目錄索引TOC\o"1-2"\h\z\u一、C-REITS財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)況 5（一）25Q3各REITS金收、分金及率 5（二）C-REITS體版塊績(jī)況 16二、C-REITS底層資產(chǎn)營(yíng)情況 19（一不產(chǎn)REITS資產(chǎn)營(yíng)況 19（二特經(jīng)權(quán)REITS底層產(chǎn)營(yíng)況 21（三）25Q3績(jī)對(duì)C-REITS派水的響 26三、風(fēng)險(xiǎn)提示 30圖表索引圖1：24Q3新露目和量目金入 16圖2：24Q3新露目和量目分金額 16圖3：華能REIT度上電量 22圖4：家投REIT京能伏REIT度電量 22圖5：創(chuàng)務(wù)REIT度處量?jī)|） 24圖6：創(chuàng)務(wù)REIT水處單（元噸） 24圖7：鋼能REIT活垃處量 25圖8：鋼能REIT電量 25圖9：鋼能REIT余垃收量處量 25圖10：鋼能REIT入拆（元） 25圖11：興利REIT應(yīng)原量 26圖12：興利REIT應(yīng)原價(jià)格 26圖13：至2025年11月18日C-REITs派變化勢(shì) 29圖14：產(chǎn)REITs特許權(quán)REITs金派率化勢(shì) 29表1：2025年三度C-REITs金入同變化 5表2：2025年三度C-REITs分塊重目基收情況 7表3：2025年三度C-REITs分金及比變化 9表4：2025年三度C-REITs分塊重目可配額況 11表5：2025年三度C-REITs的EBITDAMargin及分金收占比 12表6：2025年三季點(diǎn)REITs的EBITDAMargin及可配額入比 15表7：2025年三C-REITs要?jiǎng)?wù)標(biāo)環(huán)比 17表8：2025年三季動(dòng)產(chǎn)REITs財(cái)比變化 18表9：2025年三季許經(jīng)權(quán)REITs財(cái)比變化 19表10：2025第季動(dòng)產(chǎn)REITs經(jīng)情指標(biāo) 20表11：2025第季力基施REITs營(yíng)況指標(biāo) 21表12：2025第季速路REITs營(yíng)況標(biāo) 23表13：2025第季創(chuàng)務(wù)REIT污處量 24表14：23M7-24M6紹水利REIT度應(yīng)量（位萬） 26表15：2025第季部REITs分金及派率變化 27一、C-REITs財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)情況（一）25Q3各REITs基金收入、可分配金額及比率收入情況2025年第三季度，多數(shù)C-REITs收入仍承壓。對(duì)于經(jīng)營(yíng)季節(jié)性影響較小的不動(dòng)產(chǎn)REITs，我們以環(huán)比指標(biāo)判斷其業(yè)績(jī)變化；對(duì)于經(jīng)營(yíng)季節(jié)性明顯的特許經(jīng)營(yíng)權(quán)REITs，我們以同比指標(biāo)判斷其業(yè)績(jī)變化。25Q3共73單REITs發(fā)布季報(bào)，其中22單REITs收入增加（36E30.1%49.3%25Q2數(shù)31.8%48.5%，25Q38中5單收62.5%；9中777.8%單位：億元202120222023202424Q324Q425Q1單位：億元202120222023202424Q324Q425Q125Q225Q3值環(huán)比同比不動(dòng)產(chǎn)5.5612.8921.5140.189.9212.8714.4915.4818.80-0.3%-0.6%產(chǎn)業(yè)園區(qū)2.817.2711.9313.513.033.934.774.735.66-2.1%-8.0%東久REIT-0.351.091.110.300.280.250.250.262.6%-15.2%和達(dá)高科REIT--1.121.050.240.270.230.220.220.8%-9.3%光谷產(chǎn)園REIT--0.631.080.270.250.240.210.21-0.3%-21.0%中關(guān)村REIT-2.031.731.380.360.290.300.300.29-0.4%-18.5%津開產(chǎn)園REIT---0.43-0.320.320.320.31-1.7%-張江光大REIT0.530.851.241.630.340.420.360.360.35-3.2%2.9%東吳蘇園REIT1.482.342.862.650.650.640.600.610.59-3.3%-9.3%成都高投REIT------0.240.230.22-3.4%-招商蛇口REIT0.801.131.812.110.530.530.460.460.44-4.0%-16.1%南京建鄴REIT------0.190.190.18-4.8%-合肥高新REIT-0.360.950.920.230.220.220.210.20-5.0%-14.9%招商科創(chuàng)REIT------0.150.150.15-5.7%-聯(lián)東科創(chuàng)REIT---0.28-0.270.280.300.28-5.8%-廣開產(chǎn)園REIT---0.42-0.330.270.280.26-6.1%-金隅產(chǎn)園REIT------0.260.320.28-10.1%-重慶兩江REIT------0.270.230.17-29.0%-臨港REIT-0.210.490.450.110.110.110.110.23--亦莊產(chǎn)園REIT--------0.26--首農(nóng)產(chǎn)園REIT--------0.76--物流設(shè)施2.764.766.757.861.952.252.733.553.64-4.9%-3.5%京東REIT--1.151.090.270.270.260.270.271.3%-0.5%醫(yī)藥倉(cāng)倉(cāng)儲(chǔ)REIT-------0.210.210.3%-易商倉(cāng)儲(chǔ)REIT------0.340.330.33-1.0%-鹽田港REIT0.671.181.311.300.320.310.310.330.32-2.9%-1.2%普洛斯REIT2.093.584.294.561.081.111.091.081.02-4.8%-5.3%寶灣物流REIT---0.32-0.260.220.230.22-5.5%-深國(guó)際REIT---0.590.280.300.300.300.27-7.8%-2.2%外高橋倉(cāng)儲(chǔ)REIT------0.200.200.19-7.9%-順豐物流REIT-------0.610.55-10.2%-中銀中外運(yùn)REIT--------0.26--保障性租賃住房-0.872.834.921.161.391.341.801.954.1%15.1%上地租賃房REIT-------0.180.208.4%-蛇口租賃房REIT---0.27-0.210.180.200.216.1%-寬庭保租房REIT---1.800.440.470.450.460.473.6%7.4%深圳安居REIT-0.250.550.540.140.130.130.140.142.0%2.7%廈門安居REIT-0.320.770.790.200.200.200.200.200.7%2.0%華潤(rùn)有巢REIT--0.780.790.200.200.190.200.19-3.7%-4.5%恒泰租賃房REIT-------0.200.20-19.0%-京保REIT-0.300.730.720.180.180.190.220.32--消費(fèi)---13.893.775.315.665.405.982.8%2.1%華潤(rùn)商業(yè)REIT---6.421.871.811.841.831.987.8%5.9%金茂消費(fèi)REIT---0.840.230.230.240.240.266.1%11.5%百聯(lián)消費(fèi)REIT---1.030.530.510.630.540.564.7%-4.9%大悅城商業(yè)REIT---1.06-0.860.850.820.853.9%-物美消費(fèi)REIT---1.080.290.300.260.270.282.6%-5.1%印力消費(fèi)REIT---2.480.850.890.870.830.841.0%-1.4%華威農(nóng)貿(mào)REIT------0.260.270.270.8%-首創(chuàng)奧萊REIT---0.97-0.700.720.590.51-14.0%-綠發(