上虞物業(yè)收費(fèi)管理辦法一、總則（一）目的為加強(qiáng)上虞區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《浙江省定價(jià)目錄》等法律法規(guī)及相關(guān)政策規(guī)定，結(jié)合本區(qū)實(shí)際，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于上虞區(qū)行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理活動。本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。（三）基本原則物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家和地方有關(guān)規(guī)定，履行物業(yè)服務(wù)合同，提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。二、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)定價(jià)形式（一）政府指導(dǎo)價(jià)1.普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。普通住宅前期物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)及相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)和浮動幅度，由區(qū)價(jià)格主管部門會同區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)等因素制定，并向社會公布。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在政府指導(dǎo)價(jià)規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)和浮動幅度內(nèi)，與業(yè)主通過合同約定具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。（二）市場調(diào)節(jié)價(jià)1.非普通住宅以及業(yè)主大會成立后的普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)，由業(yè)主大會或業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。2.實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，價(jià)格主管部門應(yīng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為的規(guī)范和引導(dǎo)，鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競爭，禁止價(jià)格欺詐、價(jià)格壟斷等不正當(dāng)價(jià)格行為。三、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)構(gòu)成物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：1.管理服務(wù)人員的工資、社會保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；6.辦公費(fèi)用；7.物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；9.經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。四、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確定（一）政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)確定1.普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合物業(yè)類型、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量等因素，分等級制定基準(zhǔn)價(jià)和浮動幅度。2.物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門會同相關(guān)部門制定，根據(jù)物業(yè)服務(wù)的不同項(xiàng)目、不同環(huán)節(jié)，從基本要求、房屋管理、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、協(xié)助維護(hù)公共秩序、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)管理等方面進(jìn)行細(xì)化和量化，明確各等級的具體服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在確定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)在政府指導(dǎo)價(jià)規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)和浮動幅度內(nèi)，綜合考慮物業(yè)服務(wù)成本、服務(wù)質(zhì)量、業(yè)主承受能力等因素，并與業(yè)主充分溝通協(xié)商。4.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，不得擅自降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)或減少服務(wù)內(nèi)容。因特殊情況確需調(diào)整服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會同意，并報(bào)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案。（二）市場調(diào)節(jié)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)確定1.非普通住宅以及業(yè)主大會成立后的普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)，由業(yè)主大會或業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成本等因素協(xié)商確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。2.業(yè)主大會或業(yè)主委員會在與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)充分聽取業(yè)主意見，廣泛征求業(yè)主對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的建議和要求。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，并定期向業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。4.當(dāng)市場價(jià)格出現(xiàn)較大波動或物業(yè)服務(wù)成本發(fā)生重大變化時(shí)，業(yè)主大會或業(yè)主委員會可與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。協(xié)商不成的，可以通過法律途徑解決。五、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)計(jì)費(fèi)方式物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以采取包干制或者酬金制等方式。（一）包干制1.包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。2.實(shí)行包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，自負(fù)盈虧。在保證服務(wù)質(zhì)量的前提下，通過合理控制成本、提高管理效率等方式獲取利潤。（二）酬金制1.酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。2.實(shí)行酬金制的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在每年第一季度向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布上一年度物業(yè)服務(wù)資金的收支情況，并接受業(yè)主監(jiān)督。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，按照約定的酬金比例或者數(shù)額提取酬金。物業(yè)服務(wù)資金的收支情況應(yīng)當(dāng)定期公布，接受業(yè)主的審計(jì)和監(jiān)督。六、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的收取與繳納（一）收費(fèi)時(shí)間與方式1.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用按月、季或年度收取，具體收取時(shí)間和方式由物業(yè)服務(wù)合同約定。2.業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的時(shí)間和方式按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過銀行托收、上門收取、電子支付等方式收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。鼓勵業(yè)主通過銀行代扣、網(wǎng)上支付等便捷方式交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。（二）逾期繳費(fèi)處理1.業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳。2.業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照合同約定收取違約金，但違約金的數(shù)額不得過高或過低，應(yīng)當(dāng)合理適度。3.經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。七、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理（一）價(jià)格主管部門職責(zé)1.區(qū)價(jià)格主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作，依法對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為進(jìn)行檢查和處罰。2.區(qū)價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的明碼標(biāo)價(jià)管理，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式、收費(fèi)依據(jù)以及投訴舉報(bào)電話等信息，接受業(yè)主監(jiān)督。3.區(qū)價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)收費(fèi)成本監(jiān)審制度，對實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)進(jìn)行成本監(jiān)審，定期公布物業(yè)服務(wù)成本信息，為合理制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提供依據(jù)。（二）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門職責(zé)1.區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行業(yè)管理工作，指導(dǎo)、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法履行物業(yè)服務(wù)合同，規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為。2.區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的考核評價(jià)，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、收費(fèi)情況等進(jìn)行記錄和公示，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)水平。3.區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)會同區(qū)價(jià)格主管部門，對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)爭議進(jìn)行協(xié)調(diào)處理，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益。（三）其他部門職責(zé)其他有關(guān)部門按照各自職責(zé)，依法做好物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的相關(guān)監(jiān)督管理工作。（四）業(yè)主監(jiān)督權(quán)利1.業(yè)主有權(quán)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、收費(fèi)情況進(jìn)行監(jiān)督，有權(quán)查閱物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)記錄、財(cái)務(wù)賬目等資料。2.業(yè)主大會或者業(yè)主委員會對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、收費(fèi)情況不滿意的，可以通過協(xié)商、更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)等方式解決。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會也可以向區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、區(qū)價(jià)格主管部門等相關(guān)部門投訴舉報(bào)，要求依法處理。3.業(yè)主大會或者業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)定期對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、收費(fèi)情況進(jìn)行評估，根據(jù)評估結(jié)果決定是否調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)。八、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)爭議處理（一）協(xié)商解決業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間就物業(yè)服務(wù)收費(fèi)發(fā)生爭議的，應(yīng)當(dāng)首先通過協(xié)商解決。雙方可以就服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等問題進(jìn)行溝通協(xié)商，達(dá)成一致意見。（二）調(diào)解解決協(xié)商不成的，可以向業(yè)主委員會、社區(qū)居民委員會等相關(guān)組織申請調(diào)解。業(yè)主委員會、社區(qū)居民委員會等組織應(yīng)當(dāng)及時(shí)介入，了解爭議情況，組織雙方進(jìn)行調(diào)解，促使雙方達(dá)成和解協(xié)議。