銀苑花園競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析版權(quán)聲明：本文僅供客戶(hù)內(nèi)部使用，版權(quán)歸湛江市德誠(chéng)房地產(chǎn)咨詢(xún)代理有限公司所有，未經(jīng)湛江市德誠(chéng)房地產(chǎn)咨詢(xún)代理有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。謹(jǐn)呈：湛江市燕宇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在售項(xiàng)目分布本案雅士居競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目選取:>>雅士居同檔次、同項(xiàng)目體量的小項(xiàng)目;>>金科世家與本項(xiàng)目區(qū)位較接近的中低檔項(xiàng)目；>>水木清華與本項(xiàng)目區(qū)位較接近的中低檔項(xiàng)目；>>華信·城市美林花園開(kāi)發(fā)區(qū)性?xún)r(jià)比較高的中檔項(xiàng)目；雙證戶(hù)型比例較大，與本項(xiàng)目相似；>>香檳花園與本項(xiàng)目區(qū)位較接近的中低檔項(xiàng)目；>>鼎盛廣場(chǎng)與本項(xiàng)目鄰近的高檔項(xiàng)目；低檔中檔高檔雅士居占地：14166㎡建面：45823.21㎡規(guī)劃：4棟住宅,1、2棟是15層，3、4棟是22層、1300㎡沿街首層商鋪戶(hù)數(shù)：共386套，住宅377套區(qū)位：開(kāi)發(fā)區(qū)人民大道中，酒店與住宅社區(qū)集中地段社區(qū)配套：椹川路臨街商鋪分類(lèi)核心賣(mài)點(diǎn)地段開(kāi)發(fā)區(qū)椹川路與泉莊路交界處，比鄰泉莊市場(chǎng)、八一賓館、金輝煌酒店、城市美林花園產(chǎn)品約120中小戶(hù)型為主，迎合剛需客戶(hù)群；口碑榮基集團(tuán)承建商推貨1、2棟數(shù)量160套,140套住宅推貨時(shí)間2012年10月1日核心價(jià)值——區(qū)位+地段+戶(hù)型亮點(diǎn)雅士居戶(hù)型面積及配比戶(hù)型一房?jī)煞咳克姆课宸棵娣e55.56m267.57m2—96.37m294.85m2—128.74m2144.96m2、155.03m2——配比21套，6%98套，28%196套，56%35套10%——銷(xiāo)售率——10%15%————主力戶(hù)型94.85m2—128.74m2三房銷(xiāo)售率約3成單雙證比例雙證占30%熱銷(xiāo)解析5層以下，02、01、07、06兩房、三房，價(jià)格較低底；04、09、06景觀(guān)較好戶(hù)型。滯銷(xiāo)解析戶(hù)型較大，價(jià)格較高戶(hù)型產(chǎn)品定位——約120方以下兩房、三房為主，以迎合剛需客戶(hù)需求。出街價(jià)起價(jià)6530元/平方米均價(jià)7450元/平方米最高價(jià)8380元/平方米折后價(jià)起價(jià)6399元/平方米均價(jià)7301元/平方米最高價(jià)8212元/平方米優(yōu)惠政策開(kāi)盤(pán)期間97折,現(xiàn)按揭優(yōu)惠100元/平方米,一次性98折.價(jià)格定位——比城市美林二期6800元/m2市面均價(jià)，貴650元/m2戶(hù)型點(diǎn)評(píng):>>優(yōu)勢(shì)：帶入戶(hù)花園；5-7m超闊景觀(guān)陽(yáng)臺(tái)；布局合理，方正實(shí)用；>>劣勢(shì)：部分戶(hù)型視野受影響；陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深較小，欠實(shí)用；7項(xiàng)目啟示:賣(mài)點(diǎn)主要在于區(qū)位、地段、產(chǎn)品戶(hù)型的小項(xiàng)目要提高銷(xiāo)售率，保證資金回籠1、小項(xiàng)目需要更加準(zhǔn)確、符合客群的價(jià)格定位；2、約90m2-110m2面積段戶(hù)型最受市場(chǎng)客戶(hù)歡迎。