石樓地產(chǎn)項目

物業(yè)生長發(fā)起

定稿

9中原地產(chǎn)

傀CEhTTALINECHINA

中國?廣州

廣東中原地產(chǎn)署理有限公司

中原

CENTALINE

目錄

第一部分項目定位回首...........................................................5

第二部分項目開發(fā)計謀...........................................................6

一、項目整體開發(fā)思路.........................................................6

1、早期郊區(qū)樓盤開發(fā)戰(zhàn)略解析.............................................6

2、后郊區(qū)樓盤開發(fā)戰(zhàn)略解析................................................7

二、項目開發(fā)周期及分期開發(fā)計謀..............................................10

1、開發(fā)周期及開發(fā)序次發(fā)起...............................................10

方案一...................................................................10

（1）開發(fā)周期...........................................................10

（2）開發(fā)序次闡發(fā).......................................................10

方案二...................................................................13

（1）開發(fā)周期...........................................................13

（2）開發(fā)序次闡發(fā).......................................................13

方案三...................................................................15

（2）開發(fā)序次闡發(fā).......................................................15

2、項目開發(fā)建立闡發(fā).....................................................18

3、啟動區(qū)核心模式.......................................................19

第三部分項目整體籌劃發(fā)起......................................................22

一、項目總體籌劃依據(jù)........................................................22

1、項目經(jīng)濟(jì)技能指標(biāo).....................................................22

2、項目總體籌劃指導(dǎo)思想.................................................22

3、項目籌劃目標(biāo).........................................................23

二、項目整體籌劃結(jié)構(gòu)........................................................24

1、社區(qū)空間架構(gòu)干系.....................................................24

2、土地的利用...........................................................25

3、整體籌劃結(jié)構(gòu).........................................................26

4、開發(fā)強(qiáng)度............................................................26

5、風(fēng)物資源的掩護(hù)與強(qiáng)化.................................................28

6、項目整體籌劃結(jié)構(gòu)與特色分區(qū)..........................................28

7、修建高度.............................................................29

8、交通動線組織.........................................................30

第四部分項目產(chǎn)物籌劃設(shè)計......................................................33

一、項目產(chǎn)物籌劃設(shè)計理念....................................................33

1、理念闡釋.............................................................33

2、理念剖析.............................................................33

3、生態(tài)文明地產(chǎn)的產(chǎn)物落地工程..........................................34

二、項目產(chǎn)物籌劃設(shè)計原則....................................................37

1、公道殍劃原則.........................................................37

2、資源整合原則.........................................................37

3、以人為本原則.........................................................37

4、可操縱性原則.........................................................37

三、項目整體產(chǎn)物籌劃要點(diǎn)....................................................38

1、住宅空間結(jié)構(gòu).........................................................38

I

中原

CENTAL1NE

2、社區(qū)交通組織.........................................................38

3、景觀空間籌劃.........................................................42

四、項目首期產(chǎn)物籌劃要點(diǎn)....................................................43

1、示范展示原則.........................................................43

2、產(chǎn)物提升空間預(yù)留原則.................................................43

3、創(chuàng)建生態(tài)標(biāo)準(zhǔn)原則.....................................................43

第五部分項目單體修建觀點(diǎn)設(shè)計發(fā)起.............................................44

一、整體修建設(shè)計氣勢派頭....................................................44

1、總體構(gòu)思：...........................................................44

2、修建氣勢派頭應(yīng)用：...................................................44

二、別墅修建設(shè)計............................................................44

1、修建形式及結(jié)構(gòu).......................................................44

2、修建立面.............................................................45

3、單體設(shè)計.............................................................45

三、小高層/多層修建設(shè)計.....................................................48

1、修建立面.............................................................48

2、單體設(shè)計.............................................................48

四、生態(tài)環(huán)保質(zhì)料的運(yùn)用......................................................51

1、墻體保溫技能.........................................................51

2、窗....................................................................52

3、屋頂綠化處理懲罰.....................................................52

4、風(fēng)情況（通風(fēng)）.......................................................52

5、光情況...............................................................52

第六部分項目戶型觀點(diǎn)設(shè)計發(fā)起..................................................53

