萬科監(jiān)理管理辦法一、總則（一）目的本管理辦法旨在規(guī)范萬科工程項目監(jiān)理工作，確保工程建設(shè)符合相關(guān)法律法規(guī)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及萬科的質(zhì)量、進度、成本等要求，保障工程項目順利實施，實現(xiàn)預(yù)期的建設(shè)目標(biāo)。（二）適用范圍本辦法適用于萬科集團旗下所有工程項目的監(jiān)理活動，包括但不限于住宅、商業(yè)、寫字樓等各類建筑工程項目。（三）基本原則1.依法依規(guī)原則：監(jiān)理工作必須嚴格遵守國家法律法規(guī)、行業(yè)規(guī)范及地方相關(guān)規(guī)定。2.質(zhì)量第一原則：始終將工程質(zhì)量放在首位，確保工程項目達到高質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。3.進度控制原則：合理安排監(jiān)理工作，有效監(jiān)督工程進度，確保項目按時交付。4.成本控制原則：協(xié)助建設(shè)單位控制工程成本，避免不必要的費用支出。5.公正獨立原則：監(jiān)理單位應(yīng)獨立、公正地開展工作，維護建設(shè)單位和施工單位的合法權(quán)益。二、監(jiān)理單位的選擇與管理（一）監(jiān)理單位的選擇1.招標(biāo)程序建設(shè)單位應(yīng)按照萬科集團相關(guān)招標(biāo)管理規(guī)定，通過公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)等方式選擇具備相應(yīng)資質(zhì)和經(jīng)驗的監(jiān)理單位。招標(biāo)過程中應(yīng)明確監(jiān)理服務(wù)的范圍、內(nèi)容、要求、費用等條款。2.資質(zhì)要求監(jiān)理單位必須具備建設(shè)行政主管部門頒發(fā)的相應(yīng)工程監(jiān)理資質(zhì)證書，且資質(zhì)等級應(yīng)與工程項目的規(guī)模、復(fù)雜程度相匹配。同時，應(yīng)具有良好的信譽和業(yè)績，近三年內(nèi)無重大違法違規(guī)行為。3.人員配備監(jiān)理單位應(yīng)組建專業(yè)齊全、經(jīng)驗豐富的監(jiān)理團隊，配備總監(jiān)理工程師、專業(yè)監(jiān)理工程師和監(jiān)理員等人員?？偙O(jiān)理工程師應(yīng)具備注冊監(jiān)理工程師資格，且具有類似工程項目監(jiān)理經(jīng)驗；專業(yè)監(jiān)理工程師應(yīng)具備相應(yīng)專業(yè)的監(jiān)理工程師資格證書；監(jiān)理員應(yīng)經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)并取得相應(yīng)崗位證書。（二）監(jiān)理合同管理1.合同簽訂建設(shè)單位與監(jiān)理單位應(yīng)在中標(biāo)通知書發(fā)出后的規(guī)定時間內(nèi)簽訂監(jiān)理合同。合同應(yīng)明確雙方的權(quán)利、義務(wù)、監(jiān)理服務(wù)的范圍、內(nèi)容、期限、費用及支付方式等條款。2.合同履行監(jiān)理單位應(yīng)嚴格按照監(jiān)理合同約定履行義務(wù)，確保監(jiān)理工作的質(zhì)量和進度。建設(shè)單位應(yīng)按照合同約定及時支付監(jiān)理費用，為監(jiān)理單位開展工作提供必要的條件。3.合同變更如因工程項目建設(shè)需要變更監(jiān)理合同內(nèi)容，雙方應(yīng)協(xié)商一致，并簽訂書面補充協(xié)議。補充協(xié)議作為監(jiān)理合同的組成部分，具有同等法律效力。（三）監(jiān)理單位的考核與評價1.