)疾病等突發(fā)事件，制定相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案，明確應(yīng)急處置流程和各部門、各崗位人員的職責(zé)分工。2.定期組織演練：定期組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)員工和業(yè)主志愿者進(jìn)行應(yīng)急預(yù)案演練，提高應(yīng)急處置能力和協(xié)同配