一、項目產(chǎn)物線組成發(fā)起......................................................53

1、產(chǎn)物線闡發(fā)..........................................................53

2、產(chǎn)物組合發(fā)起.........................................................53

3、戶型配比發(fā)起.........................................................54

4、項目戶型設(shè)計要點(diǎn).....................................................59

第七部分園林景觀設(shè)計發(fā)起......................................................75

一、園林整體氣勢派頭........................................................75

二、園林景觀設(shè)計要點(diǎn)........................................................75

1、空間組織立意.........................................................75

2、注重點(diǎn)線面相結(jié)合.....................................................75

3、康健生態(tài)原則.........................................................75

4、多條理空間...........................................................76

5、內(nèi)外融合原則.........................................................76

三、園林景觀細(xì)部設(shè)計........................................................76

1、水體系統(tǒng).............................................................76

2、本項目水體系統(tǒng)籌劃應(yīng)遵循以下原則：..................................76

3、水體系統(tǒng)整體構(gòu)思....................................................77

4、綠地系統(tǒng).............................................................78

5、入口..................................................................78

6、園林門路............................................................79

2

中原

CENTAL1NE

7、植被選擇.............................................................80

8、休閑場合............................................................80

9、雕塑小品............................................................81

10、照明景觀...........................................................81

四、生態(tài)環(huán)保技能在園林的運(yùn)用................................................82

1、雨水收集系統(tǒng).........................................................82

2、滲水路面............................................................82

3、水體微生物處理懲罰...................................................82

第八部分項目配套設(shè)施發(fā)起......................................................83

一、商業(yè)配套.................................................................83

二、會所.....................................................................83

三、幼兒園...................................................................84

四、泛會所...................................................................84

1、運(yùn)動園地............................................................84

2、生態(tài)休閑排擠層......................................................85

3、兒童天地............................................................85

4、情趣場合............................................................86

五、示范區(qū)發(fā)起..............................................................86

1、營銷中心............................................................87

2、現(xiàn)場包裝............................................................90

3、園林示范區(qū)..........................................................90

六、項目智能化設(shè)計發(fā)起......................................................92

1、本案智能化設(shè)施發(fā)起..................................................92

2、核心智能化設(shè)施.......................................................92

3、安防設(shè)施.............................................................92

4、其他設(shè)施.............................................................93

第九部分項目物業(yè)治理發(fā)起.......................................................95

一、項目物業(yè)治理辦事定位....................................................95

二、管家式辦事體系組成......................................................95

1、體系組成一：根本辦事................................................95

2、體系組成二：特色辦事................................................96

3、社區(qū)文化營造.........................................................97

三、物業(yè)公司介入時機(jī)發(fā)起....................................................97

1、提前介入的須要性....................................................97

2、提前介入的事情內(nèi)容：................................................98

3、提前介入的操縱要點(diǎn)...................................................98

四、物業(yè)治理方法發(fā)起........................................................99

五、生態(tài)環(huán)保技能在物業(yè)治理的運(yùn)用..........................................100

1、中水處理懲罰技能....................................................100

2、太陽能的利用........................................................100

3、生活垃圾處理懲罰....................................................100

六、酒店生長發(fā)起...........................................................101

1、當(dāng)前樓盤配套酒店相關(guān)運(yùn)營模式.......................................101

2、酒店運(yùn)營模式剖析....................................................103

3

中原

CENTALINE

3、三種酒店形態(tài)在本項目的可行性.......................................103

4、木項目酒店運(yùn)營模式開端探討.........................................!04

5、本項目酒店目標(biāo)客戶群闡發(fā)...........................................105

結(jié)束語......................................................................107

4

中原

__________________________________________________________________________________________CENTAL1NE

第一部分項目定位回首

?、項目整體成果定位：廣州生態(tài)復(fù)合型休閑社區(qū)

二、項目定性：非剛性需求的第二居所

三、項目市場定位：休閑居家型生態(tài)社區(qū)

四、項目營銷定位：山水中式庭院?休閑生態(tài)住區(qū)

五、項目修建氣勢派頭定位：具有嶺南特色的現(xiàn)代中式修建

六、項目園林氣勢派頭定位：具有嶺南神韻的現(xiàn)代中式園林

七、項目戶型區(qū)間定位:

