2025年資產(chǎn)評估師職業(yè)資格考試真題模擬卷——資產(chǎn)評估實務(wù)操作要點考試時間：______分鐘總分：______分姓名：______一、單項選擇題（本題型共15題，每題1分，共15分。每題只有一個正確答案，請將代表正確答案的字母填入答題卡相應(yīng)位置。)1.根據(jù)資產(chǎn)評估法的規(guī)定，資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)從事證券期貨相關(guān)資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，注冊資本最低限額為人民幣（）萬元。A.300B.500C.800D.10002.評估機(jī)構(gòu)在執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)時，因自身原因未能遵守獨立、客觀、公正原則，出具的評估報告存在重大遺漏，由此給委托人或者第三人造成損失的，由（）承擔(dān)賠償責(zé)任。A.評估機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人B.執(zhí)業(yè)評估師C.評估機(jī)構(gòu)與執(zhí)業(yè)評估師承擔(dān)連帶責(zé)任D.委托人3.評估業(yè)務(wù)約定書應(yīng)由（）簽字蓋章后生效。A.委托人代表B.執(zhí)業(yè)評估師C.評估機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人D.財政主管部門4.在盡職調(diào)查階段，評估人員對評估對象權(quán)屬狀況進(jìn)行核查時，以下做法通常不恰當(dāng)?shù)氖牵ǎ?。A.核查評估對象權(quán)屬證明文件的原件B.實地查看評估對象，確認(rèn)其與權(quán)屬證明文件描述一致C.僅僅依賴委托人提供的權(quán)屬證明文件D.如有疑問，向相關(guān)登記機(jī)關(guān)核實5.對于機(jī)器設(shè)備評估，若無法取得重置成本構(gòu)成明細(xì)資料，評估師采用重置成本法時，通常不適用（）方法估算其重置成本。A.功能價值法B.規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法C.類比重置成本法D.統(tǒng)計分析法6.某企業(yè)擬出售一處使用年限已滿的辦公樓，評估其損耗時，采用年限法估算實體性貶值，其中預(yù)計使用年限為40年，已使用年限為25年，不考慮殘值，則實體性貶值率為（）。A.37.5%B.40%C.62.5%D.75%7.采用市場法評估資產(chǎn)時，選擇可比案例應(yīng)考慮的因素不包括（）。A.交易日期B.資產(chǎn)狀況C.評估目的D.評估基準(zhǔn)日8.評估某項收益性資產(chǎn)時，預(yù)測未來收益通常采用的方法是（）。A.重置成本法B.市場法C.收益法D.剩余法9.在運用收益法評估企業(yè)整體價值時，確定折現(xiàn)率的主要依據(jù)是（）。A.資產(chǎn)的市場利率B.評估基準(zhǔn)日的無風(fēng)險利率C.被評估企業(yè)的股權(quán)資本成本D.評估機(jī)構(gòu)的內(nèi)部收益率要求10.評估人員執(zhí)行評估程序時，未能獲取充分、適當(dāng)?shù)淖C據(jù)支持評估結(jié)論，可能導(dǎo)致的后果是（）。A.評估報告附條件使用B.評估報告無法定力C.評估機(jī)構(gòu)可能承擔(dān)法律責(zé)任D.評估價值必然偏低11.評估報告應(yīng)當(dāng)由（）簽字蓋章。A.接受委托的評估機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人B.執(zhí)業(yè)評估師C.參與該評估項目的所有評估師D.委托人代表12.某評估項目涉及無形資產(chǎn)評估，評估人員需要確定該無形資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命，主要考慮的因素是（）。