大連鳳凰谷項目可研報告1用地分析市場與客戶規(guī)劃及產品項目經(jīng)濟指標交易方式項目評價目錄2用地分析3城市區(qū)位全程約18.3公里，約36分鐘全程約12.2公里，約22分鐘西安路商圈中山廣場大連周水子機場宗地全程約11.3公里，約20分鐘宗地位于大連紅旗街道柳樹村，遼寧師范大學西山校區(qū)南側，行政隸屬于甘井子區(qū)。4周邊道路宗地紅凌路張前路紅旗中路金柳路宗地709路萬科溪之谷-馬欄廣場經(jīng)停-西郊生物園、成園山莊、十四中學、紅旗鎮(zhèn)小學、西山水庫36路西郊園藝超市-河口軟件園經(jīng)停-金寶山、廟嶺、化工設計院51號地規(guī)劃設計條件甘井子區(qū)紅旗街道柳樹遼寧師范大學西山校區(qū)南側宗地項目規(guī)劃指標：位置：甘井子區(qū)紅旗街道柳樹村遼寧師范大學西山校區(qū)南側規(guī)劃用地面積：109400平方米用地性質：A區(qū)約61000平方米；B區(qū)約38000平方米；C區(qū)7300平方米（綠地）用地性質：A、B居??；C區(qū)綠地建筑層數(shù)：多層、（小）高層容積率：1.77綠地率：

35%以上停車率：0.8-1輛/戶配置建筑密度：25%以下住宅套型要求：90平方米以下住宅套型面積占住宅總建筑面積60%62號地規(guī)劃設計條件甘井子區(qū)紅旗街道柳樹村落鳳溝舊區(qū)改造項目規(guī)劃指標：位置：甘井子區(qū)紅旗街道柳樹村落鳳溝規(guī)劃用地面積：77100平方米用地性質：用地性質：居住建筑層數(shù)：高層以下容積率：1.62（其中要求配建公共租賃住房建筑面積占住宅總建筑面積比例約10%）綠地率：

35%以上停車率：0.8-1輛/戶配置建筑密度：25%以下住宅套型要求：90平方米以下住宅套型面積占住宅總建筑面積70%7用地紅線1218場地現(xiàn)狀柳樹街金柳路遼師主入口9周邊商業(yè)、醫(yī)療配套10周邊教育配套紫檀藝術博物館成園溫泉山莊遼寧師范大學西山校區(qū)大連軟件職業(yè)學院工業(yè)大學傳媒學院木蘭高中大連第十四中學柳樹小學溫泉花園幼兒園亮甲店鎮(zhèn)小學宗地11周邊項目中體奧林匹克花園萬科溪之谷依云溪谷順達溫泉花園宗地12周邊四至遼師西山校區(qū)池塘山體山體708總站（停車場）遼師學生宿舍廠房待開發(fā)用地山體13階梯臺地自然山體梯田滑坡沖溝階梯臺地場地現(xiàn)狀場地現(xiàn)狀14景觀資源山體景觀山體景觀水體景觀人文景觀15

市場與客戶16第一部分：大連宏觀環(huán)境第二部分：大連甘井子區(qū)規(guī)劃第三部分：區(qū)域市場情況第四部分：項目定位市場與客戶17第一部分：大連宏觀環(huán)境18（數(shù)據(jù)來源：政府公布資料）大連房地產經(jīng)濟環(huán)境：房地產投資額逐年上漲，基本保持在2

兩位數(shù)的增速，占GDP比重逐年增加；房地產開發(fā)施工面積逐年上升，竣工面積始終平穩(wěn)，“囤地”和“捂盤”現(xiàn)象嚴重；19政策環(huán)境：“銀根”緊縮，調控前仆后繼；商品房成交量跌宕起伏，價格維穩(wěn)；（數(shù)據(jù)來源：政府備案；統(tǒng)計口徑：主城五區(qū)）成交均價8790元/平突破萬元，成交均價10760元/平一季度均價13646元/平政策扶持，量升價穩(wěn)“4·15”量跌價穩(wěn)“9·29”量跌價升“3.01”量跌價穩(wěn)1.18上調準備金4.6加息10.20加息2.25上調準備金5.10上調準備金11.16上調準備金11.29上調準備金12.20上調準備金12.26加息2.9加息11年1.20上調準備金2.24上調準備金3.25上調準備金4.17上調準備金5.18上調準備金6.20上調準備金7.7加息20土地、信貸政策繼續(xù)從緊，“限購令”出臺，投機投資購房被遏制，部分剛需被誤傷；央行上調準備金率強力遏制信貸沖鋒中國出臺措施鞏固房地產市場調控成果中國人民銀行決定，從1月20日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。國務院：貸款買二套房首付不得低于50%1月12日3月10日國土部出臺19條土地新政強調房地產用地監(jiān)管3月11日國土部劍指土地市場四宗罪將開展全國檢查4月11日銀監(jiān)會：銀行不得對投機投資購房貸款4月13日住建部：加快保障房建設遏制房價過快上漲4月15日4月17日國務院：房價過高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸4月19日未獲預售許可開發(fā)商不得收取定金4月19日住建部要求商品住房嚴格實行購房實名制4月21日二套房以住房套數(shù)界定不再以貸款為準5月02日央行年內第三次上調存款準備金率6月04日三部委發(fā)文明確個人房貸二套房認定標準7月12日銀監(jiān)會：嚴格執(zhí)行差別化房貸政策不能動搖9月27日國土部住建部出重拳閑置土地一年以上禁拿地9月29日1月14日新國八條的實施，各地要確定價格控制目標并向社會公布，二套房房貸首付比例提至60%。中國人民銀行宣布上調金融機構一年期存貸款基準利率，調整幅度均為0.25個百分點中國人民銀行決定，上調金融機構人民幣存貸款基準利率0.25個百分點國家發(fā)改委發(fā)布的《商品房銷售明碼標價規(guī)定》定于5月1日施行1月26日2月9日4月6日4月25日5月1日商品房實施一房一價5月17日2011年內第五次上調存款準備金率