產(chǎn)物類型修建面積比例

<90nf（兩房兩廳一衛(wèi)）4%

普100-120（小三房兩廳兩衛(wèi)）29%

通

住120-140nV（大三房兩廳兩衛(wèi)）34%

宅

140-160戶（四房兩廳兩衛(wèi)）17%

>160nf（五房兩廳兩衛(wèi)或三衛(wèi)）1%

聯(lián)排別墅200-250m26%

別墅

雙拼別墅250-400m24%

商業(yè)酒店、沿街商業(yè)5%

八、案名參考：倚蓮?半島、觀山?半島、蓮畔?領(lǐng)邸

5

中原

CENTALINE

第二部分項目開發(fā)計謀

一、項目整體開發(fā)思路

1、早期郊區(qū)樓盤開發(fā)戰(zhàn)略解析

早期的新區(qū)或郊區(qū)大盤，處于市場未成熟期的樓盤，取得樂成的要害就是一

一解決了生活的根本條件，滿足了購房者的短期生活需求。

郊區(qū)樓盤的開發(fā)三步法

——三講:講交通、講配套、講產(chǎn)物

1）講交通V既要引入都市公交配套，也要開設(shè)社區(qū)樓巴，改進(jìn)交通情況，方便

住戶出行，提超過行的通達(dá)性。在交通上滿足消費(fèi)者。

2）講配套。在一期住區(qū)開發(fā)的同時，會首先把包羅商業(yè)、教誨、醫(yī)療等配套做

好，滿足居住者的日常生活需求；并把樣板區(qū)做好，在開盤前展示項目的真實(shí)生

活情境。在配套上感動消費(fèi)者。

3）講產(chǎn)物。通常會考慮以富厚的景觀生活，精細(xì)的產(chǎn)物設(shè)計占領(lǐng)市場。在產(chǎn)物

上吸引消費(fèi)者。

我們認(rèn)為：

三講是做郊區(qū)樓盤的須要條件，在市場成熟、競爭猛烈的時代，三講已釀成

了開發(fā)的通例行動，要在市場上取得樂成，必須充實(shí)預(yù)見都市未來生長，滿足都

市及居民的久遠(yuǎn)生長需求，依靠更高的生長戰(zhàn)略，為項目制定出可連續(xù)增長的代

價生長路線。

6

中原

CENTALINE

2、后郊區(qū)樓盤開發(fā)戰(zhàn)略解析

1）開發(fā)戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)變

7

中原

CENTALINE

2）新區(qū)樓盤開發(fā)分水嶺闡發(fā)

前郊區(qū)樓盤開發(fā)”VS后新區(qū)樓盤開發(fā)

認(rèn)為郊區(qū)樓盤開發(fā)就是都市站在都市運(yùn)營的高度，洞察

運(yùn)營，往往通過大范圍營銷都市生長趨勢，掌握宏觀趨

推廣來改變消費(fèi)者和市場對勢，了解政府意圖，用區(qū)域

區(qū)域的看法，重新創(chuàng)建項目經(jīng)濟(jì)和布市經(jīng)營的眼光來發(fā)

區(qū)域代價認(rèn)可度，過高預(yù)計明土地的代價，都市代價決

了郊區(qū)大盤的力量。定項目代價。

——大盤主導(dǎo)論—都市主導(dǎo)論

在樓盤的開發(fā)、運(yùn)營歷程中，社區(qū)生長與都市籌劃相互融

不停增強(qiáng)對社區(qū)配套的投入，社區(qū)隨都市的生長而不

入，以強(qiáng)化自身配套優(yōu)勢，停成熟，而非恒久依賴于社

項目配套與都市配套之間沒區(qū)自身配套建立的增添，社

有創(chuàng)建良好的互補(bǔ)與提升效區(qū)生活能夠在都巾變革的大

應(yīng)。情況中自我生長。

―屬競爭被動型—屬自動生長型

新

開

區(qū)

發(fā)

樓

戰(zhàn)

盤

略

戰(zhàn)略一:站在都市高度洞悉都市生長趨勢,創(chuàng)建項目核心代價立足點(diǎn),

構(gòu)筑項目在市場上恒久競爭優(yōu)勢!

