土地買賣管理辦法一、總則（一）目的為加強土地買賣管理，規(guī)范土地交易行為，維護土地市場秩序，保障土地資源的合理利用和相關(guān)當事人的合法權(quán)益，根據(jù)國家有關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本地區(qū)實際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本行政區(qū)域內(nèi)國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)及集體土地使用權(quán)的買賣活動。（三）基本原則1.依法依規(guī)原則土地買賣必須遵守國家法律法規(guī)，嚴格按照法定程序進行，確保交易行為合法有效。2.公開公平公正原則土地交易應(yīng)當公開透明，保障各方當事人平等參與競爭，禁止任何形式的不正當競爭和幕后交易，維護公平公正的市場環(huán)境。3.節(jié)約集約利用原則鼓勵合理利用土地資源，優(yōu)先保障重點項目和民生工程用地需求，避免土地閑置和浪費。4.保護權(quán)益原則切實保護土地所有者、使用者和相關(guān)權(quán)利人的合法權(quán)益，在土地買賣過程中充分保障其知情權(quán)、參與權(quán)和決策權(quán)。二、土地買賣條件與限制（一）國有土地使用權(quán)買賣條件1.土地權(quán)屬清晰出讓土地需已按照出讓合同約定支付全部土地出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；劃撥土地需經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準，依法辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)并補繳土地出讓金后，方可進行買賣。2.符合規(guī)劃要求土地用途必須符合城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃等相關(guān)規(guī)劃要求，不得擅自改變土地用途。如需改變土地用途，應(yīng)按照規(guī)定辦理相關(guān)審批手續(xù)。3.不存在權(quán)利瑕疵土地不存在查封、抵押、租賃等權(quán)利限制情況，如有此類情況，需在買賣前妥善處理，消除權(quán)利瑕疵。（二）集體土地所有權(quán)及使用權(quán)買賣限制1.集體土地所有權(quán)買賣集體土地所有權(quán)不得擅自買賣，因公共利益需要征收集體土地的，應(yīng)按照法定程序辦理征收手續(xù)，由國家依法取得土地所有權(quán)。2.集體土地使用權(quán)買賣集體土地使用權(quán)的買賣應(yīng)當符合土地利用總體規(guī)劃和村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃，并經(jīng)本集體經(jīng)濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。3.特殊限制農(nóng)民集體所有的土地由本集體經(jīng)濟組織以外的單位或者個人承包經(jīng)營的，必須經(jīng)村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準。三、土地買賣程序（一）申請與受理1.買賣雙方提出申請土地買賣雙方應(yīng)當向土地所在地的土地管理部門提出書面申請，并提交下列材料：土地買賣申請書；買賣雙方身份證明材料；土地權(quán)屬證明文件；土地利用現(xiàn)狀圖、規(guī)劃圖等相關(guān)資料；其他需要提交的材料。2.土地管理部門受理土地管理部門收到申請材料后，應(yīng)當對申請材料進行審查。申請材料齊全、符合法定形式的，應(yīng)當予以受理，并出具受理通知書；申請材料不齊全或者不符合法定形式的，應(yīng)當當場或者在五日內(nèi)一次性告知申請人需要補正的全部內(nèi)容。（二）地籍調(diào)查與評估1.地籍調(diào)查土地管理部門應(yīng)當組織開展地籍調(diào)查，核實土地的權(quán)屬、面積、界址等情況，確保土地信息準確無誤。地籍調(diào)查結(jié)果應(yīng)當經(jīng)土地買賣雙方簽字確認。2.土地評估根據(jù)土地市場情況和土地用途，選擇具有資質(zhì)的土地評估機構(gòu)對擬買賣土地進行評估，確定土地的市場價值。土地評估報告應(yīng)當作為土地買賣價格的參考依據(jù)。（三）信息發(fā)布與交易1.信息發(fā)布土地管理部門應(yīng)當將擬買賣土地的基本信息在土地交易市場、政府網(wǎng)站等指定媒體上進行發(fā)布，發(fā)布內(nèi)容包括土地位置、面積、用途、規(guī)劃條件、交易價格等，公告期不少于[X]個工作日。2.交易方式土地買賣可以采取招標、拍賣、掛牌等公開競價方式進行，也可以采取協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式進行。公開競價方式應(yīng)當按照相關(guān)法律法規(guī)和交易規(guī)則組織實施，確保交易過程公平公正。協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式應(yīng)當符合法律法規(guī)規(guī)定的條件，并經(jīng)土地管理部門批準。（四）簽訂合同土地買賣雙方達成交易意向后，應(yīng)當簽訂土地買賣合同。合同應(yīng)當包括以下主要內(nèi)容：1.雙方當事人的姓名或者名稱、地址；2.土地的位置、面積、用途、等級、價格；3.土地交付時間及方式；4.