預(yù)售房許可管理辦法一、總則（一）目的為了加強商品房預(yù)售管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，保障購房人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上新建商品房的預(yù)售許可管理。（三）基本原則1.依法管理原則嚴(yán)格依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范預(yù)售房許可行為，確保管理活動有法可依、有章可循。2.公開公正原則預(yù)售房許可的條件、程序、結(jié)果等信息應(yīng)向社會公開，接受公眾監(jiān)督，保證管理過程和結(jié)果的公正性。3.便民高效原則簡化辦事流程，提高工作效率，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人提供便捷的服務(wù)。二、預(yù)售房許可條件（一）土地條件1.已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。2.土地開發(fā)建設(shè)應(yīng)符合土地出讓合同約定的動工開發(fā)期限和條件。3.土地用途明確，不存在擅自改變土地用途的情況。（二）規(guī)劃條件1.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。2.按照規(guī)劃要求完成了相關(guān)配套設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計，如停車位、綠化等。3.建筑工程符合規(guī)劃設(shè)計要求，不存在擅自變更規(guī)劃的行為。（三）建設(shè)條件1.已確定施工企業(yè)，并簽訂了施工承包合同。2.建設(shè)資金已落實，建設(shè)工期不足一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價的50%；建設(shè)工期超過一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價的30%。3.施工進(jìn)度和竣工交付日期已確定，且能滿足購房人合理的交房預(yù)期。（四）其他條件1.開發(fā)企業(yè)具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書。2.不存在拖欠工程款、農(nóng)民工工資等不良行為記錄。3.法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。三、預(yù)售房許可申請（一）申請主體房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為預(yù)售房許可的申請主體，應(yīng)當(dāng)對申請材料的真實性、合法性和有效性負(fù)責(zé)。（二）申請材料1.商品房預(yù)售許可申請表。2.開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書。3.土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證。4.投入開發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明。5.工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說明。6.商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明預(yù)售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附預(yù)售商品房分層平面圖。（三）申請流程1.開發(fā)企業(yè)向房地產(chǎn)所在地的市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門提交預(yù)售房許可申請材料。2.房地產(chǎn)管理部門對申請材料進(jìn)行初步審查，材料齊全、符合法定形式的，予以受理；材料不齊全或者不符合法定形式的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場或者在5日內(nèi)一次性書面告知開發(fā)企業(yè)需要補正的內(nèi)容。3.受理申請后，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)，對申請事項進(jìn)行實地查勘，核實申請材料的真實性。四、預(yù)售房許可審批（一）審查內(nèi)容1.對申請材料的完整性、真實性、合法性進(jìn)行審查。2.對開發(fā)項目的土地、規(guī)劃、建設(shè)等條件的落實情況進(jìn)行核實。3.對預(yù)售方案的合理性、可行性進(jìn)行評估。（二）審批期限房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)自受理預(yù)售房許可申請之日起10日內(nèi)，依法作出準(zhǔn)予預(yù)售許可或者不予預(yù)售許可的決定。（三）審批決定1.經(jīng)審查，符合預(yù)售房許可條件的，準(zhǔn)予預(yù)售許可，頒發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。2.不符合預(yù)售房許可條件的，不予預(yù)售許可，書面通知開發(fā)企業(yè)并說明理由。五、預(yù)售房許可證管理（一）證書內(nèi)容《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)載明開發(fā)企業(yè)名稱、項目名稱、預(yù)售房屋坐落位置、建筑面積、預(yù)售許可證號、發(fā)證機關(guān)、發(fā)證日期等內(nèi)容。（二）證書使用1.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在售樓處顯著位置公示《商品房預(yù)售許可證》。2.未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。3.