戰(zhàn)略二：主動融入城鎮(zhèn)生長，推動區(qū)域成上進(jìn)步，反哺區(qū)域資源代價,

創(chuàng)建可連續(xù)生長的項目代價體系！

8

中原

CENTALINE

3）大配景下項目總體戰(zhàn)略思考

從都市生長趨勢，到項目區(qū)域籌劃，無不賜與了本案良好的生長機(jī)會，為此

我們必須為項R制定一個清晰、有效的開發(fā)戰(zhàn)略指導(dǎo)原則，以確保項R開發(fā)樂成。

新

區(qū)外貌認(rèn)知的“三講”戰(zhàn)略

樓

盤

開

發(fā)

戰(zhàn)

略與都市、市場認(rèn)同感同步生長的戰(zhàn)略

與都市認(rèn)知同步與區(qū)域生長同步與項目代價相融

都非主流居住會合區(qū)

市

角

項

度

目未來亞運(yùn)村輻射區(qū)

市

場動蕩、迅速變革的市場位置

位

置

區(qū)生長條件不成熟

域

角

度

區(qū)域的居住代價變革

項目總體開發(fā)戰(zhàn)略：以現(xiàn)狀需求為目標(biāo)，與區(qū)域生長同步生長

9

中原

CENTAL1NE

二、項目開發(fā)周期及分期開發(fā)計謀

1、開發(fā)周期及開發(fā)序次發(fā)起

本項目總修建面積達(dá)萬平方米，由于本項目周邊暫無可做參考的樓盤作為銷

售面積的相關(guān)比力數(shù)據(jù)，從資金鏈寧靜的角度出發(fā)，為包管項目的順利進(jìn)展，聚

集地塊特性，因而在進(jìn)行項目開發(fā)期間，必須對項目的開發(fā)周期和開發(fā)分期有明

確的籌劃，以適應(yīng)不停變革的市場情況，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤的最大化。現(xiàn)提供三套方

案予貴公司參考，內(nèi)容如下：

方案一

（1）開發(fā)周期

?開發(fā)周期闡發(fā)

本項U分四期開發(fā)，開發(fā)周期約為4-5年。

目前，由于區(qū)域尚未成熟，因此，一期第一批開發(fā)應(yīng)適當(dāng)控制范圍，待區(qū)域

成熟后，后期加大開發(fā)量。

?開發(fā)周期發(fā)起

綜上所述，項目分四期，總開發(fā)周期約為4-5年，第一年開發(fā)約7.3萬平方

米（其中包羅公建配套約0.2萬平方米），后4年每年平溝開發(fā)約8-10萬平方米。

（2）開發(fā)序次闡發(fā)

