物業(yè)消防安全檢查報(bào)告第一章檢查背景與目的1.1項(xiàng)目概況本次檢查對(duì)象為深圳市南山區(qū)“云谷科技大廈”寫(xiě)字樓及配套商業(yè)裙樓，總建筑面積11.2萬(wàn)㎡，地上38層、地下3層，常駐辦公人員約2100人，商業(yè)租戶42家，地下車庫(kù)車位865個(gè)。大廈2009年竣工，2018年完成消防系統(tǒng)整體改造，2021年通過(guò)南山區(qū)住建局年度抽檢。1.2觸發(fā)原因2024年3月12日22:18，大廈B1層電纜井因遺留熱縮作業(yè)引發(fā)局部陰燃，觸發(fā)FAS主機(jī)兩次“感溫電纜火警”信號(hào)，雖經(jīng)值班隊(duì)5分鐘處置完畢，未造成人員傷亡，但暴露出“微動(dòng)火審批缺失、電纜井防火封堵老化、值班記錄造假”三項(xiàng)重大隱患。南山區(qū)消防大隊(duì)下達(dá)《責(zé)令限期改正通知書(shū)》（深南消限〔2024〕第032號(hào)），要求30日內(nèi)完成整改并提交第三方復(fù)查報(bào)告。1.3檢查目標(biāo)（1）以《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)消防條例》（2023修訂版）為底線，對(duì)標(biāo)《高層民用建筑消防安全管理規(guī)定》（應(yīng)急〔2021〕5號(hào)），實(shí)現(xiàn)“隱患清零、責(zé)任到人、閉環(huán)管理”。（2）建立“物業(yè)自持—維保單位—第三方技術(shù)機(jī)構(gòu)—街道應(yīng)急辦”四級(jí)聯(lián)查機(jī)制，形成可復(fù)制、可推廣的“超高層寫(xiě)字樓消防治理模板”。第二章檢查范圍與依據(jù)2.1空間范圍塔樓：1F–38F辦公區(qū)、避難層（15F、30F）、屋頂直升機(jī)停機(jī)坪。裙樓：1F–4F商業(yè)、餐飲、影院。地下室：B1–B3車庫(kù)、設(shè)備用房、人防工程。外圍：消防車登高操作面、室外消火栓、消防取水口、屋頂試驗(yàn)消火栓。2.2系統(tǒng)范圍火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)、大空間智能水炮、防排煙系統(tǒng)、應(yīng)急照明與疏散指示、防火卷簾、擋煙垂壁、消防電源及配電、電氣火災(zāi)監(jiān)控、消防物聯(lián)網(wǎng)遠(yuǎn)程監(jiān)測(cè)平臺(tái)、微型消防站、滅火器、逃生緩降器、直升機(jī)救援設(shè)施。2.3法規(guī)與標(biāo)準(zhǔn)（1）國(guó)家層面：《消防法》（2021修訂）、《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB500162014（2022局部修訂）、《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB500842017。（2）地方層面：《深圳市消防安全責(zé)任制實(shí)施辦法》（深府規(guī)〔2022〕3號(hào)）、《南山區(qū)超高層公共建筑消防“樓長(zhǎng)制”實(shí)施細(xì)則》（2023）。（3）企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)：《云谷科技大廈消防設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)管理規(guī)范》Q/YGKJWY2023（企業(yè)內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)于國(guó)標(biāo)20%）。第三章檢查組織與職責(zé)3.1領(lǐng)導(dǎo)組組長(zhǎng)：云谷科技大廈物業(yè)服務(wù)中心總經(jīng)理（王黎，一級(jí)注冊(cè)消防工程師）。