A.法律保護(hù)期限B.技術(shù)更新速度C.市場需求變化D.以上所有因素13.在執(zhí)行評估程序過程中，評估人員發(fā)現(xiàn)委托人提供的資料存在重大虛假陳述，正確的處理方式是（）。A.繼續(xù)按原計劃執(zhí)行評估程序B.提醒委托人更正，若拒不更正則中止評估業(yè)務(wù)C.暫時擱置對相關(guān)資料的處理D.向監(jiān)管機(jī)構(gòu)報告，無需告知委托人14.評估機(jī)構(gòu)在評估報告使用有效期屆滿前，應(yīng)（）。A.自動失效B.根據(jù)委托人要求決定是否出具后續(xù)評估報告C.對評估對象進(jìn)行再次評估，確認(rèn)價值是否發(fā)生變化D.無需任何操作15.下列關(guān)于資產(chǎn)評估風(fēng)險管理的表述中，不正確的是（）。A.評估風(fēng)險貫穿于整個評估業(yè)務(wù)流程B.風(fēng)險管理是評估機(jī)構(gòu)內(nèi)部控制的組成部分C.評估人員的主觀判斷不會帶來評估風(fēng)險D.有效的風(fēng)險管理有助于提升評估質(zhì)量二、多項選擇題（本題型共10題，每題2分，共20分。每題有兩個或兩個以上正確答案，請將代表正確答案的字母填入答題卡相應(yīng)位置。多選、錯選、漏選均不得分。)16.資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)設(shè)立應(yīng)當(dāng)具備的條件包括（）。A.有固定的辦公場所B.有不少于30萬元的注冊資本C.有符合規(guī)定的內(nèi)部管理制度D.擁有至少5名持有資產(chǎn)評估師執(zhí)業(yè)資格證書的專職從業(yè)人員17.評估人員在執(zhí)行盡職調(diào)查時，可能需要獲取的資料包括（）。A.評估對象的權(quán)屬證明文件B.評估對象的財務(wù)會計報告C.評估對象的技術(shù)資料和圖紙D.與評估對象相關(guān)的合同協(xié)議18.采用成本法評估機(jī)器設(shè)備時，其重置成本通常包括（）。A.購買價格B.運輸費C.安裝調(diào)試費D.交易稅費19.影響資產(chǎn)功能貶值的因素主要包括（）。A.技術(shù)進(jìn)步B.使用強度C.通貨膨脹D.環(huán)境變化20.采用市場法評估房地產(chǎn)時，常用的比較修正因素包括（）。A.交易日期因素B.區(qū)域因素C.宗地因素D.建筑物因素21.評估人員在進(jìn)行收益預(yù)測時，需要注意的問題包括（）。A.預(yù)測期的確定B.收益測算方法的選擇C.折現(xiàn)率的選取D.預(yù)測結(jié)果的合理性22.評估報告的必備要素通常包括（）。A.評估機(jī)構(gòu)名稱B.評估項目名稱C.評估基準(zhǔn)日與評估期間D.評估價值結(jié)論及其使用限制23.評估機(jī)構(gòu)的質(zhì)量控制體系應(yīng)涵蓋的內(nèi)容可能包括（）。A.評估業(yè)務(wù)的承接與保持B.評估人員的管理C.評估報告的審核與簽發(fā)D.評估風(fēng)險的識別與應(yīng)對24.下列關(guān)于無形資產(chǎn)評估的說法中，正確的有（）。A.商譽不能單獨評估B.專利權(quán)屬于技術(shù)類無形資產(chǎn)C.知識產(chǎn)權(quán)的評估通常需要考慮其法律保護(hù)期限D(zhuǎn).無形資產(chǎn)評估中，成本法通常不適用25.在評估實踐中，可能導(dǎo)致評估價值與市場價值存在差異的因素有（）。A.評估目的不同B.評估信息不對稱C.評估方法選擇差異D.評估假設(shè)前提不同三、簡答題（本題型共3題，每題5分，共15分。請根據(jù)題目要求，簡要回答問題。答案應(yīng)簡明扼要，突出要點。)26.簡述資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書的主要內(nèi)容。27.簡述運用收益法評估資產(chǎn)時，確定未來收益的主要方法有哪些。28.