雅安市S房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析案例摘要改革開放以來，我國經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，房地產(chǎn)作為我國國民經(jīng)濟(jì)重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，也得到了迅速的發(fā)展，但過快的發(fā)展其弊端也慢慢展現(xiàn)出來，一些地區(qū)盲目投資，導(dǎo)致商品房積壓嚴(yán)重，在項(xiàng)目實(shí)施前必須要做好可行性研究，才能降低投資風(fēng)險(xiǎn)。本文基于滎經(jīng)縣的房地產(chǎn)市場情況與擬建項(xiàng)目的土地規(guī)劃條件，采用SWOT分析方法確定項(xiàng)目的市場定位；采用定量分析方法測算項(xiàng)目的盈利能力和償債能力，對(duì)項(xiàng)目的不確定性進(jìn)行分析；采用定性分析方法對(duì)項(xiàng)目的社會(huì)效益和風(fēng)險(xiǎn)分析進(jìn)行評(píng)價(jià)；最終得出項(xiàng)目可行的結(jié)論。關(guān)鍵詞：可行性研究；鴻林欣苑建設(shè)項(xiàng)目；敏感性分析；財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)目錄22073摘要 II24253目錄 III22378第1章緒論 1177941.1研究目的與意義 1160141.2研究思路 1262101.3研究方法 2243661.4章節(jié)安排 226725第2章項(xiàng)目總論 3257532.1項(xiàng)目背景與概況 341952.1.1項(xiàng)目名稱 3133192.1.2項(xiàng)目背景 3316172.1.3項(xiàng)目概況 3224152.2主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 43810第3章市場分析 575893.1國家房地產(chǎn)宏觀分析 5198643.2滎經(jīng)地區(qū)市場分析 5311623.3項(xiàng)目需求分析 639243.4競爭樓盤分析 6221993.4.1兩河新城·悅江府 695793.4.2君泰·尊城 7210933.4.3方大·首座 8105353.5項(xiàng)目SWOT分析 10207373.5.1項(xiàng)目優(yōu)勢分析 10177913.5.2項(xiàng)目劣勢分析 1047533.5.3項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析 1081043.5.4項(xiàng)目威脅分析 11326873.6綜合分析結(jié)論 1123841第4章項(xiàng)目建設(shè)條件分析 12209694.1項(xiàng)目建設(shè)的地理?xiàng)l件 12315254.2項(xiàng)目建設(shè)的自然條件 1271454.2.1地形地貌 1227284.2.2水文條件 1261364.3項(xiàng)目建設(shè)的資源條件 1215694第5章項(xiàng)目設(shè)計(jì)構(gòu)思 1460555.1項(xiàng)目總體布局及指標(biāo) 14212425.2項(xiàng)目設(shè)計(jì)構(gòu)思 1414345.2.1設(shè)計(jì)依據(jù) 14135375.2.2戶型設(shè)計(jì) 14129995.2.3小區(qū)道路設(shè)計(jì) 16128825.2.4綠地與景觀規(guī)劃 1712976第6章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 18134476.1項(xiàng)目階段劃分 18262056.2項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度橫道圖 1910816第7章項(xiàng)目價(jià)格定位及營銷計(jì)劃 2051447.1項(xiàng)目價(jià)格定位 20125377.1.1住宅價(jià)格定位 2067307.1.2商鋪價(jià)格定位 21289137.1.3車位價(jià)格定位 22322217.2項(xiàng)目營銷進(jìn)度安排 2326627.3項(xiàng)目資金回籠計(jì)劃 23228007.3.1住宅類 2396487.3.2商鋪類 2355467.3.3車位 231305第8章項(xiàng)目總投資估算及資金籌措 24301808.1項(xiàng)目建設(shè)的投資估算 24119498.1.1土地費(fèi)用 24188218.1.2前期工程費(fèi) 24136558.1.3建筑安裝工程費(fèi) 25227898.1.4基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 2692138.1.5開發(fā)期間稅費(fèi) 2778658.1.6其他費(fèi)用 28252228.1.7財(cái)務(wù)費(fèi)用 28261898.1.8管理費(fèi)用 29276198.1.9銷售費(fèi)用 29279248.1.10不可預(yù)見費(fèi) 3096218.1.11項(xiàng)目總投資估算 30128058.2項(xiàng)目資金籌措來源及使用計(jì)劃 31277268.2.1項(xiàng)目資金籌措 31231238.3資金使用計(jì)劃 31180718.4貸款償還及利息支付 3230718第9章項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 33301149.1基本報(bào)表的編制 33107159.1.1財(cái)務(wù)測算 3376019.1.2項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表 3522699.2盈利能力指標(biāo)分析 36191319.3清償能力指標(biāo)分析 38134829.4財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 3831543第10章項(xiàng)目不確定性分析 39863110.1盈虧平衡分析 392718410.2敏感性分析 39756410.3概率分析 412331410.4風(fēng)險(xiǎn)分析 432505410.4.1政策風(fēng)險(xiǎn) 433195610.4.2市場風(fēng)險(xiǎn) 43552210.4.3融資風(fēng)險(xiǎn) 432646910.4.4管理風(fēng)險(xiǎn) 43345910.4.5風(fēng)險(xiǎn)分析結(jié)論 4417600第11章項(xiàng)目社會(huì)評(píng)價(jià) 45369611.1社會(huì)效益分析 451417111.2社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析 452818711.3社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論 4511014第12章項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論及建議 461221212.1項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià) 46474912.2建議 4628104參考文獻(xiàn) 48第1章緒論1.1研究目的與意義房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展關(guān)乎國計(jì)民生，因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展不但能帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展，而且還能帶動(dòng)建材、裝修、家電等各類相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提高人們就業(yè)水平。20世紀(jì)以來，全國房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出高速發(fā)展的趨勢，每年開工面積和竣工面積增長速度均超過20%。2008年，全國房地產(chǎn)業(yè)投資總量占GDP的比重大幅提高，超過美國等發(fā)達(dá)國家。據(jù)預(yù)測，隨著城鎮(zhèn)化水平的不斷斷提高，我國二十年內(nèi)城鎮(zhèn)人口會(huì)達(dá)10.2億人，同時(shí)城鎮(zhèn)居民的住宅面積總量會(huì)達(dá)330億平方米。2013年，雅安市災(zāi)后重建工作逐步開始，房地產(chǎn)市場開始火熱起來，目前為止，雖雅安市房地產(chǎn)市場整體略顯飽和，但滎經(jīng)縣政府相繼對(duì)周邊旅游資源進(jìn)行開發(fā)，旅游業(yè)發(fā)展迅速，同時(shí)，縣內(nèi)礦產(chǎn)資源開發(fā)也穩(wěn)步進(jìn)行，經(jīng)濟(jì)增長穩(wěn)定，由于人們對(duì)房地產(chǎn)市場的剛性需求，滎經(jīng)縣內(nèi)仍然具有可供投資的空間。由于房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)較大，因此有必要對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行透徹的分析和科學(xué)的防范，本文主要將財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)理論與鴻林欣苑項(xiàng)目進(jìn)行緊密結(jié)合，通過財(cái)務(wù)效益分析和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析，來保證項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，為開發(fā)商提供參考依據(jù)，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，從而保證它在技術(shù)上可行、環(huán)境上允許、經(jīng)濟(jì)上合理、經(jīng)濟(jì)效益顯著、風(fēng)險(xiǎn)小或可控。