定期考核建設(shè)單位應(yīng)定期對監(jiān)理單位的工作進行考核，考核內(nèi)容包括監(jiān)理工作質(zhì)量、進度控制、成本控制、合同管理、信息管理、組織協(xié)調(diào)等方面?？己酥芷谝话銥槊考径纫淮?，考核結(jié)果應(yīng)書面通知監(jiān)理單位。2.年度評價建設(shè)單位應(yīng)在每年年底對監(jiān)理單位進行年度評價，綜合考慮監(jiān)理單位全年的工作表現(xiàn)、考核結(jié)果、業(yè)主滿意度等因素。年度評價結(jié)果分為優(yōu)秀、良好、合格、不合格四個等級，評價結(jié)果將作為監(jiān)理單位續(xù)聘、獎懲的重要依據(jù)。3.獎懲措施對于考核評價結(jié)果優(yōu)秀的監(jiān)理單位，建設(shè)單位可給予表彰、獎勵或優(yōu)先續(xù)聘等；對于考核評價結(jié)果不合格的監(jiān)理單位，建設(shè)單位可責(zé)令其限期整改，整改仍不合格的，可解除監(jiān)理合同，并按照合同約定追究其違約責(zé)任。三、監(jiān)理工作內(nèi)容與職責(zé)（一）施工準(zhǔn)備階段的監(jiān)理工作1.參與審查施工圖紙監(jiān)理單位應(yīng)組織專業(yè)監(jiān)理工程師對施工圖紙進行審查，提出審查意見，并協(xié)助建設(shè)單位組織設(shè)計單位、施工單位等進行圖紙會審。重點審查圖紙是否符合法律法規(guī)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及工程建設(shè)強制性標(biāo)準(zhǔn)的要求，是否滿足工程使用功能和質(zhì)量要求，是否存在矛盾、錯誤或不合理之處。2.審查施工單位資質(zhì)及人員資格監(jiān)理單位應(yīng)審查施工單位的營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、安全生產(chǎn)許可證等資質(zhì)文件，確保其具備承擔(dān)工程項目施工的能力。同時，應(yīng)審查施工單位項目經(jīng)理、技術(shù)負責(zé)人、質(zhì)量管理人員、安全管理人員等主要人員的資格證書，確保其具備相應(yīng)的從業(yè)資格。3.審查施工組織設(shè)計及專項施工方案監(jiān)理單位應(yīng)組織專業(yè)監(jiān)理工程師對施工單位編制的施工組織設(shè)計及專項施工方案進行審查，提出審查意見。重點審查施工組織設(shè)計及專項施工方案是否符合工程建設(shè)強制性標(biāo)準(zhǔn)、施工圖紙及施工合同的要求，是否具有針對性、可行性和安全性，是否合理安排了施工進度、施工順序和施工方法等。4.檢查施工場地及施工條件監(jiān)理單位應(yīng)檢查施工場地是否具備施工條件，包括場地平整、通水通電、臨時設(shè)施搭建等情況。同時，應(yīng)檢查施工單位的施工機械設(shè)備、材料、構(gòu)配件等是否已按計劃進場，并進行了檢驗和驗收。（二）施工階段的監(jiān)理工作1.質(zhì)量控制審查施工單位質(zhì)量保證體系：監(jiān)理單位應(yīng)審查施工單位建立的質(zhì)量管理體系、質(zhì)量管理制度和質(zhì)量保證措施，確保其有效運行。審查工程材料、構(gòu)配件和設(shè)備：監(jiān)理單位應(yīng)審查施工單位采購的工程材料、構(gòu)配件和設(shè)備的質(zhì)量證明文件、檢驗報告等，必要時進行見證取樣送檢。未經(jīng)檢驗或檢驗不合格的材料、構(gòu)配件和設(shè)備不得用于工程建設(shè)。旁站監(jiān)理關(guān)鍵工序和部位：監(jiān)理單位應(yīng)對混凝土澆筑、基礎(chǔ)灌注樁施工、防水工程施工等關(guān)鍵工序和部位進行旁站監(jiān)理，確保施工過程符合規(guī)范要求。旁站監(jiān)理人員應(yīng)做好旁站記錄，保存旁站影像資料。巡視和平行檢驗：監(jiān)理人員應(yīng)定期對施工現(xiàn)場進行巡視檢查，及時發(fā)現(xiàn)和糾正施工過程中的質(zhì)量問題。