土地價款的支付方式、時間；5.雙方的權(quán)利和義務(wù)；6.違約責(zé)任；7.爭議解決方式；8.其他事項。（五）審核與批準1.土地管理部門審核土地管理部門應(yīng)當對土地買賣合同及相關(guān)材料進行審核，重點審查土地買賣是否符合法律法規(guī)規(guī)定的條件、交易程序是否合法、合同條款是否完備等。審核通過的，出具審核意見。2.政府批準涉及國有土地使用權(quán)出讓的，需報有批準權(quán)的人民政府批準。人民政府批準后，土地管理部門應(yīng)當向土地買賣雙方發(fā)放土地交易批準文件。（六）登記發(fā)證1.土地登記申請土地買賣雙方應(yīng)當持土地交易批準文件、土地買賣合同等相關(guān)材料，向土地所在地的不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請土地登記。2.不動產(chǎn)登記機構(gòu)審核登記不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當對申請材料進行審核，符合登記條件的，予以登記，并頒發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證書。土地權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的，應(yīng)當及時辦理土地變更登記手續(xù)。四、土地價款管理（一）價款確定土地價款應(yīng)當根據(jù)土地評估價格、市場供求關(guān)系等因素合理確定。在公開競價方式下，土地價款以競買人最終報價確定；在協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式下，土地價款應(yīng)當按照不低于市場評估價的原則協(xié)商確定。（二）價款支付1.支付方式土地價款可以一次性支付，也可以分期支付。分期支付的，首付比例不得低于土地價款的[X]%，其余價款應(yīng)當在[X]年內(nèi)分期付清，并按照同期銀行貸款利率支付利息。2.支付時間買賣雙方應(yīng)當在土地買賣合同中約定土地價款的支付時間節(jié)點，買受人應(yīng)當按照約定及時足額支付土地價款。（三）價款監(jiān)管土地管理部門應(yīng)當建立土地價款監(jiān)管制度，對土地價款的收取、使用情況進行監(jiān)督管理。土地價款應(yīng)當全額繳入財政專戶，實行收支兩條線管理，專項用于土地開發(fā)、整理和相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等。五、土地買賣相關(guān)稅費管理（一）稅費種類土地買賣涉及的稅費主要包括土地增值稅、契稅、印花稅、營業(yè)稅（營改增后為增值稅）等。具體稅費種類和稅率按照國家有關(guān)稅收法律法規(guī)執(zhí)行。（二）稅費繳納1.納稅義務(wù)發(fā)生時間土地買賣相關(guān)稅費的納稅義務(wù)發(fā)生時間按照稅收法律法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。一般情況下，土地增值稅、契稅等在土地權(quán)屬變更登記前繳納，印花稅在簽訂土地買賣合同時繳納。2.繳納方式買賣雙方應(yīng)當按照規(guī)定自行申報繳納相關(guān)稅費，也可以委托土地管理部門等代為征收。稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當依法足額征收土地買賣相關(guān)稅費，不得擅自減免或者緩征。六、監(jiān)督檢查與法律責(zé)任（一）監(jiān)督檢查1.土地管理部門監(jiān)督土地管理部門應(yīng)當加強對土地買賣活動的日常監(jiān)督檢查，定期對土地交易情況進行巡查，重點檢查土地買賣是否符合法定條件、交易程序是否規(guī)范、合同履行情況等。2.相關(guān)部門協(xié)同監(jiān)督土地管理部門應(yīng)當與稅務(wù)、財政、監(jiān)察等相關(guān)部門建立協(xié)同監(jiān)管機制，加強信息共享和溝通協(xié)作，共同做好土地買賣管理工作。對發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)行為，及時依法進行處理。（二）法律責(zé)任1.買賣雙方違法責(zé)任違反本辦法規(guī)定，土地買賣雙方有下列情形之一的，由土地管理部門責(zé)令改正，沒收違法所得，并按照下列規(guī)定處以罰款：未按照規(guī)定的條件和程序進行土地買賣的，處土地買賣價款[X]%以上[X]%以下的罰款；隱瞞有關(guān)情況或者提供虛假材料騙取土地買賣批準的，處土地買賣價款[X]%以上[X]%以下的罰款；擅自改變土地用途的，處土地買賣價款[X]%以上[X]%以下的罰款。構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。2.中介機構(gòu)違法責(zé)任土地評估等中介機構(gòu)及其工作人員在土地買賣活動中提供虛假評估報告等文件的，由土地管理部門會同有關(guān)部門責(zé)令改正，沒收違法所得，并處違法所得[X]倍以上[X]倍以下的罰款；情節(jié)嚴重的，吊銷營業(yè)執(zhí)照；給當事人造成損失的，依法承擔賠償責(zé)任。構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。3.行政機關(guān)工作人員違法責(zé)任土地管理部門等行政機關(guān)工作人員在土地買賣管理工作中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私