PAGE房產(chǎn)銷售財務制度一、總則1.目的本財務制度旨在規(guī)范房產(chǎn)銷售公司的財務行為，加強財務管理和監(jiān)督，確保公司財務工作的正常運轉(zhuǎn)，保障公司及相關利益者的合法權益，促進公司房產(chǎn)銷售業(yè)務的健康發(fā)展。2.適用范圍本制度適用于公司內(nèi)部各部門及全體員工在房產(chǎn)銷售業(yè)務活動中涉及的財務事項。3.基本原則合法性原則：嚴格遵守國家法律法規(guī)及相關行業(yè)標準，確保公司財務活動合法合規(guī)。準確性原則：財務數(shù)據(jù)記錄準確、完整，會計核算符合會計準則，為公司決策提供可靠依據(jù)。及時性原則：及時處理各類財務事項，按時編制財務報表，保證財務信息的時效性。安全性原則：加強財務風險管理，確保公司資產(chǎn)安全，防范財務舞弊和資金損失。效益性原則：合理配置資源，降低運營成本，提高資金使用效益，實現(xiàn)公司經(jīng)濟效益最大化。二、財務機構(gòu)與人員設置1.財務部門職責負責公司財務核算、財務報表編制及財務分析工作，為公司管理層提供財務決策支持。制定和執(zhí)行公司財務管理制度，規(guī)范財務操作流程，確保財務工作有序進行。負責公司資金管理，合理安排資金收支，監(jiān)控資金流向，保障資金安全。負責公司稅務管理，依法納稅申報，合理進行稅務籌劃，降低稅務成本。參與公司房產(chǎn)銷售項目的預算編制、成本控制和財務評估工作，為項目決策提供財務依據(jù)。負責公司財務檔案管理，妥善保管各類財務資料，確保檔案的完整性和安全性。2.財務人員崗位設置及職責財務經(jīng)理全面負責公司財務管理工作，制定財務戰(zhàn)略和年度財務計劃。組織領導財務團隊，確保財務工作的高效運轉(zhuǎn)，完成公司各項財務目標。參與公司重大決策，提供財務專業(yè)意見，對公司財務狀況和經(jīng)營成果進行分析和評估。協(xié)調(diào)與外部金融機構(gòu)、稅務機關等相關部門的關系，維護公司良好的財務形象。會計負責公司日常財務核算工作，按照會計準則和財務制度進行賬務處理。編制記賬憑證，登記賬簿，定期結(jié)賬，確保財務數(shù)據(jù)的準確性和及時性。協(xié)助財務經(jīng)理編制財務報表，進行財務分析，提供相關財務數(shù)據(jù)支持。負責財務檔案的整理、歸檔和保管工作。出納負責公司現(xiàn)金收付、銀行結(jié)算等資金收支業(yè)務，確保資金收付的準確性和安全性。登記現(xiàn)金日記賬和銀行存款日記賬，定期盤點現(xiàn)金，核對銀行賬目，做到賬實相符。負責保管庫存現(xiàn)金、有價證券、空白支票和收據(jù)等重要財務票據(jù)。協(xié)助會計做好其他財務相關工作。三、財務核算1.會計政策與會計估計公司遵循國家統(tǒng)一的會計制度，采用權責發(fā)生制進行會計核算。各項資產(chǎn)計價、折舊、攤銷等會計估計方法應符合會計準則和公司實際情況，保持一致性和合理性。如有變更，應按規(guī)定程序進行審批，并在財務報表附注中予以說明。2.會計科目設置根據(jù)房產(chǎn)銷售業(yè)務特點和財務管理需要，設置合理的會計科目體系。會計科目應涵蓋資產(chǎn)、負債、所有者權益、收入、成本、費用等各類財務要素。明細科目設置應滿足財務核算和管理要求，便于分類統(tǒng)計和查詢。對于房產(chǎn)銷售項目，應按項目名稱、樓棟號、房號等設置明細科目，詳細記錄項目成本、收入及銷售情況。