土地成本管理辦法一、總則（一）目的為加強(qiáng)公司土地成本管理，規(guī)范土地成本核算、控制與分析，提高土地資源利用效率，降低土地開發(fā)成本，確保公司經(jīng)濟(jì)效益最大化，特制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于公司所有涉及土地獲取、開發(fā)、運(yùn)營(yíng)等相關(guān)業(yè)務(wù)活動(dòng)中土地成本的管理。（三）基本原則1.合法性原則嚴(yán)格遵守國(guó)家及地方有關(guān)土地管理、房地產(chǎn)開發(fā)等方面的法律法規(guī)和政策規(guī)定，確保土地成本管理活動(dòng)合法合規(guī)。2.全面性原則涵蓋土地從獲取到開發(fā)完成全過程的成本管理，包括土地購(gòu)置成本、拆遷安置成本、前期工程成本、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本、公共配套設(shè)施成本、開發(fā)間接費(fèi)用等各項(xiàng)支出。3.準(zhǔn)確性原則準(zhǔn)確記錄和核算土地成本，確保成本數(shù)據(jù)真實(shí)、可靠、完整，為成本分析和決策提供準(zhǔn)確依據(jù)。4.效益性原則在保證土地開發(fā)質(zhì)量和項(xiàng)目進(jìn)度的前提下，合理控制土地成本，提高土地利用效益和公司經(jīng)濟(jì)效益。5.動(dòng)態(tài)管理原則根據(jù)土地市場(chǎng)變化、項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)展等情況，對(duì)土地成本進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控和調(diào)整，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題并采取有效措施加以解決。二、土地成本構(gòu)成及核算（一）土地購(gòu)置成本1.土地出讓金通過招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式取得土地使用權(quán)所支付的土地出讓價(jià)款。2.土地契稅按照國(guó)家規(guī)定，在土地使用權(quán)出讓過程中，受讓方應(yīng)繳納的契稅。3.土地交易手續(xù)費(fèi)在土地交易過程中，向相關(guān)部門支付的交易服務(wù)費(fèi)用。4.其他費(fèi)用因土地購(gòu)置而發(fā)生的如土地評(píng)估費(fèi)、測(cè)繪費(fèi)、咨詢費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。（二）拆遷安置成本1.拆遷補(bǔ)償費(fèi)對(duì)被拆遷房屋及附屬物的所有權(quán)人或使用人的補(bǔ)償費(fèi)用，包括房屋補(bǔ)償費(fèi)、附屬物補(bǔ)償費(fèi)、搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)等。2.拆遷安置費(fèi)為安置被拆遷人而發(fā)生的費(fèi)用，如安置房建設(shè)費(fèi)用、貨幣安置費(fèi)用等。3.拆遷管理費(fèi)支付給負(fù)責(zé)拆遷管理工作的部門或單位的管理費(fèi)用。（三）前期工程成本1.規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)委托專業(yè)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃、方案設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)等所支付的費(fèi)用。2.可行性研究費(fèi)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究分析所發(fā)生的費(fèi)用，包括市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目論證、可行性研究報(bào)告編制等費(fèi)用。3.勘察費(fèi)委托勘察單位進(jìn)行地質(zhì)勘察、水文勘察等所支付的費(fèi)用。4.場(chǎng)地平整費(fèi)對(duì)項(xiàng)目用地進(jìn)行場(chǎng)地平整所發(fā)生的費(fèi)用，包括土方工程、場(chǎng)地清理等費(fèi)用。5.臨時(shí)設(shè)施費(fèi)為項(xiàng)目建設(shè)臨時(shí)搭建的辦公、生活設(shè)施及施工圍墻、圍擋等所發(fā)生的費(fèi)用。（四）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本1.道路工程費(fèi)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的道路建設(shè)費(fèi)用，包括路基、路面、排水、路燈等工程費(fèi)用。2.供水工程費(fèi)供水管道鋪設(shè)、供水設(shè)施建設(shè)等費(fèi)用，確保項(xiàng)目用水需求。3.供電工程費(fèi)供電線路敷設(shè)、變電設(shè)施建設(shè)等費(fèi)用，保障項(xiàng)目用電供應(yīng)。