地產(chǎn)價(jià)格管理辦法一、總則（一）目的為加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格管理，規(guī)范房地產(chǎn)價(jià)格行為，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格秩序，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，依據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》、《城市房地產(chǎn)管理法》及相關(guān)法律法規(guī)，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于在中華人民共和國(guó)境內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、銷售、租賃等活動(dòng)的價(jià)格行為及其管理。（三）基本原則1.合法原則房地產(chǎn)價(jià)格活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循合法原則，遵守國(guó)家法律法規(guī)和政策規(guī)定，不得損害國(guó)家利益、社會(huì)公共利益和他人合法權(quán)益。2.公平原則遵循公平原則，保障市場(chǎng)主體在價(jià)格活動(dòng)中的平等地位，公平競(jìng)爭(zhēng)，合理定價(jià)，不得實(shí)施價(jià)格歧視等不正當(dāng)價(jià)格行為。3.公開原則價(jià)格信息應(yīng)當(dāng)公開透明，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、銷售代理機(jī)構(gòu)等應(yīng)當(dāng)如實(shí)向社會(huì)公布房地產(chǎn)價(jià)格及相關(guān)信息，不得隱瞞或虛假宣傳。4.誠(chéng)實(shí)信用原則從事房地產(chǎn)價(jià)格活動(dòng)的各方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)誠(chéng)實(shí)守信，履行價(jià)格承諾，不得欺詐、哄抬價(jià)格等違背誠(chéng)實(shí)信用的行為。二、房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成及定價(jià)依據(jù)（一）價(jià)格構(gòu)成房地產(chǎn)價(jià)格一般由土地成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤(rùn)等構(gòu)成。1.土地成本包括土地出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)用等。2.開發(fā)成本涵蓋前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)等。3.管理費(fèi)用指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。4.銷售費(fèi)用用于房地產(chǎn)銷售過(guò)程中的廣告宣傳、銷售代理等費(fèi)用。5.投資利息為房地產(chǎn)開發(fā)投資所支付的利息。6.銷售稅費(fèi)包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅等。7.開發(fā)利潤(rùn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所獲得的利潤(rùn)。（二）定價(jià)依據(jù)1.成本費(fèi)用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)以合理的成本費(fèi)用為基礎(chǔ)制定價(jià)格，確保價(jià)格能夠覆蓋成本并獲得合理利潤(rùn)。成本費(fèi)用核算應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確、完整，按照國(guó)家有關(guān)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度和成本核算辦法進(jìn)行。2.市場(chǎng)供求充分考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況，根據(jù)市場(chǎng)需求和供給的變化合理定價(jià)。當(dāng)市場(chǎng)供大于求時(shí)，價(jià)格應(yīng)當(dāng)合理調(diào)整；當(dāng)市場(chǎng)供不應(yīng)求時(shí)，應(yīng)當(dāng)避免價(jià)格過(guò)度上漲。3.周邊類似房地產(chǎn)價(jià)格參考同一區(qū)域、同一地段、類似品質(zhì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格水平，進(jìn)行價(jià)格比較和分析，合理確定本項(xiàng)目的價(jià)格定位。4.政策因素密切關(guān)注國(guó)家和地方有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格的政策法規(guī)、宏觀調(diào)控措施等，政策調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生重大影響時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)調(diào)整定價(jià)策略。三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目?jī)r(jià)格申報(bào)與備案（一）申報(bào)主體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目取得預(yù)售許可證或現(xiàn)售備案證明后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為價(jià)格申報(bào)的主體，應(yīng)當(dāng)按照本辦法規(guī)定向價(jià)格主管部門申報(bào)價(jià)格。（二）申報(bào)內(nèi)容1.項(xiàng)目基本情況包括項(xiàng)目名稱、坐落位置、占地面積、建筑面積、容積率、綠化率等。2.價(jià)格明細(xì)各類房屋的銷售價(jià)格、銷售單價(jià)，以及不同樓層、朝向、戶型等差價(jià)情況。3.價(jià)格調(diào)整情況說(shuō)明價(jià)格調(diào)整的原因、時(shí)間、幅度等。