銀行開發(fā)貸管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)為規(guī)范銀行開發(fā)貸業(yè)務(wù)管理，有效防范信貸風(fēng)險(xiǎn)，提高信貸資產(chǎn)質(zhì)量，根據(jù)國家有關(guān)法律法規(guī)和銀行業(yè)監(jiān)管要求，結(jié)合本行實(shí)際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)等發(fā)放的用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)、土地儲(chǔ)備等用途的貸款業(yè)務(wù)。（三）基本原則1.依法合規(guī)原則：嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)、監(jiān)管規(guī)定和本行內(nèi)部規(guī)章制度，確保開發(fā)貸業(yè)務(wù)合法合規(guī)開展。2.審慎經(jīng)營原則：全面評(píng)估借款人信用狀況、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等因素，合理確定貸款額度、期限、利率等，審慎發(fā)放貸款。3.風(fēng)險(xiǎn)可控原則：建立健全風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評(píng)估、監(jiān)測(cè)和控制機(jī)制，有效防范和化解開發(fā)貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。4.?？顚Ｓ迷瓌t：貸款資金應(yīng)專項(xiàng)用于約定的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，不得挪作他用。二、借款人與項(xiàng)目要求（一）借款人條件1.依法設(shè)立并持有有效營業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)：具有獨(dú)立法人資格，具備良好的公司治理結(jié)構(gòu)和健全的財(cái)務(wù)管理制度。2.信用狀況良好：無不良信用記錄，近三年在本行及其他金融機(jī)構(gòu)無逾期、欠息等違約行為。3.具有較強(qiáng)的經(jīng)營管理能力：擁有專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)和豐富的房地產(chǎn)開發(fā)或土地儲(chǔ)備經(jīng)驗(yàn)。4.具備一定的自有資金：自有資金比例應(yīng)符合國家和本行規(guī)定，一般不低于項(xiàng)目總投資的一定比例（具體比例根據(jù)項(xiàng)目類型和風(fēng)險(xiǎn)狀況確定）。（二）項(xiàng)目條件1.符合國家產(chǎn)業(yè)政策和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控要求：項(xiàng)目應(yīng)屬于國家鼓勵(lì)發(fā)展的房地產(chǎn)類型，如普通商品住房、保障性住房等，不得用于別墅、商業(yè)性公寓等限制類項(xiàng)目。2.已取得合法有效的項(xiàng)目批準(zhǔn)文件：包括項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證等。3.項(xiàng)目可行性研究報(bào)告通過評(píng)審：對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)前景、經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益等進(jìn)行全面分析和評(píng)估，確保項(xiàng)目具有可行性和盈利能力。4.項(xiàng)目資本金足額到位：借款人應(yīng)按照項(xiàng)目進(jìn)度及時(shí)足額投入自有資金，自有資金應(yīng)與貸款資金同比例到位、同比例使用。5.項(xiàng)目用地合法合規(guī)：土地來源合法，不存在閑置土地、違法用地等情況，已按規(guī)定繳納土地出讓金等相關(guān)費(fèi)用。三、貸款申請(qǐng)與受理（一）申請(qǐng)材料借款人申請(qǐng)開發(fā)貸時(shí)，應(yīng)向本行提交以下材料：1.借款申請(qǐng)書：包括借款人基本情況、項(xiàng)目概況、貸款用途、金額、期限、還款來源等內(nèi)容。2.營業(yè)執(zhí)照副本、公司章程、法定代表人身份證明：證明借款人主體資格和經(jīng)營情況。3.近三年財(cái)務(wù)報(bào)表及審計(jì)報(bào)告：反映借款人財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果。