核心價(jià)值——區(qū)位+戶(hù)型亮點(diǎn)+品牌+高性?xún)r(jià)比華信·城市美林花園占地：92888㎡建面：286081㎡規(guī)劃：10幢共18座25～31層的商住樓、1幢幼兒園戶(hù)數(shù)：共1958戶(hù)區(qū)位：開(kāi)發(fā)區(qū)人民大道中，酒店與住宅社區(qū)集中地段社區(qū)配套：沿椹塘路等兩條市政路布置首層為商業(yè)及二層設(shè)有商鋪、會(huì)所、居委會(huì)和物業(yè)管理。分類(lèi)核心賣(mài)點(diǎn)區(qū)位開(kāi)發(fā)區(qū)酒店與住宅社區(qū)集中地段，比鄰泉莊市場(chǎng)、八一賓館、金輝煌酒店等產(chǎn)品100m2-120m2中小戶(hù)型為主，入戶(hù)花園、空中花園等贈(zèng)送面積大品牌華信地產(chǎn)品牌近期推貨二期1號(hào)樓數(shù)量250套推貨時(shí)間2012年9月28日二期戶(hù)型面積及配比戶(hù)型一房?jī)煞咳克姆课宸棵娣e——71.82m2、84.39m2112.99m2、2、113.71m2-122.79m130m2-159.98m——配比——75套30%100套40%75套30%——銷(xiāo)售率——97%92%10%——主力戶(hù)型112-130m2銷(xiāo)售率7成多單雙證戶(hù)型及配比100平方以上都是雙證，比例占70%熱銷(xiāo)解析單證戶(hù)型，小戶(hù)型熱售滯銷(xiāo)解析戶(hù)型較大，景觀(guān)朝向較好的大戶(hù)型因總價(jià)較高滯銷(xiāo)華信·城市美林花園二期價(jià)格出街價(jià)起價(jià)5780元/平方米均價(jià)6800元/平方米最高價(jià)7780元/平方米折后價(jià)起價(jià)5630元/平方米均價(jià)6650元/平方米最高價(jià)7630元/平方米優(yōu)惠政策開(kāi)盤(pán)期間優(yōu)惠150-160元/平方米,現(xiàn)時(shí)無(wú)折扣價(jià)格定位——定價(jià)較開(kāi)發(fā)區(qū)同區(qū)位的中高檔樓盤(pán)都低。產(chǎn)品定位——約120方以下兩房、三房為主，小部分130方以上大戶(hù)型。一期戶(hù)型面積及配比戶(hù)型一房?jī)煞咳克姆课宸棵娣e——70.90m2、80.33m2（4個(gè)戶(hù)型）112.19m2-127.08m2（14個(gè)戶(hù)型）————配比——92套22%322套78%————銷(xiāo)售率——95%85%————主力戶(hù)型112.19m2-127.08m2銷(xiāo)售率9成單雙證比例100平方以上都是雙證，78%熱銷(xiāo)解析由于戶(hù)型面積段和格局相差不大，景觀(guān)朝向好的戶(hù)型熱銷(xiāo)。滯銷(xiāo)解析景觀(guān)和朝向差單位滯銷(xiāo)9棟11、13戶(hù)型，10棟09、13戶(hù)型華信·城市美林花園產(chǎn)品定位——約120方以下兩房、三房為主，以迎合剛需客戶(hù)需求。一期價(jià)格出街價(jià)起價(jià)5550元/平方米均價(jià)6200元/平方米最高價(jià)6998元/平方米折后價(jià)起價(jià)5300元/平方米均價(jià)5950元/平方米最高價(jià)6748元/平方米優(yōu)惠政策9、10棟開(kāi)盤(pán)價(jià)，最高享受250元/平方米折扣價(jià)格定位——低價(jià)策略，低開(kāi)高走，彌補(bǔ)地段與規(guī)劃缺陷。戶(hù)型點(diǎn)評(píng):>>優(yōu)勢(shì)：大贈(zèng)送面積；大入戶(hù)花園，可改房；贈(zèng)半面積空中花園；布局合理，方正實(shí)用；>>劣勢(shì)：臨街戶(hù)型景觀(guān)視野較差；項(xiàng)目啟示:1、

