PAGE二手房屋中介財務制度一、總則1.目的本財務制度旨在規(guī)范二手房屋中介公司（以下簡稱“公司”）的財務行為，加強財務管理和監(jiān)督，確保公司財務工作合法、合規(guī)、有序進行，保障公司及相關利益者的權益，為公司的穩(wěn)定發(fā)展提供有力的財務支持。2.適用范圍本制度適用于公司總部及各分支機構的財務活動，包括但不限于房屋買賣、租賃中介業(yè)務所涉及的資金收支、財務核算、財務報告等方面。3.基本原則合法性原則：公司的財務活動必須遵守國家法律法規(guī)和相關行業(yè)標準，依法納稅，誠信經營。準確性原則：財務核算應當準確、及時、完整地反映公司的財務狀況和經營成果，確保財務信息的真實性和可靠性。規(guī)范性原則：嚴格按照財務管理制度和會計核算規(guī)范進行操作，做到財務流程清晰、手續(xù)完備、賬目規(guī)范。效益性原則：合理配置資源，優(yōu)化財務結構，提高資金使用效率，實現公司經濟效益最大化。二、財務機構與人員設置1.財務部門職責財務管理：負責制定和執(zhí)行公司財務戰(zhàn)略、預算計劃、成本控制方案等，為公司決策提供財務支持和建議。會計核算：準確記錄和反映公司的經濟業(yè)務，編制財務報表，進行財務分析，為公司內部管理和外部監(jiān)管提供依據。資金管理：合理籌集、調配和使用資金，確保公司資金安全，提高資金使用效益，防范資金風險。稅務管理：依法辦理納稅申報、繳納稅款等稅務事項，合理進行稅務籌劃，降低稅務成本。財務監(jiān)督：對公司財務活動進行全程監(jiān)督，檢查財務制度執(zhí)行情況，防范財務舞弊，維護公司財務秩序。2.財務人員崗位設置及職責財務經理全面負責公司財務管理工作，制定財務工作計劃和目標，并組織實施。建立健全公司財務管理制度和內部控制體系，確保財務工作規(guī)范、有序運行。組織編制公司年度預算、財務報表等重要財務文件，為公司決策提供準確的財務信息。負責資金管理，合理安排資金，優(yōu)化資金結構，確保公司資金安全和正常運轉。加強財務團隊建設，組織財務人員培訓和考核，提高財務人員業(yè)務素質和工作能力。協調與稅務、銀行等相關部門的關系，維護公司良好的財務外部環(huán)境。會計按照國家會計制度和公司財務制度的規(guī)定，進行會計核算，填制會計憑證，登記會計賬簿，編制財務報表。負責審核原始憑證的真實性、合法性和完整性，對不符合規(guī)定的原始憑證予以退回，并要求更正補充。定期核對賬目，確保賬賬相符、賬實相符，及時發(fā)現和處理財務核算中的問題。負責財務檔案的整理、歸檔和保管工作，確保財務檔案的安全和完整。出納負責公司現金收付、銀行結算等資金收支業(yè)務，嚴格按照現金管理和銀行結算制度的規(guī)定辦理相關手續(xù)。及時登記現金日記賬和銀行存款日記賬，做到日清月結，賬款相符。保管庫存現金、有價證券、空白支票等重要財務票據，確保資金和票據的安全。協助會計做好其他財務工作，如編制資金報表等。三、財務核算1.會計政策與會計估計公司按照國家統一的會計制度規(guī)定，結合公司實際情況，制定適合本公司的會計政策和會計估計。會計政策和會計估計一經確定，不得隨意變更。如需變更，應按照規(guī)定的程序進行審批，并在財務報表附注中予以說明。會計年度自公歷1月1日起至12月31日止。記賬本位幣為人民幣。2.會計科目設置公司根據國家統一會計制度和財務管理需要，設置會計科目。