3.財務核算流程銷售收款核算銷售人員與客戶簽訂購房合同后，應及時將合同信息傳遞給財務部門。財務部門根據(jù)合同約定的收款方式和時間，跟蹤收款情況?？蛻糁Ц顿彿靠顣r，出納應及時開具收款收據(jù)，并在收款當日將款項存入公司銀行賬戶。同時，會計根據(jù)收款收據(jù)和銀行回單進行賬務處理，確認銷售收入。成本費用核算房產(chǎn)項目開發(fā)成本應按照成本核算對象進行歸集和分配。成本核算對象包括土地成本、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用等。各項成本費用發(fā)生時，應取得合法有效的原始憑證，經(jīng)相關人員審核簽字后，會計進行賬務處理。對于共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，應按照合理的分配方法進行分攤。期間費用（如管理費用、銷售費用、財務費用）應在發(fā)生時直接計入當期損益，按照費用性質(zhì)進行明細核算。固定資產(chǎn)與無形資產(chǎn)核算公司購置的固定資產(chǎn)（如辦公設備、交通工具等）應按照規(guī)定進行入賬核算，計提折舊。折舊方法應根據(jù)固定資產(chǎn)的性質(zhì)和使用情況合理確定，一經(jīng)確定不得隨意變更。無形資產(chǎn)（如土地使用權、商標權等）應按照取得成本進行初始計量，在使用壽命內(nèi)進行攤銷。攤銷方法應符合會計準則要求，并在財務報表中準確反映。財務報表編制會計應按照規(guī)定的結(jié)賬日進行結(jié)賬，確保賬賬相符、賬實相符。結(jié)賬后，根據(jù)總賬和明細賬編制月度、季度和年度財務報表。財務報表包括資產(chǎn)負債表、利潤表、現(xiàn)金流量表及附注等。財務報表應真實、準確、完整地反映公司財務狀況和經(jīng)營成果，經(jīng)財務經(jīng)理審核后報公司管理層和相關部門。四、資金管理1.資金預算管理公司應建立資金預算管理制度，加強資金收支的計劃性。各部門應根據(jù)年度經(jīng)營計劃和業(yè)務安排，編制本部門的資金預算，經(jīng)匯總后形成公司年度資金預算。資金預算應包括現(xiàn)金收入預算、現(xiàn)金支出預算、資金結(jié)余或不足預測等內(nèi)容。預算編制應充分考慮房產(chǎn)銷售進度、項目開發(fā)進度、費用支出計劃等因素，確保預算的合理性和可行性。財務部門應定期對資金預算執(zhí)行情況進行監(jiān)控和分析，及時發(fā)現(xiàn)偏差并采取措施進行調(diào)整。如遇重大事項導致資金預算無法執(zhí)行，應及時修訂預算，并報公司管理層審批。2.資金收入管理房產(chǎn)銷售收入應按照合同約定及時收取，銷售人員應積極協(xié)助財務部門做好收款工作。對于逾期未收款的客戶，應及時跟進催收，確保資金及時回籠。公司應加強對銷售回款的管理，建立銷售回款臺賬，詳細記錄每筆銷售業(yè)務的收款情況。財務部門應定期與銷售部門核對回款數(shù)據(jù)，確保數(shù)據(jù)準確一致。除房產(chǎn)銷售收入外，公司其他收入（如租金收入、利息收入等）應按照相關規(guī)定及時入賬，確保收入的完整性和準確性。3.資金支出管理公司資金支出應嚴格按照審批程序進行，確保支出的合理性和合規(guī)性。所有支出必須取得合法有效的原始憑證，并經(jīng)相關人員審核簽字后，方可辦理支付手續(xù)。