4.成本費(fèi)用情況提供土地成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等成本費(fèi)用明細(xì)及相關(guān)依據(jù)。5.其他需要說(shuō)明的事項(xiàng)如優(yōu)惠政策、配套設(shè)施情況等。（三）申報(bào)程序1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請(qǐng)預(yù)售許可證或現(xiàn)售備案證明前，應(yīng)當(dāng)按照價(jià)格主管部門的要求，準(zhǔn)備好價(jià)格申報(bào)所需材料。2.在取得預(yù)售許可證或現(xiàn)售備案證明后，向項(xiàng)目所在地價(jià)格主管部門提交價(jià)格申報(bào)書面材料，并同時(shí)通過(guò)價(jià)格監(jiān)管平臺(tái)進(jìn)行網(wǎng)上申報(bào)。3.價(jià)格主管部門收到申報(bào)材料后，對(duì)申報(bào)內(nèi)容進(jìn)行形式審查，材料齊全、符合要求的予以受理；材料不齊全或不符合要求的，一次性告知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要補(bǔ)充或更正的內(nèi)容。（四）備案管理1.價(jià)格主管部門對(duì)受理的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目?jī)r(jià)格申報(bào)進(jìn)行審核，審核內(nèi)容包括價(jià)格構(gòu)成的合理性、與周邊類似項(xiàng)目?jī)r(jià)格的可比性、定價(jià)依據(jù)的充分性等。2.審核通過(guò)的，價(jià)格主管部門予以備案，并在價(jià)格監(jiān)管平臺(tái)上公示備案價(jià)格。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照備案價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售，不得擅自提高或降低價(jià)格。3.備案價(jià)格有效期一般為[X]個(gè)月，有效期內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得隨意調(diào)整價(jià)格。因成本變化、市場(chǎng)供求關(guān)系重大變化等原因確需調(diào)整價(jià)格的，應(yīng)當(dāng)重新申報(bào)備案。四、房地產(chǎn)銷售價(jià)格行為規(guī)范（一）明碼標(biāo)價(jià)1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、銷售代理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在售樓處顯著位置公示以下內(nèi)容：（1）開發(fā)項(xiàng)目名稱、坐落位置、樓號(hào)、戶型、建筑面積、套內(nèi)建筑面積、公攤面積等基本信息。（2）銷售價(jià)格、銷售單價(jià)、優(yōu)惠折扣及享受優(yōu)惠條件。（3）土地性質(zhì)、土地使用年限、容積率、綠化率、車位配比等規(guī)劃指標(biāo)。（4）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及前期物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng)。（5）價(jià)格主管部門投訴舉報(bào)電話。2.明碼標(biāo)價(jià)應(yīng)當(dāng)做到價(jià)目齊全、標(biāo)價(jià)內(nèi)容真實(shí)明確、字跡清晰、標(biāo)示醒目，并不得在標(biāo)價(jià)之外加價(jià)出售商品，不得收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。（二）價(jià)格欺詐禁止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、銷售代理機(jī)構(gòu)等在銷售過(guò)程中實(shí)施以下價(jià)格欺詐行為：1.虛構(gòu)原價(jià)、虛構(gòu)降價(jià)原因、虛假優(yōu)惠折扣等手段，誘騙消費(fèi)者購(gòu)買。2.以次充好、摻雜使假，以虛假的品質(zhì)、性能等誤導(dǎo)消費(fèi)者，使其接受高價(jià)。3.采取兩套價(jià)格、陰陽(yáng)合同等方式，低價(jià)誘騙消費(fèi)者簽訂合同，再以高價(jià)另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議等手段，騙取消費(fèi)者差價(jià)。4.其他價(jià)格欺詐行為。（三）價(jià)格串通房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與銷售代理機(jī)構(gòu)之間等不得相互串通，操縱市場(chǎng)價(jià)格，損害其他經(jīng)營(yíng)者或消費(fèi)者的合法權(quán)益。不得通過(guò)協(xié)議、決議或其他協(xié)同行為，統(tǒng)一確定、維持或變更價(jià)格，或者采取其他價(jià)格壟斷行為。（四）哄抬價(jià)格禁止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、銷售代理機(jī)構(gòu)等在房地產(chǎn)市場(chǎng)異常波動(dòng)期間，哄抬房?jī)r(jià)，推動(dòng)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。不得利用虛假或使人誤解的價(jià)格手段，誘騙消費(fèi)者進(jìn)行交易，擾亂市場(chǎng)價(jià)格秩序。五、房地產(chǎn)租賃價(jià)格管理（一）租賃價(jià)格制定原則1.合理收益原則房地產(chǎn)租賃價(jià)格應(yīng)當(dāng)能夠保證出租人獲得合理的收益，同時(shí)考慮承租人的承受能力。2.市場(chǎng)調(diào)節(jié)原則遵循市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制，根據(jù)市場(chǎng)供求關(guān)系、地段、房屋品質(zhì)等因素合理確定租賃價(jià)格。3.公平合理原則租賃雙方應(yīng)當(dāng)遵循公平合理的原則確定租金標(biāo)準(zhǔn)，不得損害對(duì)方合法權(quán)益。（二）租金申報(bào)與備案1.