房地產(chǎn)測(cè)量規(guī)范技術(shù)指導(dǎo)書一、總則1.1目的與意義為統(tǒng)一房地產(chǎn)測(cè)量的技術(shù)要求，確保測(cè)量成果的準(zhǔn)確性、完整性和規(guī)范性，為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記、交易、評(píng)估、稅收及城市規(guī)劃建設(shè)等提供可靠的測(cè)繪保障，特制定本指導(dǎo)書。本指導(dǎo)書旨在規(guī)范作業(yè)流程，明確技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，提升房地產(chǎn)測(cè)量工作的專業(yè)水平與成果質(zhì)量。1.2適用范圍本指導(dǎo)書適用于城市、建制鎮(zhèn)及獨(dú)立工礦區(qū)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)測(cè)量活動(dòng)。包括房屋及其用地的權(quán)屬界址、面積、位置、結(jié)構(gòu)、用途等基本情況的測(cè)定與表述。凡從事房地產(chǎn)測(cè)繪業(yè)務(wù)的單位和人員，均應(yīng)遵循本指導(dǎo)書的相關(guān)規(guī)定。1.3規(guī)范性引用文件本指導(dǎo)書的制定引用了國(guó)家現(xiàn)行相關(guān)法律、法規(guī)及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。在實(shí)際作業(yè)中，除應(yīng)符合本指導(dǎo)書外，尚應(yīng)遵守國(guó)家及行業(yè)發(fā)布的最新有效標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范。二、術(shù)語和定義2.1房地產(chǎn)測(cè)量指運(yùn)用測(cè)繪儀器、技術(shù)和方法，對(duì)房地產(chǎn)的權(quán)屬、位置、數(shù)量、質(zhì)量、利用狀況等進(jìn)行測(cè)定，并繪制成圖件、數(shù)據(jù)和相關(guān)資料的專業(yè)活動(dòng)。2.2界址點(diǎn)與界址線界址點(diǎn)是指房地產(chǎn)權(quán)屬界限的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，是確定權(quán)屬范圍的關(guān)鍵控制點(diǎn)。界址線是指相鄰界址點(diǎn)的連線，構(gòu)成房地產(chǎn)權(quán)屬范圍的邊界線。2.3房屋建筑面積指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高在一定標(biāo)準(zhǔn)以上的永久性建筑。2.4共有建筑面積指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。2.5丘與幢丘是指地表上一塊有界空間的地塊。一個(gè)地塊只屬于一個(gè)產(chǎn)權(quán)單元時(shí)稱獨(dú)立丘，屬于多個(gè)產(chǎn)權(quán)單元時(shí)稱組合丘。幢是指一座獨(dú)立的、包括不同結(jié)構(gòu)和不同層次的房屋。三、基本規(guī)定3.1施測(cè)精度房地產(chǎn)測(cè)量的精度應(yīng)根據(jù)被測(cè)對(duì)象的重要性和實(shí)際需要確定。界址點(diǎn)的精度等級(jí)分為若干級(jí)，不同等級(jí)的界址點(diǎn)采用不同的測(cè)量方法和限差要求。房屋面積測(cè)算中，邊長(zhǎng)、面積等的中誤差應(yīng)符合相關(guān)規(guī)定，確保成果的可靠性。3.2測(cè)量單位房地產(chǎn)測(cè)量的長(zhǎng)度單位采用米（m），精確到小數(shù)點(diǎn)后兩位。面積單位采用平方米（㎡），精確到小數(shù)點(diǎn)后一位。3.3坐標(biāo)系與高程系房地產(chǎn)平面控制測(cè)量應(yīng)采用國(guó)家現(xiàn)行的平面坐標(biāo)系，或經(jīng)批準(zhǔn)的地方獨(dú)立坐標(biāo)系。高程測(cè)量一般采用國(guó)家高程基準(zhǔn)或地方相對(duì)高程基準(zhǔn)。