開發(fā)企業(yè)不得采取內(nèi)部認(rèn)購、認(rèn)籌等方式變相預(yù)售商品房。（三）證書變更1.開發(fā)項目名稱、坐落位置、建筑面積等發(fā)生變更的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更發(fā)生之日起10日內(nèi)，向原發(fā)證機關(guān)申請辦理《商品房預(yù)售許可證》變更手續(xù)。2.申請變更時，應(yīng)當(dāng)提交相關(guān)證明材料，經(jīng)審查符合條件的，予以變更；不符合條件的，不予變更，并書面通知開發(fā)企業(yè)。（四）證書注銷1.開發(fā)項目竣工交付使用后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)，持有關(guān)證明文件到原發(fā)證機關(guān)辦理《商品房預(yù)售許可證》注銷手續(xù)。2.因開發(fā)項目終止等原因需要注銷《商品房預(yù)售許可證》的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時向原發(fā)證機關(guān)提出申請，經(jīng)核實后予以注銷。六、預(yù)售房銷售管理（一）銷售方式1.開發(fā)企業(yè)可以自行銷售商品房，也可以委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)銷售商品房。2.委托銷售的，應(yīng)當(dāng)簽訂委托銷售合同，并向房地產(chǎn)管理部門備案。（二）銷售價格1.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照申報價格明碼標(biāo)價，不得在標(biāo)價之外加價銷售商品房，不得收取任何未予標(biāo)明的費用。2.價格調(diào)整時，應(yīng)當(dāng)提前30日通知已認(rèn)購的購房人。（三）銷售合同1.開發(fā)企業(yè)與購房人應(yīng)當(dāng)簽訂書面商品房買賣合同。2.合同應(yīng)當(dāng)明確雙方的權(quán)利義務(wù)，包括房屋基本情況、價格、付款方式、交付時間、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任等內(nèi)容。3.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。（四）預(yù)售資金監(jiān)管1.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定將預(yù)售資金存入監(jiān)管賬戶，專款專用。2.預(yù)售資金的使用應(yīng)當(dāng)按照工程建設(shè)進(jìn)度進(jìn)行撥付，確保用于項目建設(shè)。3.房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)會同相關(guān)部門對預(yù)售資金的監(jiān)管情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。七、監(jiān)督管理（一）部門職責(zé)1.房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)預(yù)售房許可的審批、管理和監(jiān)督檢查工作。2.建設(shè)、規(guī)劃、國土等部門按照各自職責(zé)，協(xié)同做好預(yù)售房許可管理工作。（二）監(jiān)督檢查內(nèi)容1.開發(fā)企業(yè)是否符合預(yù)售房許可條件。2.《商品房預(yù)售許可證》的使用和管理情況。3.預(yù)售房銷售行為是否規(guī)范。4.預(yù)售資金監(jiān)管情況。（三）檢查方式1.定期檢查：房地產(chǎn)管理部門定期對開發(fā)項目進(jìn)行檢查，檢查內(nèi)容包括預(yù)售許可情況、銷售情況、資金監(jiān)管情況等。2.不定期抽查：根據(jù)群眾舉報、媒體曝光等線索，對開發(fā)項目進(jìn)行不定期抽查，及時發(fā)現(xiàn)和處理違法違規(guī)行為。3.專項檢查：針對房地產(chǎn)市場存在的突出問題，開展專項檢查，集中整治違法違規(guī)行為。（四）違法違規(guī)處理1.開發(fā)企業(yè)未取得《商品房預(yù)售許可證》預(yù)售商品房的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。2.開發(fā)企業(yè)隱瞞有關(guān)情況、提供虛假材料，或者采用欺騙、賄賂等不正當(dāng)手段取得《商品房預(yù)售許可證》的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令停止預(yù)售，撤銷《商品房預(yù)售許可證》，并處3萬元罰款。3.開發(fā)企業(yè)不按照規(guī)定使用預(yù)售資金的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正，并處以警告；逾期仍不改正的，處以1萬元以下的罰款。4.開發(fā)企業(yè)未按照規(guī)定辦理《商品房預(yù)售許可證》變更、注銷手續(xù)的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正，并處以警告；逾期仍不改正的，處以1萬元以下的罰款。5.房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)代理銷售未取得《商品房預(yù)售許可證》的商品房的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門責(zé)令停止銷售活動，沒收違法所得，可以并處已收取的傭金1倍以下的罰款。八、法律責(zé)任（一）行政責(zé)任1.房地產(chǎn)管理部門及其工作人員在預(yù)售房許可管理工作中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，依法給予行政處分。2.對違反本辦法規(guī)定的開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)