1.2研究思路本文重點(diǎn)通過對(duì)鴻林欣苑項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)，技術(shù)，社會(huì)各方面的分析，利用各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，預(yù)估在建設(shè)過程中會(huì)出現(xiàn)的各種問題，進(jìn)行解決從而降低投資風(fēng)險(xiǎn)，做出合理的判斷，減少?zèng)Q策失誤，分析建設(shè)具備的條件、可采用的方案、進(jìn)度安排等，并對(duì)項(xiàng)目下一步工作和項(xiàng)目實(shí)施中需要解決的問題提出建議，以達(dá)到建設(shè)項(xiàng)目的目的。1.3研究方法1.市場調(diào)查法：采用問卷調(diào)查的方式對(duì)項(xiàng)目地市場情況進(jìn)行調(diào)查分析，確定本項(xiàng)目市場定位。2.文獻(xiàn)分析法：通過查閱大量國內(nèi)外文獻(xiàn)資料，對(duì)本文研究的內(nèi)容有一個(gè)整體的了解和把握。3.定量分析法：采取盈利能力指標(biāo)、不確定性分析指標(biāo)，對(duì)指標(biāo)進(jìn)行定量分析來確定項(xiàng)目可行性。4.SWOT分析法：列舉與本項(xiàng)目有關(guān)的各種主要內(nèi)部優(yōu)勢、劣勢和外部的機(jī)會(huì)和威脅，分析各種對(duì)本項(xiàng)目有影響的因素。1.4章節(jié)安排第1章為緒論，主要概括本項(xiàng)目的背景、國內(nèi)外發(fā)展的現(xiàn)狀和做可行性研究的思路。第2章為項(xiàng)目總論，主要是鴻林欣苑項(xiàng)目的各項(xiàng)指標(biāo)與概括。第3章第4章分析項(xiàng)目實(shí)施的社會(huì)條件和建設(shè)條件。社會(huì)條件包括國家的宏觀條件，雅安地區(qū)的市場條件，市場需求等。建設(shè)條件主要對(duì)項(xiàng)目所在地的地理、資源、配套設(shè)施、交通等條件進(jìn)行分析。第5章第6章主要分析項(xiàng)目的設(shè)計(jì)布局及指標(biāo)，項(xiàng)目進(jìn)度的安排，項(xiàng)目階段的劃分。第7章通過對(duì)比分析法確定對(duì)項(xiàng)目實(shí)施最有力的價(jià)格，制定合理的銷售計(jì)劃，確保降低投資風(fēng)險(xiǎn)。第8章編制總投資估算表、資金籌措表、資金使用計(jì)劃等表，計(jì)算出各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，確保項(xiàng)目能達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。第9章和第10章通過對(duì)上述表格得出的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，利用盈利能力指標(biāo)和清償能力指標(biāo)，分析項(xiàng)目實(shí)施的可行性。第11章和12章利用上述分析得出的結(jié)論，和本項(xiàng)目建設(shè)的特點(diǎn)，對(duì)社會(huì)能夠產(chǎn)生的影響作出綜合性評(píng)價(jià)，并對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過程中容易出現(xiàn)的問題提出建議。第2章項(xiàng)目總論2.1項(xiàng)目背景與概況2.1.1項(xiàng)目名稱鴻林欣苑建設(shè)項(xiàng)目2.1.2項(xiàng)目背景本項(xiàng)目用地原為政府辦公樓用地，地處滎經(jīng)縣城中心區(qū)域，區(qū)域位置好，鴻林欣苑建成后，具有很高的商業(yè)價(jià)值。隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平逐步提高，對(duì)居住環(huán)境的要求也越來越高，舊時(shí)的自建房無法滿足居民的需求，也存在較大的消防安全隱患，阻礙城市發(fā)展，政府實(shí)施了一系列政策對(duì)城市周邊棚戶區(qū)進(jìn)行拆遷改造工作，同時(shí)，國家相關(guān)政策對(duì)滎經(jīng)縣旅游業(yè)開發(fā)具有非常大的幫助，旅游業(yè)發(fā)展迅速，居民對(duì)住房的需求量變大。2.1.3項(xiàng)目概況項(xiàng)目位于四川省雅安市滎經(jīng)縣，由雅安市鴻發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資建設(shè)。本項(xiàng)目地上由3棟15F住宅+1層的地下室組成，主樓采用剪力墻結(jié)構(gòu)體系，地下室采用框架結(jié)構(gòu)體系，建筑類別為二類，建筑耐火等級(jí)地下為一級(jí)，地上為二級(jí)，抗震設(shè)防裂度為7度，設(shè)計(jì)使用年限50年。本項(xiàng)目總建筑面積30474.29㎡，其中，地下室建筑面積11503.06㎡，地上建筑面積18971.23㎡，其中住宅的建筑面積17524.95㎡，商業(yè)建筑面積974.4㎡。項(xiàng)目配套設(shè)施如下：公交路線：1、2、3路教育配套：希望小學(xué)、嚴(yán)道二中、嚴(yán)道一中、滎經(jīng)中學(xué)、胡長保小學(xué)等醫(yī)療配套：滎經(jīng)縣醫(yī)院、滎經(jīng)縣中西醫(yī)院生活配套：若水公園、蘭家山公園、吉選超市等2.2主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

第3章市場分析3.1國家房地產(chǎn)宏觀分析圍繞成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展，四川提出了“一極一軸一區(qū)塊”的區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略。滎經(jīng)是西部發(fā)展核心增長極的一個(gè)重要組成部分，正搭乘成都經(jīng)濟(jì)圈飛速發(fā)展的快車，通過強(qiáng)化自身資源優(yōu)勢，積極參與區(qū)域分工，展開區(qū)域合作，邁入經(jīng)濟(jì)快速增長的新時(shí)期。成都都市圈分為核心層、緊密層、松散層三個(gè)圈層，滎經(jīng)位于第三圈層——松散層，主要通過鐵路、高速公路、高等級(jí)公路與成都相接,車程距離在一個(gè)半小時(shí)以內(nèi),與核心城市形成合理的分工協(xié)作關(guān)系。成都都市圈的構(gòu)建推動(dòng)了產(chǎn)業(yè)和人口的空間集聚以及產(chǎn)業(yè)鏈、產(chǎn)業(yè)群體的形成，增強(qiáng)了城市間的空間聚合度，優(yōu)化了經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的空間配置REF_Ref18362\r[1]。雅西高速的通車，使滎經(jīng)融入成都都市圈成為可能。滎經(jīng)在今后的發(fā)展中應(yīng)在產(chǎn)業(yè)發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、生態(tài)環(huán)境保護(hù)等方面強(qiáng)化同成都都市圈內(nèi)其他城市的合作，尤其是與成都的多方位合作。3.2滎經(jīng)地區(qū)市場分析2013年開始，滎經(jīng)縣開始地震后的災(zāi)后重建工作，國家援助，政府的支持，使房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)騰飛式發(fā)展，截至目前，政府仍致力于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，房地產(chǎn)市場還有很大的發(fā)展空間，許多房地產(chǎn)項(xiàng)目供不應(yīng)求。近年來，當(dāng)?shù)卣畬⒊鞘邪l(fā)展方向放在城東區(qū)域，城東區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)較密集，且城東區(qū)域發(fā)展較晚，基礎(chǔ)設(shè)施還不完善，距離醫(yī)院、商場等較遠(yuǎn)。鴻林欣苑位于城中，靠近街心花園，金河廣場等商業(yè)圈，基礎(chǔ)設(shè)施較為完善，區(qū)位優(yōu)勢明顯，具有較大競爭力。滎經(jīng)縣人口主要集中在城市中部和周邊較近鄉(xiāng)鎮(zhèn)，2013年地震后，主城區(qū)開始往東西方向擴(kuò)展，與大田鄉(xiāng)、烈臺(tái)鄉(xiāng)等較近鄉(xiāng)鎮(zhèn)靠攏，居住比較偏遠(yuǎn)的居民也逐漸向城市中部遷移。滎經(jīng)縣2010年以前經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)主要靠第二產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)如今根據(jù)發(fā)展需要，已將發(fā)展重心從第二產(chǎn)業(yè)逐步向第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，經(jīng)濟(jì)呈持續(xù)穩(wěn)定增長的狀態(tài)，人民生活富足安逸。當(dāng)?shù)匦麻_發(fā)房地產(chǎn)基本為商住一體，底層為商業(yè)用房，車位都全設(shè)計(jì)在地下室，實(shí)現(xiàn)人和汽車分道通過，保障居民安全。3.3項(xiàng)目需求分析滎經(jīng)縣旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，外來人口逐年增加，勢必會(huì)增加縣城及旅游景點(diǎn)附近的住房壓力。城市各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施越來越完善，因城市規(guī)劃及發(fā)展需要，周圍自建房、棚戶區(qū)陸續(xù)被拆除改造，導(dǎo)致城市用房需求增加。根據(jù)對(duì)周邊居民的調(diào)查結(jié)果進(jìn)行分析（調(diào)查內(nèi)容詳見附錄1）：①在房地產(chǎn)消費(fèi)者中，30歲以上的的中青年購房比重較大。