4.供氣工程費(fèi)燃?xì)夤艿冷佋O(shè)、供氣設(shè)施建設(shè)等費(fèi)用，滿足項(xiàng)目用氣要求。5.通訊工程費(fèi)電話、網(wǎng)絡(luò)、有線電視等通訊線路敷設(shè)及設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。6.綠化工程費(fèi)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的綠化建設(shè)費(fèi)用，包括草坪鋪設(shè)、樹木種植、景觀小品等費(fèi)用。（五）公共配套設(shè)施成本1.教育設(shè)施費(fèi)按照規(guī)劃要求建設(shè)的幼兒園、學(xué)校等教育配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。2.醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施費(fèi)建設(shè)社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心、衛(wèi)生站等醫(yī)療衛(wèi)生配套設(shè)施的費(fèi)用。3.文化體育設(shè)施費(fèi)建設(shè)文化活動(dòng)中心、體育場(chǎng)館等文化體育配套設(shè)施的費(fèi)用。4.商業(yè)服務(wù)設(shè)施費(fèi)建設(shè)超市、菜市場(chǎng)、商業(yè)街等商業(yè)服務(wù)配套設(shè)施的費(fèi)用。5.其他公共配套設(shè)施費(fèi)如物業(yè)管理用房、社區(qū)居委會(huì)用房、垃圾處理站等其他公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。（六）開發(fā)間接費(fèi)用1.項(xiàng)目管理人員工資及福利費(fèi)項(xiàng)目開發(fā)過程中管理人員的工資、獎(jiǎng)金、津貼、補(bǔ)貼以及按規(guī)定計(jì)提的職工福利費(fèi)等。2.辦公費(fèi)項(xiàng)目管理部門發(fā)生的辦公費(fèi)用，如辦公用品、水電費(fèi)、通訊費(fèi)等。3.差旅費(fèi)項(xiàng)目管理人員因業(yè)務(wù)需要發(fā)生的差旅費(fèi)。4.業(yè)務(wù)招待費(fèi)項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)用。5.折舊費(fèi)項(xiàng)目管理部門使用的固定資產(chǎn)按照規(guī)定計(jì)提的折舊費(fèi)。6.修理費(fèi)項(xiàng)目管理部門固定資產(chǎn)的日常修理費(fèi)用。7.其他費(fèi)用項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的除上述費(fèi)用以外的其他間接費(fèi)用，如勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、低值易耗品攤銷等。（七）土地成本核算方法1.成本核算對(duì)象以單個(gè)開發(fā)項(xiàng)目為成本核算對(duì)象，對(duì)于同一開發(fā)地點(diǎn)、竣工時(shí)間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，可以合并作為一個(gè)成本核算對(duì)象。2.成本核算項(xiàng)目按照上述土地成本構(gòu)成的各項(xiàng)費(fèi)用設(shè)置成本核算項(xiàng)目，進(jìn)行明細(xì)核算。3.成本核算方法采用制造成本法，將土地開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)成本費(fèi)用按照成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目進(jìn)行歸集和分配，計(jì)算出每個(gè)成本核算對(duì)象的總成本和單位成本。三、土地成本預(yù)算管理（一）預(yù)算編制原則1.科學(xué)性原則依據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、市場(chǎng)行情、歷史成本數(shù)據(jù)等，科學(xué)合理地編制土地成本預(yù)算，確保預(yù)算數(shù)據(jù)真實(shí)可靠。2.完整性原則全面涵蓋土地成本構(gòu)成的各項(xiàng)費(fèi)用，不得遺漏，保證預(yù)算的完整性。3.準(zhǔn)確性原則對(duì)各項(xiàng)成本費(fèi)用進(jìn)行詳細(xì)測(cè)算和分析，提高預(yù)算的準(zhǔn)確性，避免預(yù)算偏差過大。4.動(dòng)態(tài)性原則根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度、市場(chǎng)變化等因素，對(duì)土地成本預(yù)算進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整，確保預(yù)算的合理性和有效性。（二）預(yù)算編制依據(jù)1.