費用報銷應按照公司制定的費用報銷制度執(zhí)行，明確報銷標準、審批流程和報銷期限。對于大額支出（如項目開發(fā)成本、重大采購支出等），應實行集體決策和專項審批制度。資金支付方式應根據(jù)實際情況選擇合適的方式，如支票、網(wǎng)銀轉(zhuǎn)賬、現(xiàn)金支付等。對于超過一定金額的大額支付，應采用銀行轉(zhuǎn)賬方式，確保資金安全。出納應定期核對銀行賬戶余額，及時掌握資金動態(tài)。每月末應編制銀行存款余額調(diào)節(jié)表，對未達賬項進行調(diào)整，確保銀行存款賬實相符。4.資金風險管理公司應建立資金風險預警機制，對可能出現(xiàn)的資金風險進行及時預警和防范。財務部門應密切關注資金狀況，分析資金流動性、償債能力等指標，及時發(fā)現(xiàn)潛在風險。加強對資金的內(nèi)部控制，嚴格執(zhí)行不相容崗位分離制度，防止資金舞弊和挪用。定期對資金進行盤點和清查，確保資金安全。合理安排資金結(jié)構(gòu)，優(yōu)化資金配置，降低資金成本。根據(jù)公司經(jīng)營需要，適度進行融資活動，但應嚴格控制融資規(guī)模和融資成本，避免過度負債。五、銷售財務管理1.銷售價格管理公司房產(chǎn)銷售價格應根據(jù)市場行情、成本核算、項目定位等因素綜合確定。銷售價格應報公司管理層審批后執(zhí)行，確保價格的合理性和競爭力。銷售部門應及時掌握市場動態(tài)，定期對周邊樓盤價格進行調(diào)研分析，為公司銷售價格調(diào)整提供參考依據(jù)。價格調(diào)整應經(jīng)公司管理層批準，并及時通知相關部門。2.銷售折扣與優(yōu)惠管理公司如有銷售折扣、優(yōu)惠活動等，應制定明確的政策和審批程序。銷售折扣和優(yōu)惠應在購房合同中明確約定，并經(jīng)財務部門審核確認。銷售折扣和優(yōu)惠的執(zhí)行情況應進行詳細記錄，財務部門應定期核對相關數(shù)據(jù)，確保折扣和優(yōu)惠的真實性和準確性。3.銷售傭金管理公司應制定合理的銷售傭金政策，明確傭金計算標準、支付方式和支付時間。銷售傭金應根據(jù)銷售人員的業(yè)績表現(xiàn)進行計算和發(fā)放，激勵銷售人員積極拓展業(yè)務。財務部門應按照銷售合同和傭金政策，準確計算銷售人員的傭金，并及時支付。支付銷售傭金時，應取得銷售人員簽字確認的收款憑證，確保支付的合規(guī)性。4.銷售合同管理銷售合同是公司房產(chǎn)銷售業(yè)務的重要依據(jù)，應嚴格按照合同管理制度進行簽訂、審核和執(zhí)行。銷售合同應明確雙方的權利義務、銷售價格、付款方式、交房時間等關鍵條款。財務部門應參與銷售合同的審核，重點審核合同中的財務條款，確保合同的財務風險可控。合同簽訂后，應及時將合同副本交財務部門存檔，作為財務核算和收款的依據(jù)。銷售部門應跟蹤銷售合同的執(zhí)行情況，及時反饋合同履行過程中的問題。財務部門應根據(jù)合同執(zhí)行情況，及時確認收入和應收賬款，確保財務數(shù)據(jù)與業(yè)務實際相符。六、稅務管理1.稅務登記與申報公司應按照國家稅收法律法規(guī)的規(guī)定，及時辦理稅務登記手續(xù)，并根據(jù)稅務機關要求定期進行納稅申報。納稅申報應準確、完整地填寫各類納稅申報表，按時繳納稅款。財務部門應安排專人負責稅務管理工作，熟悉稅收政策法規(guī)，及時掌握稅收政策變化，確保公司稅務申報和繳納工作的合規(guī)性。2.