目錄1、二級市場表現(xiàn)：10月走勢依舊疲軟 42、成交情況：10月交易熱度走平，新型基礎(chǔ)設(shè)施熱度較高 63、估值情況 64、一級市場情況 8風(fēng)險提示 10圖表目錄圖1：各類資產(chǎn)走勢情況 4圖2：10月指數(shù)綜合現(xiàn)較弱 4圖3：各類別資產(chǎn)月度表現(xiàn) 5圖4：個券綜合表現(xiàn)情況 5圖5：交易熱度與9月相差大 6圖6：大宗交易量有所下滑 6圖7：特許經(jīng)營權(quán)類值情況 7圖8：產(chǎn)權(quán)類估值情況 7圖月度發(fā)行統(tǒng)計 9圖待發(fā)行項目更新 92025REITs板塊表現(xiàn)顯著優(yōu)于股債，消費與保障房租賃板塊成為市場主線。進入三季度以來，REITs走勢逐步轉(zhuǎn)弱，與股債呈現(xiàn)背離趨勢。盡管2025912（REITs）態(tài)化申報推薦工作的通知》，釋放積極信號，但市場反應(yīng)滯后，10月REITs階段的回調(diào)或為中長期資金提供布局窗口。我們認(rèn)為，在債市利率中樞長期下行、資產(chǎn)荒邏輯延續(xù)的背景下，公募REITs有望承接大量低利率替代需求。公募REITs以其底層資產(chǎn)確定性現(xiàn)金流、穩(wěn)定高分紅、較強債券屬性等特征，對理財、保險等負(fù)債端穩(wěn)定，以長久期、穩(wěn)定票息為核心訴求的機構(gòu)來說具有較大吸引力。1、二級市場表現(xiàn)：10月走勢依舊疲軟10REITs9REITs1014009總值064，中證轉(zhuǎn)債月跌幅0111000091。從波動情況看，10REITs3001000。圖1：各類資產(chǎn)走勢情況 圖2：10月REITs指數(shù)綜合現(xiàn)較弱 同花順, ,可比指數(shù)為原指數(shù)按適當(dāng)比例放大縮小 同花順,10月新型基礎(chǔ)設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè)施板塊漲幅較為領(lǐng)先50863，生態(tài)環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施小幅上漲15%，其他板塊均下跌，園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施下跌294%、倉儲物流基礎(chǔ)設(shè)施下跌1951.61.5058、015009。分項目屬性看，10月產(chǎn)權(quán)類跌幅1.54%，遠(yuǎn)大于特許經(jīng)營權(quán)類的0.15%。綜合收益和波動情況看個券表現(xiàn)，105REITsREITsREITsREITsREITsREITs。交通基礎(chǔ)設(shè)施0.42-0.58交通基礎(chǔ)設(shè)施0.42-0.58生態(tài)環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施0.641.57水利基礎(chǔ)設(shè)施0.85.67產(chǎn)權(quán)類0.58市政基礎(chǔ)設(shè)施0.32能源基礎(chǔ)設(shè)施0.63-0.15保障性租賃住房0.84.35新型基礎(chǔ)設(shè)施0.99倉儲物流基礎(chǔ)設(shè)施0.52.95特許經(jīng)營權(quán) 0.52-0.15園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施0.47.94消費基礎(chǔ)設(shè)施0.57-0.09-2-15.08-13.63-1-1.54月漲跌幅日均換手率%最新總市值屬性月度漲幅日均換手率%總市值（億元）資產(chǎn)類型同花順,圖4：個券綜合表現(xiàn)情況同花順,2、成交情況：10月交易熱度走平，新型基礎(chǔ)設(shè)施熱度較高10月交易熱度與9月相差不大，日均換手率小幅下行，日均成交金額環(huán)比小幅上漲。10月日均成交額為5.05億元，9月日均成交額為4.98億元，環(huán)比上升1.47%；10月日均換手率為0.57%，9月日均換手率為0.59%，環(huán)比下降4.51%。分項目類型看，新型基礎(chǔ)設(shè)施、水利基礎(chǔ)設(shè)施、保障性租賃住房較受市場追捧，日均換手率分別為0.99%、0.85%、0.84%。分項目屬性看，產(chǎn)權(quán)類交易熱度大于特許經(jīng)營權(quán)類。10月大宗交易量有所下滑92109成交價折溢價方面，1009，上期為0.0。圖5：交易熱度與9月相差大 圖6：大宗交易量有所下滑 同花順, 同花順,3、REITs估值情況由于經(jīng)營權(quán)類REITs和產(chǎn)權(quán)類REITs未來現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)不同，經(jīng)營權(quán)類到期價值為0，因此P/NAV估值對經(jīng)營權(quán)類解釋能力較弱，而使用P/FFO、現(xiàn)金分配率、中債估值提供的REITs估值收益率更為合適，中債估值收益率可以近似看作是以REITsIRR。