簡述評估人員執(zhí)行評估程序時，應(yīng)當(dāng)履行的主要職責(zé)。四、計算與分析題（本題型共2題，每題10分，共20分。請根據(jù)題目要求，列出計算步驟，并進(jìn)行計算分析。)29.某評估對象為一臺機(jī)器設(shè)備，購置于5年前，購價加上運輸、安裝等費用共計100萬元。當(dāng)前市場上相同規(guī)格全新機(jī)器設(shè)備的購置價格為120萬元，已知該類設(shè)備重置成本與購置價格的比例通常為1.1。評估人員通過現(xiàn)場勘察和技術(shù)鑒定，認(rèn)為該設(shè)備尚可使用8年，預(yù)計凈殘值為5萬元。假設(shè)功能貶值已體現(xiàn)在重置成本與購置價格的差異中，不考慮實體性貶值以外的其他貶值。請采用重置成本法估算該機(jī)器設(shè)備的評估價值。30.某公司持有一處土地使用權(quán)，計劃進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。評估基準(zhǔn)日為2024年12月31日。評估人員收集到以下信息：*該公司于3年前（2022年12月31日）取得該土地使用權(quán)，土地出讓年限為50年，當(dāng)前剩余年限為47年。*參照市場上近期發(fā)生的兩宗類似地塊的交易案例，經(jīng)評估人員收集和分析，確定交易日期調(diào)整系數(shù)為1.05，區(qū)域因素修正系數(shù)為0.95，宗地因素修正系數(shù)為1.10。*最小имальный開發(fā)強度下，該地塊的政府規(guī)定最高容積率為3.0，目前市場接受容積率為2.5。*根據(jù)開發(fā)計劃，預(yù)計該項目建設(shè)期為2年，建設(shè)期費用總額為8000萬元，其中50%在第一年投入，50%在第二年投入。*預(yù)計建成后房產(chǎn)售價為每平方米8000元，房產(chǎn)開發(fā)成本（不含土地成本）為每平方米3000元，銷售費用為售價的5%，管理費用為售價的2%，財務(wù)費用（年利率5%）按開發(fā)周期均勻投入計算。*假設(shè)土地取得成本、開發(fā)成本、費用等均發(fā)生在期初，房產(chǎn)售價在開發(fā)完成時一次性實現(xiàn)，不考慮稅費等其他因素。請采用成本法估算該地塊在評估基準(zhǔn)日的價值。五、綜合題（本題型共1題，共20分。請根據(jù)題目要求，結(jié)合評估實務(wù)操作要點，進(jìn)行分析、計算和闡述。)某評估機(jī)構(gòu)接受委托，對甲公司擬整體轉(zhuǎn)讓的一塊工業(yè)用地及地上建筑物、構(gòu)筑物進(jìn)行評估。評估基準(zhǔn)日為2025年3月31日，價值類型為市場價值。主要背景資料：1.甲公司于10年前（2015年3月31日）以出讓方式取得該地塊土地使用權(quán)，土地出讓年限為50年，土地面積為10000平方米，土地取得成本為8000萬元。2.該地塊用途為工業(yè)用地，地上建有一棟廠房，建筑面積為8000平方米，建成于2016年3月31日，結(jié)構(gòu)類型為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，設(shè)計使用年限為50年，已使用10年。廠房建造過程中發(fā)生的建筑成本約為5000萬元。評估人員現(xiàn)場勘察發(fā)現(xiàn)，廠房部分設(shè)備已嚴(yán)重老化，需進(jìn)行大規(guī)模改造才能滿足現(xiàn)行工業(yè)生產(chǎn)要求。3.評估人員通過市場調(diào)查，了解到同類工業(yè)用地在評估基準(zhǔn)日的市場年租金水平為每平方米150元，同類廠房的年折舊額約為80萬元。4.甲公司為進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整，擬將包括該地塊及廠房在內(nèi)的整個資產(chǎn)包整體轉(zhuǎn)讓。5.評估機(jī)構(gòu)在執(zhí)行評估程序時，收集了相關(guān)資料，并委托評估師李某負(fù)責(zé)該項目。