4.項(xiàng)目可行性研究報(bào)告：詳細(xì)說明項(xiàng)目情況。5.項(xiàng)目批準(zhǔn)文件：如立項(xiàng)批復(fù)、規(guī)劃許可證等。6.土地出讓合同及相關(guān)繳費(fèi)憑證：證明項(xiàng)目用地合法性和成本情況。7.項(xiàng)目資本金到位證明：如銀行進(jìn)賬單、驗(yàn)資報(bào)告等。8.本行要求提供的其他材料：如項(xiàng)目銷售計(jì)劃、抵押物清單等。（二）受理與初審1.業(yè)務(wù)部門受理：本行各分支機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)部門收到借款人申請(qǐng)材料后，應(yīng)進(jìn)行初步審查，核實(shí)材料的完整性和真實(shí)性。2.初審意見：對(duì)符合受理?xiàng)l件的申請(qǐng)，業(yè)務(wù)部門應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)提出初審意見，包括借款人基本情況、項(xiàng)目情況、貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估等內(nèi)容，并將申請(qǐng)材料及初審意見報(bào)送風(fēng)險(xiǎn)管理部門。四、調(diào)查評(píng)估（一）調(diào)查內(nèi)容1.借款人調(diào)查：對(duì)借款人的基本情況、信用狀況、經(jīng)營管理能力、財(cái)務(wù)狀況等進(jìn)行全面調(diào)查。2.項(xiàng)目調(diào)查：對(duì)項(xiàng)目的合法性、可行性、市場(chǎng)前景、資金來源及使用計(jì)劃、項(xiàng)目進(jìn)度等進(jìn)行深入調(diào)查。3.抵押物調(diào)查：對(duì)抵押物的產(chǎn)權(quán)狀況、價(jià)值評(píng)估、變現(xiàn)能力等進(jìn)行調(diào)查核實(shí)。（二）評(píng)估方法1.信用評(píng)級(jí)：根據(jù)借款人的信用狀況、經(jīng)營情況、財(cái)務(wù)指標(biāo)等因素，對(duì)借款人進(jìn)行信用評(píng)級(jí)，確定其信用等級(jí)和風(fēng)險(xiǎn)狀況。2.項(xiàng)目評(píng)估：運(yùn)用定性與定量相結(jié)合的方法，對(duì)項(xiàng)目的可行性、盈利能力、償債能力等進(jìn)行評(píng)估，預(yù)測(cè)項(xiàng)目未來現(xiàn)金流量，合理確定貸款額度和期限。3.抵押物評(píng)估：委托具有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)抵押物進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，確定抵押物的抵押價(jià)值和抵押率。（三）調(diào)查報(bào)告調(diào)查人員應(yīng)在完成調(diào)查評(píng)估工作后，撰寫詳細(xì)的調(diào)查報(bào)告，包括調(diào)查情況、評(píng)估結(jié)論、風(fēng)險(xiǎn)分析及防范措施等內(nèi)容。調(diào)查報(bào)告應(yīng)客觀、準(zhǔn)確、全面，為貸款審批提供依據(jù)。五、貸款審批（一）審批流程1.風(fēng)險(xiǎn)管理部門審查：風(fēng)險(xiǎn)管理部門收到業(yè)務(wù)部門報(bào)送的申請(qǐng)材料和調(diào)查報(bào)告后，對(duì)借款人及項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)狀況進(jìn)行審查，提出審查意見。2.審批委員會(huì)審議：本行設(shè)立貸款審批委員會(huì)，對(duì)開發(fā)貸業(yè)務(wù)進(jìn)行集體審議。審批委員會(huì)成員根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理部門的審查意見、調(diào)查報(bào)告及相關(guān)資料，對(duì)貸款申請(qǐng)進(jìn)行審議，表決是否同意發(fā)放貸款及確定貸款額度、期限、利率等關(guān)鍵條款。3.有權(quán)審批人審批：根據(jù)審批委員會(huì)的審議結(jié)果，本行有權(quán)審批人進(jìn)行最終審批，決定是否批準(zhǔn)貸款申請(qǐng)。（二）審批要點(diǎn)1.借款人資格和條件：審查借款人是否符合本行規(guī)定的借款人條件，包括信用狀況、經(jīng)營管理能力、自有資金比例等。2.