回遷房買(mǎi)賣(mài)合同一、合同主體與房屋基本信息回遷房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立需首先明確交易雙方的主體資格。賣(mài)方應(yīng)為回遷房的合法權(quán)利人，需提供拆遷安置協(xié)議、身份證明文件及家庭成員關(guān)系證明，以確認(rèn)其對(duì)房屋的完整處分權(quán)。若房屋為家庭成員共有，需全體共有人簽字同意；若賣(mài)方通過(guò)繼承或贈(zèng)與取得房屋，還需提供相應(yīng)的法律文書(shū)。買(mǎi)方則需確保具備購(gòu)房資格，尤其在實(shí)行限購(gòu)政策的城市，需符合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)調(diào)控政策要求。房屋基本情況的描述應(yīng)包含以下核心要素：房屋坐落位置需精確到具體門(mén)牌號(hào)，明確所屬行政區(qū)劃及街道；建筑面積需同時(shí)注明協(xié)議約定面積與實(shí)測(cè)面積，若兩者存在差異，應(yīng)約定處理方式，通常按實(shí)測(cè)面積多退少補(bǔ)或維持總價(jià)不變；房屋用途需明確為住宅、商業(yè)或其他，與規(guī)劃許可一致；權(quán)屬狀況需詳細(xì)說(shuō)明土地性質(zhì)（出讓或劃撥）、產(chǎn)權(quán)類(lèi)型（完全產(chǎn)權(quán)、有限產(chǎn)權(quán)或小產(chǎn)權(quán)）及是否存在抵押、查封等權(quán)利限制。對(duì)于期房，還需注明預(yù)計(jì)交付時(shí)間及建設(shè)進(jìn)度，確保與拆遷安置協(xié)議中的約定一致。二、交易價(jià)格與支付方式交易價(jià)格的確定應(yīng)綜合考慮回遷房的特殊性。完全產(chǎn)權(quán)的回遷房可參照周邊商品房市場(chǎng)價(jià)格協(xié)商定價(jià)；有限產(chǎn)權(quán)或經(jīng)濟(jì)適用房性質(zhì)的回遷房，需扣除土地出讓金等費(fèi)用后合理定價(jià)，具體金額可咨詢(xún)當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)登記部門(mén)。合同中需明確總價(jià)、單價(jià)及面積計(jì)算依據(jù)，若涉及閣樓、地下室等附屬空間，應(yīng)單獨(dú)約定價(jià)格及權(quán)屬歸屬。支付方式需分階段設(shè)置節(jié)點(diǎn)，以降低交易風(fēng)險(xiǎn)。建議采用“定金+首付款+尾款”的模式：定金不超過(guò)總房款的20%，于合同簽訂當(dāng)日支付，用于擔(dān)保合同履行；首付款在房屋具備交付條件或滿(mǎn)足特定條件（如開(kāi)發(fā)商完成初始登記）后支付，比例不低于30%；尾款則在完成不動(dòng)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記后支付。支付方式優(yōu)先選擇銀行轉(zhuǎn)賬，備注用途為“購(gòu)房款”，并要求賣(mài)方出具收款收據(jù)。對(duì)于未取得房產(chǎn)證的回遷房，可約定將部分款項(xiàng)提存至第三方監(jiān)管賬戶(hù)，待過(guò)戶(hù)完成后釋放給賣(mài)方。三、產(chǎn)權(quán)狀況與交易限制產(chǎn)權(quán)狀況聲明是合同的關(guān)鍵條款。賣(mài)方需承諾對(duì)房屋享有合法所有權(quán)，拆遷安置協(xié)議真實(shí)有效，無(wú)其他共有權(quán)人或優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人。若房屋為劃撥土地性質(zhì)，需明確土地出讓金的承擔(dān)方——通常由賣(mài)方負(fù)責(zé)補(bǔ)繳，或從房?jī)r(jià)中抵扣。對(duì)于存在交易年限限制的回遷房（如取得房產(chǎn)證滿(mǎn)5年方可上市），需在合同中注明限制期限及到期后賣(mài)方協(xié)助過(guò)戶(hù)的義務(wù)，同時(shí)約定過(guò)渡期內(nèi)的權(quán)利保障措施，如買(mǎi)方有權(quán)裝修入住、出租收益等。交易限制條款需針對(duì)不同產(chǎn)權(quán)類(lèi)型細(xì)化約定。完全產(chǎn)權(quán)回遷房應(yīng)保證無(wú)抵押、查封等權(quán)利負(fù)擔(dān)，賣(mài)方需配合辦理網(wǎng)簽備案；有限產(chǎn)權(quán)回遷房需明確轉(zhuǎn)為完全產(chǎn)權(quán)的條件、費(fèi)用及流程；小產(chǎn)權(quán)房因無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)，應(yīng)在合同中提示風(fēng)險(xiǎn)，約定如政策變化導(dǎo)致無(wú)法交易時(shí)的解除條件及退款責(zé)任。此外，需注明房屋是否包含車(chē)位、儲(chǔ)藏室等附屬設(shè)施，其產(chǎn)權(quán)狀況及交易方式需單獨(dú)列明。四、房屋交付與驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)交付時(shí)間應(yīng)明確具體日期，若為現(xiàn)房，約定在首付款支付后30日內(nèi)交付；若為期房，需與拆遷安置協(xié)議中的交付時(shí)間一致，并預(yù)留驗(yàn)收和整改周期。交付條件包括房屋已取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明、滿(mǎn)足基本居住條件（水、電、氣、暖、通訊等設(shè)施接通）及不存在主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問(wèn)題。賣(mài)方需提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》《住宅使用說(shuō)明書(shū)》及房屋交接單。