購房用途基本為家庭居住需要。②消費(fèi)者購房時(shí)，對(duì)配套設(shè)施、戶型設(shè)計(jì)、價(jià)格等關(guān)心程度較高。③城區(qū)內(nèi)客戶大多有一套房產(chǎn)，但小區(qū)較老舊。有一大部分客戶家住附近鄉(xiāng)下，準(zhǔn)備在城區(qū)購置一套房產(chǎn)。④公務(wù)員、企業(yè)員工、經(jīng)商人員等購房比例較高。3.4競爭樓盤分析3.4.1兩河新城·悅江府項(xiàng)目地址：雅安市滎經(jīng)縣石材路166號(hào)；建筑類別：高層住宅；占地面積：32783m2（49.2畝）；建筑面積：143074m2；住宅建筑面積：101513m2；商業(yè)建筑面積：21584m2；總戶數(shù)：住宅860戶，商120戶；容積率：3.00；綠化率：30%；物業(yè)費(fèi)：1.55元/㎡/月；開盤時(shí)間：2020年4月18日車位信息：1082個(gè)；最新售價(jià)：住宅均價(jià)6600元/m2，商業(yè)均價(jià)12000元/m2（在售）；主力客群：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民，外來投資群體，剛需置業(yè)青年；主力戶型：3室2廳1衛(wèi)-109m2；4室2廳2衛(wèi)-139m2。3室2廳2衛(wèi)115㎡兩河新城·悅江府效果圖見圖3-1。圖3-1兩河新城·悅江府效果圖3.4.2君泰·尊城項(xiàng)目地址：雅安市滎經(jīng)縣滎興路西二段95號(hào)；建筑類別：高層住宅；占地面積：13800m2（30畝）；建筑面積：68000m2；住宅建筑面積：46500m2；商業(yè)建筑面積：11765m2；總戶數(shù)：住宅380戶；容積率：3.45；綠化率：35%；開盤時(shí)間：2020年7月；車位信息：492個(gè)；最新售價(jià)：住宅均價(jià)6500元/m2；主力戶群：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民，本地及外來投資群體，剛需置業(yè)青年；主力戶型：3室1廳2衛(wèi)-108m2；3室2廳2衛(wèi)-126m2。君泰·尊城項(xiàng)目效果圖見圖3-2。圖3-2君泰·尊城效果圖3.4.3方大·首座項(xiàng)目地址：雅安市滎興路東一段；建筑類別：高層住宅；占地面積：10840m2（16.26畝）；建筑面積：41360m2；住宅建筑面積：24865m2；商業(yè)建筑面積：10600m2；總戶數(shù)：住宅240戶；容積率：3；綠化率：40%；開盤時(shí)間：2019年12月21日；車位信息：316個(gè)；開發(fā)商：雅安經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)市政建筑工程有限公司；主力戶群：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民，本地及外來投資群體，剛需置業(yè)青年；主力戶型：3室2廳2衛(wèi)-123m2；3室1廳2衛(wèi)-115m2；3室1廳2衛(wèi)-108m2方大·首座項(xiàng)目效果圖見圖3-3。圖3-3方大·首座效果圖3.5項(xiàng)目SWOT分析3.5.1項(xiàng)目優(yōu)勢分析地塊特征：地塊所處地段較好，開發(fā)優(yōu)勢明顯，土地平整，開發(fā)難度小。品牌優(yōu)勢：雅安鴻發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)公司為雅安老牌企業(yè)，在雅安地區(qū)開發(fā)多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，信譽(yù)較好，產(chǎn)品質(zhì)量高，深得人民信任。產(chǎn)品優(yōu)勢：戶型區(qū)間合理，地段好，適合剛需與投資型客戶，能滿足外來人口與本地居民需要。資源優(yōu)勢：當(dāng)?shù)芈糜钨Y源豐富，主要有有國內(nèi)最大的觀景平臺(tái)——牛背山以及世界最大的野生珙桐林等景觀優(yōu)美的自然資源和姜家大院、開善寺、云峰寺、嚴(yán)道古城遺址等歷史性紀(jì)念建筑。3.5.2項(xiàng)目劣勢分析規(guī)模劣勢：本項(xiàng)目占地面積11畝左右，規(guī)模較小。四周環(huán)境：項(xiàng)目四周都為主干道，車流量較大，噪音污染和揚(yáng)塵污染較嚴(yán)重，居住環(huán)境較差。配套劣勢：項(xiàng)目所在地與雅安市區(qū)相比，經(jīng)濟(jì)相對(duì)滯后，配套設(shè)施相對(duì)不完善。3.5.3項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析區(qū)域發(fā)展：滎經(jīng)縣近年大力發(fā)展旅游文化城市，未來外來人口增多，住房需求會(huì)越來越大。整體市場：隨著雅安地區(qū)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，招商力度增加，外來置業(yè)人口增加，房地產(chǎn)市場可挖掘空間較大。產(chǎn)業(yè)結(jié)合機(jī)會(huì)：滎經(jīng)擁有豐富的自然人文、旅游產(chǎn)業(yè)、工業(yè)產(chǎn)業(yè)突出，帶動(dòng)了整個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。交通：成雅高鐵、雅甘鐵路等的建設(shè)與規(guī)劃都極大縮短了滎經(jīng)與區(qū)域核心——成都的空間距離，改善了滎經(jīng)縣外部交通條件。3.5.4項(xiàng)目威脅分析房產(chǎn)政策威脅：國家近年固定資產(chǎn)投資的姿態(tài)及多變的房地產(chǎn)政策，一定程度上制約了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。消費(fèi)能力威脅：受雅安市戰(zhàn)略規(guī)劃影響，項(xiàng)目土地成本較高，而項(xiàng)目目標(biāo)客戶群消費(fèi)水平相對(duì)偏低，有可能會(huì)對(duì)產(chǎn)品定價(jià)和后期銷售產(chǎn)生不利影響。競爭對(duì)手威脅：周邊原有房地產(chǎn)項(xiàng)目較多，城東部分地區(qū)相繼開發(fā)，不可避免地會(huì)分流一部分的目標(biāo)客戶群，對(duì)本項(xiàng)目入市造成一定壓力和沖擊。3.6綜合分析結(jié)論項(xiàng)目的優(yōu)勢大于劣勢，機(jī)會(huì)多于威脅，具有比較優(yōu)異的發(fā)展?jié)撡|(zhì)。本項(xiàng)目的核心競爭力，具備了良好的投資價(jià)值和樂觀的發(fā)展前景。面對(duì)劣勢和威脅，項(xiàng)目應(yīng)提早入市，做足增加附加值的配套設(shè)施，使項(xiàng)目更加具備高性價(jià)比優(yōu)勢；其次，運(yùn)用先進(jìn)的價(jià)格策略進(jìn)行合理定價(jià)；最后，銷售推廣體系的強(qiáng)有力配合，短時(shí)間內(nèi)的客戶積累渠道也十分重要。

第4章項(xiàng)目建設(shè)條件分析4.1項(xiàng)目建設(shè)的地理?xiàng)l件本項(xiàng)目位于雅安市滎經(jīng)縣，地形西南高，東北低，主要是褶皺，斷層作用而形成的構(gòu)造地貌，縣境四周以1000至3500的中山區(qū)為主，該地中部主要是河流沖積形成的平原為主，地形窄而狹長，城市發(fā)展受地形因素限制，項(xiàng)目所在地地形平坦，地面粗糙程度為B類，土壤為黏性土壤，地下水主要為孔隙水和基巖裂隙水兩大類，地下水埋深5.26米，場區(qū)地下水和場地土對(duì)混凝土及混凝土中的鋼筋具有微腐蝕性。經(jīng)勘測，建筑場地內(nèi)及附近無活動(dòng)斷裂構(gòu)造經(jīng)過，無滑坡，泥石流等不良地質(zhì)作用，場地整體穩(wěn)定REF_Ref18542\r[2]。4.2項(xiàng)目建設(shè)的自然條件4.2.1地形地貌滎經(jīng)縣位于四川盆地與青藏高原的過渡地帶，屬盆周山區(qū)。地勢西南高、東北低?？h境內(nèi)四面群山環(huán)抱，河流強(qiáng)烈切割，嶺谷高差懸殊，從地形地貌來看，滎經(jīng)以山地為主，占全縣總面積的98.6%，主要分布在除縣城所在地周邊區(qū)域以外的廣大縣域，中部縣城所在區(qū)域相對(duì)平坦，以平壩和丘陵為主REF_Ref18542\r[2]。4.2.2水文條件滎經(jīng)縣全境在北緯30°以南，屬于亞熱帶，在大氣環(huán)流上受季風(fēng)的控制，因而屬季風(fēng)氣候。在地形上因?yàn)楦叩拖嗖顟沂?，垂直變化大，所以具有山地氣候特征REF_Ref18542\r[2]。滎經(jīng)縣氣候類型與雅安地區(qū)各縣市一樣是以亞熱帶季風(fēng)氣候?yàn)榛镜纳降貧夂騌EF_Ref18718\r[3]。但從局部地方來看，滎經(jīng)氣候又具有氣溫偏低、降水量全地區(qū)第一、夜雨量全地區(qū)之首、境內(nèi)氣候差異大的特點(diǎn)[3]。全縣水系發(fā)達(dá)，溪流縱橫，地表水水利水力資源豐富，河流域面積廣，流域內(nèi)降水量豐沛，年均徑流量達(dá)104秒立方米，占青衣江水系在雅安地區(qū)出境處年均徑流量469秒立方米的22%REF_Ref18718\r[3]。4.3項(xiàng)目建設(shè)的資源條件滎經(jīng)縣位于雅安地區(qū)中部，主要有四種地質(zhì)構(gòu)造，礦物資源種類較多。根據(jù)國家402、404地質(zhì)隊(duì)和川西北地質(zhì)隊(duì)對(duì)滎經(jīng)縣礦產(chǎn)資源的普查，滎經(jīng)縣地處地質(zhì)構(gòu)造四大體系的交接部位，地質(zhì)地層發(fā)育齊全，礦產(chǎn)資源豐富REF_Ref18859\r[4]。滎經(jīng)旅游資源十分豐富，有以顓頊故里、絲綢之路、黑砂之鄉(xiāng)、茶馬古道為主的歷史文化資源，有以云峰寺、開善寺為主的宗教文化資源，有離成都最近的國家森林公園——龍蒼溝國家森林公園，有國內(nèi)最大的觀景平臺(tái)——牛背山以及世界最大的野生珙桐林等景觀優(yōu)美的自然資源REF_Ref18859\r[4]。