項(xiàng)目合規(guī)性和可行性：核實(shí)項(xiàng)目是否符合國家產(chǎn)業(yè)政策和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控要求，項(xiàng)目批準(zhǔn)文件是否齊全有效，項(xiàng)目可行性研究報(bào)告是否合理可行。3.風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與控制：評(píng)估項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)狀況，包括市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等，提出有效的風(fēng)險(xiǎn)防范措施。4.貸款額度和期限：根據(jù)項(xiàng)目資金需求、借款人還款能力和風(fēng)險(xiǎn)狀況，合理確定貸款額度和期限，確保貸款期限與項(xiàng)目建設(shè)周期和銷售周期相匹配。5.擔(dān)保措施：審查抵押物、保證人等擔(dān)保措施的合法性、有效性和充足性，確保貸款債權(quán)得到有效保障。六、合同簽訂（一）合同文本本行應(yīng)使用統(tǒng)一制定的開發(fā)貸借款合同文本，明確借貸雙方的權(quán)利和義務(wù)。合同內(nèi)容應(yīng)包括貸款金額、期限、利率、用途、還款方式、擔(dān)保條款、違約責(zé)任等條款。（二）簽訂流程1.合同審查：法律合規(guī)部門對(duì)借款合同文本進(jìn)行審查，確保合同條款符合法律法規(guī)和本行規(guī)定，不存在法律風(fēng)險(xiǎn)。2.合同簽訂：經(jīng)審查通過后，借貸雙方在合同上簽字蓋章，合同正式生效。七、貸款發(fā)放（一）放款條件落實(shí)1.合同簽訂完畢：借款合同已按規(guī)定簽訂，合同條款符合要求。2.擔(dān)保手續(xù)完備：抵押物已辦理合法有效的抵押登記手續(xù)，保證人已簽訂保證合同等擔(dān)保手續(xù)。3.項(xiàng)目資本金足額到位：借款人已按照項(xiàng)目進(jìn)度足額投入自有資金，項(xiàng)目資本金與貸款資金同比例到位、同比例使用。4.其他條件滿足：如項(xiàng)目已取得施工許可證、已按規(guī)定繳納相關(guān)費(fèi)用等本行要求的其他放款條件。（二）放款審核1.業(yè)務(wù)部門審核：業(yè)務(wù)部門對(duì)放款條件落實(shí)情況進(jìn)行審核，確認(rèn)無誤后出具放款審核意見。2.資金運(yùn)營部門審核：資金運(yùn)營部門對(duì)貸款金額、支付方式等進(jìn)行審核，確保資金發(fā)放準(zhǔn)確無誤。3.審批人審批：本行有權(quán)審批人對(duì)放款申請(qǐng)進(jìn)行審批，批準(zhǔn)后辦理放款手續(xù)。（三）貸款發(fā)放1.資金支付：根據(jù)借款合同約定和項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，按照受托支付或自主支付方式，將貸款資金支付給符合合同約定用途的借款人交易對(duì)象。2.會(huì)計(jì)核算：本行會(huì)計(jì)部門按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行貸款發(fā)放的會(huì)計(jì)核算，記錄貸款發(fā)放金額、日期、用途等信息。八、貸后管理（一）貸后檢查1.定期檢查：本行應(yīng)定期對(duì)借款人及項(xiàng)目進(jìn)行貸后檢查，檢查頻率根據(jù)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)狀況和貸款金額等因素確定，一般每季度不少于一次。檢查內(nèi)容包括借款人經(jīng)營狀況、項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度、資金使用情況、抵押物狀況等。2.不定期檢查：在項(xiàng)目建設(shè)過程中出現(xiàn)重大事項(xiàng)或風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警信號(hào)時(shí)，本行應(yīng)及時(shí)進(jìn)行不定期檢查，深入了解情況，分析風(fēng)險(xiǎn)原因，采取有效措施防范風(fēng)險(xiǎn)。（二）風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)與預(yù)警1.風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)指標(biāo)：本行應(yīng)建立開發(fā)貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)指標(biāo)體系，包括借款人財(cái)務(wù)指標(biāo)、項(xiàng)目銷售進(jìn)度、抵押物價(jià)值變動(dòng)等指標(biāo)，及時(shí)監(jiān)測(cè)貸款風(fēng)險(xiǎn)狀況。