副組長(zhǎng)：南山區(qū)消防救援大隊(duì)防火監(jiān)督員（李劍）、深圳市捷順消防維保公司技術(shù)總監(jiān)（張帆）。3.2專業(yè)組（1）建筑防火組：核查防火分區(qū)、避難層、疏散通道、救援窗口。（2）設(shè)施檢測(cè)組：功能測(cè)試、物聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)比對(duì)、電氣線路測(cè)溫。（3）管理資料組：消防控制室值班記錄、維保合同、培訓(xùn)簽到、動(dòng)火票、應(yīng)急演練影像。（4）整改驗(yàn)收組：對(duì)隱患整改結(jié)果進(jìn)行100%現(xiàn)場(chǎng)復(fù)核，實(shí)行“誰(shuí)簽字誰(shuí)終身負(fù)責(zé)”。3.3外部支持深圳市建科消防技術(shù)檢測(cè)中心（CMA證書(shū)編號(hào)：2018123456）出具第三方檢測(cè)報(bào)告；南山區(qū)粵海街道應(yīng)急管理辦提供執(zhí)法記錄儀全程監(jiān)督；大廈業(yè)主方（云谷控股）法務(wù)部列席，確保整改費(fèi)用從物業(yè)維修資金專戶快速列支。第四章檢查工具與前置條件4.1硬件（1）FLIRE8XT紅外熱像儀（20℃~550℃），用于電纜井、配電柜熱點(diǎn)掃描。（2）TycoModelFZM1A水流指示器測(cè)試裝置，可模擬35L/min~120L/min流量。（3）Dr?gerAerotestSimultanHP壓縮空氣質(zhì)量檢測(cè)儀，檢測(cè)正壓送風(fēng)系統(tǒng)含油量。（4）大疆M300RTK無(wú)人機(jī)+30倍變焦云臺(tái)，對(duì)屋頂直升機(jī)坪、外墻救援窗口進(jìn)行高清影像采集。4.2軟件（1）“深消通”物聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)：實(shí)時(shí)導(dǎo)出30天火警、故障、屏蔽、反饋數(shù)據(jù)CSV。（2）BIMFire2.0模型：基于Revit2023二次開(kāi)發(fā)，可自動(dòng)標(biāo)注防火門(mén)、噴頭、探測(cè)器坐標(biāo)，實(shí)現(xiàn)“問(wèn)題—構(gòu)件ID”雙向追溯。4.3前置條件（1）物業(yè)服務(wù)中心提前3個(gè)工作日書(shū)面告知租戶，檢查時(shí)段（20240408至0412）內(nèi)暫停一切明火作業(yè)。（2）維保單位提前48小時(shí)完成濕式報(bào)警閥、噴淋泵、消防電梯迫降等功能自檢，確保不因系統(tǒng)宕機(jī)誤判。（3）大廈消防控制室須保持雙人持證上崗（國(guó)考證+深圳地方操作員證），檢查期間禁止脫崗，否則視為重大隱患直接記12分。第五章現(xiàn)場(chǎng)檢查實(shí)施流程5.1首次會(huì)議（040809:00）地點(diǎn)：3F物業(yè)會(huì)議室。議程：①王黎宣讀檢查紀(jì)律“六個(gè)嚴(yán)禁”（嚴(yán)禁隱瞞隱患、嚴(yán)禁篡改記錄、嚴(yán)禁阻撓拍照等）。②李劍通報(bào)“3·12”事件調(diào)查細(xì)節(jié)，播放執(zhí)法記錄儀視頻。③張帆確認(rèn)檢測(cè)儀器計(jì)量有效期，簽署《公正性承諾書(shū)》。5.2資料核查（09:3012:00）（1）值班日志：抽查20240101至0407共97天記錄，發(fā)現(xiàn)2月9日（除夕）“火警0次”與物聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)“誤報(bào)5次”不符，判定為造假，記3分。（2）維保合同：捷順公司合同期限20230401至20250331，但年度檢測(cè)報(bào)告中“噴頭備用量”欄空白，違反《消防設(shè)施維護(hù)管理》GB252012010第6.2.3條，出具《整改指令單》001號(hào)。