李某在初步分析后，認(rèn)為該地塊及廠房的評估價值較高，遂向甲公司建議調(diào)整土地出讓價格，但未告知甲公司此建議可能違反職業(yè)道德規(guī)范。問題：（1）簡述評估機(jī)構(gòu)在承接該評估業(yè)務(wù)時應(yīng)履行的主要程序。（2）分析評估人員李某向委托人建議調(diào)整土地出讓價格的行為是否恰當(dāng)，并說明理由。（3）若采用成本法評估該廠房，請簡述其主要步驟和需要注意的問題。（4）若采用收益法評估該地塊，請簡述其主要步驟和需要注意的問題。（5）從資產(chǎn)評估實務(wù)操作要點的角度，分析在該評估項目中可能存在的風(fēng)險，并提出相應(yīng)的風(fēng)險應(yīng)對措施。試卷答案一、單項選擇題1.B2.C3.C4.C5.A6.C7.D8.C9.C10.C11.C12.D13.B14.B15.C二、多項選擇題16.ABCD17.ABCD18.ABCD19.ABD20.ABCD21.ABCD22.ABCD23.ABCD24.ABC25.ABCD三、簡答題26.資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書的主要內(nèi)容通常包括：委托事項、評估目的、評估對象、評估范圍、評估基準(zhǔn)日與評估期間、評估假設(shè)與限制條件、評估價值類型、評估方法、評估費用及其支付方式、雙方的權(quán)利與義務(wù)、違約責(zé)任、爭議解決方式、簽約各方認(rèn)為應(yīng)當(dāng)約定的其他重要事項。27.運用收益法評估資產(chǎn)時，確定未來收益的主要方法有：趨勢外推法（歷史數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析）、市場調(diào)查法（參考同行業(yè)或類似資產(chǎn)的市場收益水平）、專家訪談法（征求行業(yè)專家或管理層的意見）、預(yù)測模型法（如財務(wù)預(yù)測模型）。28.評估人員執(zhí)行評估程序時，應(yīng)當(dāng)履行的主要職責(zé)包括：按照評估準(zhǔn)則的規(guī)定執(zhí)行評估程序；獲取充分、適當(dāng)?shù)脑u估證據(jù)；合理運用評估方法；考慮評估假設(shè)和限制條件；形成并出具評估報告。四、計算與分析題29.解析思路：采用重置成本法，首先確定重置成本，然后扣除實體性貶值。題目已知重置成本與購置價格的比例，可直接計算重置成本。實體性貶值采用年限法計算。重置成本=購置價格×比例=100萬元×1.1=110萬元實體性貶值率=已使用年限/預(yù)計使用年限=10年/8年=1.25實體性貶值額=重置成本×實體性貶值率=110萬元×1.25=137.5萬元（此處計算有誤，應(yīng)為：實體性貶值率=已使用年限/(預(yù)計使用年限+已使用年限)=10/(8+10)=10/18。實體性貶值額=重置成本×實體性貶值率=110萬元×(10/18)≈61.11萬元）（修正計算）實體性貶值率=已使用年限/(預(yù)計使用年限+已使用年限)=10/(8+10)=10/18≈0.5556實體性貶值額=重置成本×實體性貶值率=110萬元×0.5556≈61.11萬元評估價值=重置成本-實體性貶值額=110萬元-61.11萬元=48.89萬元（此處計算有誤，題目中未考慮凈殘值，修正公式為：評估價值=重置成本-實體性貶值額-凈殘值。修正計算：評估價值=110萬元-61.11萬元-5萬元=43.89萬元）（再次修正）根據(jù)題目描述，功能貶值已體現(xiàn)在重置成本與購置價格的差異中，且不考慮實體性貶值以外的其他貶值，因此僅計算實體性貶值。評估價值=重置成本-實體性貶值額=110萬元-61.11萬元=48.89萬元。但題目要求不考慮實體性貶值以外的其他貶值，且給出凈殘值，應(yīng)理解為僅計算實體性貶值。最終評估價值=重置成本-實體性貶值額=110萬元-61.11萬元=48.89萬元。此結(jié)果與題目條件“不考慮實體性貶值以外的其他貶值”存在矛盾。若嚴(yán)格按照題目條件，且凈殘值為5萬元，則評估價值=重置成本-實體性貶值額-凈殘值=110萬元-61.11萬元-5萬元=43.89萬元。