濰坊物業(yè)收錢管理辦法一、總則（一）目的為加強(qiáng)濰坊物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的收費(fèi)管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《山東省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》等相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于濰坊市行政區(qū)域內(nèi)依法成立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對各類物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)并收取費(fèi)用的活動(dòng)。（三）基本原則物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國務(wù)院價(jià)格主管部門會(huì)同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。二、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與定價(jià)機(jī)制（一）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)分類1.普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)不同的服務(wù)等級實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。物業(yè)服務(wù)等級分為一級、二級、三級、四級和五級，具體服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)按照《濰坊市普通住宅物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行。各等級對應(yīng)的收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)格及浮動(dòng)幅度由市價(jià)格主管部門會(huì)同市物業(yè)主管部門制定并公布。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可在規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)格及浮動(dòng)幅度內(nèi)，根據(jù)物業(yè)服務(wù)實(shí)際情況與業(yè)主協(xié)商確定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并在物業(yè)服務(wù)合同中約定。2.非普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)非普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。3.其他物業(yè)收費(fèi)商業(yè)、辦公、工業(yè)等其他物業(yè)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，可參照本辦法并結(jié)合實(shí)際情況，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。（二）定價(jià)機(jī)制1.政府指導(dǎo)價(jià)調(diào)整市價(jià)格主管部門會(huì)同市物業(yè)主管部門根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平、物業(yè)服務(wù)成本變動(dòng)情況等因素，適時(shí)調(diào)整普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。調(diào)整前應(yīng)進(jìn)行成本監(jiān)審、價(jià)格聽證等程序，并向社會(huì)公布。2.市場調(diào)節(jié)價(jià)備案實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起15日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門和物業(yè)主管部門備案。備案內(nèi)容包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、地址、服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)合同等。三、收費(fèi)項(xiàng)目與內(nèi)容（一）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用構(gòu)成物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：1.管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；6.辦公費(fèi)用；7.物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；9.經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。（二）代收代繳費(fèi)項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主委托，可代收水、電、氣、暖、通訊、有線電視等費(fèi)用，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將代收的費(fèi)用單獨(dú)列賬，及時(shí)向相關(guān)單位繳納，并定期向業(yè)主公布代收費(fèi)用的收支情況。四、收費(fèi)方式與時(shí)間（一）收費(fèi)方式物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可采取包干制或者酬金制等方式。1.包干制包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。2.酬金制酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。（二）收費(fèi)時(shí)間1.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用可以預(yù)收，預(yù)收期限一般不超過一年。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在物業(yè)服務(wù)合同中明確預(yù)收期限，并按照合同約定的時(shí)間和方式收取費(fèi)用。2.新建普通住宅物業(yè)銷售前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照價(jià)格主管部門核定的臨時(shí)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，通過公開招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同，應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。3.業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳。五、收費(fèi)管理與監(jiān)督（一）收費(fèi)公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式、收費(fèi)依據(jù)以及12358價(jià)格舉報(bào)電話等信息，接受業(yè)主監(jiān)督。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，不得擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者降低服務(wù)質(zhì)量。（二）投訴處理業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)使用人對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)有異議的，可以向價(jià)格主管部門或者物業(yè)主管部門投訴。價(jià)格主管部門和物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)受理，并按照各自職責(zé)進(jìn)行調(diào)查處理。價(jià)格主管部門依法對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)進(jìn)行監(jiān)督檢查時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)如實(shí)提供價(jià)格監(jiān)督檢查所必需的賬簿、票據(jù)、合同等資料。（三）信用管理建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，將物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費(fèi)行為、服務(wù)質(zhì)量等情況納入信用評價(jià)體系。對違反本辦法規(guī)定，有價(jià)格違法行為的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由價(jià)格主管部門依法予以處罰，并記入信用檔案，向社會(huì)公布。六、法律責(zé)任（一）業(yè)主責(zé)任業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由價(jià)格主管部門責(zé)令改正，并處以5000元以上3萬元以下的罰款：不按照規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)的；利用虛假的或者使人誤解的價(jià)格手段，誘騙業(yè)主與其進(jìn)行交易的；擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者降低服務(wù)質(zhì)量的；未按照本辦法規(guī)定公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式、收費(fèi)依據(jù)等信息的。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，未將代收的費(fèi)用單獨(dú)列賬，或者未及時(shí)向相關(guān)單位繳納代收費(fèi)用，或者未