（3）培訓(xùn)檔案：2023年度共組織4次培訓(xùn)，其中3次簽到表筆跡高度雷同，經(jīng)筆跡鑒定為代簽，責(zé)令重新培訓(xùn)并罰款5000元（依據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)消防條例》第68條）。5.3現(xiàn)場(chǎng)實(shí)測(cè)（040814:00至041020:00）5.3.1火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)①采樣比例：按GB501662019要求，實(shí)際安裝感煙探測(cè)器3860只，抽檢10%共386只。②測(cè)試方法：使用HS2910煙槍在30s內(nèi)施加1%obs/m煙濃度，記錄報(bào)警時(shí)間。合格判定：≤30s。③結(jié)果：382只合格，4只超時(shí)（38F電梯機(jī)房、4F餐飲后廚），不合格率1.03%。④處置：更換4只探測(cè)器并寫(xiě)入《消防設(shè)施整改回執(zhí)》。5.3.2自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)①末端試水：選取屋頂最不利點(diǎn)（38F西側(cè)洗手間），靜壓0.72MPa，動(dòng)壓0.58MPa，達(dá)到設(shè)計(jì)值0.5MPa以上。②噴淋泵啟動(dòng)：遠(yuǎn)程手動(dòng)啟動(dòng)1泵，55s達(dá)到額定壓力1.2MPa，符合規(guī)范≤60s。③水力警鈴：聲級(jí)計(jì)距3m測(cè)得83dB，≥70dB合格。④問(wèn)題：B2層預(yù)作用系統(tǒng)空壓機(jī)壓力開(kāi)關(guān)故障，導(dǎo)致管網(wǎng)壓力低于0.03MPa時(shí)未啟泵，屬重大隱患，記6分。⑤整改：更換壓力開(kāi)關(guān)（型號(hào)：SCHRADERB420B），0411凌晨完成，041210:00復(fù)檢合格。5.3.3防排煙系統(tǒng)①走道排煙：4F商業(yè)內(nèi)走道，設(shè)計(jì)排煙量60000m3/h，實(shí)測(cè)風(fēng)速9.2m/s，折算風(fēng)量60800m3/h，偏差+1.3%，合格。②樓梯間加壓：剪刀樓梯間，設(shè)計(jì)余壓值4050Pa，實(shí)測(cè)48Pa，合格。③問(wèn)題：15F避難層排煙風(fēng)機(jī)控制柜內(nèi)變頻器散熱片積塵嚴(yán)重，熱成像顯示78℃，超出室溫+40℃限值，責(zé)令立即清灰并建立半年度保養(yǎng)臺(tái)賬。5.3.4電氣防火①紅外檢測(cè)：對(duì)高壓配電房24面KYN28柜掃描，發(fā)現(xiàn)1變壓器低壓側(cè)母線槽接頭溫升62K（環(huán)境溫度25℃，實(shí)測(cè)87℃），超過(guò)GB/T110222020規(guī)定65K限值。②諧波測(cè)試：3次諧波含量18.7%，超出大廈企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)15%限值，建議增設(shè)APF有源濾波柜，預(yù)算38萬(wàn)元，業(yè)主已批復(fù)。5.3.5微型消防站①裝備：6套HF15正壓式空氣呼吸器，壓力均在2730MPa區(qū)間，合格。②人員：每班6人，現(xiàn)場(chǎng)抽問(wèn)“室內(nèi)消火栓出水五步法”，1人答錯(cuò)第三步（忘開(kāi)泵），立即安排再教育。③拉動(dòng)測(cè)試：從接警到到達(dá)38F模擬火點(diǎn)，用時(shí)7分48秒，超出企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)6分鐘，原因：消防電梯前室被保潔手推車占用。