四、測(cè)量準(zhǔn)備4.1資料收集施測(cè)前應(yīng)全面收集測(cè)區(qū)范圍內(nèi)的已有測(cè)繪成果資料，如控制測(cè)量成果、地形圖、已有房產(chǎn)圖等；產(chǎn)權(quán)資料，如房屋權(quán)屬證明、土地使用證、規(guī)劃許可證等；以及相關(guān)的技術(shù)文件和協(xié)議。4.2現(xiàn)場(chǎng)踏勘作業(yè)人員應(yīng)進(jìn)行詳細(xì)的現(xiàn)場(chǎng)踏勘，了解測(cè)區(qū)的地形地貌、地物分布、交通狀況、權(quán)屬界址的大致情況，以及控制點(diǎn)的完好性和可利用性。同時(shí)，應(yīng)核查收集資料的現(xiàn)勢(shì)性和準(zhǔn)確性。4.3技術(shù)方案制定根據(jù)收集的資料和現(xiàn)場(chǎng)踏勘情況，結(jié)合測(cè)量目的和精度要求，制定詳細(xì)的技術(shù)方案。內(nèi)容應(yīng)包括：測(cè)區(qū)概況、作業(yè)依據(jù)、已有資料利用情況、控制測(cè)量方案、界址測(cè)量方案、房屋測(cè)量方案、面積計(jì)算方法、成果編制要求、質(zhì)量控制措施、進(jìn)度安排及人員設(shè)備配置等。4.4儀器設(shè)備準(zhǔn)備測(cè)量?jī)x器設(shè)備（如全站儀、GNSS接收機(jī)、水準(zhǔn)儀、鋼尺等）應(yīng)在檢定有效期內(nèi)，并按規(guī)定進(jìn)行常規(guī)檢校，確保其性能符合測(cè)量要求。同時(shí)，準(zhǔn)備好繪圖工具、記錄手簿、安全防護(hù)用品等。五、控制測(cè)量5.1平面控制測(cè)量平面控制測(cè)量應(yīng)根據(jù)測(cè)區(qū)大小、已有控制成果情況及測(cè)量精度要求，采用分級(jí)布網(wǎng)的方式進(jìn)行?？蛇x用GNSS測(cè)量、導(dǎo)線測(cè)量等方法。首級(jí)控制網(wǎng)的布設(shè)應(yīng)滿足整個(gè)測(cè)區(qū)的測(cè)量需要，并為后續(xù)加密控制提供起算數(shù)據(jù)。加密控制網(wǎng)應(yīng)保證界址點(diǎn)和房屋特征點(diǎn)的測(cè)量精度。5.2高程控制測(cè)量高程控制測(cè)量可采用水準(zhǔn)測(cè)量或三角高程測(cè)量等方法。高程控制點(diǎn)的密度應(yīng)滿足界址點(diǎn)和房屋測(cè)量對(duì)高程的需求。六、界址測(cè)量6.1界址點(diǎn)的布設(shè)與編號(hào)界址點(diǎn)應(yīng)選設(shè)在權(quán)屬界線上的特征點(diǎn)，如墻角、拐點(diǎn)、分隔點(diǎn)等。界址點(diǎn)的編號(hào)應(yīng)遵循一定的規(guī)則，在一個(gè)丘內(nèi)或一個(gè)測(cè)區(qū)范圍內(nèi)具有唯一性。6.2界址點(diǎn)測(cè)定界址點(diǎn)的測(cè)定可采用解析法（如極坐標(biāo)法、交會(huì)法等）或圖解法。解析法測(cè)定的界址點(diǎn)精度較高，是首選方法。測(cè)定時(shí)，應(yīng)確保足夠的測(cè)回?cái)?shù)和觀測(cè)數(shù)據(jù)，并對(duì)觀測(cè)成果進(jìn)行檢核。6.3界址點(diǎn)標(biāo)志設(shè)置對(duì)于重要的或有爭(zhēng)議的界址點(diǎn)，應(yīng)設(shè)置永久性界址標(biāo)志。界址標(biāo)志的類型和設(shè)置要求應(yīng)符合相關(guān)規(guī)定，便于識(shí)別和長(zhǎng)期保存。6.4界址線標(biāo)定界址線應(yīng)根據(jù)測(cè)定的界址點(diǎn)坐標(biāo)，在實(shí)地用相應(yīng)的標(biāo)記（如石灰線、油漆線等）進(jìn)行標(biāo)定，并繪制界址點(diǎn)位置略圖。6.5界址測(cè)量成果記錄與整理界址點(diǎn)的觀測(cè)數(shù)據(jù)、計(jì)算成果、界址點(diǎn)略圖等均應(yīng)詳細(xì)記錄，并及時(shí)進(jìn)行整理、核對(duì)，確保無誤。