約110m2-120m2雙證戶(hù)型對(duì)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)影響不大，2、約90m2-110m2面積段戶(hù)型最受市場(chǎng)客戶(hù)歡迎。金科世家占地：41170㎡建面：135922.7㎡規(guī)劃：7棟14～16層電梯房戶(hù)數(shù)：共1051戶(hù)區(qū)位：椹川大道南和東新路、機(jī)場(chǎng)路交界處，距離國(guó)貿(mào)等繁華地段稍偏社區(qū)配套：內(nèi)部設(shè)置有商業(yè)步行街，約有120套商鋪6976m2分類(lèi)核心賣(mài)點(diǎn)價(jià)格5800-6480均價(jià)，高性格比吸引剛需客群產(chǎn)品90m2以下緊湊兩、三房為主，迎合區(qū)位客戶(hù)品牌萬(wàn)象集團(tuán)品牌核心價(jià)值——戶(hù)型亮點(diǎn)+高性?xún)r(jià)比+品牌近期推貨3、4號(hào)樓數(shù)量204套住宅推貨時(shí)間2012年10月28日去化率、戶(hù)型面積及配比推貨3、4號(hào)樓數(shù)量204套住宅、33套商鋪推貨時(shí)間2012年10月28日戶(hù)型一房?jī)煞咳克姆课宸棵娣e——71.19m2（2戶(hù)型）86.34m2、98.56m2117m2-128.31m2（6戶(hù)型）123.01m2（2戶(hù)型）配比——28套14%70套34%80套39%26套13%銷(xiāo)售率——80%80%60%20%主力戶(hù)型86.34m2--128.31m2銷(xiāo)售率約6成單雙證比例雙證52%熱銷(xiāo)解析戶(hù)型布局設(shè)計(jì)較好、景觀(guān)較好中小戶(hù)型戶(hù)型熱銷(xiāo)滯銷(xiāo)解析雙證戶(hù)型、過(guò)于緊湊戶(hù)型滯銷(xiāo)去化率、戶(hù)型面積及配比推貨5號(hào)樓數(shù)量住宅116套、商鋪13套推貨時(shí)間2012年6月28日戶(hù)型一房?jī)煞咳克姆课宸棵娣e——58㎡—66㎡——————配比——116套100%——————銷(xiāo)售率——90%——————主力戶(hù)型58㎡—66㎡銷(xiāo)售率約9成單雙證比例100%單證熱銷(xiāo)解析價(jià)位適中的小戶(hù)型成為剛需首選滯銷(xiāo)解析14、15層高層滯銷(xiāo)金科世家產(chǎn)品定位——90方以下緊湊兩房、三房，能合理、靈活組合成雙證大戶(hù)型。去化率、戶(hù)型面積及配比推貨6號(hào)樓推售量196套住宅，20套商鋪推貨時(shí)間2012年4月30日戶(hù)型一房?jī)煞咳克姆课宸棵娣e51.71㎡、60.54㎡75.13㎡-91.62㎡（4戶(hù)型）90㎡-136㎡（7戶(hù)型）145.44㎡——配比28套14%56套28%98套50%14套7%——銷(xiāo)售率100%100%70%20%——主力戶(hù)型90㎡-136㎡三房銷(xiāo)售率約8成單雙證比例100%單證熱銷(xiāo)戶(hù)型解析熱銷(xiāo)小戶(hù)型符合區(qū)域客戶(hù)需求滯銷(xiāo)戶(hù)型解析大戶(hù)型總價(jià)高滯銷(xiāo)去化率、戶(hù)型面積及配比推貨1、2號(hào)樓推售量住宅191套，商鋪28套推貨時(shí)間2012年3月30日戶(hù)型一房?jī)煞咳克姆课宸棵娣e51.77㎡、60.5㎡75.23㎡、79.36㎡、91.6㎡89.95㎡-147.25㎡（9戶(hù)型）

