住宅價(jià)格管理辦法總則制定目的為加強(qiáng)住宅價(jià)格管理，規(guī)范住宅價(jià)格行為，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，保護(hù)消費(fèi)者和經(jīng)營者的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國價(jià)格法》等相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本地區(qū)實(shí)際情況，制定本辦法。適用范圍本辦法適用于本行政區(qū)域內(nèi)各類住宅的價(jià)格管理活動(dòng)，包括新建商品住宅、二手住宅的銷售價(jià)格管理，以及住宅租賃價(jià)格的相關(guān)管理?；驹瓌t1.市場調(diào)節(jié)與政府調(diào)控相結(jié)合原則充分發(fā)揮市場在住宅價(jià)格形成中的決定性作用，同時(shí)加強(qiáng)政府對住宅價(jià)格的宏觀調(diào)控和監(jiān)管，保持住宅價(jià)格的基本穩(wěn)定。2.公平、公正、公開原則住宅價(jià)格管理應(yīng)當(dāng)遵循公平、公正、公開的原則，保障交易各方的合法權(quán)益，確保價(jià)格形成過程透明。3.合理定價(jià)原則住宅價(jià)格應(yīng)當(dāng)根據(jù)住宅的成本、市場供求狀況、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等因素合理確定，體現(xiàn)價(jià)值規(guī)律，防止價(jià)格過高或過低波動(dòng)。價(jià)格構(gòu)成新建商品住宅價(jià)格構(gòu)成新建商品住宅價(jià)格由以下部分構(gòu)成：1.土地取得成本包括土地出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)等。2.開發(fā)成本涵蓋前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)等。3.管理費(fèi)用開發(fā)企業(yè)為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。4.銷售費(fèi)用包括銷售代理費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)等。5.財(cái)務(wù)費(fèi)用開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。6.合理利潤根據(jù)行業(yè)平均利潤率水平確定的開發(fā)企業(yè)應(yīng)獲得的利潤。7.稅金按照國家稅收法律法規(guī)規(guī)定應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅金。二手住宅價(jià)格構(gòu)成二手住宅價(jià)格主要由以下因素決定：1.房屋重置成本考慮房屋的建筑年代、結(jié)構(gòu)、裝修等情況，估算重新建造相同或類似房屋所需的成本。2.折舊根據(jù)房屋的使用年限、維護(hù)狀況等因素，對房屋重置成本進(jìn)行折舊計(jì)算。3.市場供求關(guān)系二手住宅市場的供需狀況對價(jià)格產(chǎn)生重要影響。4.地段因素房屋所處的地理位置、周邊配套設(shè)施、交通便利性等地段因素會顯著影響價(jià)格。5.房屋品質(zhì)包括戶型、朝向、樓層、面積等房屋自身品質(zhì)因素。住宅租賃價(jià)格構(gòu)成住宅租賃價(jià)格主要考慮以下方面：1.房屋折舊費(fèi)根據(jù)房屋的使用年限和折舊率計(jì)算。2.維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用于房屋日常維修和保養(yǎng)的費(fèi)用。3.管理費(fèi)包括物業(yè)管理費(fèi)等。4.利息房屋建設(shè)或購買資金的利息支出。5.利潤租賃企業(yè)或個(gè)人應(yīng)獲得的合理利潤。6.稅金按照規(guī)定應(yīng)繳納的租賃相關(guān)稅金。價(jià)格管理措施新建商品住宅價(jià)格管理1.價(jià)格備案制度開發(fā)企業(yè)在新建商品住宅預(yù)售前，應(yīng)將申報(bào)價(jià)格報(bào)價(jià)格主管部門備案。備案價(jià)格應(yīng)包括基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，每套住宅的銷售價(jià)格不得高于備案價(jià)格。2.明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定開發(fā)企業(yè)應(yīng)在售樓處顯著位置公示商品住宅價(jià)格、價(jià)格構(gòu)成明細(xì)、優(yōu)惠折扣及其他影響價(jià)格的因素，做到明碼標(biāo)價(jià)，不得在標(biāo)價(jià)之外加價(jià)出售商品住宅，不得收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。3.價(jià)格監(jiān)測與預(yù)警價(jià)格主管部門建立新建商品住宅價(jià)格監(jiān)測體系，定期采集、分析價(jià)格信息，對價(jià)格異常波動(dòng)的區(qū)域和項(xiàng)目及時(shí)發(fā)出預(yù)警，采取相應(yīng)的調(diào)控措施。