同時，應(yīng)按照規(guī)定的比例對工程材料、構(gòu)配件和設(shè)備進行平行檢驗，確保工程質(zhì)量。驗收分項、分部工程：監(jiān)理單位應(yīng)組織施工單位對分項工程進行質(zhì)量驗收，驗收合格后方可進行下一道工序施工。分部工程完工后，監(jiān)理單位應(yīng)組織施工單位、設(shè)計單位等進行分部工程質(zhì)量驗收，驗收合格后方可進行單位工程竣工驗收。2.進度控制審查施工進度計劃：監(jiān)理單位應(yīng)審查施工單位編制的施工進度計劃，提出審查意見。重點審查施工進度計劃是否符合施工合同工期要求，是否合理安排了各分項工程的施工順序和施工時間，是否考慮了影響施工進度的因素及應(yīng)對措施等。檢查施工進度執(zhí)行情況：監(jiān)理人員應(yīng)定期檢查施工進度計劃的執(zhí)行情況，對比實際進度與計劃進度的差異。如發(fā)現(xiàn)實際進度滯后于計劃進度，應(yīng)及時分析原因，并要求施工單位采取有效措施進行調(diào)整。協(xié)調(diào)施工進度：監(jiān)理單位應(yīng)協(xié)調(diào)施工單位與建設(shè)單位、設(shè)計單位、材料供應(yīng)商等之間的關(guān)系，及時解決影響施工進度的各種問題，確保施工進度順利進行。3.成本控制審查工程計量和支付申請：監(jiān)理單位應(yīng)按照施工合同約定，對施工單位提交的工程計量和支付申請進行審查，確保計量準(zhǔn)確、支付合理。重點審查工程量計算是否準(zhǔn)確，單價套用是否正確，費用計算是否合規(guī)等?？刂乒こ套兏M用：監(jiān)理單位應(yīng)嚴格控制工程變更，對工程變更的必要性、合理性進行審查。如確需變更，應(yīng)按照規(guī)定的程序辦理變更手續(xù)，并對變更費用進行審核，確保變更費用控制在合理范圍內(nèi)。協(xié)助建設(shè)單位進行工程結(jié)算：工程竣工后，監(jiān)理單位應(yīng)協(xié)助建設(shè)單位進行工程結(jié)算工作，審核工程結(jié)算資料，對工程結(jié)算金額進行把關(guān)，確保建設(shè)單位的利益不受損失。4.安全管理審查施工單位安全保證體系：監(jiān)理單位應(yīng)審查施工單位建立的安全生產(chǎn)管理體系、安全管理制度和安全保證措施，確保其有效運行。審查安全專項施工方案：監(jiān)理單位應(yīng)組織專業(yè)監(jiān)理工程師對施工單位編制的安全專項施工方案進行審查，提出審查意見。重點審查安全專項施工方案是否符合工程建設(shè)強制性標(biāo)準(zhǔn)、施工圖紙及施工合同的要求，是否具有針對性、可行性和安全性，是否合理安排了安全施工措施和應(yīng)急救援預(yù)案等。檢查施工現(xiàn)場安全狀況：監(jiān)理人員應(yīng)定期對施工現(xiàn)場進行安全檢查，及時發(fā)現(xiàn)和消除安全隱患。重點檢查施工單位的安全生產(chǎn)許可證、安全管理人員資格證書、施工人員安全教育培訓(xùn)情況、施工機械設(shè)備安全狀況、臨時用電安全、消防安全等。督促施工單位整改安全問題：如發(fā)現(xiàn)施工現(xiàn)場存在安全問題，監(jiān)理單位應(yīng)及時下達監(jiān)理通知單，要求施工單位限期整改。施工單位整改完成后，監(jiān)理單位應(yīng)進行復(fù)查，確保安全問題得到徹底解決。5.合同管理協(xié)助建設(shè)單位簽訂施工合同：監(jiān)理單位應(yīng)協(xié)助建設(shè)單位起草、審核施工合同條款，確保合同內(nèi)容合法、合規(guī)、合理，明確雙方的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任。監(jiān)督施工合同履行情況：監(jiān)理單位應(yīng)監(jiān)督施工單位按照施工合同約定履行義務(wù)，檢查施工單位的施工進度、工程質(zhì)量、安全管理等方面是否符合合同要求。