產(chǎn)權(quán)類到期后資產(chǎn)仍有殘值，更接近于永續(xù)類資產(chǎn)，P/NAV、P/FFO、現(xiàn)金分配率、中債估值REITsREITs標(biāo)，除橫向?qū)Ρ纫饬x不大。特許經(jīng)營權(quán)類REITs下各資產(chǎn)類別中，交通基礎(chǔ)設(shè)施和生態(tài)環(huán)保設(shè)施估值較低，P/FFO105110，派息率為95和.，市政基礎(chǔ)設(shè)施和水利基礎(chǔ)設(shè)施估值相對偏高，/O11200626。產(chǎn)權(quán)類REITs，P/NAV1.201214840，保障性租賃住房和消費基礎(chǔ)設(shè)施估值相對較高，/V551452942。圖7：特許經(jīng)營權(quán)類REITs估值情況10.791.287.331.711.606.23.643.644.8.45-0.581.9715.421.29 4.2銀華紹興原水水1.69.261.6031.71市政基礎(chǔ)設(shè)施國泰海通濟南能源供熱REIT.181.2611.45生態(tài)環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施富國首創(chuàng)水務(wù)REIT.561.3010.13生態(tài)環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施中航首鋼生物質(zhì)REIT.281.2913.70能源基礎(chǔ)設(shè)施中航京能光伏REIT.171.3210.90能源基礎(chǔ)設(shè)施華夏特變電工新能源REIT1.2112.44能源基礎(chǔ)設(shè)施中信建投國家電投新能源REIT.451.6735.30能源基礎(chǔ)設(shè)施嘉實中國電建清潔能源REIT.341.2014.88能源基礎(chǔ)設(shè)施華夏華電清潔能源REIT.171.2011.23能源基礎(chǔ)設(shè)施中信建投明陽智能新能源REIT16.51.2812.46能源基礎(chǔ)設(shè)施工銀瑞信蒙能清潔能源REIT4.2.561.1212.46能源基礎(chǔ)設(shè)施鵬華深圳能源清潔能源REIT6.24.480.9710.81工銀瑞信河北高速集團高速公路REIT 交通基礎(chǔ)設(shè)施11.21.2610.41交通基礎(chǔ)設(shè)施華夏南京交通高速公路REIT5.56.291.469.73交通基礎(chǔ)設(shè)施華泰紫金江蘇交控高速公路REIT13.41.206.21平安寧波交投杭州灣跨海大橋REIT 交通基礎(chǔ)設(shè)施411.71.056.90交通基礎(chǔ)設(shè)施易方達(dá)深高速高速公路REIT10.01.70019.4交通基礎(chǔ)設(shè)施華夏中國交建高速公路REIT6.86.980.9111.43交通基礎(chǔ)設(shè)施中金安徽交控高速公路REIT5.1.3101.037.65交通基礎(chǔ)設(shè)施國金鐵建重慶渝遂高速公路REIT4.7.261.1814.48交通基礎(chǔ)設(shè)施中金山高集團高速公路REIT11.91.226.90交通基礎(chǔ)設(shè)施浙商證券滬杭甬杭徽高速REIT4.912.31.1310.68交通基礎(chǔ)設(shè)施招商招商高速公路REIT4.8.560.9711.55交通基礎(chǔ)設(shè)施華夏越秀高速公路REIT1.07 10.519.60.280.8410.38交通基礎(chǔ)設(shè)施平安廣州交投廣河高速公路REIT/FFO /V 派息率 中債R% /FFO /V派息率資產(chǎn)類別REITS名稱圖8：產(chǎn)權(quán)類REITs估值情況REITS名稱 資產(chǎn)類別 /FFO /V 派息率 中債R% /FFO /V派息率博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT 園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施 18.19 0.88 4.6 6.91華夏合肥高新創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT 園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施 22.26 0.85 5.6 6.48華夏杭州和達(dá)高科產(chǎn)業(yè)園REIT 園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施 22.97 0.84 4.9 6.90易方達(dá)廣州開發(fā)區(qū)高新產(chǎn)業(yè)園REIT 園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施 17.99 0.81 5.4 7.19廣發(fā)成都高投產(chǎn)業(yè)園REIT 