fā)商業(yè)REIT--------0.43--數(shù)據(jù)中心--------1.58-潤(rùn)澤REIT--------1.14--萬國(guó)REIT--------0.44--特許經(jīng)營(yíng)權(quán)12.3039.1981.1192.8925.5524.5333.3030.7938.027.3%-6.9%高速公路8.1221.1244.7154.3314.4014.9920.3120.1122.4311.5%-2.6%江蘇交控REIT--3.903.740.950.991.011.021.2421.0%30.1%安徽交控REIT--9.708.322.162.012.302.262.333.2%7.9%河北高速REIT---5.431.551.391.021.281.5924.5%2.6%越秀高速REIT-2.092.452.280.600.530.600.520.5912.9%-2.0%滬杭甬高速REIT3.786.067.487.411.991.841.861.551.9325.0%-2.9%廣河高速REIT4.346.668.017.482.101.831.841.722.0217.3%-3.8%中交高速REIT-3.204.624.291.151.111.080.971.0811.5%-6.8%鐵建高速REIT-3.127.847.491.961.741.671.731.65-4.9%-15.7%深高速REIT---3.041.120.910.910.790.9419.5%-16.1%山高高速REIT--0.703.070.820.790.630.650.671.9%-19.0%南京高速REIT---0.90-0.981.131.231.337.7%-招商高速REIT---0.87-0.871.091.051.1711.4%-寧波交投REIT------5.175.355.9110.5%-水電環(huán)保4.1818.0726.2923.007.025.608.105.9912.0519.3%-8.8%首鋼生物質(zhì)REIT2.364.304.283.810.930.930.890.941.0512.0%12.4%首創(chuàng)水務(wù)REIT1.822.942.993.030.820.720.670.770.8815.3%7.7%鵬華深能REIT-10.8219.0115.625.273.412.323.864.4816.0%-14.9%紹興水利REIT---0.54-0.540.450.430.6755.3%-濟(jì)南供熱REIT------3.770.000.00155.5%-華電能源REIT--------4.97--新能源--10.1115.574.123.954.894.693.53-27.9%-19.8%新疆新能源REIT---1.050.490.390.490.490.5410.1%19.8%明陽(yáng)新能源REIT---0.790.260.460.570.490.24-50.4%-16.3%嘉實(shí)電建REIT---0.790.320.280.190.180.2859.3%-24.4%京能光伏REIT--3.283.910.980.610.740.780.848.1%-28.6%國(guó)家電投REIT--6.839.032.072.202.552.431.43-41.2%-61.8%蒙能新能源REIT------0.350.320.20-38.7%-基金季報(bào)15.1%（）2.1%TTM完成率均（500（-2.1%）21.7%，TTM完成率不及90%，單季度收入降幅不大但業(yè)績(jī)達(dá)成率壓力較大。物流設(shè)施REITs收入環(huán)比降幅最多但業(yè)績(jī)達(dá)成率較產(chǎn)業(yè)園區(qū)更好，收入環(huán)比下降4.9%，季度完成率（22.3%）和TTM完成率（91.7%）要優(yōu)于產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs。TTM2.6%，TTM完成率為88.4%25.8%基金收入（億元）24Q324Q425Q125Q225Q3值環(huán)比基金收入（億元）24Q324Q425Q125Q225Q3值環(huán)比同比TTM同比完成率TTM完成率不動(dòng)產(chǎn)9.9212.8714.4915.4818.80-0.3%-0.6%-6.8%23.9%95.5%產(chǎn)業(yè)園區(qū)3.033.934.774.735.66-2.1%-8.0%-10.2%21.7%87.3%東久REIT0.300.280.250.250.262.6%-15.2%-7.4%23.1%93.6%津開產(chǎn)園REIT-0.320.320.320.31-1.7%--25.7%103.4%物流設(shè)施1.952.252.733.553.64-4.9%-3.5%-6.1%22.3%91.7%京東REIT0.270.270.260.270.271.3%-0.5%-0.1%23.4%93.1%保障性租賃住房1.161.391.341.801.954.1%15.1%6.8%27.8%105.0%上地租賃房REIT---0.180.208.4%--26.1%-蛇口租賃房REIT-0.210.180.200.216.1%--27.1%102.3%消費(fèi)3.775.315.665.405.982.8%2.1%-25.4%102.4%華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT1.871.811.841.831.987.8%5.9%-26.8%102.7%華夏金茂消費(fèi)REIT0.230.230.240.240.266.1%11.5%-24.9%93.5%數(shù)據(jù)中心----1.58---27.1%27.1%潤(rùn)澤REIT----1.14---25.9%-萬國(guó)REIT----0.44---30.7%-特許經(jīng)營(yíng)權(quán)25.5524.5333.3030.7938.027.3%-6.9%-5.3%23.7%88.1%高速公路14.4014.9920.3120.1122.4311.5%-2.6%-1.2%23.8%88.4%江蘇交控REIT0.950.991.011.021.2421.0%30.1%18.2%30.1%103.5%南京高速REIT-0.981.131.231.337.7%--26.9%100.4%水電環(huán)保7.025.608.105.9912.0519.3%-8.8%-9.1%25.8%86.6%首鋼生物質(zhì)REIT0.930.930.890.941.0512.0%12.4%-6.0%24.3%88.3%首創(chuàng)水務(wù)REIT0.820.720.670.770.8815.3%7.7%-0.3%29.1%100.3%新能源4.123.954.894.693.53-27.9%-19.8%-12.6%17.5%88.3%新疆新能源REIT0.490.390.490.490.5410.1%19.8%-29.7%104.8%基金季報(bào)具體REITs層面，不動(dòng)產(chǎn)中保租房REITs收入環(huán)比增幅較高，上海地產(chǎn)租賃房REIT以8.4%的環(huán)比增幅領(lǐng)先；華潤(rùn)商業(yè)REIT緊隨其后，收入環(huán)比增長(zhǎng)7.8%，25Q3收入顯著增長(zhǎng)。蛇口租賃房REIT和金茂消費(fèi)REIT收入環(huán)比均增長(zhǎng)6.1%，收入改善明顯。產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs中廠房類的收入表現(xiàn)更好，東久REIT收入環(huán)比增長(zhǎng)2.6%，津開產(chǎn)園REIT（辦公與廠房混裝）業(yè)績(jī)完成率超過預(yù)期。特許經(jīng)營(yíng)權(quán)中江蘇交控REIT、新疆新能源REIT和首鋼生物質(zhì)REIT收入同比改善明顯，同比增幅分別達(dá)30.1%、19.8%和12.4%。南京高速REIT和首創(chuàng)水務(wù)REIT完成率較高，季度完成率分別為26.9%和29.1%，TTM完成率100.3%和100.4%。2025年第二季度，C-REITs可分配金額端的表現(xiàn)相較收入端更好。