首期開發(fā)必須考慮業(yè)主入住后的出行便捷、周邊自然情況以及項目形象的展

示；由于項目周邊暫無市政門路接入地塊，僅有瀝江涌對岸通往蓮花山高爾夫球

場的門路較為美觀，因此須在瀝江涌上建橋與對岸門路接通。憑據(jù)政府相關(guān)籌劃，

考慮到對周邊情況的影響，發(fā)起延伸地塊南端的都市門路建橋跨河與對岸門路相

通，同時在地塊南部沿河區(qū)域修建景觀路，以便一期對地塊南側(cè)部分的開發(fā)。

考慮區(qū)域目前狀況，普通消費(fèi)者無法蒙受郊區(qū)居住的生活本錢，發(fā)起首期針

對高端客戶群體，以高等產(chǎn)物（包羅別里與多、高層住宅）入市，同時也可提升

10

中原

CENTALINE

項目整體形象。

各期開發(fā)產(chǎn)物應(yīng)充實(shí)結(jié)合陣勢與中心景觀的代價進(jìn)行打造。

項目開發(fā)序次如上圖所示：

■一期開發(fā)地塊包羅南側(cè)的別墅及多、高層住宅。架設(shè)橋梁將地塊南側(cè)籌劃門

路與對岸門路相接，項目主入口設(shè)于地塊南側(cè)，在入口節(jié)點(diǎn)處部署售樓部及

底層商鋪，陪襯小區(qū)商業(yè)氣氛；同時在地塊南側(cè)沿河區(qū)域修建景觀大道，增

添地塊人文景觀。既展示樓盤形象，同時施工方便，因此該地塊作為首期開

發(fā)，開發(fā)順序為先別墅，再多層，后高層；

■二期開發(fā)地塊位于東側(cè)，產(chǎn)物包羅別墅及多、高層住宅。周邊自然景觀富厚,

II

中原

CENTAL1NE

將地塊南部景觀大道沿河延伸至地塊東北側(cè)，以營造出崇高、典雅的景觀樓

盤形象；

■三期開發(fā)地塊位于西側(cè)，產(chǎn)物為11T6層高層住宅及沿街商鋪。隨著亞運(yùn)村

板塊的開發(fā)成熟，以及北部蓮花大道的通車，地塊西側(cè)的門路將成為繁忙的

都市干道，因而沿街部分設(shè)置底層商鋪，同時將小區(qū)主入口及售樓部建在此

處，既提升樓盤檔次以刺激銷售，又方便社區(qū)居民的收支。

■四期開發(fā)地塊位于西北側(cè),產(chǎn)物為11-16層高層住宅及沿街商鋪并修建酒店。

酒店設(shè)置帶有小區(qū)會所成果，既提高了社區(qū)的整體形象，又完善了社區(qū)配套

設(shè)施，同時也為酒店的運(yùn)營帶來了不少收入。依托地塊優(yōu)良的自然景觀以及

前三期塑造的樓盤形象，后期開發(fā)產(chǎn)物將隨之緊俏。

（3）各期開發(fā)序次及產(chǎn)物組合見下表:

開發(fā)量雙拼別墅聯(lián)排別墅多層住宅高層住宅商業(yè)

開發(fā)分期

（萬行）（萬皿）（萬皿）（萬（萬皿）（萬皿）

17.31.3

20.7

310.2///9.9

412.2///10.7

總量2.029.6

發(fā)起：一期開發(fā)時由于周邊底子設(shè)施很不完善，因而只開發(fā)了地塊南側(cè)的一小部

分，開發(fā)順序為先別整、多層住宅，后高層住宅；一方面可防備一期投入資金過

大造成資金危險的同時實(shí)現(xiàn)資金的快速同籠；一方面也可通過項目試探市場反

響，以決定二期產(chǎn)物的開發(fā)進(jìn)度與代價；另一方面可聚集人氣，為二期的開發(fā)打

下底子。二期開發(fā)時加大對沿河景觀路的建立，建立順序為先別墅、后高層，高

層住宅的修建時間憑據(jù)一期的銷售情況而定，以加大對資金的利用率，實(shí)現(xiàn)資金

的良性循環(huán)。

中原

CENTAL1NE

方案二

（1）開發(fā)周期

?開發(fā)周期闡發(fā)

項目分三期開發(fā)，開發(fā)周期約為3-4年。

?開發(fā)周期發(fā)起

第一年開發(fā)約6.4萬平方米（其中包羅公建配套約0.2萬平方米），后4年

每年平均開發(fā)約11-13萬平方米。

（2）開發(fā)序次闡發(fā)

13

中原

CENTALINE

項目開發(fā)序次如上圖所示：

■一期開發(fā)地塊包羅全部別墅和南側(cè)少量的多、高層住宅。架設(shè)橋梁將地塊南

側(cè)籌劃門路與對岸門路相接，項目主入口設(shè)于地塊南側(cè)，在入口節(jié)點(diǎn)處部署

售樓部及底層商鋪，陪襯小區(qū)商業(yè)氣氛；同時在地決東側(cè)沿河區(qū)域修建景觀

大道，將地塊沿河景觀充實(shí)利用，提升項目品質(zhì)，以促進(jìn)后期銷住。因此該

地塊作為首期開發(fā)；

■二期開發(fā)地塊位于西側(cè)，產(chǎn)物為多、高層住宅及沿街商鋪。待西側(cè)都市門路

通車后將小區(qū)主入口及13樓部設(shè)于此處，以提升樓盤檔次，同時方便社區(qū)居

民收支；

■三期開發(fā)地塊位于西北側(cè)，產(chǎn)物為多、高層住宅及沿街商鋪并修建星級酒店。

酒店設(shè)置帶有小區(qū)會所成果，既提高了社區(qū)的整體形象，又完善了社區(qū)配套

設(shè)施，同時也為酒店的運(yùn)營帶來了不少收入.隨著亞運(yùn)村板塊的開發(fā)成熟，

以及北部蓮花大道的通車，地塊西側(cè)的門路將成為繁忙的都市干道，交通可

達(dá)性大大增加，依托地塊優(yōu)良的自然景觀以及前期塑造的樓盤形象，后期開

發(fā)產(chǎn)物將隨之緊俏。

（3）各期開發(fā)序次及產(chǎn)物組合見下表:

開發(fā)量雙拼別塞聯(lián)排別墅多層住宅高層住宅商業(yè)