，調整后達到21%2010年至今，出臺多項房政控制房地產市場的穩(wěn)定。新版“限購令”涉及主城四區(qū)，銀監(jiān)會對于資金的控制、央行金融政策的調控提高貸款門檻誤傷了部分剛性購房的需求；6月20日6月20日起上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點21房地產市場現(xiàn)狀：土地2011年大連各區(qū)成交大幅萎縮；市場因政策影響，一方面政府掛牌有限，另一方面開發(fā)商拿地更加謹慎；2011年前三季度土地成交主要集中于旅順口區(qū)，成交面積為172.73萬平，占比62.97%；主城區(qū)中高新園區(qū)與甘井子旗鼓相當緊隨其后，成交面積分別為48.45萬平、47.25萬平；2011年前三季度大連居住及商業(yè)類土地成交區(qū)域對比表季度土地成交區(qū)域季度分布對比中山西崗沙河口甘井子高新區(qū)旅順金州新區(qū)居住商業(yè)居住商業(yè)居住商業(yè)居住商業(yè)居住商業(yè)居住商業(yè)居住商業(yè)16.42-1.97---44.85-18.65-5.431.74--2--------14.6515.15152.6812.88--3-28.6----2.4-------合計6.4228.61.97---47.25-33.315.15158.1114.62--同比%-88.79-100-79.2-100-100--54.13-100-67.05164.4-28.45-34.94-100-10022房地產市場現(xiàn)狀：改變推盤策略；甘井子區(qū)名列主城前茅；市場持觀望態(tài)度，開發(fā)商試探性改變推盤策略；因近年大力發(fā)展西拓北進，增加甘區(qū)土地供應量，使其在各區(qū)未來供應中占比第二，未來供應量在主城區(qū)中最大；23去年和今年的前三季度在季度間供應量走勢上保持一致，可售量呈現(xiàn)逐季攀升；消化方面，與去年同比有所增長，情況相對穩(wěn)定。房地產市場現(xiàn)狀：商品房供應量增長，需求量相對穩(wěn)定；

242010年以來，市內四區(qū)住宅價格基本保持在13500-14000元/平方米的波動區(qū)間內，自本年三季度起，在中山價格帶動下跳升至15840元/平方米，環(huán)比增幅超過16%；各區(qū)域價格在房地產調控政策的重壓之下依舊較為堅挺，甘區(qū)保持穩(wěn)中有升，達到11500－13500元/平方米區(qū)間內。房地產市場現(xiàn)狀：整體均價大幅上漲，甘區(qū)保持穩(wěn)中有升；

25自2009年年底，政策調控近兩年，使大連樓市購房客群不斷調整，投資泡沫減少，自住客群成為了市場絕對主力；外地客群購房資格被提高，購房比例明顯下降。大連樓市的購買環(huán)境趨于健康發(fā)展。當前國家宏觀調控的力度絲毫不減，預計在未來一段時間內，大連樓市客群將繼續(xù)保持當前狀況，較大的變動暫不會出現(xiàn)。房地產市場現(xiàn)狀：客群結構調整，樓市環(huán)境趨向健康；

26第二部分甘井子區(qū)區(qū)域規(guī)劃27區(qū)域概況一28區(qū)域概況二29區(qū)域概況三

根據(jù)甘井子區(qū)政府工作報告及2010年國民經(jīng)濟發(fā)展計劃（草案）報告，“兩城四區(qū)”六大功能區(qū)將是甘井子區(qū)2010年的工作重點。