73單發(fā)布季報(bào)的REITs中34單REITs可分配金額增加（不動(dòng)產(chǎn)為收入環(huán)比增加，特許經(jīng)營(yíng)權(quán)為收入同比增，2REREs6和925Q330.1%和49.3%25Q3多數(shù)表3：2025年第三季度C-REITs可分配金額及同環(huán)比變化單位：億元202120222023202424Q324Q425Q125Q225Q3值環(huán)比同比不動(dòng)產(chǎn)3.869.0815.0525.086.297.829.2010.0813.24-1.4%-1.6%產(chǎn)業(yè)園區(qū)1.884.947.598.451.982.463.003.165.18-3.8%-10.3%中關(guān)村REIT-1.250.810.420.110.070.070.090.1019.0%-7.6%成都高投REIT------0.160.150.1712.8%-南京建鄴REIT------0.130.130.1410.7%-東吳蘇園REIT0.931.601.641.480.370.370.360.320.346.9%-7.3%重慶兩江REIT------0.140.130.141.6%-聯(lián)東科創(chuàng)REIT---0.17-0.170.200.200.201.3%-金隅產(chǎn)園REIT------0.150.200.201.1%-和達(dá)高科REIT--0.600.570.140.140.130.130.130.0%-5.3%光谷產(chǎn)園REIT--0.430.740.190.150.150.150.15-0.8%-22.5%津開產(chǎn)園REIT---0.24-0.170.180.210.20-7.2%-合肥高新REIT-0.210.760.760.190.190.170.170.16-8.9%-17.1%張江光大REIT0.420.620.971.200.310.270.320.280.25-9.4%-17.7%招商蛇口REIT0.530.871.181.420.370.430.240.330.29-13.6%-22.5%東久REIT-0.260.810.780.190.160.180.220.18-16.4%-5.0%廣開產(chǎn)園REIT---0.35-0.270.240.230.17-27.2%-招商科創(chuàng)REIT------0.100.130.05-56.9%-臨港REIT-0.130.390.330.110.060.080.090.17--亦莊產(chǎn)園REIT--------0.19--首農(nóng)產(chǎn)園REIT--------1.95--物流設(shè)施1.983.535.215.871.551.621.892.592.71-1.5%-5.5%順豐物流REIT-------0.380.4313.5%-醫(yī)藥倉(cāng)倉(cāng)儲(chǔ)REIT-------0.150.162.8%-深國(guó)際REIT---0.380.190.190.180.190.191.3%1.0%普洛斯REIT1.512.663.503.580.880.930.830.840.840.1%-4.8%京東REIT--0.740.790.240.150.170.200.20-0.1%-16.1%鹽田港REIT0.470.870.970.950.240.230.240.240.24-2.4%-2.6%外高橋倉(cāng)儲(chǔ)REIT------0.150.160.14-12.9%-寶灣物流REIT---0.17-0.130.120.140.12-15.0%-易商倉(cāng)儲(chǔ)REIT------0.200.300.25-16.4%-中銀中外運(yùn)REIT--------0.16--保障性租賃住房-0.612.243.580.851.010.961.301.33-0.4%10.5%蛇口租賃房REIT---0.17-0.150.120.140.1614.6%-上地租賃房REIT-------0.130.133.3%-廈門安居REIT-0.210.570.580.150.140.150.150.152.2%4.1%華潤(rùn)有巢REIT--0.610.490.120.120.120.120.121.1%0.4%深圳安居REIT-0.210.510.490.120.120.120.120.121.0%1.8%寬庭保租房REIT---1.310.330.350.310.320.320.4%-1.8%恒泰租賃房REIT-------0.160.10-51.3%-京保REIT-0.190.550.540.130.140.130.160.22--消費(fèi)---7.181.922.723.363.033.270.7%5.2%百聯(lián)消費(fèi)REIT---0.630.300.330.400.320.347.0%8.7%印力消費(fèi)REIT---1.240.430.450.430.430.453.0%4.4%金茂消費(fèi)REIT---0.500.140.140.140.150.152.8%10.6%華潤(rùn)商業(yè)REIT---3.150.890.890.880.910.921.3%4.1%大悅城商業(yè)REIT---0.59-0.450.450.450.461.3%-首創(chuàng)奧萊REIT---0.44-0.300.320.320.321.1%-物美消費(fèi)REIT---0.620.170.170.180.170.17-0.4%2.3%華威農(nóng)貿(mào)REIT------0.560.270.23-15.1%-綠發(fā)商業(yè)REIT--------0.22--數(shù)據(jù)中心--------0.75--潤(rùn)澤REIT--------0.50--萬國(guó)REIT--------0.25--特許經(jīng)營(yíng)權(quán)13.9423.3449.8661.1415.6116.4118.2215.7920.3128.3%-6.4%高速公路10.8415.7033.3541.3210.4811.3714.5412.8613.343.7%-5.2%安徽交控REIT--7.806.001.831.241.681.491.9631.7%6.7%深高速REIT---2.810.640.480.580.560.6719.8%5.8%河北高速REIT---5.901.281.170.811.061.3427.1%4.7%山高高速REIT--3.561.890.500.420.490.480.503.8%0.0%廣河高速REIT5.414.775.445.261.730.961.511.041.5952.9%-7.9%越秀高速REIT-1.371.641.280.380.250.270.290.3420.2%-9.1%滬杭甬高速REIT5.443.154.544.311.280.881.400.631.1683.9%-9.2%江蘇交控REIT--2.282.330.620.380.760.710.56-21.5%-10.5%中交高速REIT-2.513.202.650.780.540.730.590.7017.6%-11.1%鐵建高速REIT-3.904.884.771.450.931.061.071.125.1%-22.6%南京高速REIT---1.77-1.770.680.730.68-7.4%-招商高速REIT---2.35-2.350.800.650.8328.1%-寧波交投REIT------3.783.581.89-47.1%-水電環(huán)保3.107.636.666.201.891.772.011.332.1450.4%-20.6%首鋼生物質(zhì)REIT1.731.371.070.750.080.340.140.160.15-2.5%97.4%首創(chuàng)水務(wù)REIT1.371.681.381.290.380.210.360.460.496.5%30.1%鵬華深能REIT-4.574.203.561.430.620.480.450.7975.8%-45.1%紹興水利REIT---0.61-0.610.270.260.4676.5%-濟(jì)南供熱REIT------0.770.000.0033.6%-華電能源REIT--------0.24--新能源--9.8513.613.233.261.671.604.83205.0%-0.5%新疆新能源REIT---0.940.210.240.110.070.65832.4%410.3%京能光伏REIT--3.283.481.420.030.030.651.99204.5%81.1%明陽(yáng)新能源REIT---0.640.400.250.260.100.43323.5%16.4%嘉實(shí)電建REIT---0.760.240.360.210.100.26155.5%15.8%國(guó)家電投REIT--6.577.790.962.380.700.67-0.10-114.7%-220.3%蒙能新能源REIT------0.360.011.6019807%-基金季報(bào)分板塊來看，不動(dòng)產(chǎn)中消費(fèi)REITs在三季度表現(xiàn)最好，可分配金額環(huán)比上升0.7%，季度和TTM完成率分別為24.9%和99.0%，環(huán)比改善且業(yè)績(jī)完成率相對(duì)較高。