第5章項(xiàng)目設(shè)計(jì)構(gòu)思5.1項(xiàng)目總體布局及指標(biāo)鴻林欣苑房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從總平面圖看，滿足各項(xiàng)設(shè)計(jì)規(guī)范、符合行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)，力求做到各功能區(qū)布局合理，交通配套完善，努力構(gòu)造一個(gè)交通便捷、環(huán)境優(yōu)美、配套設(shè)施齊全、各項(xiàng)功能完備的生活區(qū)。項(xiàng)目在進(jìn)行區(qū)域布置時(shí)，要綜合考慮項(xiàng)目地塊狀況，周圍建筑群的特點(diǎn)，注意因地制宜，構(gòu)建好項(xiàng)目內(nèi)部的環(huán)境空間，注意各樓棟之間的距離，避免因樓棟過近導(dǎo)致低層房屋采光不達(dá)標(biāo)，降低生活質(zhì)量。在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方面，因地塊北臨永安街，南靠滎興路東二段，交通壓力較大，在項(xiàng)目地塊北部與南部各退用地紅線10米，建成人行道，以滿足城市建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)定的要求。規(guī)劃建筑3棟且都為住宅樓，2、3號(hào)樓靠滎興路一側(cè)，1號(hào)樓靠永安街一側(cè)。項(xiàng)目設(shè)計(jì)構(gòu)思5.2.1設(shè)計(jì)依據(jù)《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50096-2011《住宅建筑規(guī)范》GB50368-2005《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50016-2014（2018年版）《民用建筑設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》GB50352-2019《無障礙設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50763-2012《車庫建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ100-2015《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50067-2014現(xiàn)行的國家有關(guān)規(guī)范、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)、條例及規(guī)定。5.2.2戶型設(shè)計(jì)市場調(diào)研得知項(xiàng)目周邊購房目標(biāo)群體是為居住需要，最理想的戶型是三室一廳或三室兩廳，住房面積為90㎡至120㎡的中等房型，詳細(xì)調(diào)研內(nèi)容見附錄1，根據(jù)目標(biāo)群體需求，并考慮到采光，通風(fēng)等居住需求，制定出三戶型，具體信息如表5-1所示：表5-1戶型面積指標(biāo)表編號(hào)位置戶型面積（m2）電梯配比目標(biāo)客戶類型A戶型2#、3#三室一廳兩衛(wèi)91.571梯3戶剛需型B戶型2#、3#四室一廳兩衛(wèi)102.841梯3戶剛需型，投資型C戶型1#四室一廳兩衛(wèi)113.941梯2戶剛需型三種戶型的戶型圖如下所示：圖5-1戶型A：三室一廳兩衛(wèi)91.27（m2）圖5-2戶型B：四室一廳兩衛(wèi)102.84（m2）圖5-3戶型C：四室一廳兩衛(wèi)113.94（m2）5.2.3小區(qū)道路設(shè)計(jì)為達(dá)到小區(qū)入口至各樓棟之間距離的均衡，將入口設(shè)置在2號(hào)樓與3號(hào)樓之間，小區(qū)內(nèi)部道路從小區(qū)大門進(jìn)入，繞中心區(qū)域一周，小區(qū)北部增設(shè)一條消防車道，供特殊車輛使用。地下車庫入口南北各設(shè)置一個(gè)，保證車輛正常出行的需要，也實(shí)現(xiàn)人車分流，減輕小區(qū)內(nèi)交通壓力，保障住戶安全。5.2.4綠地與景觀規(guī)劃本項(xiàng)目綠地與景觀設(shè)置在三棟住宅樓的中心區(qū)域，在綠地中規(guī)劃一個(gè)兒童游樂區(qū)與一個(gè)全民健身區(qū)，在綠化面積上設(shè)置一定比例的道路，連接各功能區(qū)，其余部位種上各式花草樹木，增加美觀效果，提高居住舒適度。

第6章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排6.1項(xiàng)目階段劃分（1）前期準(zhǔn)備（150d）2020年7月——2020年11月。項(xiàng)目建議書、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、相關(guān)證件的辦理、項(xiàng)目規(guī)劃等。（2）施工準(zhǔn)備（30d）2020年12月。施工前的準(zhǔn)備工作，包括施工現(xiàn)場準(zhǔn)備、技術(shù)準(zhǔn)備、物資準(zhǔn)備和施工隊(duì)伍準(zhǔn)備等。（3）基礎(chǔ)工程（60d）2021年1月——2019年2月?；A(chǔ)工程施工，包括、開挖土方、澆灌筏板混凝土等。（4）主體工程（240d）2021年3月——2021年10月。高層住宅等主體工程施工，包括主體框架、墻體填充等。（5）安裝工程（150d）2021年8月——2021年12月。安裝水電等設(shè)備管線、安裝設(shè)備等。（6）裝飾裝修工程（180d）：2021年10月——2022年3月。住宅內(nèi)部地面、墻體裝飾、外立面裝修等。（7）景觀綠化工程（90d）2022年4月——2022年6月。道路硬化、中央景觀布置、綠地布置、社區(qū)美化等。（8）設(shè)備調(diào)試（60d）2022年7月——2022年9月。對(duì)設(shè)備進(jìn)行空載和有載試驗(yàn)、設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)和程序調(diào)整等。（9）竣工并交付使用（30d）2022年9月完成所有工程計(jì)劃，進(jìn)行工程竣工驗(yàn)收。（10）銷售階段（540d）2021年7月——2022年12月。6.2項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度橫道圖基于項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度劃分，繪制出本項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度橫道圖如圖6-1所示：圖6-1項(xiàng)目實(shí)施橫道圖

第7章項(xiàng)目價(jià)格定位及營銷計(jì)劃在商品經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，企業(yè)要根據(jù)市場情況，制定合格的銷售模式，爭取擴(kuò)大市場份額，穩(wěn)定銷售價(jià)格，提高產(chǎn)品競爭能力REF_Ref18999\r[5]。因此，本文對(duì)市場營銷模式進(jìn)行研究，確定科學(xué)合理的價(jià)格。7.1項(xiàng)目價(jià)格定位7.1.1住宅價(jià)格定位鴻林欣苑地處繁華路段，在城市內(nèi)極具稀缺性，根據(jù)土地屬性及產(chǎn)品屬性,選取在建樓盤兩河新城·悅江府，御公館和已售樓盤方大·首座為比較實(shí)例。表7-1為三個(gè)可比實(shí)例的基本信息統(tǒng)計(jì)與所占權(quán)重，權(quán)重的確定主要以各個(gè)實(shí)例項(xiàng)目到本項(xiàng)目的距離和和類型為參考。表7-1住宅可比實(shí)例對(duì)照表實(shí)例/要素地理位置交易均價(jià)交易時(shí)間所占權(quán)重兩河新城·悅江府石材路二段166號(hào)66002020年4月20%君泰·尊城滎興路西二段段95號(hào)65002020年7月30%方大·首座滎興路東一段63002019年12月50%價(jià)格修正因所選擇的可比實(shí)例不存在特殊交易情況，所以不需要交易情況修正，根據(jù)市場情況取價(jià)格變動(dòng)率為1%REF_Ref19045\r[6]，每一年為一個(gè)周期進(jìn)行交易日期修正。通過前期市場調(diào)研，采取評(píng)分的方式將各種影響因素量化，最終得到區(qū)域和個(gè)別因素的修正指數(shù)，住房比較因素修正表如表7-2所示。表7-2住宅比較因素修正表要素/實(shí)例兩河新城·悅江府君泰·尊城方大·首座續(xù)表7-2區(qū)域因素修正98/10098/100102/100個(gè)別因素修正100/10099/100101/100交易情況修正100/100100/100100/100交易時(shí)間修正101/100101/100102/100比準(zhǔn)價(jià)格的確定兩河新城·悅江府：6600*98/100*/100*100/100*101/100=6532.68元/㎡君泰·尊城：6500*98/100*99/100*100/100*101/100=6369.36元/㎡方大·首座：6300*102/100*101/100*100/100*102/100=6555.16元/㎡本項(xiàng)目：6532.68元/㎡*20%+6369.36元/㎡*30%+6555.16元/㎡*50%=6494.92元/㎡因此，本項(xiàng)目住宅預(yù)估平均售價(jià)取6500元/㎡此價(jià)格為本項(xiàng)目住宅樓的平均銷售價(jià)格，根據(jù)雅安市房地產(chǎn)管理局標(biāo)準(zhǔn)，本項(xiàng)目住宅單價(jià)根據(jù)所處位置，樓層的不同進(jìn)行差別設(shè)置，但最終平均售價(jià)為6500元/㎡。7.1.2商鋪價(jià)格定位 本項(xiàng)目各棟各單元一層為商鋪，選取與本項(xiàng)目商業(yè)情況相似的四各樓盤進(jìn)行研究，分別是御公館，方大·首座，時(shí)代彼岸，水岸·溪語香庭，以實(shí)例與本項(xiàng)目之間的距離為權(quán)重參考，四個(gè)項(xiàng)目的權(quán)重分別為10%，40%，30%，20%，詳見表7-3。