責(zé)令清除并設(shè)置紅外感應(yīng)語(yǔ)音提示器。第六章隱患清單與分級(jí)6.1重大隱患（A級(jí)）（1）B2層預(yù)作用系統(tǒng)空壓機(jī)壓力開(kāi)關(guān)失效，已導(dǎo)致系統(tǒng)癱瘓風(fēng)險(xiǎn)。（2）38F電纜井防火封堵脫落，豎向井道形成煙火擴(kuò)散通道。（3）消防電梯前室被占用，直接影響78分鐘黃金救援。6.2較大隱患（B級(jí)）（1）屋頂穩(wěn)壓泵電接點(diǎn)壓力表銹蝕，指針卡滯。（2）4F餐飲廚房排油煙管道近60天未清洗，集油厚度2.1mm，超出《深圳市餐飲場(chǎng)所消防安全管理規(guī)定》第21條1mm限值。（3）部分常閉防火門(mén)順序器缺失，閉門(mén)器失效。6.3一般隱患（C級(jí)）滅火器箱封簽斷損、疏散指示標(biāo)志燈個(gè)別LED模組不亮等共27項(xiàng)。第七章整改技術(shù)方案7.1A級(jí)隱患整改7.1.1預(yù)作用系統(tǒng)壓力開(kāi)關(guān)步驟：①斷電，關(guān)閉空壓機(jī)出口球閥→②拆下舊開(kāi)關(guān)→③用生料帶纏繞新開(kāi)關(guān)接口→④設(shè)定啟泵壓力0.035MPa、停泵壓力0.05MPa→⑤手動(dòng)測(cè)試3次啟停正?！尢顚?xiě)《關(guān)鍵器件更換記錄》，張貼二維碼標(biāo)簽，掃碼可查看出廠合格證。時(shí)限：24小時(shí)。責(zé)任人：捷順維保部電氣工程師劉洋。7.1.2電纜井防火封堵材料：3MFireBarrierPillows+FS195+防火密封膠。工藝：①拆除舊巖棉→②用防火泥填充電纜間隙≥50mm→③交叉疊放火枕，壓縮比≥30%→④表面涂刷防火涂料2遍，厚度1.5mm→⑤養(yǎng)護(hù)24小時(shí)后做漏煙試驗(yàn)（發(fā)煙餅30s，上層井道無(wú)煙透出為合格）。時(shí)限：72小時(shí)。責(zé)任人：深圳市安泰防火工程有限公司項(xiàng)目經(jīng)理周斌。7.1.3消防電梯前室占用措施：①安裝AI攝像頭（?？礑S2CD7A46G0IZHS），識(shí)別手推車、雜物→②聯(lián)動(dòng)消防廣播，現(xiàn)場(chǎng)語(yǔ)音警告→③3次警告未移走，觸發(fā)物業(yè)APP工單，保潔主管5分鐘到場(chǎng)清理→④如拒不配合，啟動(dòng)《南山區(qū)消防通道聯(lián)合執(zhí)法機(jī)制》，直接撥打粵海街道執(zhí)法隊(duì)電話，15分鐘到場(chǎng)處罰。時(shí)限：立即整改，后續(xù)納入日常巡查。7.2B級(jí)隱患整改7.2.1屋頂穩(wěn)壓泵壓力表采用“在線帶壓更換”技術(shù)：使用Rittal閥組隔離，不需停水，30分鐘完成。7.2.2廚房油煙管道清洗委托具備“深圳市廚房油煙清洗甲級(jí)資質(zhì)”的深圳市潔新環(huán)境技術(shù)有限公司，采用“機(jī)器人+堿性泡沫”清洗，出具含“前后對(duì)比照、油煙濃度檢測(cè)報(bào)告”的四方驗(yàn)收單（物業(yè)、商戶、清洗公司、街道）。7.2.3防火門(mén)順序器選用“GMT051F”順序器，統(tǒng)一更換，要求門(mén)扇關(guān)閉順序：先上后下，角度差≤5°，安裝后使用角度儀測(cè)量。7.3C級(jí)隱患由物業(yè)秩序部制定“每日10分鐘快修清單”，耗材從“消防易耗品倉(cāng)”領(lǐng)取，實(shí)行“即壞即換”，數(shù)據(jù)回傳釘釘群。第八章驗(yàn)收與銷項(xiàng)流程8.1自檢整改完成后，由責(zé)任工程師使用“云谷消防BIM”手機(jī)端拍照上傳，系統(tǒng)自動(dòng)比對(duì)整改前后坐標(biāo)，AI識(shí)別合格即生成“自檢通過(guò)”二維碼。8.2復(fù)檢第三方建科中心到場(chǎng)，按不低于原抽檢比例50%進(jìn)行復(fù)檢，重大隱患100%復(fù)查。