此為最符合題目所有條件的計算結(jié)果。答案：該機(jī)器設(shè)備的評估價值約為43.89萬元。（注：原解析思路中關(guān)于功能貶值的處理與題目描述“功能貶值已體現(xiàn)在重置成本與購置價格的差異中”存在潛在矛盾，此處根據(jù)題目最終條件進(jìn)行計算。）30.解析思路：采用成本法評估，需要估算土地取得成本、開發(fā)成本、費用和銷售稅金及附加。土地取得成本已知。開發(fā)成本包括建筑成本和費用。費用包括銷售費用、管理費用和財務(wù)費用。銷售稅金及附加在此題未明確要求計算，通常包含在售價中或單獨計算，此處按題意可能指銷售費用等。計算步驟如下：1.計算土地取得成本（已知）：8000萬元。2.計算開發(fā)成本：建筑成本為5000萬元。建設(shè)期費用總額為8000萬元，其中50%在第一年投入，50%在第二年投入。假設(shè)折現(xiàn)率為0（或不考慮時間價值，題目未明確說明，按此計算）。開發(fā)成本=建筑成本+建設(shè)期費用=5000萬元+8000萬元=13000萬元。3.計算銷售費用：銷售費用=售價×銷售費用率=8000元/平方米×2.5×150平方米×5%=15000000元×5%=750萬元。（此處計算錯誤，應(yīng)按總價值計算，假設(shè)開發(fā)完成后的總建筑面積為10000平方米（按容積率2.5計算），則總售價為8000元/平方米×10000平方米=80000萬元。銷售費用=總售價×銷售費用率=80000萬元×5%=4000萬元。）4.計算管理費用：管理費用=售價×管理費用率=8000元/平方米×2.5×150平方米×2%=15000000元×2%=300萬元。（此處計算錯誤，同上，應(yīng)按總價值計算。管理費用=總售價×管理費用率=80000萬元×2%=1600萬元。）5.計算財務(wù)費用：財務(wù)費用=建設(shè)期費用×財務(wù)費用率×投入時間比例。按題目描述，建設(shè)期費用均勻投入，年利率5%。財務(wù)費用=8000萬元×5%=400萬元。（此處描述不清晰，題目說“按開發(fā)周期均勻投入計算”，若指年利率，則財務(wù)費用為400萬元。但更可能是針對投入資金而言，需明確。假設(shè)按年計算利息，第一年投入5000萬，利息為250萬；第二年投入5000萬，利息為250萬?？傌攧?wù)費用=250萬+250萬=500萬元。）6.計算評估價值：評估價值=土地取得成本+開發(fā)成本+銷售費用+管理費用+財務(wù)費用=8000萬+13000萬+4000萬+1600萬+500萬=27500萬元。（根據(jù)錯誤假設(shè)計算的結(jié)果）（修正計算思路）更合理的成本法估算應(yīng)考慮各項成本費用的投入時間和折現(xiàn)。土地成本在10年前投入。開發(fā)成本在評估基準(zhǔn)日前后兩年投入。銷售、管理、財務(wù)費用通常在開發(fā)完成銷售時發(fā)生。為簡化，若不考慮折現(xiàn)，僅按項目總投資估算：土地成本+建筑成本+總費用（銷售+管理+財務(wù)）。土地成本已考慮。開發(fā)成本=建筑成本+總費用?？傎M用=銷售費用+管理費用+財務(wù)費用。銷售費用=總售價×5%。管理費用=總售價×2%。財務(wù)費用=總建設(shè)期費用×年利率。總售價=面積×單價。評估價值=土地成本+開發(fā)成本+總費用。需要明確各項投入時間和折現(xiàn)率。題目未明確，按此思路難以精確計算。若假設(shè)開發(fā)完成銷售時一次性投入所有費用（除土地成本），且不考慮折現(xiàn)，則評估價值≈土地成本+開發(fā)成本+總費用?？傎M用≈銷售費用+管理費用+財務(wù)費用≈總售價×(5%+2%)?？偸蹆r受容積率和單價影響。評估價值≈土地成本+開發(fā)成本+總售價×7%。總售價=面積×單價×容積率。評估價值≈8000+13000+(10000×8000×2.5)×7%=8000+13000+200000000×0.07=8000+13000+14000000=14014000萬元。此結(jié)果顯然不合理，說明題目條件不足或假設(shè)不當(dāng)。答案：根據(jù)題目條件限制，無法精確計算，但可估算主要構(gòu)成。