表7-3商鋪可比實(shí)例對(duì)照表要素/實(shí)例御公館方大·首座時(shí)代彼岸水岸·溪語香庭地理位置滎興路西一段同心下街官田街169號(hào)永安街交易均價(jià)9560元/㎡10750元/㎡10630元/㎡11480元/㎡交易時(shí)間2020年9月2019年12月2020年10月2020年12月所占權(quán)重10%40%30%20%價(jià)格修正：從區(qū)域因素，個(gè)別因素，交易情況，交易時(shí)間四個(gè)方面進(jìn)行修正REF_Ref19113\r[7]，其比較因素修正如表7-4所示。表7-4商鋪比較因素修正表要素/實(shí)例御公館方大·首座時(shí)代彼岸水岸·溪語香庭區(qū)域因素修正97/100101/10098/10099/100個(gè)別因素修正99/10099/10099/10098/100交易情況修正100/100100*100100*100100/100交易時(shí)間修正101/100102/100101/100101/100比準(zhǔn)價(jià)格確定：御公館：9560*97/100*99/100*100/100*101/100=9272.27元/㎡方大·首座：10750*101/100*99/100*100/100*102/100=10963.9元/㎡時(shí)代彼岸：10630*98/100*99/100*100/100*101/100=10416.36元/㎡水岸·溪語香庭：11480*99/100*98/100*100/100*101/100=11249.28元/㎡本項(xiàng)目：9272.27元/㎡*10%+10963.9元/㎡*40%+10416.36元/㎡*30%+11249.28元/㎡*20%=10687.55元/㎡因此，將本項(xiàng)目商鋪預(yù)估平均售價(jià)取10690元/㎡7.1.3車位價(jià)格定位本項(xiàng)目規(guī)劃機(jī)動(dòng)車位147個(gè)，均位于地下1層，車位比為1.05，根據(jù)項(xiàng)目周邊樓盤停車位價(jià)格，結(jié)合本項(xiàng)目特點(diǎn)，將本項(xiàng)目車位單價(jià)定為65000元/個(gè)，周邊樓盤停車位詳細(xì)信息如表7-5所示。表7-5鴻林欣苑周邊車位信息表現(xiàn)售車位地址面積（㎡）售價(jià)（萬元）梓橦花園梓橦宮下街156.3桐悅灣濱河路124.8水岸·溪語香庭永安街156.45御公館滎興路西一段208.47.2項(xiàng)目營銷進(jìn)度安排本項(xiàng)目建設(shè)周期較短，考慮到資金能盡快周轉(zhuǎn)，將住宅，商鋪，車位同時(shí)出售，利于降低投資風(fēng)險(xiǎn)REF_Ref19185\r[8]。項(xiàng)目銷售期分為預(yù)售期與現(xiàn)售期，預(yù)售期從2021年7月開始至2022年9月，根據(jù)附錄1、2問卷調(diào)查知本項(xiàng)目設(shè)計(jì)理念與消費(fèi)者期望一致，預(yù)計(jì)銷售速度較快，故縮短現(xiàn)售期時(shí)間為2022年第四季度。7.3項(xiàng)目資金回籠計(jì)劃7.3.1住宅類 本項(xiàng)目住宅從2021年7月開始發(fā)售，預(yù)計(jì)2022年12月全部售完，總時(shí)間一年半，預(yù)計(jì)2021年7月至9月售出25%，2021年10月至12月售出20%，2022年1月至3月售出18%，2022年4月至6月售出16%，2022年7月至9月售出13%，2022年10月至12月售出8%。7.3.2商鋪類商鋪類預(yù)計(jì)截至2022年12月全部售完，2021年7月至9月售出30%，2021年10月至12月售出20%，2022年1月至3月售出20%，2022年4月至6月售出10%，2022年7月至9月售出10%，2022年10月至12月售出10%。7.3.3車位 本項(xiàng)目機(jī)動(dòng)車位共147個(gè)，預(yù)計(jì)2022年12月全部售完，2021年7月至9月售出37個(gè)，2021年10月至12月售出29個(gè)，2022年1月至3月售出26個(gè)，2022年4月至6月售出25個(gè)，2022年7月至9月售出15個(gè)，2022年10月至12月售出15個(gè)。

第8章項(xiàng)目總投資估算及資金籌措8.1項(xiàng)目建設(shè)的投資估算8.1.1土地費(fèi)用根據(jù)雅安市滎經(jīng)縣國土資源局土地成交信息，本項(xiàng)目地塊性質(zhì)為住宅兼商業(yè)，占地7505.65㎡，合11.26畝，采用整體公開拍賣方式出讓，最終以總價(jià)3593.89萬元成交，包含土地出讓金和城市基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)。根據(jù)《雅安市城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)和住房保障局行政收費(fèi)公示》（雅市物[2001]220號(hào)），城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)為：45元/㎡，本項(xiàng)目總建筑面積為24712.32㎡，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)為111.21萬元。根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》及雅安市稅務(wù)局公告，雅安市土地契稅稅率為3%，計(jì)稅依據(jù)為土地成交價(jià)，本項(xiàng)目土地契稅為104.68萬元本項(xiàng)目土地費(fèi)用總和為：3593.89萬元，詳見表8-1。8.1.2前期工程費(fèi)本項(xiàng)目前期工程費(fèi)為103.58萬元，詳細(xì)計(jì)算過程見表8-2。8.1.3建筑安裝工程費(fèi)查閱四川省建筑工程預(yù)算定額，估算本項(xiàng)目建筑安裝工程費(fèi)單價(jià)為1510元/㎡，滿足雅安市房屋建筑工程建安造價(jià)最低控制指標(biāo)要求，計(jì)算建筑面積為24712.32㎡，費(fèi)用總和為：3731.56萬元。單價(jià)組成詳見表8-3。8.1.4基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)主要包括供水，供電，供氣，排污，綠化等費(fèi)用。本項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)單價(jià)為1177元/㎡，費(fèi)用總和為：1177元/㎡×7505.65㎡=883.42萬元，單價(jià)組成詳見表8-4。表8-4基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)計(jì)算表序號(hào)項(xiàng)目名稱單價(jià)（元/㎡）取費(fèi)依據(jù)1供水工程40四川省安裝工程定額2供電工程45滎經(jīng)縣電力公司相關(guān)收費(fèi)條例3供氣工程10滎經(jīng)縣天然氣公司相關(guān)收費(fèi)條例4排污工程12四川省市政工程計(jì)價(jià)定額5綠化工程1000四川省園林綠化工程計(jì)價(jià)定額6道路工程70四川省市政工程計(jì)價(jià)定額合計(jì)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)11778.1.5開發(fā)期間稅費(fèi)開發(fā)期稅費(fèi)主要包括土地使用稅、市政管線分?jǐn)傎M(fèi)、供電貼費(fèi)、用電權(quán)費(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi)、分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)等REF_Ref19286\r[9]。本項(xiàng)目開發(fā)期間稅費(fèi)總額為：174.71萬元，計(jì)算過程見表8-5。表8-5開發(fā)期間稅費(fèi)計(jì)算表序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)金額（萬元）取費(fèi)依據(jù)1土地使用稅8元/m219.77雅安市政府（雅府函〔2008〕44號(hào)）文2供電貼費(fèi)用電權(quán)費(fèi)按5KVA/戶600元/KVA42國家計(jì)委、經(jīng)貿(mào)委計(jì)投資[1993]116號(hào)文、計(jì)價(jià)格[2000]744號(hào)文3市政管線分?jǐn)傎M(fèi)0.4元/m20.99四川省市政工程計(jì)價(jià)定額4其他稅費(fèi)建安工程費(fèi)×3%111.95已有類似項(xiàng)目比較合計(jì)開發(fā)期間稅費(fèi)-174.71-8.1.6其他費(fèi)用本項(xiàng)目其他費(fèi)用為48.14萬元，詳如表8-6所示：8.1.7財(cái)務(wù)費(fèi)用本項(xiàng)目共向銀行融資3000萬，貸款期為：從項(xiàng)目建設(shè)前期到建設(shè)完成（2020年7月至2022年12月）共計(jì)10個(gè)季度，2.5年。貸款利率參照央行房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率，基準(zhǔn)年利率為6.15%，根據(jù)開發(fā)商信用與項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)程度，上浮20%，取貸款年利率7.38%，按季度還款，貸款季利率為1.845%，2022年第1月開始采用等額還本付息法還款，2022年12月還清。借款還本付息計(jì)劃詳見附錄7。由附錄知，銀行貸款利息538.62萬元。本項(xiàng)目利息以外的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用，以占利息的0.98%計(jì)算REF_Ref19348\r[25]，即538.62×0.98%＝5.28萬元。故本項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用為543.9萬元，詳見表8-7。8.1.8管理費(fèi)用依據(jù)類似項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，管理費(fèi)取前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)及其他費(fèi)用的3%進(jìn)行估算REF_Ref19348\r[25]。