2025年土地估價師基礎(chǔ)理論與方法試卷（含答案）考試時間：______分鐘總分：______分姓名：______一、單項選擇題（每題1分，共20分。下列每題的選項中，只有一項符合題意）1.土地作為自然經(jīng)濟(jì)要素，其最基本的特性是（）。A.獨立性B.地域性C.稀有性D.流動性2.根據(jù)地租理論，由于土地位置差異引起的、超出補(bǔ)償?shù)刈庵系某~地租被稱為（）。A.絕對地租B.級差地租IC.級差地租IID.經(jīng)濟(jì)地租3.土地估價中的“合法原則”主要是指以（）為前提進(jìn)行估價。A.土地最有效利用B.土地權(quán)利設(shè)定C.土地登記D.土地規(guī)劃4.下列關(guān)于土地分等定級方法的表述中，正確的是（）。A.市場法是主要方法，其他方法為輔助方法B.定級結(jié)果通常以級別表示，級別越高價值越低C.定級需要劃分單元和因素分析D.定級主要是為了評估宗地價格5.采用市場法評估土地價格時，選取可比案例應(yīng)遵循的基本原則是（）。A.交易價格真實B.與估價對象用途相同C.交易時間相近D.以上都是6.某宗房地產(chǎn)的年凈收益為100萬元，預(yù)計未來收益年限為50年，選用折現(xiàn)率為10%，則其收益現(xiàn)值為（）萬元。（計算結(jié)果保留整數(shù)）A.1000B.829C.576D.6207.在土地估價中，建筑物重置成本是指采用（）重新建造與原建筑物完全相同的建筑物所必需的支出。A.當(dāng)前的價格水平B.過去的價格水平C.標(biāo)準(zhǔn)的價格水平D.估算的價格水平8.剩余法適用于評估（）。A.在建工程用地B.具有潛在開發(fā)價值的土地C.已完成開發(fā)的商業(yè)用地D.政府儲備土地9.土地估價中的“最高最佳使用原則”要求估價結(jié)果是在（）前提下得出的。A.法律允許B.經(jīng)濟(jì)可行C.社會滿意D.A和B10.某城市商業(yè)用地基準(zhǔn)地價為3000元/平方米，土地用途為商業(yè)，區(qū)域因素修正系數(shù)為1.2，個別因素修正系數(shù)為0.9，則該地塊的單位面積價格約為（）元/平方米。A.3480B.3240C.3000D.270011.下列不屬于影響土地價格的一般因素的是（）。A.經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平B.交通條件C.土地政策D.人口密度12.土地估價報告應(yīng)包含的內(nèi)容中，不包括（）。A.估價假設(shè)和限制條件B.估價結(jié)果C.估價人員資質(zhì)D.估價對象區(qū)位圖13.收益法中，對于沒有租賃收入但可以出租的房地產(chǎn)，可以通過（）來確定其凈收益。A.比較當(dāng)?shù)仡愃品康禺a(chǎn)的租金水平B.評估其潛在租金C.調(diào)查業(yè)主期望租金D.以上均可14.成本法的基本原理是土地價格相當(dāng)于（）。A.土地重新開發(fā)成本B.土地取得成本加上開發(fā)成本C.土地取得成本D.土地開發(fā)成本15.在土地估價中，確定還原利率的主要方法包括（）。A.安全利率加風(fēng)險調(diào)整率法B.資本化率比較法C.債券收益率加風(fēng)險調(diào)整率法D.以上都是16.比較法估價中，對交易情況因素進(jìn)行修正時，如果可比案例交易價格低于正常價格，應(yīng)進(jìn)行的修正為（）。A.增加修正值B.減少修正值C.不作修正D.按比例修正17.土地估價師在進(jìn)行實地查看時，主要目的是（）。A.驗證估價對象信息B.拍攝照片用于報告C.了解周邊環(huán)境D.以上都是18.土地估價程序中，通常在（）階段確定具體的估價方法。A.收集資料B.評定價格C.選取方法D.實地查看19.基準(zhǔn)地價修正法適用于（）。A.土地市場發(fā)育程度高、交易案例多的地區(qū)B.土地市場發(fā)育程度低、交易案例少的地區(qū)C.任何地區(qū)D.僅適用于城市建成區(qū)20.