如發(fā)現(xiàn)施工單位存在違約行為，應(yīng)及時要求其整改，并按照合同約定追究其違約責(zé)任。處理合同糾紛：如在施工合同履行過程中發(fā)生糾紛，監(jiān)理單位應(yīng)協(xié)助建設(shè)單位進行協(xié)商解決。協(xié)商不成的，可按照合同約定的爭議解決方式進行處理，如申請仲裁或提起訴訟等。6.信息管理建立監(jiān)理信息管理制度：監(jiān)理單位應(yīng)建立健全監(jiān)理信息管理制度，明確信息管理的流程、職責(zé)和要求。收集、整理和歸檔監(jiān)理資料：監(jiān)理人員應(yīng)及時收集、整理和歸檔監(jiān)理過程中形成的各種資料，包括監(jiān)理規(guī)劃、監(jiān)理細則、監(jiān)理月報、監(jiān)理通知單、工程質(zhì)量驗收記錄、工程變更資料、工程計量支付資料、安全管理資料等。監(jiān)理資料應(yīng)真實、完整、有效，能夠反映監(jiān)理工作的全過程。定期向建設(shè)單位報送監(jiān)理信息：監(jiān)理單位應(yīng)定期向建設(shè)單位報送監(jiān)理月報、季報等監(jiān)理信息，及時匯報工程項目的進展情況、質(zhì)量狀況、安全情況、存在的問題及解決措施等，為建設(shè)單位決策提供依據(jù)。7.組織協(xié)調(diào)協(xié)調(diào)建設(shè)單位與施工單位之間的關(guān)系：監(jiān)理單位應(yīng)作為建設(shè)單位與施工單位之間的橋梁和紐帶，協(xié)調(diào)雙方之間的關(guān)系，及時解決工程建設(shè)過程中出現(xiàn)的各種問題，確保工程建設(shè)順利進行。協(xié)調(diào)施工單位與設(shè)計單位之間的關(guān)系：監(jiān)理單位應(yīng)協(xié)助施工單位與設(shè)計單位進行溝通，及時解決施工過程中出現(xiàn)的設(shè)計問題。如需要設(shè)計變更，應(yīng)按照規(guī)定的程序辦理變更手續(xù)，確保設(shè)計變更的合理性和可行性。協(xié)調(diào)施工單位與材料供應(yīng)商之間的關(guān)系：監(jiān)理單位應(yīng)協(xié)調(diào)施工單位與材料供應(yīng)商之間的關(guān)系，確保材料供應(yīng)的及時性和質(zhì)量可靠性。如發(fā)現(xiàn)材料供應(yīng)存在問題，應(yīng)及時要求施工單位和材料供應(yīng)商采取措施解決。（三）竣工驗收階段的監(jiān)理工作1.審查竣工驗收資料監(jiān)理單位應(yīng)組織施工單位對工程竣工驗收資料進行審查，確保資料齊全、真實、有效。重點審查工程竣工報告、工程質(zhì)量評估報告、施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書、工程竣工圖、工程技術(shù)資料等。2.組織工程預(yù)驗收監(jiān)理單位應(yīng)組織施工單位、設(shè)計單位等進行工程預(yù)驗收，對工程質(zhì)量、工程進度、工程資料等進行全面檢查。預(yù)驗收合格后，監(jiān)理單位應(yīng)出具工程質(zhì)量評估報告，作為工程竣工驗收的重要依據(jù)。3.參加工程竣工驗收監(jiān)理單位應(yīng)參加建設(shè)單位組織的工程竣工驗收會議，匯報工程監(jiān)理工作情況，對工程質(zhì)量進行評價。如發(fā)現(xiàn)工程存在質(zhì)量問題或其他不符合驗收要求的情況，應(yīng)要求施工單位及時整改，整改合格后方可通過竣工驗收。四、監(jiān)理工作程序（一）工程開工報審程序1.施工單位完成施工準(zhǔn)備工作后，向監(jiān)理單位提交工程開工報審表及相關(guān)資料，包括施工許可證、施工組織設(shè)計、施工單位資質(zhì)及人員資格證書、工程材料構(gòu)配件設(shè)備報審表等。2.