開發(fā)分期

（萬戶）（萬m?）（萬戶）（萬戶）（萬戶）（萬廣）

1

213.9//

3//1.6

總量2.029.6

發(fā)起：一期開發(fā)時由于周邊底子設(shè)施很不完善，因而只開發(fā)了地塊南側(cè)的一小部

分多、高層住宅，開發(fā)順序為先別墅、多層住宅，后高層住宅；一方面可防備一

期投入資金過大造成資金危險的同時實(shí)現(xiàn)資金的快速叵籠；一方面也可通過項目

試探市場反響，以決定二期產(chǎn)物的開發(fā)進(jìn)度與代價；另一方面可聚集人氣，為二

14

中原

CENTALINE

期的開發(fā)打下底子。

方案三

（1）開發(fā)周期

?開發(fā)周期闡發(fā)

項目分三期開發(fā)，開發(fā)周期約為3-4年。

?開發(fā)周期發(fā)起

第一年開發(fā)約萬平方米（其中包羅公建配套約0.2萬平方米），后4年每年

平均開發(fā)約12-15萬平方米。

（2）開發(fā)序次闡發(fā)

湛

rI

/

三期W開發(fā)范圍\\

主入口Mx

遽

中原

CENTALINE

項目開發(fā)序次如上圖所示：

■一期開發(fā)地塊包羅南側(cè)的別墅及多、高層住宅。架沒橋梁將地塊南側(cè)籌劃門

路與對岸門路相接，項目主入口設(shè)于地塊南側(cè)，在入口節(jié)點(diǎn)處部署售樓部及

底層商鋪，陪襯小區(qū)商業(yè)氣氛；同時在地塊南側(cè)沿河區(qū)域修建景觀大道，增

添地塊人文景觀；

■二期開發(fā)地塊位于中部，產(chǎn)物包羅別墅及多、高層住宅及沿街商鋪。周邊自

然景觀富厚，將地塊南部景觀大道沿河延伸至地塊東側(cè)，以營造出崇高、典

雅的景觀樓盤形象；待西側(cè)都市門路通車后將小區(qū)主入口及售樓部設(shè)于此

處，以提升樓盤檔次，同時方便社區(qū)居民收支；

■三期開發(fā)地塊位于西北側(cè)，產(chǎn)物為產(chǎn)物包羅別壁及多、高層住宅及沿街商鋪

并修建五星級酒店。酒店設(shè)置帶有小區(qū)會所成果，既提高了社區(qū)的整體形象,

又完善了社區(qū)配套設(shè)施，同時也為酒店的運(yùn)營帶來了不少收入.隨著亞運(yùn)村

板塊的開發(fā)成熟，以及北部蓮花大道的通車，地塊西側(cè)的門路將成為繁忙的

都市干道，交通可達(dá)性大大增加，依托地塊優(yōu)良的芻然景觀以及前期塑造的

樓盤形象，后期開發(fā)產(chǎn)物將隨之緊俏。

（3）各期開發(fā)序次及產(chǎn)物組合見下表:

開發(fā)量雙拼別塞聯(lián)排別墅多層住宅高層住宅商業(yè)

開發(fā)分期

（萬戶）（萬m?）（萬戶）（萬戶）（萬戶）（萬廣）

1

2

31.6

總量2.029.6

發(fā)起：一期開發(fā)時由于周邊底子設(shè)施很不完善，因而只開發(fā)了地塊南側(cè)的一小部

分，開發(fā)順序為先別墅、多層住宅，后高層住宅；一方面可防備一期投入資金過

大同時實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠；一方面也可通過項目試探市場反響，以決定二期產(chǎn)

物的開發(fā)進(jìn)度與代價；另一方面可聚集人氣，為二期的開發(fā)打下底子。二期開發(fā)

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中原

CENTAL1NE

時加大對沿河景觀路的建立，建立順序為先別墅、后高層，高層住宅的修建時間

憑據(jù)一期的銷售情況而定，以加大對資金的利用率，實(shí)現(xiàn)資金的良性循環(huán)。

三種分期開發(fā)方案在本項目中的可行性

方案二：優(yōu)勢在于一期將別墅部分全部開發(fā)，完成了對沿河景觀的塑造，因

而小區(qū)景觀效果大大提高，對后期的銷售有較大的刺激作用，有利于在一期實(shí)現(xiàn)