保租房REITs位列第二梯隊(duì)，可分配金額環(huán)比下滑0.4%，但季度和TTM完成率為25.4%，說明其25Q3有小幅波動(dòng)但單季度業(yè)績(jī)達(dá)成率較高。物流設(shè)施REITs和產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs可分配金額環(huán)比分別下降1.5%和3.8%，其他指標(biāo)上各有優(yōu)劣。TTM5.2%TTM22.2%91.1%?；鹗杖耄▋|元）24Q324Q425Q125Q225Q3值環(huán)比基金收入（億元）24Q324Q425Q125Q225Q3值環(huán)比同比TTM同比完成率TTM完成率不動(dòng)產(chǎn)6.297.829.2010.0813.24-1.4%-1.6%-7.7%26.2%98.7%產(chǎn)業(yè)園區(qū)1.982.463.003.165.18-3.8%-10.3%-12.9%28.4%93.4%中關(guān)村REIT0.110.070.070.090.1019.0%-7.6%-36.8%8.3%26.9%成都高投REIT--0.160.150.1712.8%--24.4%-南京建鄴REIT--0.130.130.1410.7%--27.2%-物流設(shè)施1.551.621.892.592.71-1.5%-5.5%-4.6%24.6%97.3%順豐物流REIT---0.380.4313.5%--28.5%-保障性租賃住房0.851.010.961.301.33-0.4%10.5%4.7%25.4%99.1%蛇口租賃房REIT-0.150.120.140.1614.6%--28.8%104.3%消費(fèi)1.922.723.363.033.270.7%5.2%-25.9%106.3%華安百聯(lián)消費(fèi)REIT0.300.330.400.320.347.0%8.7%-23.8%98.8%數(shù)據(jù)中心----0.75---22.3%-特許經(jīng)營(yíng)權(quán)15.6116.4118.2215.7920.3128.3%-6.4%-15.4%23.3%85.9%高速公路10.4811.3714.5412.8613.343.7%-5.2%-14.6%22.2%91.1%安徽交控REIT1.831.241.681.491.9631.7%6.7%-3.6%22.0%71.6%深高速REIT0.640.480.580.560.6719.8%5.8%-24.0%82.0%水電環(huán)保1.891.772.011.332.1450.4%-20.6%-18.8%21.1%81.1%首鋼生物質(zhì)REIT0.080.340.140.160.15-2.5%97.4%-8.5%11.2%57.2%首創(chuàng)水務(wù)REIT0.380.210.360.460.496.5%30.1%16.6%29.2%90.1%新能源3.233.261.671.604.83205.0%-0.5%-16.4%29.3%69.3%新疆新能源REIT0.210.240.110.070.65832.4%410.3%-58.5%101.8%嘉實(shí)電建REIT0.240.360.210.100.26155.5%15.8%-31.4%113.5%基金季報(bào)19.0%，0.4%EBITDAREIT10%EBITDAREIT13.5%，REIT410.3%0.210.6624Q3REIT24Q3的0.0897.4%24Q2REITREIT6.7%和5.8%。20257327總數(shù)的37.0%；33總數(shù)的45.2%。24Q324Q425Q125Q225Q324Q324Q425Q125Q225Q324Q324Q425Q125Q225Q324Q324Q425Q125Q225Q3值環(huán)比同比值環(huán)比同比不動(dòng)產(chǎn)65%63%66%68%58%-10%-7%65%64%65%67%63%-4%-1%產(chǎn)業(yè)園區(qū)67%64%70%65%54%-11%-13%68%65%64%61%74%13%6%重慶兩江REIT--72%64%70%6%---53%57%81%24%-南京建鄴REIT--73%148%61%-87%---67%70%82%11%-成都高投REIT--64%65%58%-7%---69%65%76%11%-金隅產(chǎn)園REIT--84%82%74%-8%---56%63%70%8%-中關(guān)村REIT49%39%49%45%47%2%-2%31%24%25%29%35%6%4%東吳蘇園REIT58%45%59%61%57%-4%-1%57%58%60%53%58%6%1%聯(lián)東科創(chuàng)REIT-73%76%77%73%-4%--60%71%68%73%5%-光谷產(chǎn)園REIT64%78%62%59%60%1%-4%72%61%61%71%71%0%-1%和達(dá)高科REIT58%47%61%59%61%2%3%59%52%58%62%62%0%3%合肥高新REIT63%58%63%60%66%6%4%81%85%78%82%78%-3%-2%津開產(chǎn)園REIT-65%68%72%69%-2%--54%55%66%63%-4%-張江光大REIT71%67%76%82%70%-12%-1%90%65%89%77%72%-5%-18%招商蛇口REIT74%70%71%71%71%0%-3%70%82%52%72%65%-7%-5%臨港REIT75%72%78%79%68%-11%-7%94%56%74%83%73%-10%-21%東久REIT73%68%75%69%65%-4%-8%63%60%70%87%71%-16%8%廣開產(chǎn)園REIT-65%68%69%57%-12%--81%87%85%66%-19%-招商科創(chuàng)REIT--73%74%66%-8%---65%81%37%-44%-亦莊產(chǎn)園REIT----65%------72%--首農(nóng)產(chǎn)園REIT----80%------256%--物流設(shè)施67%74%69%69%58%-11%-9%80%85%70%73%66%-7%-14%順豐物流REIT---66%66%1%----62%78%16%-深國(guó)際REIT68%63%70%71%69%-1%2%66%62%61%62%69%6%2%普洛斯REIT62%62%64%64%62%-2%0%82%84%76%78%82%4%0%醫(yī)藥倉(cāng)倉(cāng)儲(chǔ)REIT---74%75%0%----71%73%2%-鹽田港REIT76%73%76%77%75%-1%-1%76%73%75%74%75%0%-1%京東REIT70%65%66%66%67%1%-3%88%55%65%75%74%-1%-14%外高橋倉(cāng)儲(chǔ)REIT--79%78%73%-5%---76%79%75%-4%-寶灣物流REIT-57%64%66%62%-3%--52%56%62%56%-6%-易商倉(cāng)儲(chǔ)REIT--70%72%60%-12%---57%88%74%-14%-中銀中外運(yùn)REIT----58%------62%--保障性租賃住房65%63%66%68%58%-10%-7%75%74%72%70%63%-7%-12%蛇口租賃房REIT-64%66%70%73%2%--71%69%69%74%6%-華潤(rùn)有巢REIT65%63%65%66%68%2%3%62%62%62%62%65%3%3%廈門安居REIT79%73%79%79%79%0%0%73%72%73%74%75%1%1%深圳安居REIT84%82%77%80%80%1%-3%87%90%86%87%86%-1%-1%寬庭保租房REIT71%72%72%71%71%0%0%74%74%70%70%68%-2%-6%上地租賃房REIT---69%68%-1%----71%67%-3%-京保REIT76%79%75%75%73%-2%-3%75%75%73%73%68%-4%-6%恒泰租賃房REIT---82%74%-8%----80%47%-33%-消費(fèi)60%57%61%70%55%-15%-5%51%52%60%67%51%-16%0%首創(chuàng)奧萊REIT-55%56%56%53%-3%--42%44%54%64%10%-百聯(lián)消費(fèi)REIT63%57%62%63%65%2%2%56%65%64%60%61%1%5%印力消費(fèi)REIT61%61%65%61%62%0%1%50%50%49%52%53%1%3%大悅城商業(yè)REIT-47%54%55%53%-2%--53%53%55%54%-1%-物美消費(fèi)REIT75%86%74%73%74%1%-1%57%57%70%63%62%-2