會計科目應保持相對穩(wěn)定，確需調整時，應按照規(guī)定的程序進行審批。會計科目分為資產類、負債類、所有者權益類、成本類和損益類五大類。具體科目設置及核算內容按照國家統一會計制度和公司財務管理制度執(zhí)行。3.賬務處理流程業(yè)務發(fā)生：各部門在開展房屋中介業(yè)務過程中，應及時取得或填制原始憑證，如房屋買賣或租賃合同、傭金發(fā)票、費用報銷單等。原始憑證應真實、合法、完整，具備憑證名稱、填制日期、填制單位或填制人姓名、經辦人員簽名或蓋章、接受憑證單位名稱、經濟業(yè)務內容、數量、單價和金額等要素。憑證審核：會計人員對取得的原始憑證進行審核，審核內容包括憑證的真實性、合法性、完整性、準確性等。對于不符合規(guī)定的原始憑證，應及時退回經辦人員，要求其更正或補充。憑證填制：審核無誤的原始憑證，由會計人員根據其內容填制記賬憑證。記賬憑證應按照規(guī)定的格式和內容填寫，包括日期、憑證編號、摘要、會計科目、金額、附件張數等，并由填制人員簽名或蓋章。賬簿登記：根據記賬憑證，會計人員及時登記各類賬簿，包括總賬、明細賬、日記賬等。賬簿登記應做到數字準確、摘要清楚、登記及時、字跡工整。結賬與對賬：月末、季末和年末，會計人員應進行結賬工作，結算各賬戶的本期發(fā)生額和期末余額。同時，定期進行對賬，包括賬賬核對、賬實核對、賬證核對等，確保賬目相符。財務報表編制：根據賬簿記錄和其他有關資料，會計人員定期編制財務報表，包括資產負債表、利潤表、現金流量表等。財務報表應做到數字真實、計算準確、內容完整、報送及時。四、收入管理1.收入確認原則公司二手房屋中介業(yè)務收入主要包括房屋買賣傭金收入和房屋租賃傭金收入。收入確認應遵循權責發(fā)生制原則，在中介服務完成且相關經濟利益能夠流入公司時予以確認。對于房屋買賣業(yè)務，在買賣雙方簽訂房屋買賣合同，且公司已履行中介服務義務，取得客戶確認的服務完成證明后，確認收入實現。對于房屋租賃業(yè)務，在租賃合同簽訂且公司已完成租賃房源的推薦、帶看等中介服務，收到客戶支付的傭金款項或取得收取傭金的權利時，確認收入實現。2.收入核算與管理公司應按照不同的業(yè)務類型和客戶，分別設置收入明細賬，詳細記錄各項收入的發(fā)生情況。收入核算應準確、及時，確保收入數據的真實性和完整性。對于已確認的收入，應及時入賬，不得隱瞞或截留。加強對收入的管理，建立收入臺賬，定期核對收入數據，分析收入變動原因，及時發(fā)現和解決收入管理中存在的問題。嚴格按照合同約定收取傭金，對于逾期未支付的傭金，應及時與客戶溝通催收，并做好記錄。如因客戶原因無法收回傭金，應按照公司規(guī)定的審批程序進行處理。五、成本費用管理1.成本費用分類與核算營業(yè)成本：主要包括為促成房屋買賣或租賃業(yè)務而發(fā)生的直接費用，如支付給房源方的傭金、房屋交易手續(xù)費、評估費、公證費等。營業(yè)成本應按照業(yè)務項目進行明細核算，準確歸集各項成本費用。期間費用：包括銷售費用、管理費用和財務費用。銷售費用：指公司在開展二手房屋中介業(yè)務過程中發(fā)生的各項費用，如市場推廣費用、銷售人員薪酬、差旅費、業(yè)務招待費等。銷售費用應按照費用項目進行明細核算，嚴格控制費用支出，提高銷售費用的使用效益。管理費用：指公司行政管理部門為組織和管理公司經營活動而發(fā)生的各項費用，如管理人員薪酬、辦公費、水電費、折舊費、差旅費等。