二手住宅價(jià)格管理1.交易價(jià)格申報(bào)制度二手住宅交易雙方應(yīng)如實(shí)向房地產(chǎn)交易管理部門申報(bào)交易價(jià)格，房地產(chǎn)交易管理部門對申報(bào)價(jià)格進(jìn)行核實(shí)，并作為辦理交易手續(xù)的參考依據(jù)。2.價(jià)格評估指導(dǎo)鼓勵(lì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和專業(yè)評估機(jī)構(gòu)為二手住宅交易提供價(jià)格評估服務(wù)，為交易雙方提供合理的價(jià)格參考。同時(shí)，價(jià)格主管部門加強(qiáng)對評估機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，確保評估價(jià)格客觀、公正。3.價(jià)格行為規(guī)范禁止二手住宅交易中的價(jià)格欺詐、哄抬價(jià)格等不正當(dāng)價(jià)格行為。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)不得提供虛假價(jià)格信息，不得惡意串通操縱市場價(jià)格。住宅租賃價(jià)格管理1.租金指導(dǎo)價(jià)制定價(jià)格主管部門根據(jù)本地區(qū)住宅租賃市場狀況，定期制定并公布住宅租賃租金指導(dǎo)價(jià)，為租賃雙方提供參考。2.租賃合同備案與租金監(jiān)管住宅租賃合同應(yīng)到房地產(chǎn)管理部門備案，租金收取應(yīng)符合指導(dǎo)價(jià)要求。價(jià)格主管部門加強(qiáng)對租金收取情況的監(jiān)督檢查，防止租金過高或過低波動(dòng)，維護(hù)租賃市場秩序。3.租金調(diào)整規(guī)范租賃雙方應(yīng)在租賃合同中約定租金調(diào)整方式和期限，租金調(diào)整應(yīng)合理、公平，并符合市場規(guī)律。未經(jīng)協(xié)商一致，任何一方不得擅自提高租金。價(jià)格調(diào)控與監(jiān)督檢查價(jià)格調(diào)控1.宏觀調(diào)控政策政府根據(jù)房地產(chǎn)市場形勢，適時(shí)出臺相關(guān)宏觀調(diào)控政策，如土地政策、金融政策等，影響住宅市場供求關(guān)系，穩(wěn)定住宅價(jià)格。2.保障性住房供應(yīng)加大保障性住房建設(shè)力度，增加保障性住房供應(yīng)，滿足中低收入家庭的住房需求，緩解住房供需矛盾，平抑商品住宅價(jià)格。3.市場供需調(diào)節(jié)通過調(diào)節(jié)住宅市場的土地供應(yīng)、開發(fā)建設(shè)進(jìn)度等，平衡住宅市場的供需關(guān)系，避免出現(xiàn)供應(yīng)短缺或過剩導(dǎo)致的價(jià)格大幅波動(dòng)。監(jiān)督檢查1.價(jià)格主管部門職責(zé)價(jià)格主管部門負(fù)責(zé)對住宅價(jià)格行為進(jìn)行監(jiān)督檢查，依法查處價(jià)格違法行為。加強(qiáng)對開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)等的日常巡查和不定期抽查，確保價(jià)格政策的執(zhí)行。2.聯(lián)合執(zhí)法機(jī)制建立價(jià)格主管部門與房地產(chǎn)管理、市場監(jiān)管等部門的聯(lián)合執(zhí)法機(jī)制，加強(qiáng)信息共享和協(xié)同配合，共同打擊住宅價(jià)格領(lǐng)域的違法違規(guī)行為。3.投訴舉報(bào)處理設(shè)立住宅價(jià)格投訴舉報(bào)渠道，及時(shí)受理消費(fèi)者和社會各界對住宅價(jià)格違法行為的投訴舉報(bào)。對查證屬實(shí)的違法行為，依法予以嚴(yán)肅處理，并向社會公開曝光。價(jià)格爭議處理爭議解決途徑1.協(xié)商解決住宅交易雙方就價(jià)格問題發(fā)生爭議的，首先應(yīng)通過協(xié)商解決。雙方可自行協(xié)商或在相關(guān)部門的協(xié)調(diào)下，達(dá)成一致意見。2.調(diào)解解決協(xié)商不成的，可向房地產(chǎn)交易管理部門、消費(fèi)者協(xié)會等相關(guān)機(jī)構(gòu)申請調(diào)解。調(diào)解機(jī)構(gòu)根據(jù)事實(shí)和相關(guān)法律法規(guī)，主持雙方進(jìn)行調(diào)解，促使雙方達(dá)成和解協(xié)議。3.仲裁或訴訟解決如調(diào)解不成，當(dāng)事人可根據(jù)合同約定或相關(guān)法律法規(guī)，選擇申請仲裁或向人民法院提起訴訟，通過法律途徑解決價(jià)格爭議。處理程序1.申請與受理當(dāng)事人向相關(guān)機(jī)構(gòu)提出價(jià)格爭議處理申請，提交相關(guān)證據(jù)材料。受理機(jī)構(gòu)對申請進(jìn)行審查，符合條件的予以受理，并告知當(dāng)事人處理程序和期限。2.調(diào)查與處理受理機(jī)構(gòu)對爭議事項(xiàng)進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，收集相關(guān)證據(jù)，聽取雙方當(dāng)事人的陳述和申辯。根據(jù)調(diào)查結(jié)果，按照相