%4%金茂消費(fèi)REIT56%54%47%49%56%7%-1%59%60%60%60%58%-2%0%華潤(rùn)商業(yè)REIT56%53%57%54%56%2%0%48%49%48%50%47%-3%-1%華威農(nóng)貿(mào)REIT--85%77%81%4%---214%99%83%-16%-綠發(fā)商業(yè)REIT----54%------51%--數(shù)據(jù)中心----76%------57%--潤(rùn)澤REIT----55%---------萬國(guó)REIT----84%---------特許經(jīng)營(yíng)權(quán)68%57%70%72%62%-10%-7%61%68%55%52%53%1%-9%高速公路80%66%84%82%80%-2%0%73%77%72%64%60%-5%-13%深高速REIT91%59%86%79%82%3%-9%57%53%64%71%72%0%15%山高高速REIT75%74%81%76%82%5%6%60%53%78%73%75%1%14%河北高速REIT83%79%78%83%85%2%2%83%84%79%83%85%2%2%安徽交控REIT85%52%86%81%81%0%-4%85%62%73%66%84%18%-1%中交高速REIT76%68%78%75%78%2%1%68%48%67%61%65%3%-3%廣河高速REIT83%78%86%79%83%4%0%82%52%82%61%79%18%-4%滬杭甬高速REIT69%56%80%78%65%-14%-4%64%48%75%41%60%19%-4%越秀高速REIT75%73%78%74%76%2%1%63%46%45%55%58%4%-5%鐵建高速REIT83%69%79%83%80%-3%-3%74%54%63%61%68%6%-6%江蘇交控REIT67%43%77%72%46%-26%-21%65%39%75%69%45%-24%-20%南京高速REIT-68%71%64%70%6%--180%61%59%51%-8%-招商高速REIT-71%83%80%81%1%--271%73%62%71%9%-寧波交投REIT--92%91%91%0%---73%67%32%-35%-水電環(huán)保39%18%30%33%26%-8%-13%29%37%27%23%20%-4%-9%首創(chuàng)水務(wù)REIT64%44%57%60%66%5%2%46%29%54%60%56%-5%10%首鋼生物質(zhì)REIT32%30%35%30%34%4%2%8%36%15%17%15%-2%6%鵬華深能REIT35%1%13%28%27%0%-8%27%18%21%12%18%6%-10%紹興水利REIT-47%62%60%74%14%--113%61%60%69%8%-濟(jì)南供熱REIT--28%------20%197%103%-94%-華電能源REIT----5%------5%--新能源81%82%81%82%70%-12%-11%80%79%31%33%113%79%33%京能光伏REIT85%81%85%86%85%-1%0%144%5%4%84%236%152%92%新疆新能源REIT85%81%80%82%87%5%2%44%62%23%14%121%107%77%明陽(yáng)新能源REIT90%79%76%81%192%111%102%152%54%47%21%179%158%27%嘉實(shí)電建REIT57%60%61%31%71%40%14%74%132%110%57%91%34%17%國(guó)家電投REIT75%83%80%80%74%-7%-2%47%108%28%27%-7%-34%-53%蒙能新能源REIT--84%82%72%-10%---104%2%805%802%-基金季報(bào)分板塊看，不動(dòng)產(chǎn)板塊的EBITDAMargin均環(huán)比下降，體現(xiàn)出經(jīng)營(yíng)效率有所下降，可分配金額收入占比除產(chǎn)業(yè)園區(qū)板塊外均環(huán)比下降，分派水平有所收縮。結(jié)果上看，產(chǎn)業(yè)園區(qū)可分配金額收入占比環(huán)比提升13pct，其次是物流設(shè)施和保租房，均下降了7個(gè)百分點(diǎn)，消費(fèi)下降了6個(gè)百分點(diǎn)。33pctEBITDAMargin表6：2025年第三季度重點(diǎn)REITs的EBITDAMargin及可分配金額收入占比24Q324Q425Q125Q225Q324Q324Q425Q125Q225Q3值環(huán)比同比值環(huán)比同比不動(dòng)產(chǎn)65%63%66%68%58%-10%-7%65%64%65%67%63%-4%-1%產(chǎn)業(yè)園區(qū)67%64%70%65%54%-11%-13%68%65%64%61%74%13%6%重慶兩江REIT--72%64%70%6%---53%57%81%24%-物流設(shè)施67%74%69%69%58%-11%-9%80%85%70%73%66%-7%-14%順豐物流REIT---66%66%1%----62%78%16%-保障性租賃住房65%63%66%68%58%-10%-7%75%74%72%70%63%-7%-12%蛇口租賃房REIT-64%66%70%73%2%--71%69%69%74%6%-消費(fèi)60%57%61%70%55%-15%-5%51%52%60%67%51%-16%0%首創(chuàng)奧萊REIT-55%56%56%53%-3%--42%44%54%64%10%-數(shù)據(jù)中心----76%------57%--特許經(jīng)營(yíng)權(quán)68%57%70%72%62%-10%-7%61%68%55%52%53%1%-9%高速公路80%66%84%82%80%-2%0%73%77%72%64%60%-5%-13%深高速REIT91%59%86%79%82%3%-9%57%53%64%71%72%0%15%山高高速REIT75%74%81%76%82%5%6%60%53%78%73%75%1%14%水電環(huán)保39%18%30%33%26%-8%-13%29%37%27%23%20%-4%-9%首創(chuàng)水務(wù)REIT64%44%57%60%66%5%2%46%29%54%60%56%-5%10%首鋼生物質(zhì)REIT32%30%35%30%34%4%2%8%36%15%17%15%-2%6%新能源81%82%81%82%70%-12%-11%80%79%31%33%113%79%33%京能光伏REIT85%81%85%86%85%-1%0%144%5%4%84%236%152%92%新疆新能源REIT85%81%80%82%87%5%2%44%62%23%14%121%107%77%基金季報(bào)項(xiàng)目層面的可分配金額收入占比，不動(dòng)產(chǎn)中重慶兩江REIT環(huán)比增幅最為顯著，達(dá)24pct，由上季度57%漲至81%。其次是順豐物流REIT、首創(chuàng)奧萊REIT和蛇口租賃房REIT，環(huán)比分別提升16、10和6個(gè)百分點(diǎn)。特許經(jīng)營(yíng)權(quán)中京能光伏REIT和新疆新能源REIT可分配金額收入占比同比提升顯著，環(huán)比分別上升92pct和77pct。其次是深高速REIT和山東高速REIT，可分配金額收入占比同比提升15pct和14pct。水電環(huán)保板塊中首創(chuàng)水務(wù)REIT和首鋼生物質(zhì)REIT，可分配金額收入占比同比提升10pct和6pct。（二）C-REITs整體及各版塊業(yè)績(jī)情況7325Q356.82EBITDA35.9124Q324年Q3共4141在25Q35.22%5.15%；41單25Q324.88%5.01%。次新REITs（指由于上市時(shí)間較晚，沒有發(fā)布24Q2季報(bào)但發(fā)布了25Q1季報(bào)的一批REITs，即季報(bào)業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)尚未覆蓋4個(gè)季度暫無法同比的一批REITs）環(huán)比收入下降較明顯，由25Q1的19.73億元下降至25Q2的16.13億元，環(huán)比下降18.24%；次新REITs可分配金額基本持平，由25Q2的9.20億元上升至25Q3的9.21億元。25Q3新上市的REITs收入和可分配金額分別為8.26億元和3.51億元。圖1：24Q3起新披露項(xiàng)目和存量項(xiàng)目基金收入 圖2：24Q3起新披露項(xiàng)目和存量項(xiàng)目可分配金額60.0050.0040.0030.0020.0010.000.00