管理費用應按照費用性質進行分類核算，加強費用預算管理，嚴格控制費用開支。財務費用：指公司為籌集資金而發(fā)生的各項費用，如利息支出、手續(xù)費、匯兌損益等。財務費用應按照費用項目進行明細核算，合理控制財務費用水平，降低資金成本。2.成本費用控制措施建立成本費用預算管理制度，根據公司年度經營計劃和目標，編制成本費用預算，并將預算指標分解到各部門和各業(yè)務項目。各部門應嚴格按照預算控制成本費用支出，確保預算的執(zhí)行和完成。加強成本費用的日常管理，建立成本費用審批制度，明確審批流程和審批權限。對于各項成本費用支出，應嚴格審核其真實性、合法性和合理性，確保支出符合公司規(guī)定和業(yè)務需要。定期對成本費用進行分析和評估，對比預算執(zhí)行情況，找出成本費用控制中的薄弱環(huán)節(jié)，采取有效措施加以改進。通過成本費用分析，優(yōu)化業(yè)務流程，降低運營成本，提高公司經濟效益。加強對固定資產、辦公用品等資產的管理，定期進行清查盤點，確保資產的安全和完整。合理控制資產購置和使用成本，提高資產使用效率，減少不必要的資產損耗和浪費。六、資金管理1.資金籌集公司根據業(yè)務發(fā)展需要，合理確定資金籌集規(guī)模和方式。資金籌集方式包括自有資金積累、銀行貸款、股東增資等。申請銀行貸款時，應按照銀行要求提供相關資料，辦理貸款手續(xù)。貸款資金應按照規(guī)定用途使用，不得挪作他用。同時，應合理安排還款計劃，按時足額償還貸款本息，維護公司良好的信用記錄。股東增資應按照公司章程規(guī)定的程序進行，確保增資行為合法合規(guī)。增資資金應及時足額到位，用于公司業(yè)務發(fā)展和擴大經營規(guī)模。2.資金使用建立資金使用審批制度，明確資金使用審批流程和審批權限。各項資金支出應嚴格按照審批程序進行審批，未經審批不得擅自支付。資金使用應遵循合理、節(jié)約、高效的原則，確保資金用于公司業(yè)務發(fā)展和正常經營活動。對于重大資金支出項目，應進行可行性研究和論證，確保資金使用的安全性和效益性。加強對資金支付的管理，嚴格審核資金支付憑證，確保支付信息真實、準確、完整。對于涉及大額資金支付的業(yè)務，應實行雙人經辦制度，確保資金支付的安全。合理安排資金，優(yōu)化資金結構，提高資金使用效率。根據公司業(yè)務特點和資金需求情況，合理確定現金、銀行存款、應收賬款等各項資金的比例，確保資金的流動性和安全性。3.資金監(jiān)控與風險管理建立資金監(jiān)控體系，實時監(jiān)控公司資金的收支情況和資金余額。定期編制資金報表，及時向公司管理層匯報資金動態(tài)，為公司決策提供資金信息支持。加強對資金風險的管理，識別、評估和控制資金風險。關注市場動態(tài)和宏觀經濟形勢變化，及時調整資金策略，防范資金風險。如發(fā)現資金風險隱患，應及時采取措施加以化解，并向上級報告。嚴格控制資金的出借和擔保行為，未經公司批準，不得擅自將公司資金出借給其他單位或個人，不得為其他單位或個人提供擔保。如因特殊情況確需出借資金或提供擔保的，應按照規(guī)定的程序進行審批，并簽訂相關協議，明確雙方權利義務，防范資金風險。七、稅務管理1.稅務登記與申報公司應按照國家稅收法律法規(guī)的規(guī)定，及時辦理稅務登記手續(xù)，如實申報納稅信息。稅務登記內容發(fā)生變化時，應及時辦理變更稅務登記。每月按時進行納稅申報，如實填寫納稅申報表，報送相關納稅資料。