兩城大連生態(tài)科技創(chuàng)新城

：圍繞建設國家生態(tài)科技創(chuàng)新基地，科學整合營城子高新園區(qū)、大東溝等區(qū)域資源，加快發(fā)展高端科技服務業(yè)。初定安排15個重點項目，爭取全年完成投資44億元。開工建設大連北方生態(tài)惠谷、大東溝啟動區(qū)項目；啟動林?；┒燃俅宥?、海星堡旅游度假等現(xiàn)代服務業(yè)項目；確保美羅藥業(yè)一期投產。

大連體育新城：高標準完成總體規(guī)劃設計，啟動“三橫三縱”路網(wǎng)建設和市政配套工程，積極配合市政府加快體育中心建設，實施核心區(qū)域及主干路可視范圍內的征地拆遷和土地儲備。初定安排11個重點項目，爭取全年完成投資52億元。開工建設藍渤灣社區(qū)、夏家河五星級賓館；推進國際農副產品物流中心項目；加大會展、商務、商業(yè)項目招商引資力度，爭取新引進項目投資超200億元。四區(qū)大連灣臨海裝備制造業(yè)聚集區(qū)：初定安排17個重點項目，爭取全年完成投資69億元。繼續(xù)推進中國一重核電設備、船舶重工海洋工程項目。開工建設大連遠洋物流、重工機械等產業(yè)項目。推進大連和尚島碼頭、前鹽灣、遼漁碼頭、拉樹房新機場項目填海工程。實施宋家、前關等地的舊區(qū)改造項目等。

大連西城國際旅游商務區(qū)：以打造“中國達沃斯”和創(chuàng)建會所經(jīng)濟區(qū)為牽動，提升區(qū)域生態(tài)環(huán)境品質和功能配套，完成西郊國家森林公園4A級景區(qū)創(chuàng)建，推進綠色家園二期、樂百年等項目。初步安排11個重點項目，爭取全年完成投資34億元。完成凌劉路、岔官路、旅順中路、金柳路的改造和綠化工程。

大連北部商業(yè)區(qū)：啟動新大連站南廣場規(guī)劃，開工建設國際商品購物城、葡萄酒生態(tài)文化博覽園等項目。加快實施中華路商業(yè)區(qū)五星級酒店、城市綜合體、紅星美凱龍等項目；爭取使五金機電城盡快投入運營。初定安排26個重點項目，爭取全年完成投資50億元。

大連空港商務區(qū)：開工建設砬子山總部商業(yè)園、空港物流園一期，建設城市印象主體工程；開工建設美羅藥業(yè)、哥倫比亞糧油、中鐵九局總部項目；啟動松下汽車電子擴建項目。實施區(qū)行政中心周邊的棚戶區(qū)改造以及市容環(huán)境改造項目。建成圖書檔案館和機場新區(qū)衛(wèi)生服務站，完善城區(qū)功能。初定安排22個重點項目，爭取全年完成投資68億元。30區(qū)域概況四--完善配套滿足日常生活需求31區(qū)域概況五--交通帶動區(qū)域價值快速提升32區(qū)域概況六--西山湖濕地改造使得區(qū)域居住價值大幅度提升從2009年至今，西山湖景區(qū)周邊進行了大規(guī)模的改造。僅2009年就完成了對西山湖南岸金柳路的景觀綠化，將其打造成為了大連西部標志性景觀路和市民休閑健身大道。如今，在大連為數(shù)不多的景觀路和健身大道中，金柳路沿線的滿目蒼翠和步行木棧道，已然成為頗具觀賞性與休閑性的景觀。西山湖治理工程結束后，其南北兩岸形成呼應，區(qū)域內的居住價值也將得到大幅提升。