七、房屋及其附屬設(shè)施測(cè)量7.1房屋調(diào)查房屋調(diào)查應(yīng)包括房屋的權(quán)屬、位置、結(jié)構(gòu)、層數(shù)、建成年份、用途、墻體歸屬、產(chǎn)權(quán)人、使用人等基本情況。調(diào)查時(shí)應(yīng)逐項(xiàng)核實(shí)，并記錄在案。7.2房屋分類房屋按其結(jié)構(gòu)類型可分為鋼結(jié)構(gòu)、鋼混結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、木結(jié)構(gòu)、簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)等。按其用途可分為住宅、商業(yè)、辦公、工業(yè)、倉儲(chǔ)、公共設(shè)施等。7.3房屋要素測(cè)量房屋要素測(cè)量主要包括房屋的外圍輪廓點(diǎn)、界址點(diǎn)、墻體厚度、門窗位置、陽臺(tái)、雨篷、臺(tái)階、散水、勒腳、室外樓梯等的測(cè)量。測(cè)量時(shí)應(yīng)準(zhǔn)確測(cè)定這些特征點(diǎn)的平面位置和高程（必要時(shí)）。7.3.1房屋邊長(zhǎng)測(cè)量房屋的邊長(zhǎng)測(cè)量可采用鋼尺、全站儀或手持測(cè)距儀等工具。對(duì)于規(guī)則的矩形房屋，可測(cè)量其外墻的邊長(zhǎng)；對(duì)于不規(guī)則房屋，應(yīng)測(cè)量其各轉(zhuǎn)折點(diǎn)間的距離。測(cè)量應(yīng)獨(dú)立進(jìn)行兩次，其較差應(yīng)在限差內(nèi)。7.3.2房屋層高與層數(shù)確定房屋的層高是指房屋上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪±0.00以上計(jì)算。地下室、半地下室、假層、附層（夾層）、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓以及突出屋面的樓梯間、水箱間等，其層高在一定標(biāo)準(zhǔn)以上的，應(yīng)計(jì)算層數(shù)。7.3.3陽臺(tái)、雨篷測(cè)量陽臺(tái)應(yīng)區(qū)分其類型（如挑陽臺(tái)、凹陽臺(tái)、半挑半凹陽臺(tái)）進(jìn)行測(cè)量。雨篷的測(cè)量應(yīng)包括其水平投影尺寸。7.4附屬設(shè)施測(cè)量附屬設(shè)施包括圍墻、柵欄、院門、水井、化糞池、沼氣池、廣告牌、旗桿等。對(duì)于影響界址或具有標(biāo)志性的附屬設(shè)施，應(yīng)進(jìn)行測(cè)量和記錄。八、面積計(jì)算與共有建筑面積分?jǐn)?.1房屋建筑面積計(jì)算8.1.1計(jì)算全部建筑面積的范圍包括永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算；房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等其高度在一定標(biāo)準(zhǔn)以上的部位；穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計(jì)算面積；樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算面積；挑樓、全封閉的陽臺(tái)；屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯等。8.1.2計(jì)算一半建筑面積的范圍包括與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊；獨(dú)立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑；未封閉的陽臺(tái)、挑廊；無頂蓋的室外樓梯等。8.1.3不計(jì)算建筑面積的范圍包括層高小于規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的夾層、插層、技術(shù)層和層高小于規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的地下室和半地下室；突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺(tái)階、無柱雨篷等；房屋之間無上蓋的架空通廊；房屋的天面、挑臺(tái)、天面上的花園、泳池；建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái)等。