32.06 31.07 32.03 32.0631.0732.035.345.3416.7214.2514.8635.4633.70存續(xù)REITs 次新REITs 25Q3新REITs

40.0035.0030.0025.0020.0015.0010.005.000.00

3.519.219.879.2021.9017.86 17.56 16.676.3620.8224Q3 24Q4 25Q1 25Q2 25Q36.3620.82存續(xù)REITs 次新REITs 25Q3新REITs基金季報(bào)注：存續(xù)REITs指發(fā)布了24Q3季報(bào)的REITs合計(jì)，次新REITs指沒有發(fā)布24Q3季報(bào)但發(fā)布了25Q2季報(bào)的REITs

基金季報(bào)注：存續(xù)REITs指發(fā)布了24Q3季報(bào)的REITs合計(jì)，次新REITs指沒有發(fā)布24Q3季報(bào)但發(fā)布了25Q2季報(bào)的REITs25Q3整體業(yè)績(jī)環(huán)比改善，但同比仍下降。由于部分REITs發(fā)行時(shí)間較短，我們采取固定樣本分析REITs業(yè)績(jī)同環(huán)比。25Q3環(huán)比可比口徑共66單REITs，同比可比口徑共41單REITs。環(huán)比方面，66單可比REITs收入環(huán)比上升4.77%，主要系水電環(huán)保板塊收入季節(jié)性增加所致；66單可比REITs的EBITDA環(huán)比上升3.44%，降幅較收入有所收窄；66單可比REITs可分配金額環(huán)比上升16.72%，系新能源REITs現(xiàn)金調(diào)增較多所致。同比方面，41單可比REITs在25Q3收入同比下降5.15%，新能源板塊降幅超10%；EBITDA合計(jì)同比下降7.16%，降幅較收入有所擴(kuò)大；可分配金額合計(jì)同比下降5.01%，主要系水電環(huán)保板塊波動(dòng)較大所致。累計(jì)同比來看，過去四個(gè)季度累計(jì)業(yè)績(jī)均下滑。我們選取29單公布了23Q4業(yè)績(jī)的REITs作為樣本，考察過去四個(gè)季度累計(jì)業(yè)績(jī)的同比變化。29單可比REITs在過去四個(gè)季度收入同比下降5.65%；EBITDA同比下降5.88%；可分配金額同比下降13.44%。表7：2025年第三C-REITs重要財(cái)務(wù)指標(biāo)同環(huán)比25Q3環(huán)比25Q3同比25Q3及前三季度同比發(fā)布了25Q2業(yè)績(jī)的66單樣本發(fā)布了24Q3業(yè)績(jī)的41單樣本發(fā)布了23Q3業(yè)績(jī)的29單樣本收入EBITDA可分配金額收入EBITDA可分配金額收入EBITDA可分配金額產(chǎn)業(yè)園區(qū)-2.08%-11.54%-3.76%-8.01%-10.25%-10.26%-10.20%-11.48%-12.94%倉(cāng)儲(chǔ)物流-4.90%-8.06%-1.48%-3.54%-3.48%-5.50%-6.08%-8.18%-4.63%保租房4.13%4.41%-0.39%15.05%14.53%10.46%6.76%7.58%4.71%消費(fèi)2.80%4.50%0.67%2.10%3.30%5.20%---不動(dòng)產(chǎn)-0.28%-3.72%-1.41%-0.57%-0.71%-1.56%-6.76%-7.73%-7.71%高速公路11.54%9.47%3.69%-2.60%-7.14%-5.21%-1.20%-1.22%-14.57%水電環(huán)保19.34%38.47%50.44%-8.81%-16.93%-20.64%-9.11%-13.04%-18.78%新能源-27.93%-22.92%204.97%-19.79%-11.52%-0.51%-12.61%-13.23%-16.36%特許經(jīng)營(yíng)權(quán)7.32%6.76%28.33%-6.94%-9.52%-6.41%-5.34%-5.33%-15.39%合計(jì)4.77%3.44%16.72%-5.15%-7.16%-5.01%-5.65%-5.88%-13.44%基金季報(bào)大板塊中特許經(jīng)營(yíng)權(quán)REITs在25Q3單季度環(huán)比和25Q3及前三季度同比表現(xiàn)更優(yōu)。25Q3單季度環(huán)比方面，特許經(jīng)營(yíng)權(quán)REITs的收入、EBITDA和可分配金額分別增長(zhǎng)4.77%、3.44%和16.72%，主要系Q3為高速公路、電力設(shè)施、公用設(shè)施的營(yíng)業(yè)旺季。25Q3及前三季度同比方面，特許經(jīng)營(yíng)權(quán)REITs的收入和EBITDA分別下降5.34%和5.33%，說明在長(zhǎng)周期來看特許經(jīng)營(yíng)權(quán)REITs收入和EBITDA表現(xiàn)要好于不動(dòng)產(chǎn)REITs。EBITDA4.13%4.41%0.39%；消費(fèi)EBITDA2.80%、4.50%0.67%EBITDA10.46%EBITDA2.10%、3.30%和5.20%。累計(jì)同比方面，保租房REITs收入、EBITDA和可分配金額環(huán)比分別上升6.76%、7.58%和4.71%。EBITDA、9.47%和EBITDA19.34%38.47%和50.44%產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs和水電環(huán)保REITs三季度壓力相對(duì)較大，環(huán)比、同比和累計(jì)同比均有下降。25Margin6.85pct2.42pct、下降0.13pct0.96pct；可1.15pct3.07pct1.16pct。表8：2025年第三季度不動(dòng)產(chǎn)REITs財(cái)務(wù)比率變化EBITDAMargin25Q3環(huán)比25Q3同比過去四個(gè)季度累計(jì)同比可分配金額/基金收入25Q3環(huán)比25Q3同比過去四個(gè)季度累計(jì)同比產(chǎn)業(yè)園區(qū)66.25%-6.85pct-1.56pct-0.90pct91.63%-1.15pct-1.60pct-1.98pct倉(cāng)儲(chǔ)物流65.67%-2.42pct0.34pct-1.51pct74.61%0.00pct-3.80pct1.17pct保租房72.80%-0.13pct-1.92pct0.56pct68.21%-3.07pct-2.50pct-1.42pct消費(fèi)58.66%0.96pct--54.61%-1.16pct--數(shù)據(jù)中心62.77%---47.22%---基金季報(bào)注：EBITDAMargin/基金收入為可比項(xiàng)目數(shù)據(jù)，25Q36625Q3412925Q325Q3EBITDAMargin同比分別下降2.35pct和2.65pct3.10pct和1.71pctEBITDAMargin9.86pct19.63pct表9：2025年第三季度特許經(jīng)營(yíng)權(quán)REITs財(cái)務(wù)比率變化EBITDAMargin25Q3環(huán)比25Q3同比過去四個(gè)季度累計(jì)同比可分配金額/基金收入25Q3環(huán)比25Q3同比過去四個(gè)季度累計(jì)同比高速公路79.77%-1.51pct-2.35pct-0.02pct59.44%-4.50pct-3.10pct-9.91pct水電環(huán)保25.28%5.34pct-2.65pct-1.22pct19.42%6.04pct-1.71pct-2.64pct新能源87.38%5.68pct9.86pct-0.58pct140.84%107.56pct19.63pct-2.46pct基金季報(bào)注：EBITDAMargin/基金收入為可比項(xiàng)目數(shù)據(jù)，25Q36625Q34129二、C-REITs底層資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況（一）不動(dòng)產(chǎn)REITs底層資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況由于不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)租約的連續(xù)性和租金水平的平滑性，我們采用環(huán)比的方式評(píng)判不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)情況的邊際變化。1產(chǎn)業(yè)園區(qū)中東久產(chǎn)園REIT租金收入漲幅最高，為3.1%，項(xiàng)目收繳率提升0.21pct。