園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施 22.56 1.18 4.4 3.75華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT 園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施 23.66 0.96 4.3 5.48中金聯(lián)東科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT 園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施 25.24 1.24 3.9 5.32中金重慶兩江產(chǎn)業(yè)園REIT 園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施 17.42 1.23 4.3 4.63招商科創(chuàng)孵化器REIT 園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施 22.02 1.01 3.9 4.98中金湖北科投光谷產(chǎn)業(yè)園REIT 園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)國泰海通臨港創(chuàng)新智造產(chǎn)業(yè)園REIT園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)博時津開科工產(chǎn)業(yè)園REIT 園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)東吳蘇州工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)園REIT 園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)創(chuàng)金合信首農(nóng)產(chǎn)業(yè)園REIT 園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)中金亦莊產(chǎn)業(yè)園REIT 園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)國泰海通東久新經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園REIT 園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)華夏金隅智造工場REIT 園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)華泰南京建鄴REIT 園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT 園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施南方潤澤科技數(shù)據(jù)中心REIT 新型基礎(chǔ)設(shè)施南方萬國數(shù)據(jù)中心REIT 新型基礎(chǔ)設(shè)施華夏華潤商業(yè)資產(chǎn)REIT 消費基礎(chǔ)設(shè)中金印力消費R華夏大悅城購物易方達(dá)華威農(nóng)貿(mào)市場REIT 消費基礎(chǔ)設(shè)施中金中國綠發(fā)商業(yè)資產(chǎn)REIT 消費基礎(chǔ)設(shè)施華安百聯(lián)消費REIT 消費基礎(chǔ)設(shè)施華夏首創(chuàng)奧特萊斯REIT 消費基礎(chǔ)設(shè)施嘉實物美消費REIT 消費基礎(chǔ)設(shè)施華夏金茂購物中心REIT 消費基礎(chǔ)設(shè)施中金唯品會奧萊REIT 消費基礎(chǔ)設(shè)施華夏凱德商業(yè)資產(chǎn)REIT 消費基礎(chǔ)設(shè)施紅土創(chuàng)新鹽田港倉儲物流REIT 倉儲物流基礎(chǔ)設(shè)華夏深國際倉儲物流REIT 倉儲物流基礎(chǔ)設(shè)華泰寶灣物流REIT 倉儲物流基礎(chǔ)設(shè)施南方順豐倉儲物流REIT 倉儲物流基礎(chǔ)設(shè)施華安外高橋倉儲物流REIT 倉儲物流基礎(chǔ)設(shè)施中金普洛斯倉儲物流REIT 倉儲物流基礎(chǔ)設(shè)施中航易商倉儲物流REIT 倉儲物流基礎(chǔ)設(shè)施匯添富九州通醫(yī)藥REIT 倉儲物流基礎(chǔ)設(shè)施中銀中外運倉儲物流REIT 倉儲物流基礎(chǔ)設(shè)施嘉實京東倉儲物流REIT 倉儲物流基礎(chǔ)設(shè)紅土創(chuàng)新深圳安居保障性租賃住房REIT保障性租賃住房招商招商蛇口租賃住房REIT 保障性租賃住房國泰海通城投寬庭保障性租賃住房REIT保障性租賃住房匯添富上海地產(chǎn)中金廈門安居保華夏北京保障房中心租賃住房REIT保障性租賃住華夏基金華潤有巢租賃住房REIT 保障性租賃住華泰紫金蘇州恒泰租賃住房REIT 保障性租賃住同花順,