2.風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警：當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)指標(biāo)出現(xiàn)異常波動(dòng)或達(dá)到預(yù)警值時(shí)，本行應(yīng)及時(shí)發(fā)出風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警信號(hào)，提示相關(guān)部門和人員采取措施防范風(fēng)險(xiǎn)。（三）還款管理1.還款計(jì)劃制定：本行應(yīng)根據(jù)借款合同約定，結(jié)合項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度和銷售情況，合理制定借款人還款計(jì)劃，明確還款金額、期限、方式等。2.還款提醒：在借款人還款日前一定時(shí)間內(nèi)，本行應(yīng)通過電話、短信、郵件等方式向借款人發(fā)送還款提醒，督促借款人按時(shí)足額還款。3.逾期管理：如借款人出現(xiàn)逾期還款情況，本行應(yīng)及時(shí)采取催收措施，包括發(fā)送催款通知書、上門催收、法律訴訟等，同時(shí)對(duì)逾期貸款進(jìn)行分類管理，計(jì)提相應(yīng)的貸款損失準(zhǔn)備。（四）檔案管理1.檔案收集：本行各分支機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)部門應(yīng)在貸款發(fā)放后及時(shí)收集整理貸款檔案資料，包括借款申請(qǐng)書、調(diào)查報(bào)告、審批文件、合同文本、放款憑證、貸后檢查報(bào)告等。2.檔案整理與歸檔：對(duì)收集到的檔案資料進(jìn)行分類整理、編號(hào)裝訂，按照檔案管理規(guī)定進(jìn)行歸檔保存，確保檔案資料完整、真實(shí)、有效。3.檔案查閱與使用：本行內(nèi)部人員因工作需要查閱貸款檔案時(shí)，應(yīng)按照規(guī)定辦理查閱手續(xù)；外部機(jī)構(gòu)或人員因司法等原因需要查閱檔案時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格按照法律法規(guī)和本行規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)。九、風(fēng)險(xiǎn)管理與內(nèi)部控制（一）風(fēng)險(xiǎn)管理1.風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與評(píng)估：本行應(yīng)建立健全開發(fā)貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與評(píng)估機(jī)制，定期對(duì)借款人及項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和評(píng)估，及時(shí)發(fā)現(xiàn)潛在風(fēng)險(xiǎn)。2.風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施：針對(duì)識(shí)別出的風(fēng)險(xiǎn)，本行應(yīng)制定相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施，包括風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避、風(fēng)險(xiǎn)降低、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、風(fēng)險(xiǎn)承受等，有效防范和化解風(fēng)險(xiǎn)。3.風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)與報(bào)告：本行應(yīng)加強(qiáng)對(duì)開發(fā)貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)測(cè)，定期向上級(jí)行和監(jiān)管部門報(bào)告風(fēng)險(xiǎn)狀況，及時(shí)采取措施處置重大風(fēng)險(xiǎn)事件。（二）內(nèi)部控制1.崗位分離與制衡：本行應(yīng)明確開發(fā)貸業(yè)務(wù)各環(huán)節(jié)的崗位職責(zé)，實(shí)行崗位分離和制衡，避免單人操作和權(quán)力過度集中。2.授權(quán)管理：本行應(yīng)建立健全授權(quán)管理制度，明確各級(jí)人員的貸款審批權(quán)限，確保貸款審批按照規(guī)定的流程和