33第三部分區(qū)域市場情況34項目區(qū)位大連逐步從單核格局向多元格局演變，目前可將大連主城區(qū)劃分為城市核心區(qū)和五大新城區(qū)板塊35項目區(qū)位項目位于西山板塊中，此板塊圍繞山景及生態(tài)資源打造未來城市后花園，水庫景區(qū)的改造將開辟大連城市湖居時代新篇章36西山水庫西郊森林公園項目區(qū)位項目毗鄰西山水庫，位于城市核心區(qū)半小時生活圈內驅車15min——馬欄商圈驅車20min——機場軟件園高新園區(qū)星海廣場西安路商圈驅車30min——市中心旅順37西山水庫西郊森林公園周邊配套未來2年內西部通道、地鐵雙管齊下，四通八達地鐵線路：地鐵2號線預計2013年底開通，可方便抵達馬蘭商圈、西安路商圈、火車站、東港西部通道：南北向貫穿機場—星海，打造主城區(qū)快速路。公交線路：705、708、709、716、535，連接馬欄廣場、西安路、火車站、青泥洼橋38區(qū)域競品分布392026/1/740區(qū)域競品分布西山水庫版塊——稀缺湖景資源與生態(tài)環(huán)境，西郊生態(tài)旅游區(qū)，規(guī)劃利好，山景資源良好，屬城市后花園，屬改善客戶與類別墅高端共存的復合型版塊商業(yè)：零星分布少量社區(qū)型商業(yè)，溪之谷自行打造風情商業(yè)街，且未來長鷺悅湖將引進新瑪特商場教育：遼師大西山校區(qū)、紅旗中心小學、大連計算機學校、紅旗高中，大連市第十四中學其他：西山水庫、溪水公園、高爾夫會所、西山水庫、西郊生物公園、成園溫泉山莊41西山水庫板塊——以改善為主，高層平均價格約11000元/m2，多層均價14000元/m2均均42機場板塊——本土知名開發(fā)商炒熱區(qū)域，以區(qū)域中心規(guī)劃為主導，市政及商業(yè)配套不斷成熟，未來城市副中心商業(yè)：原有生活小商圈、樂都匯正在建設中教育：實驗小學、育文中學、十八中學其他：甘井子區(qū)政府、大連銀行、農業(yè)銀行、浦發(fā)銀行樂都匯第五郡43機場板塊——除第五郡外，客戶多為周邊功能性改善人群，高層均價約11500元/m2，多層均價14000元/m2均均44亞聯(lián)翡翠春城距離馬欄商圈約1.5公里距離高新園區(qū)5公里金柳路版塊——臨近高新園區(qū)，但具有殯儀館不利因素，主要吸引周邊及產業(yè)工薪階層，純剛需型板塊商業(yè)：少量項目自行打造商業(yè)配套教育：教育配套缺乏其他：西郊國家森林公園、殯儀館45金柳路板塊——以較低價格滿足高新園區(qū)剛需客戶需求，高層均價約10000元/m2，多層均價12000元/m2均均46第四部分項目定位47項目所在的西山水庫板塊客戶多為改善型、養(yǎng)老型，以公務員、私營業(yè)主、企業(yè)高管為主要特征?？蛻舳ㄎ?8翡翠春城翡翠春城根據(jù)當前及未來片區(qū)內產品結構分析，項目戶型配比應提高80－110㎡產品，并配合少量110－140㎡產品。產品定位49價格建議項目名稱物業(yè)類型主力面積（㎡）均價（元/㎡）怡情山水小高層、多層90－13011000（小高）14000（多層）開城領地多層洋房90－12014000長鷺悅湖多層洋房132－16014000萬科溪之谷多層、小高層、高層、別墅93－106（小高層）10800中體奧林匹克花園高層、洋房、別墅264－35625000（別墅）參考未來政策走向及宗地所在板塊各項目均價，建議：高層平均價格11000元/㎡左右多層平均價格14000元/㎡左右50

規(guī)劃及產品5152靈感來源|惠斯勒

惠斯勒小鎮(zhèn)“WHISTLER”位于加拿大落基山下，是世界著名的旅游滑雪勝地，2010年冬奧會的舉辦地之一。小鎮(zhèn)聘請瑞士設計師聯(lián)合規(guī)劃，每家每戶按照一定的標準打造，形成了整體風格統(tǒng)一，個體千差萬別、種類豐富的建筑形態(tài)。整個小鎮(zhèn)自然鑲嵌于山體坡地，強調與自然的對話融合?；菟估詹粌H是滑雪圣地，一年四季都豐富多彩。53品牌定義|惠斯勒品牌內涵以加拿大滑雪勝地惠斯勒小鎮(zhèn)為建筑藍本，還原質樸、浪漫、自然的北美小鎮(zhèn)生活。營銷表現(xiàn)惠斯勒小鎮(zhèn)品牌標識由惠斯勒的英文“WHISTLER”和跳躍的小鹿形態(tài)組成。品牌形象山地小鎮(zhèn)北美風情山林野趣運動健康54土地選擇|惠斯勒位于城市近郊坡地地貌低容積率體育資源潛質55客戶描摹|惠斯勒產品品類：城市花園（C），位于城市中心區(qū)周邊，交通便捷，可快速到達；離城市成熟區(qū)域比較近，相對市中心居住密度低，地塊所在區(qū)域居住氛圍良好（水質、空氣質量好），以改善類產品為主，注重享受功能和情趣功能。客戶特征：城市各行業(yè)骨干改善居住條件追求居住的舒適性居住環(huán)境精神享受5656總平面圖57585960效果圖61戶型圖80+80平方米高層62戶型圖80+80平方米多層63戶型圖140平方米多層70+90平方米高層64

項目開發(fā)計劃與經(jīng)濟指標65開發(fā)分期劃分一期二期二期66項目開發(fā)節(jié)點67項目開