其次是聯(lián)東科創(chuàng)REIT，租金收入還比提升0.5%，其他項(xiàng)目租金收入環(huán)比均下滑。倉(cāng)儲(chǔ)物流中嘉實(shí)京東REIT租金收入增長(zhǎng)較快，環(huán)比上升1.1%，由于其整租模式和較長(zhǎng)的租約，項(xiàng)目收入較為穩(wěn)定。保租房REITs租金收入環(huán)比均增長(zhǎng)，韌性較強(qiáng)。出租率方面，恒泰REIT、寬庭REIT、深圳安居REIT和蛇口租賃房REIT均上升1個(gè)百分點(diǎn)；租金水平方面，上海地產(chǎn)REIT、深圳安居REIT和廈門安居REIT環(huán)比分別上升0.4%、0.3%和0.7%。REITREITREIT16.9%1REIT11REITREITREIT2.8%、2.6%2.5%16.2%。表10：2025第三季度不動(dòng)產(chǎn)REITs經(jīng)營(yíng)情況指標(biāo)出租率租金水平（元/月/平方米）租金收入（萬元）25Q3環(huán)比同比歷史趨勢(shì)25Q3環(huán)比同比歷史趨勢(shì)25Q3環(huán)比同比歷史趨勢(shì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)東久產(chǎn)園REIT95.8%0pct-4pct30.3-0.3%0.5%2,3033.1%-6.4%聯(lián)東科創(chuàng)REIT95.9%0pct-52.6-0.3%-2,7440.5%-光谷產(chǎn)園REIT74.8%2pct-7pct57.4-4.1%-7.3%1,862-0.7%-21.0%中關(guān)村REIT76.2%2pct4pct123.20.0%-11.2%2,817-0.7%-8.7%臨港產(chǎn)園REIT96.5%-1pct2pct60.8-0.5%-6.0%2,276-1.7%-4.1%張江產(chǎn)園REIT92.2%-1pct7pct166.70.0%-1.4%3,151-3.2%3.7%津開產(chǎn)園REIT86.8%-1pct-48.4-4.3%-2,383-3.3%-和達(dá)高科REIT75.0%0pct-3pct39.8-3.1%-9.0%1,714-3.4%-15.2%成都高投REIT83.7%-2pct-67.7-1.4%-2,124-3.5%-金隅產(chǎn)園REIT89.4%4pct-144.8-4.0%-2,821-4.0%-東吳蘇園REIT71.5%-1pct-9pct53.6-2.3%1.2%4,521-4.3%-10.0%蛇口產(chǎn)園REIT85.2%0pct-7pct78.4-4.9%-9.4%3,766-4.7%-16.1%合肥高新REIT71.6%-3pct-14pct33.5-2.5%2.8%1,975-5.0%-13.6%廣開產(chǎn)園REIT71.4%-1pct-9pct50.8-3.5%-6.4%2,505-6.0%-招商科創(chuàng)REIT75.1%-5pct-95.2-0.3%-1,204-6.9%-重慶兩江REIT87.8%0pct-48.6-5.2%-1,528-30.4%-亦莊產(chǎn)園REIT85.6%--79.7--2,235--首農(nóng)產(chǎn)園REIT97.0%--197.4--6,666--倉(cāng)儲(chǔ)物流嘉實(shí)京東REIT100%0pct-27.40pct-2.2%1,8371.1%-0.1%醫(yī)藥倉(cāng)REIT81.7%3pct-200.9--2,1260.1%-易商倉(cāng)儲(chǔ)REIT96.8%0pct-36.5--1,674-1.1%-寶灣物流REIT96.6%1pct0pct27.9-2.4%-1,520-3.1%-鹽田港REIT94.1%-3pct4pct38.62.4%-1.6%2,517-3.8%-1.1%普洛斯REIT88.8%-3pct4pct34.41.6%-8.3%10,139-4.8%-5.1%深國(guó)際REIT81.3%-12pct-7pct29.1-9.1%-7.9%2,720-7.8%-2.8%外高橋REIT96.8%5pct-47.9-5.4%-1,837-8.7%-順豐REIT96.4%0pct-48.1-0.1%-4,144-12.0%-中外運(yùn)REIT97.0%--33.2--845--保租房恒泰REIT96.2%1pct-26.3-0.6%-1,9377.6%-華潤(rùn)有巢REIT92.7%-2pct0pct65.7-0.5%-1,7614.4%-3.8%寬庭REIT94.4%1pct2pct131.6-0.2%-1.0%4,7023.5%7.9%上地REIT96.1%-1pct-85.20.4%-1,8332.2%-深圳安居REIT98.0%1pct1pct36.10.3%0.4%1,3252.1%3.1%京保REIT95.5%0pct1pct46.4--3,2071.0%4.0%蛇口租賃REIT95.9%1pct-102.5-0.5%-1,8640.8%-廈門安居REIT99.3%0pct0pct34.60.7%2.5%1,9420.4%2.1%消費(fèi)華潤(rùn)商業(yè)REIT99.0%0pct-1pct430.12.8%4.2%14,2927.0%6.9%華夏金茂REIT99.0%0pct0pct91.50.8%5.2%1,6394.9%10.8%大悅城REIT98.4%-1pct0pct359.52.5%-7,1724.7%-嘉實(shí)物美REIT95.6%0pct-1pct119.22.6%-4.2%2,4701.7%-5.9%華威農(nóng)貿(mào)REIT94.8%1pct-125.3-3.9%-2,0720.4%-印力消費(fèi)REIT98.9%0pct0pct251.40.0%0.4%5,8120.4%0.0%百聯(lián)消費(fèi)REIT95.4%0pct2pct223.0-4.7%-10.4%1,981-2.0%13.3%首創(chuàng)奧萊REIT97.1%2pct-128.2-16.2%-3,891-16.9%-綠發(fā)商業(yè)REIT---120.5--2,852--基金季報(bào)（二）特許經(jīng)營(yíng)權(quán)REITs底層資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況本節(jié)我們將按照特許經(jīng)營(yíng)權(quán)REITs底層資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式將其分類為電力基礎(chǔ)設(shè)施REITs（REsRETEE（）REIT（。電力設(shè)施經(jīng)營(yíng)情況25Q3電力基礎(chǔ)設(shè)施REITs售電量環(huán)比表現(xiàn)分化，同比有所下降。嘉實(shí)電建REIT、鵬華深能REIT和新疆新能源REIT售電量環(huán)比分別上升139%、35%和9%，但同比僅新疆新能源REIT增長(zhǎng)4%，其他項(xiàng)目同比均下滑。表11：2025第三季度電力基礎(chǔ)設(shè)施REITs經(jīng)營(yíng)情況指標(biāo)代碼基金售電量（億千瓦時(shí)）售電單價(jià)（元/千瓦時(shí)）22232425Q322232425Q3數(shù)值環(huán)比同比數(shù)值環(huán)比同比180401鵬華深能REIT37.537.935.111.535%-7%0.490.570.500.44-3%-9%508028國(guó)家電投REIT12.112.312.52.1-35%-25%0.850.850.850.850%0%508096京能光伏REIT5.95.75.21.1-2%-17%0.780.820.780.8710%8%508026嘉實(shí)電建REIT5.84.05.02.2139%-7%0.18-0.210.15-32%-508089新疆新能源REIT2.5-1.20.79%4%0.760.790.750.8713%0%508015明陽(yáng)新能源REIT3.94.03.80.5-52%-19%0.490.500.190.5510%-2%180402蒙能新能源REIT---0.6-41%----0.346%-基金季報(bào)注：綠色為改善REIT8%；環(huán)比REITREIT32%3%。電力基礎(chǔ)設(shè)施REITs中鵬華深能REIT、國(guó)家電投REIT和京能光伏REIT經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)相對(duì)較長(zhǎng)，因此我們將單獨(dú)進(jìn)行分析。23Q2-Q4平均3.0024Q2-Q4平均3.1323Q2-Q4平均1.4224Q2-Q4平均1.30圖3：鵬華深能REIT23Q2-Q4平均3.0024Q2-Q4平均3.1323Q2-Q4平均1.4224Q2-Q4平均1.3016.00