18.4367.0821.9819.1080.7921.7723.5920.0722.7339.2923.6824.9227.4822.7626.0928.5724.9420.4823.7318.2029.2828.3124.0721.8425.3621.7622.4024.5919.9124.1524.3225.6625.5338.0329.5629.4050.5929.6433.31

0.803.171.350.831.391.401.241.481.210.941.421.461.531.391.431.821.281.301.621.771.421.241.141.051.261.041.221.381.011.291.451.251.171.471.301.282.461.411.41

5.21.54.55.315.24.93.94.04.31.83.12.83.54.03.86.04.34.73.94.13.9--3.94.13.93.95.13.63.63.83.82.72.13.13.0

8.155.173.546.570.071.356.451.434.525.113.542.753.234.102.491.923.932.563.910.074.122.043.715.875.565.735.353.606.495.953.964.245.293.143.244.713.683.733.33

27.74 1.20 4.824.30 1.44 3.024.90 1.45 4.223.55 1.21 4.04、一級市場情況截至2025年10月31日，我國已上市公募REITs產(chǎn)品數(shù)量達(dá)76只，REITs總市值2205.77億元，較9月底新增一只，總市值減少4.03億元。21REITs12,9REITsREITs101圖9：REITs月度發(fā)行統(tǒng)計同花順,圖10：REITs待發(fā)行項目更新名稱項目類型申報類型項目狀態(tài)更新日期華夏基金華潤有巢租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金華夏湖北交投楚天高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金山證晉中公投瑞陽供熱封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金華夏中核清潔能源封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金證券投資基金證券投資基金華夏北京 租賃 施證券投資基華 封 證券投資基金建信建融家園租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金建信金風(fēng)新能源封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金紅土創(chuàng)華安張江光大園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金富國首創(chuàng)水務(wù)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金--首次發(fā)售已受理2025-11-04倉儲物流基礎(chǔ)設(shè)施首發(fā)定價2025-10-31消費基礎(chǔ)設(shè)施新購入項目已問詢2025-10-29保障性租賃住房擴募發(fā)售注冊生效2025-10-29--首次發(fā)售已反饋2025-10-10--首次發(fā)售已受理2025-09-19--首發(fā)已問詢2025-09-03園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施擴募發(fā)售注冊生效2025-08-28能源基礎(chǔ)設(shè)施擴募發(fā)售注冊生效2025-08-05--首次發(fā)售已反饋2025-07-09--首次發(fā)售已反饋2025-07-02保障性租賃住房擴募發(fā)售已反饋2025-06-10園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施擴募發(fā)售注冊生效2025-05-30保障性租賃住房擴募發(fā)售注冊生效2025-03-26--首發(fā)已問詢2024-04-15--首次發(fā)售已反饋2024-04-15--首發(fā)已問詢2023-10-22園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施新購入項目注冊生效2023-04-04園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施擴募發(fā)售通過2023-03-31倉儲物流基礎(chǔ)設(shè)施擴募發(fā)售通過2023-03-31生態(tài)環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施擴募發(fā)售已反饋2022-12-07同花順,風(fēng)險提示政策