根據(jù)我國相關(guān)法律法規(guī)，土地估價報告應(yīng)由（）簽字蓋章后生效。A.估價機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人B.參與估價的全體估價師C.委托方代表D.上級主管部門二、多項選擇題（每題2分，共20分。下列每題的選項中，有兩項或兩項以上符合題意，全部選對得2分，選對但不全得1分，有錯選或未選均不得分）21.土地的自然特性包括（）。A.不可替代性B.獨立性C.可再生性D.地域性E.稀有性22.影響土地價格的因素可以分為（）。A.一般因素B.區(qū)域因素C.個別因素D.宗地因素E.經(jīng)濟(jì)因素23.市場法估價中，修正因素通常包括（）。A.交易情況B.宗地條件C.區(qū)域因素D.時間因素E.土地權(quán)利24.收益法估價的適用條件包括（）。A.房地產(chǎn)具有持續(xù)的收益流B.收益流可以預(yù)測C.估價對象適合開發(fā)利用D.市場活躍，有可比案例E.收益年限確定25.成本法估價中，土地取得成本通常包括（）。A.土地出讓金B(yǎng).拆遷補(bǔ)償費C.“五通一平”費用D.土地使用權(quán)出讓金E.相關(guān)稅費26.基準(zhǔn)地價修正法中，影響土地價格的因素修正通常采用（）方法。A.系數(shù)修正法B.指數(shù)修正法C.差額修正法D.比例修正法E.回歸分析法27.土地估價報告的主要內(nèi)容應(yīng)包括（）。A.估價對象描述B.估價目的C.估價依據(jù)D.估價方法E.估價結(jié)果及附件28.土地估價師職業(yè)道德規(guī)范要求（）。A.誠實守信B.公正客觀C.維護(hù)國家利益和社會公共利益D.保守秘密E.收取合理費用29.下列關(guān)于土地估價程序的表述，正確的有（）。A.接受委托是起始環(huán)節(jié)B.收集資料是基礎(chǔ)C.評定價格是核心D.出具報告是終結(jié)E.實地查看可有可無30.土地估價中的風(fēng)險主要包括（）。A.政策風(fēng)險B.市場風(fēng)險C.技術(shù)風(fēng)險D.自然災(zāi)害風(fēng)險E.估價人員責(zé)任風(fēng)險三、判斷題（每題1分，共10分。請判斷下列表述是否正確，正確的劃“√”，錯誤的劃“×”）31.土地估價必須遵循合法原則，即使是未登記的宅基地也可以進(jìn)行估價。（）32.級差地租是由于土地位置、肥力等自然因素差異而產(chǎn)生的。（）33.土地估價中的最高最佳使用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行、價值上最高的一種用途。（）34.市場法估價的關(guān)鍵在于尋找三個“相似”——用途相似、區(qū)位相似、時間相似。（）35.收益法的計算結(jié)果通常需要考慮土地增值收益。（）36.成本法估價通常適用于新開發(fā)建設(shè)的土地或建筑物。（）37.基準(zhǔn)地價是政府定期公布的、代表特定區(qū)域土地平均水平的土地使用權(quán)價格。（）38.土地估價師只需要具備扎實的理論知識即可，實踐經(jīng)驗不重要。（）39.土地估價報告應(yīng)真實、客觀、公正地反映估價對象的價值。（）40.任何土地估價結(jié)果都必須經(jīng)過政府主管部門的審批才能生效。（）四、簡答題（每題5分，共20分）41.簡述土地估價的基本原則及其意義。42.簡述市場法估價的步驟。43.簡述收益法中確定還原利率的主要方法及其原理。44.簡述土地估價報告的主要內(nèi)容。五、計算題（每題10分，共20分）45.某宗住宅用地，采用市場法評估其價值。