項(xiàng)目可行性研究報(bào)告明確項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、功能定位、開發(fā)周期等，為土地成本預(yù)算提供基礎(chǔ)依據(jù)。2.項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案確定項(xiàng)目的用地面積、建筑面積、建筑類型、配套設(shè)施等，是計(jì)算各項(xiàng)成本費(fèi)用的重要依據(jù)。3.市場(chǎng)調(diào)研資料包括土地市場(chǎng)價(jià)格、建筑材料價(jià)格、人工費(fèi)用等市場(chǎng)行情信息，用于預(yù)測(cè)土地成本變化趨勢(shì)。4.歷史成本數(shù)據(jù)參考公司以往類似項(xiàng)目的土地成本情況，分析成本構(gòu)成和變化規(guī)律，為本次預(yù)算編制提供參考。（三）預(yù)算編制流程1.項(xiàng)目啟動(dòng)階段由項(xiàng)目開發(fā)部門負(fù)責(zé)收集項(xiàng)目相關(guān)資料，包括項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等，提交給成本管理部門。2.成本測(cè)算階段成本管理部門根據(jù)項(xiàng)目資料和市場(chǎng)調(diào)研情況，對(duì)土地成本構(gòu)成的各項(xiàng)費(fèi)用進(jìn)行詳細(xì)測(cè)算，編制土地成本預(yù)算草案。3.預(yù)算審核階段預(yù)算草案編制完成后，提交給公司財(cái)務(wù)部門、項(xiàng)目開發(fā)部門等相關(guān)部門進(jìn)行審核。各部門根據(jù)職責(zé)對(duì)預(yù)算草案的合理性、準(zhǔn)確性、完整性等進(jìn)行審核，并提出修改意見。4.預(yù)算審批階段成本管理部門根據(jù)審核意見對(duì)預(yù)算草案進(jìn)行修改完善后，提交給公司管理層進(jìn)行審批。經(jīng)公司管理層審批通過后的土地成本預(yù)算作為項(xiàng)目成本控制的依據(jù)。（四）預(yù)算執(zhí)行與監(jiān)控1.預(yù)算分解將土地成本預(yù)算按照成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目進(jìn)行分解，落實(shí)到具體的部門和責(zé)任人，明確各部門和責(zé)任人的成本控制目標(biāo)。2.預(yù)算執(zhí)行各部門和責(zé)任人按照預(yù)算分解目標(biāo)，嚴(yán)格執(zhí)行土地成本預(yù)算，確保各項(xiàng)成本費(fèi)用支出控制在預(yù)算范圍內(nèi)。3.預(yù)算監(jiān)控成本管理部門定期對(duì)土地成本預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)控，及時(shí)發(fā)現(xiàn)預(yù)算執(zhí)行過程中存在的問題，并采取有效措施加以解決。監(jiān)控內(nèi)容包括預(yù)算執(zhí)行進(jìn)度、成本費(fèi)用支出情況、預(yù)算偏差分析等。4.預(yù)算調(diào)整在預(yù)算執(zhí)行過程中，如因項(xiàng)目規(guī)劃變更、市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)等原因?qū)е骂A(yù)算偏差較大，需要對(duì)預(yù)算進(jìn)行調(diào)整。預(yù)算調(diào)整應(yīng)按照預(yù)算編制流程進(jìn)行，經(jīng)公司管理層審批后執(zhí)行。四、土地成本控制措施（一）土地獲取階段成本控制1.土地市場(chǎng)調(diào)研加強(qiáng)對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)研分析，及時(shí)掌握土地供應(yīng)信息、價(jià)格走勢(shì)、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)等，為土地獲取決策提供依據(jù)。2.土地獲取方式選擇根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和公司戰(zhàn)略，合理選擇土地獲取方式，如招標(biāo)、拍賣、掛牌、協(xié)議出讓等，確保以合理的價(jià)格獲取土地。3.土地價(jià)格談判在土地獲取過程中，積極與土地出讓方進(jìn)行價(jià)格談判，爭(zhēng)取有利的土地價(jià)格和條件，降低土地購(gòu)置成本。4.土地成本評(píng)估在簽訂土地出讓合同前，對(duì)土地成本進(jìn)行詳細(xì)評(píng)估，確保土地成本合理、明確，避免后期出現(xiàn)成本糾紛。（二）拆遷安置階段成本控制1.拆遷補(bǔ)償方案制定制定合理的拆遷補(bǔ)償方案，充分考慮被拆遷人的利益訴求，確保拆遷工作順利進(jìn)行，同時(shí)控制拆遷補(bǔ)償成本。2.拆遷安置費(fèi)用審核加強(qiáng)對(duì)拆遷安置費(fèi)用的審核，嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)、安置費(fèi)等，防止費(fèi)用超支。3.