本項(xiàng)目管理費(fèi)用為148.24萬元，計(jì)算過程如下：（103.58+3731.56+883.42+174.71+48.14）×3%＝148.24萬元8.1.9銷售費(fèi)用項(xiàng)目的銷售費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括銷售人員工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)、差旅費(fèi)及市場宣傳、廣告、活動(dòng)推廣等費(fèi)用，同時(shí)包括專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)用，如銷售機(jī)構(gòu)的折舊費(fèi)、修理費(fèi)等REF_Ref19348\r[25]。本項(xiàng)目銷售費(fèi)用總額為536.75萬元，詳見表8-8。8.1.10不可預(yù)見費(fèi)項(xiàng)目在實(shí)施過程中可能存在一些不可預(yù)見的風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致建設(shè)費(fèi)用增加REF_Ref19518\r[11]，結(jié)合雅安市其他項(xiàng)目計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，本項(xiàng)目不可預(yù)見費(fèi)率取3%，不可預(yù)見費(fèi)為：9762.19×3%=292.93萬元。8.1.11項(xiàng)目總投資估算綜上所述，本項(xiàng)目總投資成本為10057.12萬元，總投資組成如表8-9所示。表8-9項(xiàng)目總投資估算表序號(hào)項(xiàng)目名稱總投資（萬元）1土地費(fèi)用3593.892前期工程費(fèi)103.583建安工程費(fèi)3731.56續(xù)表8-94基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)883.425開發(fā)期間稅費(fèi)174.716其他費(fèi)用48.147管理費(fèi)用148.248財(cái)務(wù)費(fèi)用543.99銷售費(fèi)用536.7510不可預(yù)見費(fèi)292.93合計(jì)投資估算10057.128.2項(xiàng)目資金籌措來源及使用計(jì)劃8.2.1項(xiàng)目資金籌措本項(xiàng)目建設(shè)資金主要有三部分組成，自有資金、銀行貸款和銷售收入，詳見表8-10。表8-10項(xiàng)目資金結(jié)構(gòu)資金來源金額（萬元）占比自有資金400039.77%銀行貸款300029.83%銷售收入3057.1230.4%合計(jì)10057.12100%項(xiàng)目自有資金占總投資的39.77%，符合房地產(chǎn)普通商品房項(xiàng)目的基本要求，詳細(xì)資金籌措見附錄18.3資金使用計(jì)劃本項(xiàng)目總投資額為10057.12萬元，計(jì)劃開發(fā)期兩年半，以季度為單位分期投入資金，項(xiàng)目資金使用計(jì)劃詳見附錄4。8.4貸款償還及利息支付本項(xiàng)目一次性向銀行貸款3000萬元，從2020年7月開始，建設(shè)中期開始預(yù)售時(shí)按季進(jìn)行還款，貸款年利率為7.38%，季利率為1.845%，采用等額還本付息法分四期還清，借款還本付息計(jì)劃詳見附錄6。

第9章項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基本報(bào)表的編制9.1.1財(cái)務(wù)測算（一）銷售收入①住宅銷售收入本項(xiàng)目住宅總建筑面積為17524.95㎡，通過市場比較法確定本項(xiàng)目住宅價(jià)格（詳見第六章住宅價(jià)格定位），預(yù)估住宅平均售價(jià)為6500元/㎡。得出，本項(xiàng)目預(yù)估住宅收入為：17524.95㎡×6500元/㎡=11391.22萬元②商鋪銷售收入本項(xiàng)目底層為商鋪，總建筑面積為974.4㎡，通過市場比較法確定商鋪價(jià)格為11000元/㎡，商鋪按建筑面積銷售，預(yù)計(jì)2020年12月售完，預(yù)估商鋪銷售收入為：974.4㎡×11000元/㎡=1071.84萬元。③車位銷售收入本項(xiàng)目機(jī)動(dòng)車位共147個(gè)，通過與周邊相似樓盤對(duì)比，確定車位價(jià)格為65000元/個(gè)，車位銷售收入為：147×6.5萬元=955.5萬元。表9-1為本項(xiàng)目銷售計(jì)劃表；表9-1銷售計(jì)劃控制表序號(hào)年份2021年2022年7-9月10-12月1--3月4-6月7-9月10-12月1住宅1.1銷售比例0.250.200.180.160.130.081.2戶數(shù)32.0028.0025.0022.0018.0012.001.3面積4381.243505.003154.492803.992278.241402.001.4銷售額（萬元）2847.812278.252050.421822.591480.86911.302商鋪2.1銷售比例0.300.200.200.100.100.10續(xù)表9-12.2面積292.32194.88194.8897.4497.4497.442.3銷售額（萬元）321.55214.37214.37107.18107.18107.183車庫3.1銷售比例0.250.200.180.170.100.103.2個(gè)數(shù)37.0029.0026.0025.0015.0015.003.3銷售額（萬元）240.50188.50169.00162.5097.5097.50總計(jì)銷售收入（萬元）3409.862681.122433.792092.281685.541115.98本項(xiàng)目總銷售額為：13418.56萬元。（二）增值稅及附加本項(xiàng)目增值稅使用稅率為9%，城市維護(hù)建設(shè)稅率為7%，教育附加稅為3%，地方教育附加為2%，計(jì)稅基礎(chǔ)為本項(xiàng)目增值稅金。銷售收入、銷售稅金及附加表詳附錄8。①增值稅測算本項(xiàng)目增值稅采用一般計(jì)稅方法計(jì)算，房地產(chǎn)銷項(xiàng)稅稅率9%，可抵扣當(dāng)期土地價(jià)款。進(jìn)項(xiàng)稅率因房地產(chǎn)開發(fā)成本科目的不同而改變，詳細(xì)計(jì)算表見表9-2。表9-2增值稅測算表項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額（萬元）銷項(xiàng)稅計(jì)算全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用13418.56當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款土地出讓金3378銷售額10944.21銷項(xiàng)稅房地產(chǎn)銷售增值稅率為9%1107.95進(jìn)項(xiàng)稅計(jì)算前期工程費(fèi)中設(shè)計(jì)費(fèi)進(jìn)項(xiàng)稅工程設(shè)計(jì)費(fèi)等，6%7.11續(xù)表9-2建筑安裝費(fèi)用中進(jìn)項(xiàng)稅建安工程費(fèi)，9%373.84基礎(chǔ)建設(shè)中進(jìn)項(xiàng)稅基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)，9%73.07其他費(fèi)用中進(jìn)項(xiàng)稅造價(jià)咨詢等服務(wù)費(fèi)，9%4.82進(jìn)項(xiàng)稅458.84增值稅計(jì)算銷項(xiàng)稅-進(jìn)項(xiàng)稅794.01②附加稅費(fèi)城市維護(hù)稅=增值稅×7%=55.58萬元教育費(fèi)附加=增值稅×3%=23.82萬元地方教育費(fèi)附加=增值稅×2%=15.88萬元下表為本項(xiàng)目銷售稅金及附加統(tǒng)計(jì)表，項(xiàng)目銷售稅金及附加為889.29萬元表9-3銷售稅金及附加估算序號(hào)項(xiàng)目稅額（萬元）計(jì)算方法1增值稅794.01銷項(xiàng)稅-進(jìn)項(xiàng)稅2城市建設(shè)維護(hù)稅55.58增值稅×7%3教育附加稅23.82增值稅×3%4地方教育附加15.88增值稅×2%總計(jì)889.299.1.2項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表①損益表：詳見附錄9②全部投資現(xiàn)金流量表：詳見附錄89.2盈利能力指標(biāo)分析房地產(chǎn)盈利能力主要是房地產(chǎn)獲取盈利的能力，根據(jù)不同的研究階段、研究深度和項(xiàng)目類型，選擇相應(yīng)的評(píng)價(jià)指標(biāo)REF_Ref23274\r\h[27]。根據(jù)上述報(bào)表，選擇以下五個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)進(jìn)行計(jì)算分析。房地產(chǎn)行業(yè)年基準(zhǔn)收益率為12%，由公式：（1+i）^4－1＝12%，得出季基準(zhǔn)收益率為2.87%。（1）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）凈現(xiàn)值考慮了資金的時(shí)間價(jià)值,全面考慮了項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)的經(jīng)濟(jì)狀況,經(jīng)濟(jì)意義明確、直觀。投資方案的凈現(xiàn)值是指把計(jì)算期內(nèi)各時(shí)點(diǎn)所發(fā)生的凈現(xiàn)金流量都折現(xiàn)到建設(shè)初期的現(xiàn)值之和[12]。根據(jù)附錄全部投資現(xiàn)金流量表，使用公式FNPV=t=0n計(jì)算得出：稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV1＝2315.61萬元稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV2＝1645.84萬元指標(biāo)評(píng)價(jià)：稅前和稅后的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值都＞0，表示本項(xiàng)目可以獲得比準(zhǔn)收益更高的收益，項(xiàng)目的盈利能力超過預(yù)期水平，方案可行。