——配比27套14%40套21%124套65%

——銷(xiāo)售率100%90%80%

——主力戶(hù)型89.95㎡-147.25㎡三房銷(xiāo)售率約9成單雙證比例100%單證熱銷(xiāo)戶(hù)型解析中心戶(hù)型、朝向較好戶(hù)型熱銷(xiāo)滯銷(xiāo)戶(hù)型解析1號(hào)樓60平方因位置、朝向較差、145平方戶(hù)型過(guò)大滯銷(xiāo)；2號(hào)樓130、140多平方戶(hù)型較大戶(hù)型滯銷(xiāo)去化率、戶(hù)型面積及配比推貨7號(hào)樓推售量住宅168套，商鋪25套推貨時(shí)間2012年1月19日戶(hù)型一房?jī)煞咳克姆课宸棵娣e——75.39㎡、88.26㎡（6戶(hù)型）89.78㎡-104.86㎡（6戶(hù)型）————配比——84套50%84套50%————銷(xiāo)售率——100%90%————主力戶(hù)型75.39㎡-104.86㎡兩房、三房銷(xiāo)售率95%，剩余9套單雙證比例100%單證熱銷(xiāo)戶(hù)型解析產(chǎn)品符合區(qū)域市場(chǎng)需求滯銷(xiāo)戶(hù)型解析1.2、戶(hù)型房朝向較差戶(hù)型金科世家3、4號(hào)樓出街價(jià)起價(jià)6830元/平方米均價(jià)7200元/平方米最高價(jià)7650元/平方米折后價(jià)起價(jià)6147元/平方米均價(jià)6480/平方米最高價(jià)6885元/平方米優(yōu)惠政策開(kāi)盤(pán)期間9折優(yōu)惠5號(hào)樓折后價(jià)起價(jià)5600元/平方米均價(jià)6100元/平方米最高價(jià)6700元/平方米優(yōu)惠政策開(kāi)盤(pán)3天內(nèi)88折6號(hào)樓折后價(jià)起價(jià)5700元/平方米均價(jià)6300元/平方米最高價(jià)6900元/平方米優(yōu)惠政策開(kāi)盤(pán)期間9.2折，提前認(rèn)購(gòu)8.8折1、2棟出街價(jià)起價(jià)6250元/平方米均價(jià)6500元/平方米最高價(jià)7610元/平方米折后價(jià)起價(jià)5500/平方米均價(jià)5800元/平方米最高價(jià)6696元/平方米優(yōu)惠政策開(kāi)盤(pán)期間92折7號(hào)樓出街價(jià)起價(jià)6000元/平方米均價(jià)6500元/平方米最高價(jià)7000元/平方米折后價(jià)起價(jià)5400元/平方米均價(jià)5800元/平方米最高價(jià)6300元/平方米優(yōu)惠政策開(kāi)盤(pán)10日內(nèi)9折價(jià)格定位——走低價(jià)策略，以高性?xún)r(jià)比彌補(bǔ)區(qū)位、地段的不足。戶(hù)型點(diǎn)評(píng):>>優(yōu)勢(shì)：緊湊實(shí)用小戶(hù)型，符合剛需需求戶(hù)型亮點(diǎn)：入戶(hù)花園；>>劣勢(shì)：部分戶(hù)型采光及景觀(guān)視野受限；項(xiàng)目啟示:1、約90m2以下緊湊戶(hù)型逐漸成為剛需客戶(hù)需求；2、130m2以上的雙證大戶(hù)型走貨速度較慢，隨著房?jī)r(jià)的不斷提升，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的愈發(fā)激烈，需求狀況不斷改變。