8.3銷項(xiàng)復(fù)檢合格后，由南山區(qū)消防大隊(duì)在“廣東省消防執(zhí)法系統(tǒng)”內(nèi)點(diǎn)擊“銷項(xiàng)”，系統(tǒng)自動(dòng)向大廈“樓長(zhǎng)”王黎推送電子《重大隱患銷項(xiàng)通知書(shū)》。第九章費(fèi)用與資源9.1資金來(lái)源（1）物業(yè)維修資金專戶：A級(jí)、B級(jí)整改費(fèi)用合計(jì)87.4萬(wàn)元，由業(yè)主方云谷控股一次性撥付。（2）日常維保費(fèi)用：C級(jí)耗材0.8萬(wàn)元，由物業(yè)費(fèi)列支。9.2工期總工期10天（0408至0417），其中A級(jí)隱患≤3天，B級(jí)≤7天，C級(jí)滾動(dòng)完成。9.3人員投入物業(yè)12人、維保9人、第三方檢測(cè)5人、清洗公司8人，合計(jì)34人，累計(jì)投入工時(shí)680小時(shí)。第十章培訓(xùn)與演練10.1培訓(xùn)0415全天，分三批對(duì)物業(yè)、商戶、維保共126人進(jìn)行“3·12”事件復(fù)盤(pán)培訓(xùn)，使用VR火災(zāi)逃生系統(tǒng)（PicoG3），模擬38F辦公區(qū)電纜起火，體驗(yàn)者在6分鐘內(nèi)完成疏散即為合格，不合格者需重新體驗(yàn)直至通過(guò)。10.2演練041619:0020:30，開(kāi)展“夜間無(wú)預(yù)案拉動(dòng)演練”。情景：4F餐飲廚房油鍋起火，引燃油煙管道?？己酥笜?biāo)：（1）消防控制室接警到確認(rèn)，≤90秒；（2）微型消防站到場(chǎng)，≤300秒；（3）啟動(dòng)應(yīng)急廣播、聲光、噴淋、排煙、卷簾，≤180秒；（4）人員全部疏散至1F室外集合點(diǎn)，≤600秒。結(jié)果：全部達(dá)標(biāo)，現(xiàn)場(chǎng)拍攝制作《云谷大廈夜間消防演練標(biāo)桿視頻》，已上傳“學(xué)習(xí)強(qiáng)安”平臺(tái)，供南山區(qū)其他物業(yè)參考。第十一章后續(xù)監(jiān)管與考核11.1樓長(zhǎng)制王黎作為“樓長(zhǎng)”，每月5日前通過(guò)“深消通”APP向粵海街道報(bào)送《月度消防自查報(bào)告》，漏報(bào)一次黃色預(yù)警，兩次紅色預(yù)警并約談。11.2積分管理對(duì)物業(yè)、維保、商戶分別建立12分制，A級(jí)隱患扣6分，B級(jí)3分，C級(jí)1分?？蹪M12分，物業(yè)取消年度評(píng)優(yōu)，維保列入黑名單，商戶停水電氣整頓。11.3第三方審計(jì)每年9月，由業(yè)主方聘請(qǐng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)消防維修資金進(jìn)行專項(xiàng)審計(jì)，重點(diǎn)核查“虛假維保、虛開(kāi)發(fā)票、重復(fù)計(jì)費(fèi)”，審計(jì)報(bào)告在大廈大堂電子屏公示不少于30天。第十二章經(jīng)驗(yàn)總結(jié)與改進(jìn)12.1經(jīng)驗(yàn)（1）“BIM+二維碼”實(shí)現(xiàn)隱患定位到戶、責(zé)任到人，整改效率提升40%。（2）“AI攝像頭+語(yǔ)音警告”解決消防通道占用頑疾，自0412安裝至0430，實(shí)現(xiàn)零占用。（3）“VR培訓(xùn)+無(wú)預(yù)案演練”大幅提升夜間應(yīng)急響應(yīng)速度，人員疏散時(shí)間縮短22%。12.2改進(jìn)（1）計(jì)劃20240630前將消防物聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)接入南山區(qū)城市運(yùn)行指揮中心，實(shí)現(xiàn)與“119”接處警平臺(tái)直連。