快速的資金回籠；劣勢在于一期別塞產(chǎn)物仝部開發(fā)后，造成后期產(chǎn)物的單一化，

推出大量的高層戶型，在二期銷售時嚴(yán)重依賴北部蓮花大道及西側(cè)都市門路的通

車以及亞運(yùn)村板塊的成熟完善，由于這兩條公路的通車時間存在相當(dāng)大的不確定

性，亞運(yùn)村板塊的生長速度也有待時間考驗，有可能會造成二期項目資金的大量

積存，導(dǎo)致項目后期開舉事以為繼；

方案三：優(yōu)勢在于將別墅部分分為三期開發(fā)，因而可以包管項目開發(fā)各個階

段銷售品種的多樣性，并且隨著區(qū)域的生長和周邊底子設(shè)施的改進(jìn)，項目的稀缺

性將得以體現(xiàn)，后期的別墅產(chǎn)物將帶來相當(dāng)大的利潤空間；劣勢在于一期開發(fā)面

積過小，造成二期面積的大幅增加，致使其與方案二之劣勢如出一轍，同時由于

別墅部分疏散于各階段建立，因而造成沿河景觀帶疏散、不連貫，影響小區(qū)的景

觀效果，倒霉高層觀景樓盤的銷售；

方案一：優(yōu)勢在于將項目分為四期開發(fā)，各階段開發(fā)面積分派較為公道，投

資分派較為均勻，有利于資金的充實(shí)利用，同時將大量的高層住宅擺設(shè)在后期建

立，此時區(qū)域生長較為成熟，有利于高層住宅的銷售，制止在項R的中前期推出

過多高層戶型出現(xiàn)資金積存，有利于資金鏈的寧靜；劣勢在于項目后期無別墅產(chǎn)

物，后期產(chǎn)物體系較為單一；

綜上所述，木項目修建面積巨大，對資金的占有量相當(dāng)大，如何包管項目的

順利進(jìn)展的要害是資金鏈的寧靜。由于項目周邊底子設(shè)施亟待完善，亞運(yùn)村板塊

尚未形成雛形，從包管資金利用寧靜的角度出發(fā)，在項目的前期、中期開發(fā)進(jìn)程

中不宜投入過多資金，因而我司發(fā)起接納方案一。

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中原

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2、項目開發(fā)建立闡發(fā)

分析：

憑據(jù)國務(wù)院劃定的90/70原則，本地塊內(nèi)至少有25萬而的面積為90以下

的小戶型。由于地塊所處片區(qū)較為偏遠(yuǎn)，至今都未實(shí)現(xiàn)三通，周邊大眾設(shè)施嚴(yán)重

缺乏，對中等收入人群的吸引力很小，而這部分人群卻是購置小戶型房產(chǎn)的中堅

力量，因而本項目存在很大的風(fēng)險。

在項目開發(fā)進(jìn)行到二期時，地塊西側(cè)將設(shè)置小區(qū)主收支口及售樓部，由于該

門路開通時間的不確定以及北部蓮花大道的通車與否，都市對項目的銷售產(chǎn)生非

常大的影響。

■項目存在風(fēng)險：如受90/70劃定的限制，本項目的小戶型面積龐大，但在早

期銷售情況卻不會理想，將直接影響到樓盤的后期開發(fā)和資金鏈的寧靜；

■項目三期開發(fā)資金積存：若地塊西側(cè)市政門路在三期開盤后未能通車，將會

直接影響項目三期的銷售情況，積存大量的資金，倒霉丁?項目的后期開發(fā)建

立。

因此，從包管項目的順利進(jìn)展和實(shí)現(xiàn)項目預(yù)期利潤的角度出發(fā)，其開發(fā)建立

事情應(yīng)作如下調(diào)解：

■由于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢正在蘇醒，國度為拉動內(nèi)需已放松了一些對房地產(chǎn)行業(yè)的

羈系、限制步伐，90/70劃定雖仍未取消，但地方政府應(yīng)該對該項條款的執(zhí)

行力度不會很大，因而需要積極聯(lián)系相關(guān)部分，全力解決項目的90/70問題；

■積極與有關(guān)部分協(xié)商，爭取周邊市政路網(wǎng)早日建成通車，若相關(guān)部分暫無籌

戈IJ,可在項目二期建立完畢后，接納先墊資建立門路，后由政府撥款或減稅

等歸還資金的方法解決。

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中原

CENTALINE

3、啟動區(qū)核心模式

(1)項目即將體現(xiàn)的亮點(diǎn)

?生態(tài)住宅

通過在項目選址、修建籌劃、產(chǎn)物設(shè)計中接納生態(tài)住宅的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，把生態(tài)觀點(diǎn)

貫注到項目每個細(xì)節(jié)，同時也將項目打造成生態(tài)住宅區(qū)的范例。

?具有嶺南特色的現(xiàn)代中式氣勢派頭社區(qū)