4.5012.008.00

3.00222210.8423年平均9.4624年平均8.784.000.00

22Q3 23Q1 23Q3 24Q1 24Q3 25Q1 25Q3鵬華深能REIT季度上網(wǎng)電量（億千瓦時(shí)）

0.00

23Q223Q323Q424Q124Q224Q324Q425Q125Q225Q3國(guó)家電投REIT（億瓦時(shí)） 京能光伏REIT（億瓦時(shí)）基金季報(bào) 基金季報(bào)、招募說明書25Q3鵬華深能REIT上網(wǎng)電量季節(jié)性上升。該項(xiàng)目季節(jié)性顯著，每年Q2和Q3是上網(wǎng)電量的峰值，但25Q3（11.46億千瓦時(shí)）上網(wǎng)電量較24Q3（12.28億千瓦時(shí)）和23Q3（14.20億千瓦時(shí)）有下滑。REIT在25Q32.1435%25%，主要系9～2025年145.43米/5.62米/秒降低3.46%，是影響基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目報(bào)告期發(fā)電表現(xiàn)的另一主要原因。京能光伏REIT在25Q3上網(wǎng)電量為1.09億千瓦時(shí)，較25Q2下降2%，但同比24Q2下降16%。25年前三個(gè)季度情況弱于24年和23年同期。高速公路經(jīng)營(yíng)情況25Q3高速公路REITs日均車流量同比變化趨勢(shì)分化，半數(shù)好轉(zhuǎn)，半數(shù)惡化。高速公路項(xiàng)目受通行量影響，經(jīng)營(yíng)存在一定的季節(jié)性，因此我們以同比數(shù)據(jù)衡量經(jīng)營(yíng)情況的變化。25Q3共6單高速REITs日均車流量同比改善，其中江蘇交控REIT和南京交控REIT排名前列，同比分別上升23%和22%。其次是招商REIT、安徽交控REIT和河北REIT，同比分別上升6%、5%和5%。通行費(fèi)收入改善的項(xiàng)目大多都是日均車流量同比上升的項(xiàng)目。江蘇交控REIT和南京交控REIT，同比分別上升27%和24%。其次是安徽交控REIT、招商REIT和河北REIT，同比分別上升8%、6%和3%。表12：2025第三季度高速公路REITs經(jīng)營(yíng)情況指標(biāo)代碼基金里程（千米）日均車流量（萬輛/日）通行費(fèi)收入（億元）22232425Q322232425Q3數(shù)值環(huán)比同比數(shù)值環(huán)比同比180201廣州廣河REIT70.811.714.913.814.811%-3%6.68.27.72.117%-5%508001滬杭甬REIT122.312.614.715.12.9-46%-2%7.47.67.62.025%-3%180202越秀高速REIT36.02.73.33.23.616%1%2.02.42.30.613%-2%508018中交高速REIT91.02.12.52.42.616%-6%3.04.74.31.112%-7%508008中國(guó)鐵建REIT93.3-2.62.52.2-6%-11%2.87.57.11.6-3%-16%508066江蘇交控REIT50.0-3.93.85.0-11%23%-3.83.61.220%27%508009安徽交控REIT161.2-2.32.02.29%5%-9.68.22.33%8%508007山高高速REIT43.2-2.42.31.94%-24%-3.33.10.71%-20%508033深高速REIT73.1--5.45.123%-20%--3.40.920%-17%508086河北高速REIT97.1--1.51.939%5%--5.61.625%3%508069南京高速REIT41.2--3.84.33%22%--4.51.48%24%180203招商高速REIT101.3--1.41.619%6%--0.91.212%6%508036寧波交投REIT36.0---6.111%----5.910%-基金季報(bào)注：綠色為改善首創(chuàng)水務(wù)經(jīng)營(yíng)情況首創(chuàng)水務(wù)REIT經(jīng)營(yíng)季節(jié)性明顯，夏季污水處理量較高。自22年以來，四座水廠處理量在每年Q2或Q3達(dá)到峰值。處理單價(jià)方面，項(xiàng)目受政府調(diào)控通常保持不變，自22年5月合肥項(xiàng)目調(diào)價(jià)后四座水廠處理單價(jià)無變化。25Q3首創(chuàng)水務(wù)REIT處理量同比上升，且高于23Q2和22Q2。處理量同比24Q3上升1.22%，主要系福永水廠和松崗水廠分別上升6.51%和7.49%所致。25Q2處理量相較23Q3和22Q3分別提升了3.85%和9.68%。表13：2025第三季度首創(chuàng)水務(wù)REIT污水處理量25Q3處理量處理量同比歷史年度處理量（億噸）Q2占全年處理量的比例（億噸）24Q323Q322Q324年23年22年24年23年22年福永水廠0.136.51%11.04%9.20%0.440.410.4426.66%27.68%25.86%松崗水廠0.177.49%3.05%12.85%0.570.540.5128.24%30.93%29.66%公明水廠0.09-3.32%0.20%-15.88%0.340.330.3726.72%26.73%28.65%合肥項(xiàng)目0.25-3.47%2.39%20.50%0.920.860.8228.15%28.40%25.31%合計(jì)0.641.22%3.85%9.68%2.272.142.1427.67%28.65%27.04%基金季報(bào)注：處理單價(jià)自22年5月起未發(fā)生變化因此我們只考察處理量變化歷史上年度來看，24年是處理量量表現(xiàn)最好的一年，全年處理量2.27億噸，同比提升6.07%。另外，多數(shù)年度Q3處理量占全年處理量的比重約28%，屬于旺季。圖5：首創(chuàng)水務(wù)REIT季度處理量（億噸） 圖6：首創(chuàng)水務(wù)REIT污水處理單價(jià)（元/噸）0.30

1.600.250.200.15

1.501.400.100.050.00

22Q1 22Q3 23Q1 23Q3 24Q1 24Q3 25Q1 25Q3福永水廠 松崗水廠 公明水廠 合肥項(xiàng)目

1.301.20

22Q1 22Q3 23Q1 23Q3 24Q1 24Q3 25Q1 25Q3福永水廠 松崗水廠 公明水廠 合肥項(xiàng)目基金季報(bào) 基金季報(bào)、招募說明書首鋼綠能經(jīng)營(yíng)情況25Q3首鋼綠能REIT主力業(yè)務(wù)中生活垃圾和售電量回升，廚余垃圾業(yè)務(wù)量創(chuàng)新高。25Q3首鋼綠能REIT生活垃圾處理量為27.18萬噸，同比上升10.09%，高于24年平均。發(fā)電業(yè)務(wù)售電量上升，三季度共實(shí)現(xiàn)售電量0.89億千瓦時(shí)，同比上升23.61%，高于21至23年的平均水平。廚余垃圾收運(yùn)量3.26萬噸，是自22Q3以來的最高值。圖7：首鋼綠能REIT生活垃圾處理量 圖8：首鋼綠能REIT售電量34.0032.0030.0028.00

1.000.900.80

21年平均2127.972127.9722年平均29.1123年平均29.152425.0424.0022.0020.00

21Q3

22Q1

22Q3

23Q1

23Q3

24Q1

24Q3

25Q125Q3

0.600.50

0.83220.83220.8823年平均0.85240.76

22Q1

22Q3

23Q1

23Q3

24Q1

24Q3

25Q1

25Q3生活垃處理（萬） 結(jié)算電（億瓦時(shí)）基金季報(bào) 基金季報(bào)圖9：首鋼綠能REIT廚余垃圾收運(yùn)量及處理量 圖10：首鋼綠能REIT收入拆分（億元）3.503.00

1.201.000.802.50

0.6021年平均21年平均2.93222.5623年平均2.7224年平均2.782.000.201.50

21Q3

22Q1

22Q3

23Q1

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24Q3

25Q1

25Q3

0.00

21Q322Q122Q323Q123Q324Q124Q325Q125Q3廚余垃圾收運(yùn)量和處理量（萬噸）

售電收入 生活垃處理 廚余垃收運(yùn)及處理基金季報(bào) 基金季報(bào).25Q3首鋼綠能REIT主營(yíng)業(yè)務(wù)收入為1.05億元，環(huán)比上升14.81%，同比上升12.74%，但相較22年二季度和23年二季度分別下降8.41%和5.57%，業(yè)績(jī)相較歷史表現(xiàn)有所下滑。紹興水利經(jīng)營(yíng)情況5525252323.98%。表14：23M7-24M6紹興水利REIT月度供應(yīng)原水量（單位：萬噸）23M723M823M923M1023M1123M1224M124M224M324M424M524M6合計(jì)供應(yīng)原水量2,2222,9532,9071,9701,0335182062322,7612,7133,