8.2共有建筑面積分?jǐn)?.2.1共有建筑面積的認(rèn)定共有建筑面積應(yīng)是指整幢建筑物內(nèi)共同使用的建筑面積，包括電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。8.2.2共有建筑面積分?jǐn)傇瓌t共有建筑面積分?jǐn)倯?yīng)遵循“誰受益，誰分?jǐn)偂钡脑瓌t。共有建筑面積分為應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e和不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e包括獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫，為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房，作為人防工程的地下室等。8.2.3共有建筑面積分?jǐn)偡椒ü灿薪ㄖ娣e分?jǐn)偪刹捎冒幢壤謹(jǐn)偡ɑ虬垂δ芊謹(jǐn)偡ǖ?。具體分?jǐn)偡椒☉?yīng)根據(jù)共有建筑面積的性質(zhì)和相關(guān)規(guī)定確定。分?jǐn)傆?jì)算時(shí)，應(yīng)先確定共有建筑面積的分?jǐn)傁禂?shù)，再根據(jù)各套（單元）的套內(nèi)建筑面積計(jì)算其應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。九、成果資料的編制與檢查驗(yàn)收9.1成果資料組成房地產(chǎn)測(cè)量成果資料主要包括：房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)設(shè)計(jì)書、房產(chǎn)控制測(cè)量成果資料、房產(chǎn)界址點(diǎn)測(cè)量成果資料、房產(chǎn)分丘平面圖、房產(chǎn)分層分戶平面圖、房屋面積測(cè)算表、共有建筑面積分?jǐn)偡桨讣罢f明、房產(chǎn)測(cè)量成果報(bào)告書、檢查驗(yàn)收?qǐng)?bào)告等。9.2圖件編制房產(chǎn)分丘平面圖應(yīng)表示丘內(nèi)所有房屋、界址點(diǎn)、界址線、高程點(diǎn)、地物地貌以及相關(guān)注記等。房產(chǎn)分層分戶平面圖應(yīng)詳細(xì)表示房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)、房間布局、尺寸、套內(nèi)建筑面積、共有分?jǐn)偯娣e等信息。圖件的繪制應(yīng)符合相關(guān)圖式規(guī)范，線條清晰，注記準(zhǔn)確，色彩鮮明。9.3表格編制房屋面積測(cè)算表應(yīng)按規(guī)范格式填寫，內(nèi)容包括房屋的基本信息、套內(nèi)建筑面積、共有分?jǐn)偨ㄖ娣e、總建筑面積等。表格數(shù)據(jù)應(yīng)準(zhǔn)確無誤，計(jì)算過程清晰可追溯。9.4成果報(bào)告書編制成果報(bào)告書應(yīng)全面反映測(cè)量工作的概況、技術(shù)依據(jù)、作業(yè)方法、成果質(zhì)量、存在問題及處理意見等。文字應(yīng)簡(jiǎn)潔明了，條理清晰。9.5檢查驗(yàn)收房地產(chǎn)測(cè)量成果實(shí)行二級(jí)檢查一級(jí)驗(yàn)收制度。一級(jí)檢查為作業(yè)組自查互檢；二級(jí)檢查為作業(yè)單位的質(zhì)量檢查部門檢查；驗(yàn)收由委托方或其上級(jí)主管部門組織實(shí)施。檢查驗(yàn)收的內(nèi)容包括成果的完整性、準(zhǔn)確性、規(guī)范性以及資料的齊全性等。對(duì)檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行整改，直至合格。十、質(zhì)量與安全管理10.1質(zhì)量管理建立健全質(zhì)量管理體系，明確各級(jí)人員的質(zhì)量責(zé)任。從資料收集、方案設(shè)計(jì)、外業(yè)測(cè)量、內(nèi)業(yè)計(jì)算、成果編制到檢查驗(yàn)收