拆遷進(jìn)度跟蹤密切跟蹤拆遷進(jìn)度，及時(shí)解決拆遷過程中出現(xiàn)的問題，避免因拆遷延誤導(dǎo)致項(xiàng)目開發(fā)成本增加。（三）前期工程階段成本控制1.規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)化加強(qiáng)對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的審核和優(yōu)化，在滿足項(xiàng)目功能和品質(zhì)要求的前提下，合理控制設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)模，降低設(shè)計(jì)成本。2.勘察設(shè)計(jì)招標(biāo)管理通過公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)等方式選擇資質(zhì)良好、信譽(yù)度高、設(shè)計(jì)費(fèi)用合理的勘察設(shè)計(jì)單位，確?？辈煸O(shè)計(jì)質(zhì)量的同時(shí)，控制勘察設(shè)計(jì)費(fèi)用。3.前期工程費(fèi)用審核嚴(yán)格審核前期工程費(fèi)用支出，確保各項(xiàng)費(fèi)用支出符合預(yù)算和相關(guān)規(guī)定，杜絕不合理開支。（四）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)階段成本控制1.工程招標(biāo)管理按照相關(guān)規(guī)定和程序進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程招標(biāo)，選擇報(bào)價(jià)合理、技術(shù)實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)良好的施工單位，降低工程建設(shè)成本。2.工程合同管理加強(qiáng)工程合同管理，明確合同雙方的權(quán)利和義務(wù)，嚴(yán)格控制工程變更、簽證等事項(xiàng)，避免因合同漏洞導(dǎo)致成本增加。3.工程進(jìn)度跟蹤密切跟蹤基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程進(jìn)度，及時(shí)協(xié)調(diào)解決工程建設(shè)過程中出現(xiàn)的問題，確保工程按時(shí)完成，避免因工期延誤導(dǎo)致成本增加。4.工程質(zhì)量控制加強(qiáng)對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程質(zhì)量的控制，確保工程質(zhì)量符合標(biāo)準(zhǔn)要求，避免因質(zhì)量問題導(dǎo)致返工、維修等費(fèi)用增加。（五）公共配套設(shè)施建設(shè)階段成本控制1.配套設(shè)施規(guī)劃優(yōu)化根據(jù)項(xiàng)目定位和市場(chǎng)需求，合理規(guī)劃公共配套設(shè)施的種類、規(guī)模和布局，避免配套設(shè)施過度建設(shè)或建設(shè)不足，控制配套設(shè)施建設(shè)成本。2.配套設(shè)施建設(shè)方式選擇根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，合理選擇公共配套設(shè)施的建設(shè)方式，如自建、代建、共建等，降低建設(shè)成本。3.配套設(shè)施費(fèi)用審核嚴(yán)格審核公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用支出，確保費(fèi)用合理、合規(guī)，防止費(fèi)用超支。（六）開發(fā)間接費(fèi)用控制1.費(fèi)用預(yù)算控制嚴(yán)格按照預(yù)算控制開發(fā)間接費(fèi)用支出，確保各項(xiàng)費(fèi)用支出在預(yù)算范圍內(nèi)。2.費(fèi)用審批管理加強(qiáng)對(duì)開發(fā)間接費(fèi)用審批的管理，明確審批流程和審批權(quán)限，杜絕不合理開支。3.費(fèi)用分析與考核定期對(duì)開發(fā)間接費(fèi)用進(jìn)行分析，查找費(fèi)用控制過程中存在的問題，采取有效措施加以改進(jìn)，并將費(fèi)用控制情況納入部門和個(gè)人績(jī)效考核體系。五、土地成本分析與考核（一）土地成本分析1.成本構(gòu)成分析定期對(duì)土地成本構(gòu)成進(jìn)行分析，了解各項(xiàng)成本費(fèi)用占總成本的比例及其變化趨勢(shì)，找出成本控制的重點(diǎn)和難點(diǎn)。2.成本變動(dòng)分析分析土地成本在不同階段的變動(dòng)情況，包括與預(yù)算對(duì)比、與歷史數(shù)據(jù)對(duì)比等，找出成本變動(dòng)的原因，為成本控制提供依據(jù)。3.成本效益分析對(duì)土地開發(fā)項(xiàng)目的成本效益進(jìn)行分析，評(píng)估項(xiàng)目的盈利能力和投資回報(bào)率，為項(xiàng)目決策提供參考。（二）土地成本考核1.考核指標(biāo)設(shè)定建立土地成本考核指標(biāo)體系，包括土地成本預(yù)算執(zhí)行率、土地成本節(jié)約率、單位建筑面積土地成本等指標(biāo)。2.考核對(duì)象確