無論在修建氣勢派頭以及園林氣勢派頭上，項目接納傳統(tǒng)與現(xiàn)代相結(jié)合，把嶺南

修建和園林的神韻融入到現(xiàn)代修建中，形成具有自我本性的現(xiàn)代中式修建與園

林，向外界體現(xiàn)民族文化再起的新偏向。

?休閑社區(qū)生活

項目定位休閑社區(qū)，在社區(qū)氣氛和配套設(shè)施中均導(dǎo)入休閑生活的觀點(diǎn)，把小區(qū)的

社區(qū)氣氛與傳統(tǒng)的居住小區(qū)在精神境界和生活方法上進(jìn)行區(qū)別，使客戶提早感覺

悠游寫意的生活、

?崇高住宅的品質(zhì)體現(xiàn)

通過創(chuàng)新的別聚和普通住宅產(chǎn)物，讓客戶感覺到各產(chǎn)物帶來的居住魅力，通過戶

型中多變的庭院、露臺、戶內(nèi)花圃等空間的搭配，使居家空間越發(fā)富厚。

?高質(zhì)素的管家式物管

物管提前介入，在銷售的初期客戶已經(jīng)能感覺到貼心細(xì)致的物管形象，在日常的

辦事中創(chuàng)建客戶對社區(qū)辦事的認(rèn)同。

(2)啟動區(qū)的模式

對付木項目作為非傳統(tǒng)的住宅，在首期開發(fā)中對付項目咳心競爭力的體現(xiàn)將是贏

得市場的底子，我們的客戶對項目是非剛性的購置需求，如何通過種種手段去展

現(xiàn)項目的吸引力將在首期開發(fā)啟動中引入適合自己的啟動模式，因此我們發(fā)起接

納--全方位體驗?zāi)Ｊ健?/p>

體驗?zāi)Ｊ綄⒁皂椖亢诵膬?yōu)勢提前展現(xiàn)在客戶面前，不是通過紙張或畫面，而是在

實(shí)實(shí)在在地提前把社區(qū)的縮影展現(xiàn)出來，讓客戶在購.置前就可以感覺未來的生

活。

中原

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（3）體驗?zāi)Ｊ降氖痉饵c(diǎn)

?具有與項目定位意境相符的營銷中心

?具有嶺南神韻的園林示范區(qū)

?風(fēng)物優(yōu)美的沿江風(fēng)物帶

?精致的示范單位

?高質(zhì)素的物管人員

（4）開發(fā)時機(jī)發(fā)起

09年完成所有設(shè)計報批，2010年初正式動工，2010年底正式發(fā)售

三大市場依據(jù)：

近期番禺成交體現(xiàn)良好，后市需求旺盛

憑據(jù)中原地產(chǎn)2009年一季度統(tǒng)計，全市十區(qū)總體吸納率為1.54,其中中心六區(qū)

吸納率為1.41。除黃埔、南沙、蘿崗區(qū)的吸納率低于1外，其余七區(qū)的吸納率

均凌駕1。其中番禺區(qū)由于新增供給量過少（僅有6.15萬平方米）而令到該區(qū)

在一季度的吸納率達(dá)6.8之高，別的各區(qū)的吸納率則多在LOT.6之間。而在一

季度看番禺的新增量也有所下降，如憑據(jù)此趨勢生長，到2010年底番禺區(qū)的住

宅可供給量將降至低點(diǎn)。因此本項目的推出將能得到更多的需求支撐。

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中原

CENTALINE

亞運(yùn)核心

作為2010年11月舉行的亞運(yùn)盛會，無疑令到石樓區(qū)域成為市場存眷的核心，而

從過往產(chǎn)生所知，險些所有亞運(yùn)、奧運(yùn)等盛會給本地所帶來的巨大的經(jīng)濟(jì)拉動是

十分巨大，而房地產(chǎn)則是首當(dāng)其沖的受益者，所以亞運(yùn)召開也必將發(fā)動亞運(yùn)板塊

的地產(chǎn)投資熱潮，另外得知本項目旁的球會將興建亞運(yùn)元首歡迎府邸，這更令到

本項目錦上添花。作為日有面向市場產(chǎn)生的運(yùn)發(fā)動村，能真正推出市場也可能在

2011年年底或以后，所以木案在2010年推出，能更好的掌握市場先機(jī)。