稅務籌劃在合法合規(guī)的前提下，公司應進行合理的稅務籌劃，降低稅務成本。稅務籌劃應結(jié)合公司業(yè)務特點和稅收政策，通過優(yōu)化業(yè)務流程、合理利用稅收優(yōu)惠政策等方式，實現(xiàn)稅負最小化。稅務籌劃方案應報公司管理層審批后實施，并及時與稅務機關溝通協(xié)調(diào)，確?；I劃方案的可行性和有效性。3.發(fā)票管理公司應加強發(fā)票管理，建立健全發(fā)票管理制度。發(fā)票的開具、取得、保管等環(huán)節(jié)應嚴格按照發(fā)票管理辦法執(zhí)行，確保發(fā)票的真實性、合法性和完整性。銷售部門在開具銷售發(fā)票時，應根據(jù)實際銷售情況準確填寫發(fā)票內(nèi)容，確保發(fā)票與合同、收款等信息一致。財務部門應認真審核發(fā)票開具情況，對不符合規(guī)定的發(fā)票及時進行糾正。取得的各類發(fā)票應及時進行認證和入賬處理，不得虛開發(fā)票或取得虛假發(fā)票。發(fā)票保管期限應按照國家規(guī)定執(zhí)行，期滿后應按照規(guī)定程序進行銷毀。七、財務內(nèi)部控制與監(jiān)督1.內(nèi)部控制制度公司應建立健全財務內(nèi)部控制制度，明確各部門和人員的職責權限，規(guī)范財務操作流程，防范財務風險。內(nèi)部控制制度應涵蓋財務核算、資金管理、銷售財務管理、稅務管理等各個方面。定期對內(nèi)部控制制度進行評估和完善，確保制度的有效性和適應性。對于發(fā)現(xiàn)的內(nèi)部控制缺陷，應及時采取措施進行整改，防止問題再次發(fā)生。2.內(nèi)部審計監(jiān)督公司應設立內(nèi)部審計部門或配備內(nèi)部審計人員，定期對公司財務狀況和經(jīng)營活動進行審計監(jiān)督。內(nèi)部審計應重點關注財務收支的真實性、合法性、合規(guī)性，以及內(nèi)部控制制度的執(zhí)行情況。內(nèi)部審計人員應獨立開展審計工作，不受其他部門或個人的干擾。審計結(jié)束后，應出具審計報告，提出審計意見和建議，督促相關部門進行整改。3.財務監(jiān)督檢查財務部門應定期對公司財務工作進行自查，及時發(fā)現(xiàn)和糾正財務核算、資金管理等方面存在的問題。同時，配合公司內(nèi)部審計和外部審計機構(gòu)的工作，提供必要的財務資料和信息。公司管理層應加強對財務工作的監(jiān)督檢查，定期聽取財務工作匯報，了解公司財務狀況和經(jīng)營成果。對于發(fā)現(xiàn)的重大財務問題，應及時進行研究處理，確保公司財務工作的規(guī)范運行。八、財務檔案管理1.檔案分類與歸檔財務檔案應按照類別進行分類管理，主要包括會計憑證、會計賬簿、財務報表、稅務資料、合同協(xié)議、銀行對賬單、發(fā)票存根等。每月末，會計應將當月的會計憑證進行整理、裝訂，并按照編號順序歸檔保管。會計賬簿、財務報表等應定期打印成冊，歸檔保存。其他財務資料也應及時整理歸檔，確保檔案的完整性。2.檔案保管期限財務檔案的保管期限應按照國家規(guī)定執(zhí)行。一般會計憑證、會計賬簿等保管期限為30年，財務報表等保管期限為10年，稅務資料、合同協(xié)議等重要檔案應長期保管。檔案保管期限屆滿后，應按照規(guī)定程序進行銷毀。銷毀檔案時，應編制銷毀清單，經(jīng)相關部門負責人批準后，由專人負責監(jiān)銷，并在銷毀清單上簽字確認。3.檔案查閱與借閱公司內(nèi)部人員因工作需要查閱財務檔案時，應填