臨湘物業(yè)管理辦法總則目的與依據(jù)為了規(guī)范臨湘市物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善居住和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《湖南省物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。適用范圍本辦法適用于臨湘市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)。本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)?；驹瓌t物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)遵循業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)、政府監(jiān)管相結(jié)合的原則，堅(jiān)持以人為本，實(shí)行公開、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法，提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。業(yè)主及業(yè)主大會(huì)業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：1.按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；2.提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；3.提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；4.參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；5.選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)；6.監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；7.監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；8.對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；9.監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金（以下簡稱專項(xiàng)維修資金）的管理和使用；10.法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：1.遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；2.遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；3.執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；4.按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；5.按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；6.法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。業(yè)主大會(huì)的成立與職責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求，報(bào)送下列籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的文件資料：1.物業(yè)管理區(qū)域證明；2.房屋及建筑物面積清冊(cè)；3.業(yè)主名冊(cè)；4.建筑規(guī)劃總平面圖；5.交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明；6.物業(yè)服務(wù)用房配置證明；7.其他有關(guān)的文件資料。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自收到前款規(guī)定的資料之日起三十日內(nèi)，組織成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組?；I備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會(huì)代表組成。籌備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半?；I備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任?；I備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起六十日內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé)：1.制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；2.制定和修改管理規(guī)約；3.選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；4.選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；5.籌集和使用專項(xiàng)維修資金；6.改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；7.改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動(dòng)；8.有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則與管理規(guī)約業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會(huì)的組成和成員任期等事項(xiàng)作出約定。管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會(huì)公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會(huì)公共利益。管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主委員會(huì)業(yè)主委員會(huì)的組成與選舉業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，由五至十一人的單數(shù)組成。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：1.具有完全民事行為能力；2.遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；3.遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；4.熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔；5.具有一定的組織能力；6.具備必要的工作時(shí)間。業(yè)主委員會(huì)委員候選人由業(yè)主推薦或者自薦產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。備案內(nèi)容包括業(yè)主委員會(huì)成員的基本情況、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則等。業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)與工作規(guī)則業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)：1.執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議；2.召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；3.與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；4.及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；5.監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；6.督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用；7.組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；8.調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；9.業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立健全工作制度，實(shí)行民主決策、民主管理。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期召開會(huì)議，研究本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理事宜。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì)委員提議，應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會(huì)會(huì)議、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的決定及有關(guān)情況以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時(shí)公告。物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)與條件從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格，并依法取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書。物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)分為一、二、三級(jí)。新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其資質(zhì)等級(jí)按照最低等級(jí)核定，并設(shè)一年的暫定期。一級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備下列條件：1.注冊(cè)資本人民幣500萬元以上；2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于30人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于20人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書；4.管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100%：多層住宅200萬平方米；高層住宅100萬平方米；獨(dú)立式住宅（別墅）15萬平方米；辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)50萬平方米。5.建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績。二級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備下列條件：1.注冊(cè)資本人民幣300萬元以上；2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于20人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于10人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書；4.管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100%：多層住宅100萬平方米；高層住宅50萬平方米；獨(dú)立式住宅（別墅）8萬平方米；辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)20萬平方米。5.建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營管理業(yè)績。三級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備下列條件：1.注冊(cè)資本人民幣50萬元以上；2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于10人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于5人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書；4.有委托的物業(yè)管理項(xiàng)目；5.建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)決定是否續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主大會(huì)決定解聘的，應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定辦理移交手續(xù)，并在規(guī)定時(shí)間內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域。物業(yè)的使用與維護(hù)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用與維護(hù)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造費(fèi)用，按照下列規(guī)定承擔(dān)：1.專有部分由業(yè)主承擔(dān)；2.部分業(yè)主共有的，由相關(guān)業(yè)主按照其專有部分建筑面積所占比例承擔(dān)；3.全體業(yè)主共有的，由全體業(yè)主按照其專有部分建筑面積所占比例承擔(dān)；4.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備屬人為損壞的，由責(zé)任人承擔(dān)。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備不得擅自占用、挖掘。因維修、養(yǎng)護(hù)等需要占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意，并在施工現(xiàn)場(chǎng)顯著位置公示施工內(nèi)容、施工期限、安全警示標(biāo)志等信息。業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)配合。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取措施，盡量減少施工對(duì)業(yè)主、物業(yè)使用人生活的影響。住宅專項(xiàng)維修資金的管理與使用住宅專項(xiàng)維修資金是專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。住宅專項(xiàng)維修資金管理實(shí)行專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ?、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。住宅專項(xiàng)維修資金的交存、使用、管理，依照國家和省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí)，結(jié)余的住宅專項(xiàng)維修資金不予退還，隨房屋所有權(quán)同時(shí)過戶。改變物業(yè)用途的規(guī)定業(yè)主、物業(yè)使用人不得擅自改變房屋用途。確需改變房屋用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主、物業(yè)使用人違反前款規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止，并及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門。監(jiān)督管理政府部門的監(jiān)督職責(zé)市、區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)換屆工作，監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)，調(diào)解物業(yè)管理糾紛。其他有關(guān)部門按照各自職責(zé)，做好物業(yè)管理相關(guān)工作。物業(yè)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督與考核市、區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立健全物業(yè)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督考核制度，定期對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督檢查和考核評(píng)價(jià)，并向社會(huì)公布。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，接受業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門的監(jiān)督。業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)有權(quán)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，可以通過業(yè)主大會(huì)會(huì)議或者其他形式，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)改進(jìn)服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)提出的意見和建議，并將處理情況告知業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)。法律責(zé)任業(yè)主、物業(yè)使用人的法律責(zé)任業(yè)主、物業(yè)使用人違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由相關(guān)部門依法予以處理：1.違反管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，拒不履行相應(yīng)義務(wù)的；2.擅自改變房屋用途的；3.擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益的；4.擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的；5.拒不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)、專項(xiàng)維修資金等相關(guān)費(fèi)用的；6.其他違反本辦法規(guī)定的行為。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法律責(zé)任物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由相關(guān)部門依法予以處理：1.未按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供服務(wù)的；2.擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者增加收費(fèi)項(xiàng)目的；3.擅自改變物業(yè)管理用房用途的；4.將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)一并委托給他人的；5.挪用專項(xiàng)維修資金的；6.其他違反本辦法規(guī)定的行為。其他單位和個(gè)人的法律責(zé)