（2）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（IRR）與凈現(xiàn)值一樣，內(nèi)部收益率指標(biāo)考慮了資金的時(shí)間價(jià)值，用于對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行動(dòng)態(tài)分析，并考查項(xiàng)目在整個(gè)壽命期內(nèi)的全部情況REF_Ref19659\r[12]?；诟戒浫客顿Y現(xiàn)金流量表，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率使用公式:IRR=t=0nCI?COt1+內(nèi)插法得出：稅前季度財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率IRR1＝7.8%稅后季度財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率IRR2＝4.87%指標(biāo)評(píng)價(jià)：稅前稅后季度內(nèi)部收益率均大于季度基準(zhǔn)內(nèi)部收益率（ic=2.87%），說明方案可行。（3）動(dòng)態(tài)回收期（T）該指標(biāo)是把投資項(xiàng)目各年的凈現(xiàn)金流量按基準(zhǔn)收益率折成現(xiàn)值，再推算投資回收期REF_Ref19659\r[12]?；诟戒?全部投資現(xiàn)金流量表，動(dòng)態(tài)投資回收期利用公式：P't=（累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值出現(xiàn)正值的年數(shù)?1）+上一年累計(jì)凈現(xiàn)值流量現(xiàn)值的絕對(duì)值/（出現(xiàn)正值年份凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值）QUOTE（公式9-3）計(jì)算得出：稅前動(dòng)態(tài)投資回收期T1＝6.96稅后動(dòng)態(tài)投資回收期T2＝7.50指標(biāo)評(píng)價(jià)：對(duì)于預(yù)售的房產(chǎn)，投資回收期與預(yù)付款方式及時(shí)間直接相關(guān)，人為因素較大，但最長不超過工程完工期。本項(xiàng)目工程完工期為第10期，故稅前稅后動(dòng)態(tài)投資回收期均滿足要求。（4）總投資利潤率（ROI）總投資利潤率又叫投資效果系數(shù)，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)能力后，其每年的凈收益與項(xiàng)目全部投資的比率REF_Ref19825\r[29]?；诟戒?0損益表，項(xiàng)目總投資利潤率計(jì)算如下：本項(xiàng)目總投資收益率＝年平均利潤額÷資產(chǎn)總額×100%（公式9-4）＝1648.15÷10057.12×100%＝16.39%指標(biāo)評(píng)價(jià)：本項(xiàng)目總投資利潤率16.39%>行業(yè)平均投資利潤率，認(rèn)為方案可行。（5）資本金凈利潤率（ROE）項(xiàng)目資本金凈利潤率表示項(xiàng)目資本金的盈利水平，指項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)能力后正常年份的年凈利潤或運(yùn)營期內(nèi)年平均凈利潤與項(xiàng)目資本金的比率REF_Ref19910\r[15]?；诟戒?0損益表，項(xiàng)目資本金利潤率計(jì)算如下：本項(xiàng)目資本金凈利潤率＝年平均凈利潤÷項(xiàng)目資本金×100%（公式9-6）＝1236.11÷4000×100%＝30.9%指標(biāo)評(píng)價(jià)：本項(xiàng)目總投資利潤率30.9%>行業(yè)平均資本金利潤率，認(rèn)為方案可行。9.3清償能力指標(biāo)分析（1）資產(chǎn)負(fù)債率（LOAR）基于附錄資金籌措表，本項(xiàng)目資產(chǎn)負(fù)債率計(jì)算：資產(chǎn)負(fù)債率==4000÷10057.12×100%=39.77%本項(xiàng)目資產(chǎn)負(fù)債率＜1，具有一定的償債能力。（2）利息備付率（ICR）基于附錄借款還本付息計(jì)劃表與與全部現(xiàn)金流量表，利息備付率計(jì)算：利息備付率=稅前利潤÷應(yīng)付利息總費(fèi)用（公式9-8）=（2472.22+538.62）÷538.62=3.6本項(xiàng)目利息備付率＞2，說明有足夠的資金來償還利息。（3）償債備付率（DSCR）基于附錄借款還本付息計(jì)劃表與全部投資現(xiàn)金流量表，償債備付率計(jì)算:償債備付率=還本付息的資金÷應(yīng)還本付息金額（公式9-9）=（10057.12+538.62-618.06）÷3538.62=2.82本項(xiàng)目償債備付率為2.82＞1，表示可用于還本付息的資金保障程度較高。9.4財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論根據(jù)上述經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計(jì)算，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值＞0，內(nèi)部收益率＞基準(zhǔn)收益率，償債指標(biāo)都達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目的盈利能力，償債能力好。

第10章項(xiàng)目不確定性分析10.1盈虧平衡分析（1）基本數(shù)據(jù)計(jì)劃銷售收入R=13418.56萬元總投資成本C=10057.12萬元固定成本Cf=土地費(fèi)用=3593.89萬元單位可變成本Cv=(總成本-固定成本）/總建筑面積=2615.39元/㎡單位售價(jià)P=5429.91元/㎡單位產(chǎn)品銷售稅金及附加T=246.23元/㎡（2）基本公式銷售收入：Tr=P×Q（公式10-1）總成本費(fèi)用：Tc=Cf+Cv×Q+T×Q（公式10-2）平衡方程：Tr=Tc（利潤為0）（公式10-3）（3）盈虧平衡點(diǎn)計(jì)算盈虧平衡產(chǎn)量：BEPq=Cf/(P?Cv?T)=13993.32㎡（公式10-4）盈虧平衡生產(chǎn)能力：BEPy=BEPq/Qc=56.62%（公式10-5）盈虧平衡單價(jià)：BEPp=Cf/(Qc)+Cv+T=4315.91元/㎡（公式10-6）綜上所述，本項(xiàng)目銷售率達(dá)到56.62%，銷售量達(dá)到13993.32㎡，或平均單價(jià)達(dá)到4315.91元/㎡就能保本。據(jù)市場分析知，當(dāng)盈虧平衡銷售率≤70%時(shí)，方案的抗風(fēng)險(xiǎn)能力越強(qiáng)，本項(xiàng)目盈虧平衡銷售率56.62%，遠(yuǎn)低于70%，風(fēng)險(xiǎn)程度低，方案可行。10.2敏感性分析敏感性分析是通過分析投資方案實(shí)施過程中，對(duì)各種不確定因素分析，找出敏感因素，確定其影響程度，采取控制措施，以達(dá)到降低風(fēng)險(xiǎn)的目的REF_Ref20008\r[16]。在本項(xiàng)目中，最有可能影響經(jīng)濟(jì)效益的因素是可變成本和銷售收入REF_Ref20047\r[17]，因此，選擇可變成本中占比最大的建安工程費(fèi)作為敏感因素之一；住宅收入占銷售收入的大部分，所以將住宅的銷售單價(jià)作為另一敏感因素。選擇財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率作為評(píng)價(jià)指標(biāo)，敏感因素變化幅度分別為±5%，±10%，敏感度系數(shù)β=評(píng)價(jià)指標(biāo)變化幅度÷不確定因素變化幅度。建安工程費(fèi)敏感性分析表10-1建安工程費(fèi)敏感性分析變化幅度-10%-5%05%10%建安工程費(fèi)3358.403544.983731.563918.144104.72財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率稅前9.15%8.48%7.80%7.12%6.44%稅后6.29%5.58%4.87%4.16%3.44%財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率變化幅度稅前17.31%8.72%0.00%8.72%17.44%稅后29.16%14.58%0.00%14.58%29.36%敏感系數(shù)稅前1.731.740.001.741.74稅后2.922.920.002.922.94住宅銷售單價(jià)敏感性分析表10-2住宅銷售單價(jià)敏感性分析變化幅度-10%-5%05%10%住宅銷售單價(jià)58506175650068257150財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率稅前4.01%5.95%7.80%9.56%11.24%稅后0.74%2.87%4.87%6.77%8.57%財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率變化幅度稅前48.59%23.72%0.00%22.56%44.10%續(xù)表10-2稅后84.80%41.07%0.00%39.01%75.98%敏感系數(shù)稅前4.864.740.004.514.41稅后8.488.210.007.807.60由上述圖表可以看出，在以財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為指標(biāo)的情況下，住宅銷售單價(jià)的敏感性高于建安工程費(fèi)，建安工程費(fèi)變化幅度達(dá)10%時(shí)，敏感系數(shù)≤3，住宅銷售單價(jià)變化幅度為10%時(shí)，敏感系數(shù)已達(dá)8左右。因此，在項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析部分需要格外注意住宅銷售價(jià)格的定位。