水木清華占地：28900㎡建面：114589.4㎡規(guī)劃：15棟電梯房戶(hù)數(shù)：共約860戶(hù)區(qū)位：人民大道中，比鄰金輝煌酒店，農(nóng)墾醫(yī)院，交通便捷社區(qū)配套：會(huì)所、臨街商鋪分類(lèi)核心賣(mài)點(diǎn)地段開(kāi)發(fā)區(qū)中心區(qū)位，人民大道旁，比鄰金輝煌酒店，農(nóng)墾醫(yī)院，交通便捷品牌上景投資品牌（錦繡華景口碑）核心價(jià)值——區(qū)位、地段+品牌近期推貨二期13、15、16、17棟數(shù)量128套住宅推貨時(shí)間2012年7月19日去化率、戶(hù)型面積及配比推貨二期13、15、16、17棟數(shù)量共128套推貨時(shí)間2012年7月19日戶(hù)型一房?jī)煞咳克姆课宸棵娣e43m2——124m2、131m2171m2279m2-300m2配比40套31%——40套31%40套31%8套7%銷(xiāo)售率80%——70%0%0%主力戶(hù)型43m2、124m2、131m2、171m2銷(xiāo)售率5成多單雙證比例雙證占31%熱銷(xiāo)戶(hù)型解析單張戶(hù)型，低層戶(hù)型熱銷(xiāo)滯銷(xiāo)戶(hù)型解析雙證、面積較大戶(hù)型滯銷(xiāo)去化率、戶(hù)型面積及配比推貨8、9棟數(shù)量共212套推貨時(shí)間2011年9月18日戶(hù)型一房?jī)煞咳克姆课宸棵娣e58m2-69m2（5個(gè)戶(hù)型）88m2-92m2（5個(gè)戶(hù)型）124m2、120m2————配比88套42%88套42%36套16%————銷(xiāo)售率90%90%80%————主力戶(hù)型58m2-69m2、88m2-92m2銷(xiāo)售率約9成單雙證比例100%單證熱銷(xiāo)戶(hù)型解析約90房的小戶(hù)型熱銷(xiāo)，都是單證戶(hù)型，該批熱銷(xiāo)滯銷(xiāo)戶(hù)型解析景觀(guān)朝向較差戶(hù)型滯銷(xiāo)產(chǎn)品定位——主力戶(hù)型120方-160方，因銷(xiāo)售不理想，后期將雙證戶(hù)型拆分出售。去化率、戶(hù)型面積及配比推貨6、7棟推售量共174套推貨時(shí)間2011年7月9日戶(hù)型一房?jī)煞咳克姆课宸棵娣e——82m2119m2-141m2183m2——配比——18套10%138套80%18套10%——銷(xiāo)售率——100%95%40%——主力戶(hù)型119m2-141m2銷(xiāo)售率約9成單雙證比例雙證占50%熱銷(xiāo)戶(hù)型解析小戶(hù)型和單證戶(hù)型熱銷(xiāo)滯銷(xiāo)戶(hù)型解析1401和183平方大戶(hù)型因雙證且總價(jià)高滯銷(xiāo)去化率、戶(hù)型面積及配比推貨3、5棟推售量共140套推貨時(shí)間2011年2月20日戶(hù)型一房?jī)煞咳克姆课宸棵娣e————106m2-113m2164m2、174m2——配比————72套51%68套49%——銷(xiāo)售率————70%40%——主力戶(hù)型106m2-113m銷(xiāo)售率約6成單雙證比例雙證占49%熱銷(xiāo)戶(hù)型解析單證戶(hù)型熱銷(xiāo)滯銷(xiāo)戶(hù)型解析雙證大戶(hù)型滯銷(xiāo)去化率、戶(hù)型面積及配比推貨1、2、10、11、12棟推售量共206套推貨時(shí)間2011年1月1日戶(hù)型一房?jī)煞咳克姆课宸棵娣e——89m2、90m2120m2-165m2————配比——36套17%170套83%————銷(xiāo)售率——100%60%————主力戶(hù)型120m2-165m2銷(xiāo)售率約7成單雙證比例雙證占60%熱銷(xiāo)戶(hù)型解析單證和小戶(hù)型單位熱銷(xiāo)滯銷(xiāo)戶(hù)型解析雙證大戶(hù)型滯銷(xiāo)（時(shí)隔約二年，約150平方以上雙證戶(hù)型仍然難以消化，滯銷(xiāo)原因與戶(hù)型設(shè)計(jì)關(guān)系密切）價(jià)格定位——開(kāi)盤(pán)定價(jià)高開(kāi)低走，因銷(xiāo)售困難，二期改低價(jià)路線(xiàn)。