評估價值主要受土地成本、開發(fā)成本和銷售收益影響。估算值約為14014000萬元（此結(jié)果基于不合理的簡化假設(shè)，僅供參考，實際計算需更明確條件）。（更合理的簡化回答，承認(rèn)條件不足）由于題目未提供折現(xiàn)率、各項費用具體投入時間及計算方式等關(guān)鍵信息，無法進(jìn)行精確計算。但可說明成本法評估思路：評估價值=土地取得成本+開發(fā)成本+銷售費用+管理費用+財務(wù)費用。其中土地成本為8000萬。開發(fā)成本為建筑成本(5000萬)加建設(shè)期費用(8000萬)共13000萬。銷售費用、管理費用、財務(wù)費用需根據(jù)售價(8000元/平方米×2.5×10000平方米=200000000元)及比例計算，并考慮投入時間（題目未明確）。若忽略時間價值，粗略估算銷售費用(5%)=1億，管理費用(2%)=4000萬，財務(wù)費用(按年利率5%)需明確投入時間。因此，精確答案無法給出，僅能說明構(gòu)成。五、綜合題（1）評估機(jī)構(gòu)在承接該評估業(yè)務(wù)時應(yīng)履行的主要程序包括：1.初步業(yè)務(wù)洽談，了解委托人需求和評估目的，初步判斷評估項目是否適合本機(jī)構(gòu)承接；2.簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書，明確雙方權(quán)利義務(wù)、評估范圍、基準(zhǔn)日、假設(shè)限制等；3.執(zhí)行評估程序，包括接受委托、明確評估目的和范圍、簽訂業(yè)務(wù)約定書、盡職調(diào)查（現(xiàn)場勘察、資料收集核實等）、評定估算（選用評估方法、收集市場信息、進(jìn)行分析計算等）、出具報告；4.出具評估報告，報告應(yīng)滿足評估準(zhǔn)則的要求，清晰表達(dá)評估結(jié)論及限制條件；5.后續(xù)服務(wù)，根據(jù)約定提供必要的咨詢服務(wù)。（2）評估人員李某向委托人建議調(diào)整土地出讓價格的行為不恰當(dāng)。理由：評估人員的職責(zé)是基于獨立、客觀、公正的原則，按照評估準(zhǔn)則的規(guī)定執(zhí)行評估程序，出具客觀、公允的評估報告，為委托人提供真實、可靠的評估價值意見。評估人員不應(yīng)利用專業(yè)知識和信息優(yōu)勢，主動向委托人提出調(diào)整其交易價格的建議，尤其是可能影響其決策的建議。這種做法可能存在利益沖突，違反了資產(chǎn)評估職業(yè)道德規(guī)范中關(guān)于獨立、客觀、公正以及避免利益沖突的要求。評估人員應(yīng)將評估結(jié)果客觀告知委托人，由委托人根據(jù)市場情況自行決策。（3）若采用成本法評估該廠房，主要步驟和需要注意的問題如下：主要步驟：1.確定評估基準(zhǔn)日的重置成本，即重新建造或購置與評估對象相同或功能等價的全新資產(chǎn)所需的成本；2.估算評估對象在評估基準(zhǔn)日的實體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值；3.計算評估價值，即重置成本扣除各項貶值后的金額。需要注意的問題：1.重置成本的確定應(yīng)基于當(dāng)前市場條件，可以采用市場法、重置核算法等方法；2.實體性貶值的估算應(yīng)基于現(xiàn)場勘察和技術(shù)鑒定，分析資產(chǎn)磨損、老化程度，合理確定貶值額或貶值率；3.功能性貶值的估算應(yīng)考慮技術(shù)進(jìn)步、工藝改進(jìn)、資產(chǎn)用途改變等因素對資產(chǎn)功能和使用效率的影響；4.經(jīng)濟(jì)性貶值的估算應(yīng)考慮市場環(huán)境變化、宏觀政策調(diào)整、行業(yè)競爭加劇等因素對資產(chǎn)價值的影響；5.對于不同類型的貶值，應(yīng)采用合適的估算方法；6.最終評估價值不應(yīng)低于資產(chǎn)的實體性貶值后的凈殘值。（4）若采用收益法評估該地塊，主要步驟和需要注意的問題如下：主要步驟：1.確定評估對象未來能夠產(chǎn)生的