房屋出租人應(yīng)當(dāng)在簽訂租賃合同后[X]日內(nèi)，將租金標(biāo)準(zhǔn)、租賃期限等信息向房屋所在地價(jià)格主管部門申報(bào)備案。2.申報(bào)備案內(nèi)容應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確，包括房屋基本情況、租金價(jià)格、租金支付方式、租賃期限等。3.價(jià)格主管部門對(duì)申報(bào)備案的租金進(jìn)行審核，對(duì)明顯過(guò)高或過(guò)低的租金價(jià)格進(jìn)行必要的調(diào)查和指導(dǎo)，確保租金價(jià)格合理。（三）租金調(diào)整1.租賃期間，租金一般不得隨意調(diào)整。因市場(chǎng)供求變化、房屋維修改造、物價(jià)指數(shù)變動(dòng)等原因確需調(diào)整租金的，出租人與承租人應(yīng)當(dāng)協(xié)商一致，并提前[X]日書面通知對(duì)方。2.調(diào)整后的租金應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定重新申報(bào)備案。（四）租賃價(jià)格行為規(guī)范1.出租人應(yīng)當(dāng)按照申報(bào)備案的租金價(jià)格收取租金，不得擅自提高租金標(biāo)準(zhǔn)。2.禁止出租人以隱瞞、欺詐、脅迫等手段，迫使承租人接受高價(jià)租金或不合理的租賃條件。3.承租人應(yīng)當(dāng)按照租賃合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)和支付方式支付租金，不得拖欠租金。六、房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)測(cè)與預(yù)警（一）監(jiān)測(cè)機(jī)構(gòu)與職責(zé)1.價(jià)格主管部門負(fù)責(zé)建立房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)測(cè)體系，指定專門的監(jiān)測(cè)機(jī)構(gòu)或委托相關(guān)機(jī)構(gòu)開展房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)測(cè)工作。2.監(jiān)測(cè)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)定期收集、整理、分析房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格信息，及時(shí)掌握房地產(chǎn)價(jià)格動(dòng)態(tài)變化情況。3.監(jiān)測(cè)內(nèi)容包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目?jī)r(jià)格、租賃價(jià)格、土地交易價(jià)格等，以及影響房地產(chǎn)價(jià)格的相關(guān)因素，如土地供應(yīng)、建設(shè)成本、市場(chǎng)供求、政策變化等。（二）監(jiān)測(cè)方法與頻率1.監(jiān)測(cè)方法采用定期報(bào)表、實(shí)地調(diào)查、網(wǎng)絡(luò)采集等多種方式相結(jié)合，獲取房地產(chǎn)價(jià)格信息。2.監(jiān)測(cè)頻率對(duì)重點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目和熱點(diǎn)區(qū)域，實(shí)行每月監(jiān)測(cè)；對(duì)一般區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格，實(shí)行每季度監(jiān)測(cè)。遇有房地產(chǎn)市場(chǎng)重大變化或突發(fā)事件，及時(shí)進(jìn)行專項(xiàng)監(jiān)測(cè)。（三）預(yù)警機(jī)制1.價(jià)格主管部門根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，結(jié)合市場(chǎng)供求、政策變化等因素，建立房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)警指標(biāo)體系。2.當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)異常波動(dòng)，達(dá)到預(yù)警指標(biāo)時(shí)，及時(shí)發(fā)布預(yù)警信息，提示房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。3.根據(jù)預(yù)警級(jí)別，采取相應(yīng)的調(diào)控措施，如加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管、調(diào)整相關(guān)政策等，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。七、價(jià)格違法行為處罰（一）處罰依據(jù)對(duì)違反本辦法規(guī)定的房地產(chǎn)價(jià)格違法行為，依據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》、《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》等法律法規(guī)進(jìn)行處罰。（二）處罰種類1.警告對(duì)情節(jié)較輕的價(jià)格違法行為，給予警告處罰，責(zé)令改正。2.罰款對(duì)有違法所得的價(jià)格違法行為，沒(méi)收違法所得，并處違法所得[X]倍以下的罰款；對(duì)沒(méi)有違法所得的，處[X]萬(wàn)元以上[X]萬(wàn)元以下的罰款。3.停業(yè)整頓對(duì)情節(jié)嚴(yán)重的價(jià)格違法行為，責(zé)令停業(yè)整頓，直至吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照。4.吊銷資質(zhì)證書對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、銷售代理機(jī)構(gòu)等違反價(jià)格管理規(guī)定情節(jié)特別嚴(yán)重的，吊銷其相關(guān)資質(zhì)證書。（三）具體違法行為及處罰1.未按規(guī)定申報(bào)價(jià)格或提供虛假申報(bào)材料的，責(zé)令限期改正，并處[X]萬(wàn)元以上[X]萬(wàn)元以下的罰款。2.不執(zhí)行價(jià)格備案制度，擅自調(diào)整價(jià)格的，責(zé)令改正，沒(méi)收違法所得，并處違法所