監(jiān)理單位收到施工單位提交的工程開工報審表后，組織專業(yè)監(jiān)理工程師對施工單位的施工準(zhǔn)備情況進行審查。審查內(nèi)容包括施工場地條件、施工人員配備、施工機械設(shè)備、工程材料構(gòu)配件設(shè)備等是否滿足工程開工要求。3.經(jīng)審查符合要求的，總監(jiān)理工程師簽署工程開工報審表，并報建設(shè)單位批準(zhǔn)。建設(shè)單位批準(zhǔn)后，施工單位方可正式開工。（二）工程質(zhì)量驗收程序1.分項工程完工后，施工單位應(yīng)自行組織質(zhì)量檢查，檢查合格后向監(jiān)理單位提交分項工程質(zhì)量驗收報告。2.監(jiān)理單位收到施工單位提交的分項工程質(zhì)量驗收報告后，組織施工單位項目技術(shù)負責(zé)人、質(zhì)量檢查員等進行分項工程質(zhì)量驗收。驗收合格后，監(jiān)理工程師簽署分項工程質(zhì)量驗收記錄。3.分部工程完工后，施工單位應(yīng)自行組織質(zhì)量檢查和評定，檢查評定合格后向監(jiān)理單位提交分部工程質(zhì)量驗收報告。4.監(jiān)理單位收到施工單位提交的分部工程質(zhì)量驗收報告后，組織施工單位項目負責(zé)人和技術(shù)、質(zhì)量負責(zé)人等進行分部工程質(zhì)量驗收。同時，應(yīng)邀請設(shè)計單位項目負責(zé)人參加。驗收合格后，各方簽署分部工程質(zhì)量驗收記錄。5.單位工程完工后，施工單位應(yīng)自行組織有關(guān)人員進行檢查評定，并向監(jiān)理單位提交單位工程竣工驗收報告。6.監(jiān)理單位收到施工單位提交的單位工程竣工驗收報告后，組織施工單位、設(shè)計單位等進行單位工程竣工驗收。驗收合格后，各方簽署單位工程竣工驗收報告。（三）工程變更程序1.施工單位提出工程變更申請時，應(yīng)填寫工程變更單，并附上變更的原因、內(nèi)容、圖紙等資料。2.監(jiān)理單位收到施工單位提交的工程變更單后，組織專業(yè)監(jiān)理工程師對工程變更的必要性、合理性進行審查。如認為工程變更合理，應(yīng)報建設(shè)單位批準(zhǔn)。3.建設(shè)單位批準(zhǔn)工程變更后，監(jiān)理單位應(yīng)向施工單位發(fā)出工程變更指令，并要求施工單位按照變更后的圖紙和要求進行施工。4.施工單位完成工程變更施工后，應(yīng)及時向監(jiān)理單位提交工程變更費用報審表，申請變更費用。5.監(jiān)理單位收到施工單位提交的工程變更費用報審表后，對變更費用進行審核。審核無誤后，報建設(shè)單位批準(zhǔn)。建設(shè)單位批準(zhǔn)后，按照合同約定支付變更費用。（四）工程計量與支付程序1.施工單位完成一定量的工程施工任務(wù)后，應(yīng)向監(jiān)理單位提交工程計量報審表及相關(guān)資料，包括已完工程量報表、工程質(zhì)量驗收記錄等。2.監(jiān)理單位收到施工單位提交的工程計量報審表后，組織專業(yè)監(jiān)理工程師對已完工程量進行計量。計量完成后，監(jiān)理工程師簽署工程計量報審表。3.施工單位根據(jù)已完工程量和合同約定的單價，計算工程價款，并向監(jiān)理單位提交工程支付報審表。4.監(jiān)理單位收到施工單位提交的工程支付報審表后，對工程價款進行審核。審核內(nèi)容包括工程量計算是否準(zhǔn)確、單價套用是否正確、費用計算是否合規(guī)等。審核無誤后，報建設(shè)單位批準(zhǔn)。5.建設(shè)單位批準(zhǔn)后，按照合同約定的支付方式和時間向施工單位支付工程價款。五、監(jiān)理資料管理（一）監(jiān)理資料的分類監(jiān)理資料主要包括監(jiān)理管理資料、監(jiān)理工作記錄、監(jiān)理驗收資料、監(jiān)理文件資料等四大類。具體內(nèi)容如下：1.監(jiān)理管理資料：包括監(jiān)理規(guī)劃、監(jiān)理細則、監(jiān)理月報、監(jiān)理工作總結(jié)、監(jiān)理人員崗位