10.3概率分析概率分析是通過分析不確定性因素的變化情況和發(fā)生概率，計(jì)算不同的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)，來反映項(xiàng)目在特定經(jīng)濟(jì)效益狀態(tài)下的風(fēng)險(xiǎn)REF_Ref20106\r[18]。選取期望值法進(jìn)行概率分析，期望值法是通過計(jì)算項(xiàng)目凈現(xiàn)值的期望值和凈現(xiàn)值≥0時(shí)的累積概率，來確定項(xiàng)目可行性和風(fēng)險(xiǎn)程度REF_Ref20142\r[19]。與敏感性分析一樣采用建安工程費(fèi)與住宅銷售單價(jià)作為不確定性因素，以凈現(xiàn)值為分析指標(biāo)，概率分布結(jié)合本項(xiàng)目相關(guān)信息及房地產(chǎn)項(xiàng)目歷史統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)資料與數(shù)理統(tǒng)計(jì)方法綜合測定REF_Ref20175\r[20]，詳見表10-3。表10-3概率分布住宅單價(jià)變化幅度-10%010%住宅單價(jià)發(fā)生概率建安工程費(fèi)變化幅度-10%010%-10%010%-10%010%建安工程費(fèi)發(fā)生概率總體概率分布0.040.120.040.120.360.120.040.120.04利用資金時(shí)間價(jià)值和概率論有關(guān)公式，計(jì)算得出各個(gè)狀態(tài)下項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量的凈現(xiàn)值及其出現(xiàn)的概率。具體計(jì)算結(jié)果如表10-4所示。表10-4項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及概率統(tǒng)計(jì)單位：萬元序號(hào)狀態(tài)總體概率分布稅前凈現(xiàn)值稅后凈現(xiàn)值住宅銷售單價(jià)建安工程費(fèi)1-10%-10%0.041608.91939.14200.121327.72657.95310%0.041046.53376.7540-10%0.122467.301797.52500.362186.101516.33610%0.121904.911235.14710%-10%0.043325.682655.91800.123044.492374.72910%0.042763.302093.53項(xiàng)目凈現(xiàn)值期望值（稅前）＝1608.91*0.04+1327.72*0.12+1046.53*0.04+2467.30*0.12+2186.1*0.36+1904.91*0.12+3325.68*0.04+3044.49*0.12+2763.3*0.04＝2186.1萬元>0項(xiàng)目凈現(xiàn)值期望值（稅后）＝939.14*0.04+657.95*0.12+376.75*0.04+1797.52*0.12+1516.33*0.36+1235.14*0.12+2655.91*0.04+2374.72*0.12+2093.53*0.04＝1516.33萬元>0綜上所述，本項(xiàng)目的項(xiàng)目凈現(xiàn)值期望值稅前稅后分別為2186.1萬元、1516.33萬元，都大于0，且凈現(xiàn)值大于0時(shí)的累積概率稅前稅后都為100%，項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。10.4風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目所需應(yīng)對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)主要來自于以下幾個(gè)方面：國家以及地區(qū)的政策風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)市場變化風(fēng)險(xiǎn)、自身財(cái)務(wù)與融資風(fēng)險(xiǎn)以及項(xiàng)目建設(shè)過程中的安全風(fēng)險(xiǎn)REF_Ref20237\r[22]。10.4.1政策風(fēng)險(xiǎn)滎經(jīng)縣人民政府制定《四川省滎經(jīng)縣總體規(guī)劃》，對(duì)城市周圍棚戶區(qū)實(shí)行拆遷改造政策，一定程度上刺激了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，但在項(xiàng)目建設(shè)過程中隨時(shí)會(huì)有新政策、法規(guī)、規(guī)范的出臺(tái)，對(duì)本項(xiàng)目存在不利影響。應(yīng)對(duì)措施：項(xiàng)目實(shí)施過程中要時(shí)刻關(guān)注政府政策動(dòng)態(tài)，做好政府各方面協(xié)調(diào)，爭取相應(yīng)的政策支持。10.4.2市場風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目的市場風(fēng)險(xiǎn)主要來源于周邊競爭樓盤，周邊競爭樓盤較多且項(xiàng)目性質(zhì)與本項(xiàng)目大抵相同，目標(biāo)客戶群體大體一致，競爭較強(qiáng)。應(yīng)對(duì)措施：加大宣傳力度，開拓更多的客戶渠道，了解客戶需求，加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施建設(shè)，提高自身競爭力。10.4.3融資風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目自身的投資時(shí)間是比較長的，且投資量比較大，短長期融資的短缺都有可能打斷房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)性，帶來資金運(yùn)轉(zhuǎn)的風(fēng)險(xiǎn)REF_Ref20328\r[23]。融資風(fēng)險(xiǎn)是本項(xiàng)目考慮的重點(diǎn)問題。應(yīng)對(duì)措施：確保項(xiàng)目管理結(jié)構(gòu)的合理性，保證資金的有效投入，加強(qiáng)對(duì)資金的管理，優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)。10.4.4管理風(fēng)險(xiǎn)策劃考慮不周，對(duì)困難及問題估計(jì)不足或定位失誤都有可能帶來風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目操作過程的偏差或工程時(shí)間與計(jì)劃不符，造成成本上升，也會(huì)帶來一定風(fēng)險(xiǎn)REF_Ref20367\r[24]。應(yīng)對(duì)措施：對(duì)項(xiàng)目實(shí)行嚴(yán)格的管理，在實(shí)施過程中根據(jù)實(shí)際情況不斷調(diào)整，減少風(fēng)險(xiǎn)。10.4.5風(fēng)險(xiǎn)分析結(jié)論綜上所述，本項(xiàng)目在市場、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)方面都具有一定的可行性與抗風(fēng)險(xiǎn)能力，通過相關(guān)措施可以減少風(fēng)險(xiǎn)因素的發(fā)生幾率，降低風(fēng)險(xiǎn)帶來的損失，因此項(xiàng)目可行。第11章項(xiàng)目社會(huì)評(píng)價(jià)11.1社會(huì)效益分析本項(xiàng)目建成后，可提供住宅140套，降低大面積拆遷帶來的住房壓力，為居民提供優(yōu)越的住宅環(huán)境，使居民能夠更好的生活和工作。本項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)新穎，綠化率高，環(huán)境優(yōu)美，配套設(shè)施齊全，交通便利，對(duì)于美化滎經(jīng)縣市容，改善環(huán)境帶來較大的影響。本項(xiàng)目區(qū)域位置較好，底層商鋪吸引投資能力強(qiáng)，對(duì)本區(qū)域發(fā)展具有積極作用。由于本項(xiàng)目在開發(fā)前，進(jìn)行了廣泛、深入的市場調(diào)研，了解市場需求，銷售前景好，對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有推動(dòng)作用。11.2社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析項(xiàng)目所在地地理環(huán)境較好，由于自然因素的不確定性對(duì)房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程和經(jīng)營過程造成的損害可以忽略不計(jì)。目前國家宏觀經(jīng)濟(jì)大勢較好，社會(huì)趨于穩(wěn)定，當(dāng)?shù)貧v史文化悠久，社會(huì)治安好社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)較小。當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定，居民對(duì)房地產(chǎn)購買能力較強(qiáng)，地區(qū)經(jīng)濟(jì)狀況對(duì)項(xiàng)目影響較小，風(fēng)險(xiǎn)較低。11.3社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論綜上所述，本項(xiàng)目的開發(fā)與當(dāng)?shù)厣鐣?huì)具有有利影響，且面臨的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)較小，就目前整體環(huán)境而言尚不存在不可抗拒風(fēng)險(xiǎn)，只要加以防范，可以將風(fēng)險(xiǎn)降到最低，項(xiàng)目可行性好。第12章項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論及建議12.1項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)基于國家及地區(qū)的政策與經(jīng)濟(jì)環(huán)境，對(duì)鴻林欣苑項(xiàng)目的市場狀況、技術(shù)條