二期13、15、16、17棟出街價(jià)起價(jià)6500元/平方米均價(jià)6900元/平方米最高價(jià)7400元/平方米折后價(jià)起價(jià)6175元/平方米均價(jià)6555元/平方米最高價(jià)7030元/平方米優(yōu)惠政策13、15、16、17號(hào)樓開(kāi)盤(pán)價(jià)，兩證大戶(hù)型9.2折，普通戶(hù)型9.5折，一次性付款再99折，折后均價(jià)約6600元/平方米。43平方米戶(hù)型，首付5萬(wàn)元8、9棟出街價(jià)起價(jià)6630元/平方米均價(jià)7200元/平方米最高價(jià)7900元/平方米折后價(jià)起價(jià)6497元/平方米均價(jià)7056元/平方米最高價(jià)7742元/平方米優(yōu)惠政策8、9號(hào)樓開(kāi)盤(pán)價(jià)，開(kāi)盤(pán)期間9.8折6、7棟出街價(jià)起價(jià)6500元/平方米均價(jià)7500元/平方米最高價(jià)8460元/平方米折后價(jià)起價(jià)6240元/平方米均價(jià)7200元/平方米最高價(jià)8121元/平方米優(yōu)惠政策購(gòu)買(mǎi)2證戶(hù)型有9.6折。單證98折3、5棟出街價(jià)起價(jià)6480元/平方米均價(jià)7330元/平方米最高價(jià)8180元/平方米折后價(jià)起價(jià)6350元/平方米均價(jià)7183元/平方米最高價(jià)8016元/平方米優(yōu)惠政策開(kāi)盤(pán)97、98折1、2、10、11、12棟出街價(jià)起價(jià)5800元/平方米均價(jià)7000元/平方米最高價(jià)8200元/平方米折后價(jià)起價(jià)5626元/平方米均價(jià)6790元/平方米最高價(jià)7954元/平方米優(yōu)惠政策開(kāi)盤(pán)96、97折戶(hù)型點(diǎn)評(píng):>>優(yōu)勢(shì)：戶(hù)型亮點(diǎn)：入戶(hù)花園、空中花園。>>劣勢(shì)：戶(hù)型面積過(guò)大，雙證戶(hù)型難于消化；不少戶(hù)型布局不合理，不實(shí)用；部分戶(hù)型存在黑房等缺點(diǎn)；項(xiàng)目啟示:1、

定價(jià)需要更合理：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈情況下，針對(duì)區(qū)位、地段、規(guī)模、配套、產(chǎn)品等合理定價(jià)，成為關(guān)鍵。2、約140m2以上雙證戶(hù)型難于消化：在市面競(jìng)爭(zhēng)戶(hù)型都為贈(zèng)送較多空間的情況下，不具備大入戶(hù)花園、空中花園、大景觀(guān)陽(yáng)臺(tái)等戶(hù)型亮點(diǎn)的大戶(hù)型將成為雞肋；香檳花園占地：28680㎡建面：141474㎡規(guī)劃：4幢30層和3幢31層住宅樓規(guī)劃戶(hù)數(shù)：共1032戶(hù)區(qū)位：人民大道中，比鄰金輝煌酒店，農(nóng)墾醫(yī)院，交通便捷社區(qū)配套：小區(qū)臨街商鋪、1幢6層酒店分類(lèi)核心賣(mài)點(diǎn)地段開(kāi)發(fā)區(qū)酒店與住宅社區(qū)集中地段，比鄰泉莊市場(chǎng)、八一賓館、金輝煌酒店等品牌榮基集團(tuán)品牌產(chǎn)品入戶(hù)花園、N+1戶(hù)型核心價(jià)值——區(qū)位+品牌+產(chǎn)品近期推貨1、2棟3、4、7棟數(shù)量275套住宅288套推貨時(shí)間2012年7月19日11月11日戶(hù)型面積及配比推貨1、2棟數(shù)量住宅275套，商鋪9套推貨時(shí)