驗(yàn)收程序分兩步進(jìn)行：首先，買(mǎi)方在收到交付通知后7日內(nèi)對(duì)房屋外觀、結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備進(jìn)行初步驗(yàn)收，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題書(shū)面通知賣(mài)方，賣(mài)方需在15日內(nèi)整改完畢；其次，辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)后進(jìn)行最終驗(yàn)收，確認(rèn)面積、產(chǎn)權(quán)信息與合同一致。驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)需參照《建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》，對(duì)墻面、地面、門(mén)窗、管道等細(xì)節(jié)作出約定，如墻面平整度誤差不超過(guò)3毫米，管道無(wú)滲漏等。五、稅費(fèi)承擔(dān)與登記過(guò)戶(hù)稅費(fèi)承擔(dān)需根據(jù)法律規(guī)定及地方政策明確劃分。買(mǎi)方通常承擔(dān)契稅（首套房90平米以下1%，90-144平米1.5%，144平米以上3%）、印花稅（0.05%）及登記費(fèi)（80元/套）；賣(mài)方承擔(dān)個(gè)人所得稅（差額20%或總價(jià)1%）、增值稅及附加（滿(mǎn)2年免征）。若房屋為劃撥土地轉(zhuǎn)出讓?zhuān)恋爻鲎尳鹩少u(mài)方承擔(dān)；若因賣(mài)方未如實(shí)申報(bào)產(chǎn)權(quán)狀況導(dǎo)致稅費(fèi)增加，超出部分由賣(mài)方承擔(dān)。過(guò)戶(hù)流程及責(zé)任需詳細(xì)約定：賣(mài)方應(yīng)在房屋符合過(guò)戶(hù)條件后10日內(nèi)提交登記申請(qǐng)材料，包括身份證、戶(hù)口本、拆遷安置協(xié)議、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證等；買(mǎi)方需配合提供購(gòu)房資格證明、婚姻狀況證明等材料。若因賣(mài)方原因?qū)е聼o(wú)法按期過(guò)戶(hù)（如材料不全、產(chǎn)權(quán)糾紛），每逾期一日按總房款的0.05%支付違約金；逾期超過(guò)30日，買(mǎi)方有權(quán)解除合同并要求雙倍返還定金。六、違約責(zé)任與風(fēng)險(xiǎn)防范違約責(zé)任條款需覆蓋各類(lèi)違約情形。賣(mài)方違約包括逾期交付、拒絕過(guò)戶(hù)、產(chǎn)權(quán)瑕疵等，買(mǎi)方有權(quán)選擇繼續(xù)履行合同并要求支付違約金（每日按總房款的0.05%計(jì)算），或解除合同并要求返還已付款項(xiàng)、賠償損失（包括房?jī)r(jià)上漲損失）。買(mǎi)方違約包括逾期付款、拒絕收房等，賣(mài)方有權(quán)沒(méi)收定金或要求支付違約金，逾期超過(guò)30日可解除合同并另行出售房屋。風(fēng)險(xiǎn)防范措施應(yīng)貫穿交易全程。針對(duì)產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)，可約定“先公證后過(guò)戶(hù)”，在過(guò)渡期內(nèi)辦理房屋買(mǎi)賣(mài)公證，明確買(mǎi)方為實(shí)際權(quán)利人；針對(duì)資金風(fēng)險(xiǎn)，采用第三方資金監(jiān)管，確保房款支付與產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移同步進(jìn)行；針對(duì)政策風(fēng)險(xiǎn)，約定如遇限購(gòu)、限售政策調(diào)整導(dǎo)致合同無(wú)法履行，雙方互不承擔(dān)責(zé)任，全額退還已付款項(xiàng)。此外，建議在合同中加入“賣(mài)方配偶聲明”，由賣(mài)方配偶確認(rèn)知曉并同意出售房屋，避免婚后財(cái)產(chǎn)糾紛。七、補(bǔ)充條款與爭(zhēng)議解決補(bǔ)充條款可根據(jù)實(shí)際情況約定特殊事項(xiàng)。如賣(mài)方承諾戶(hù)口于過(guò)戶(hù)后30日內(nèi)遷出，逾期按日支付違約金；房屋維修基金、物業(yè)費(fèi)的結(jié)算日期及承擔(dān)方；裝修及家電、家具的歸屬（可附清單作為合同附件）；若房屋存在拆遷補(bǔ)償款未結(jié)清、面積補(bǔ)差款等遺留問(wèn)題，由賣(mài)方負(fù)責(zé)處理并承擔(dān)費(fèi)用。爭(zhēng)議解決方式優(yōu)先選擇訴訟，約定由房屋所在地人民法院管轄。若涉及開(kāi)發(fā)商責(zé)任（如逾期辦證、規(guī)劃變更），可約定賣(mài)方有義務(wù)協(xié)助買(mǎi)方追究開(kāi)發(fā)商責(zé)任。合同還需注明生效條件（雙方簽字蓋章）、份數(shù)（通常一式四份，雙方各執(zhí)一份，不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)備案一份，公證處留存一份）及附件效力（與合同正文具有同等法律效力）。八、合同附件與法律文件附件是合同不可分割的組成部分，需包含以下文件：賣(mài)方身份證、戶(hù)口本復(fù)印件；拆遷安置協(xié)議原件及復(fù)印件；房屋平面圖及測(cè)繪報(bào)告；不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證（若已取得）；物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)結(jié)清證明；裝修及設(shè)施設(shè)備清單；雙方溝通的重要函件（如交付通知、整改通知等）。所有附件需由雙方簽字確認(rèn)，并注明“與原件核對(duì)無(wú)異”。在簽訂合同前，買(mǎi)方應(yīng)核實(shí)附件材料的真實(shí)性，可到不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)查詢(xún)房屋權(quán)屬狀況，到拆遷辦確認(rèn)安