納稅申報應做到數據準確、申報及時，確保公司依法納稅，避免稅務風險。2.稅款繳納根據納稅申報結果，按時足額繳納各項稅款。稅款繳納方式包括銀行轉賬、網上申報繳納等。公司應確保稅款繳納賬戶余額充足，避免因賬戶余額不足導致稅款滯納。加強對稅款繳納的管理，建立稅款繳納臺賬，記錄稅款繳納情況。定期核對稅款繳納金額與納稅申報金額是否一致，確保稅款繳納準確無誤。3.稅務籌劃在合法合規(guī)的前提下，合理進行稅務籌劃，降低公司稅務成本。稅務籌劃應結合公司業(yè)務特點和稅收政策，制定科學合理的稅務籌劃方案。關注國家稅收政策變化，及時調整稅務籌劃策略。加強與稅務機關的溝通與協調，了解稅收政策動態(tài)，確保公司稅務籌劃工作符合稅收法律法規(guī)要求。八、財務報告與財務分析1.財務報告編制公司定期編制財務報告，包括月度財務報表、季度財務報表和年度財務報表。財務報表應按照國家統一會計制度和公司財務管理制度的規(guī)定編制，做到數字真實、計算準確、內容完整、報送及時。財務報告應包括資產負債表、利潤表、現金流量表、所有者權益變動表及附注等內容。附注應詳細說明公司財務狀況、經營成果、現金流量等方面的重要事項，為財務報告使用者提供更全面、準確的財務信息。編制財務報告過程中，應嚴格按照會計核算方法和財務報表編制要求進行操作，確保財務報告的質量。財務報告編制完成后，應進行審核，審核內容包括報表數據的準確性、勾稽關系的一致性、附注內容的完整性等。審核無誤后，加蓋公司公章和財務專用章，并由公司負責人、財務負責人簽字蓋章。2.財務分析定期開展財務分析工作，為公司管理層提供決策支持。財務分析應結合公司業(yè)務特點和財務數據，運用適當的分析方法，對公司財務狀況、經營成果、現金流量等方面進行全面、深入的分析。財務分析內容包括償債能力分析、盈利能力分析、營運能力分析、發(fā)展能力分析等。通過財務分析，揭示公司財務狀況和經營成果的變化趨勢，發(fā)現公司經營管理中存在的問題，提出改進建議和措施。編寫財務分析報告，報告內容應包括分析目的、分析方法、分析結果、存在問題及建議等。財務分析報告應語言簡潔、邏輯清晰、數據準確，具有較強的針對性和實用性。財務分析報告應及時報送公司管理層，為公司決策提供參考依據。九、財務檔案管理1.財務檔案范圍財務檔案包括會計憑證、會計賬簿、財務報表、稅務資料、審計報告、財務文件、合同協議、銀行對賬單、發(fā)票存根等與公司財務活動相關的各類資料。2.財務檔案整理與歸檔會計人員應按照財務檔案管理要求，定期對財務資料進行整理和歸檔。整理后的財務檔案應分類存放，編號清晰，便于查找和使用。財務檔案應按照年度進行歸檔，每年形成的財務檔案在次年上半年整理歸檔完畢。歸檔后的財務檔案應裝入檔案盒，并在檔案盒上注明檔案名稱、年度、保管期限等信息。3.財務檔案保管期限財務檔案的保管期限分為永久、定期兩類。定期保管期限分為3年、5年、10年、15年、25年5類。具體保管期限按照國家有關規(guī)定執(zhí)行。會計憑證、會計賬簿、財務報表等主要財務檔案的保管期限為15年；銀行對賬單、發(fā)票存根等保管期限為5年；涉及公司重大財務決策、稅務處理等重要財務文件應永久保管。4.財務檔案查閱與借閱公司內部人員查閱財務檔案，應填寫查閱申請表，經財務負責人批準后，在指定地點查閱。查閱人員不得在財務檔案上涂改、標記、拆封或抽換。外部單位或個人查閱財務檔案，應持有單位介紹信，經公司負責人和財務負責人批準后，方可查閱。查閱過程