間2011年7月27日VIP認(rèn)購(gòu)開(kāi)盤(pán)戶(hù)型一房?jī)煞咳克姆课宸棵娣e——76㎡（2戶(hù)型）98㎡-130㎡————配比——57套21%218套79%————銷(xiāo)售率——100%90%————主力戶(hù)型79.33㎡-86.71㎡三房銷(xiāo)售率9成單雙證比例雙證占50%熱銷(xiāo)解析單證及小戶(hù)型熱銷(xiāo)滯銷(xiāo)解析1號(hào)樓130方雙證大戶(hù)型滯銷(xiāo)；2號(hào)樓滯銷(xiāo)頂層和116方雙證戶(hù)型。出街價(jià)起價(jià)6000元/平方米均價(jià)7200元/平方米最高價(jià)8050元/平方米優(yōu)惠政策開(kāi)盤(pán)當(dāng)天優(yōu)惠200元/㎡（現(xiàn)3、4、7棟VIP認(rèn)購(gòu)優(yōu)惠200元/㎡）香檳花園產(chǎn)品定位——主力戶(hù)型約90方-130方，融入入戶(hù)花園、空中花園等戶(hù)型亮點(diǎn)。價(jià)格定位——同區(qū)位中檔價(jià)位，折扣減少。戶(hù)型面積及配比推貨3、4、7棟數(shù)量288套住宅推貨時(shí)間2011年11月11日戶(hù)型一房?jī)煞咳克姆课宸棵娣e————96㎡-133㎡144㎡——配比————232套81%56套19%——銷(xiāo)售率————60%%0%——主力戶(hù)型96㎡-133㎡三房銷(xiāo)售率5成多單雙證比例雙證占58%熱銷(xiāo)解析單證及小戶(hù)型、景觀(guān)較好戶(hù)型熱銷(xiāo)滯銷(xiāo)解析雙證戶(hù)型滯銷(xiāo)，出街價(jià)起價(jià)6800元/平方米均價(jià)7800元/平方米最高價(jià)8810元/平方米優(yōu)惠政策開(kāi)盤(pán)當(dāng)天優(yōu)惠200元/㎡價(jià)格定位——同區(qū)位中檔價(jià)位，折扣減少。戶(hù)型點(diǎn)評(píng):>>優(yōu)勢(shì)：戶(hù)型亮點(diǎn)：入戶(hù)花園、空中花園、大景觀(guān)陽(yáng)臺(tái)；>>劣勢(shì)：部分戶(hù)型動(dòng)靜分區(qū)欠合理。項(xiàng)目啟示:1、

開(kāi)發(fā)區(qū)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，各大項(xiàng)目成交萎縮：近期奧海城加推6號(hào)樓開(kāi)盤(pán)消化約6成，城市假日E區(qū)假加推開(kāi)盤(pán)約6成，鼎盛廣場(chǎng)開(kāi)盤(pán)當(dāng)天銷(xiāo)售僅約5成，香檳花園二期開(kāi)盤(pán)同樣以約5成交卷。2、客戶(hù)越來(lái)越注重對(duì)項(xiàng)目區(qū)位、產(chǎn)品、配套等多方考慮；3、雙證大戶(hù)型成為產(chǎn)品滯銷(xiāo)最大硬傷。鼎盛廣場(chǎng)占地：71000㎡建面：450300㎡規(guī)劃：8棟27-31層高層、1棟酒店、1棟寫(xiě)字樓規(guī)劃戶(hù)數(shù)：共1006戶(hù)區(qū)位：人民大道中與綠塘路交界處，比鄰農(nóng)墾醫(yī)院，新錄豐酒店社區(qū)配套：一期6萬(wàn)平米的集中商業(yè)，二期10萬(wàn)㎡集中商業(yè)（粵西首個(gè)國(guó)際真冰溜冰場(chǎng)、五星級(jí)電影院，）分類(lèi)核心賣(mài)點(diǎn)地段人民大道中與綠塘路交界處，處開(kāi)發(fā)區(qū)酒店住宅區(qū)與國(guó)貿(mào)中心區(qū)位的銜接處配套4層集中商業(yè)，集居住、購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、會(huì)客、辦