選取了三個可比案例，其成交價格、交易時間、交易情況、區(qū)域因素、個別因素修正系數(shù)分別如下表所示（修正系數(shù)均為相對值，基準(zhǔn)值為1）：|案例序號|成交價格（元/平方米）|交易時間（年前）|交易情況修正系數(shù)|區(qū)域因素修正系數(shù)|個別因素修正系數(shù)||---------|----------------------|----------------|------------------|------------------|------------------||1|8000|1|1.02|0.95|1.05||2|8500|0|0.98|1.00|0.95||3|7800|1.5|1.00|0.90|1.10|假設(shè)交易時間因素每年修正系數(shù)為0.97，區(qū)域因素和個別因素對地價的綜合影響呈線性關(guān)系。請運用市場法估算該宗住宅用地的單位面積價值。46.某宗土地用于建造寫字樓，預(yù)計建成后可出租，土地使用年限為40年，已使用5年。預(yù)計年租金收入為800萬元，年運營費用為租金的30%。該類房地產(chǎn)的還原利率為12%。請采用收益法計算該宗土地在剩余使用年限內(nèi)的價值。---試卷答案一、單項選擇題1.B2.C3.B4.C5.D6.B7.A8.B9.D10.A11.B12.D13.A14.B15.D16.A17.D18.C19.A20.B二、多項選擇題21.A,B,D,E22.A,B,C23.A,C,D24.A,B,E25.A,B,D,E26.A,C27.A,B,C,D,E28.A,B,C,D,E29.A,B,C,D30.A,B,C,D,E三、判斷題31.×32.×33.√34.√35.√36.√37.√38.×39.√40.×四、簡答題41.土地估價的基本原則包括：合法原則、替代原則、預(yù)期收益原則、貢獻(xiàn)原則、最高最佳使用原則、區(qū)位原則、公平原則。其意義在于確保估價活動的合規(guī)性、估價結(jié)果的合理性、市場競爭力反映、影響因素系統(tǒng)性考量、價值最大化實現(xiàn)以及估價過程的公正透明，從而保證估價結(jié)果的科學(xué)性和公信力。42.市場法估價的步驟通常包括：收集交易案例資料；篩選符合條件的可比案例；對可比案例交易情況、交易時間、區(qū)域因素、個別因素進(jìn)行修正；綜合確定估價對象的價值。43.確定還原利率的主要方法有：安全利率加風(fēng)險調(diào)整率法，該方法基于無風(fēng)險投資收益率加上風(fēng)險補(bǔ)償；資本化率比較法，通過比較同類型地塊的收益和價格倒算出資本化率；投資收益率法，根據(jù)土地投資回報率確定。其原理都是基于資金的時間價值，反映投資于土地的預(yù)期收益水平。44.土地估價報告的主要內(nèi)容通常包括：封面、扉頁；目錄；致委托方函；估價報告說明；土地估價結(jié)果報告；土地估價技術(shù)報告；附件。五、計算題45.解析思路：先對三個案例進(jìn)行交易時間修正，再計算修正后的比較價值，最后加權(quán)平均。1.交易時間修正：案例1：8000×(0.97)^(1×1)=8000×0.97=7760案例2：8500×(0.97)^(0×1)=8500×1=8500案例3：7800×(0.97)^(1.5×1)=7800×(0.97)^1.5≈7800×0.9415=7324.72.計算修正系數(shù)：案例1：區(qū)域因素0.95/1.00=0.95；個別因素1.05/1.00=1.05；修正系數(shù)乘積：0.95×1.05=0.9975案例2：區(qū)域因素1.00/1.00=1.00；個別因素0.95/1.00=0.95；修正系數(shù)乘積：1.00×0.95=0.95案例3：區(qū)域因素0.90/1.00=0.90；個別因素1.10/1.00=1.10；修正系數(shù)乘積：0.90×1.10=0.993.計算修正后的比較價值：案例1：7760×0.9975≈7740.1案例2：8500×0.95=8075案例3：7324.7×0.99=7264.74.加權(quán)平均：價值=(7740.1+8075+7264.7)/3≈7964.9答案：該宗住宅用地的單位面積價值約為7965元/平方米。46.解析思路：先計算年凈收益，再采用收益法公式計算土地價值。1.計算年凈收益：年租金收入=800萬元年運營費用=800×30%=240萬元年凈收益=800-240=560萬元