PAGE物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)制度一、總則（一）目的本財(cái)務(wù)制度旨在規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財(cái)務(wù)行為，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理和經(jīng)濟(jì)核算，確保企業(yè)穩(wěn)健運(yùn)營，提高經(jīng)濟(jì)效益，保護(hù)投資者權(quán)益，依據(jù)《中華人民共和國會計(jì)法》、《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》以及物業(yè)服務(wù)行業(yè)相關(guān)法規(guī)制定本制度。（二）適用范圍本制度適用于[物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱]及其所屬各部門、各分支機(jī)構(gòu)。（三）基本原則1.合法性原則：嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)和相關(guān)政策，依法進(jìn)行財(cái)務(wù)活動。2.真實(shí)性原則：財(cái)務(wù)核算應(yīng)當(dāng)以實(shí)際發(fā)生的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)為依據(jù)，如實(shí)反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果。3.完整性原則：涵蓋企業(yè)財(cái)務(wù)管理的各個方面，確保財(cái)務(wù)信息全面、準(zhǔn)確。4.及時性原則：及時進(jìn)行財(cái)務(wù)核算、報表編制和財(cái)務(wù)分析，為企業(yè)決策提供及時有效的財(cái)務(wù)信息。5.效益性原則：在保證服務(wù)質(zhì)量的前提下，合理配置資源，降低成本費(fèi)用，提高經(jīng)濟(jì)效益。二、財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)與會計(jì)人員（一）財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)設(shè)置公司設(shè)立獨(dú)立的財(cái)務(wù)管理部門，配備財(cái)務(wù)經(jīng)理、會計(jì)、出納等專業(yè)人員。財(cái)務(wù)經(jīng)理負(fù)責(zé)全面財(cái)務(wù)管理工作，制定財(cái)務(wù)計(jì)劃、監(jiān)督財(cái)務(wù)執(zhí)行、協(xié)調(diào)內(nèi)外部財(cái)務(wù)關(guān)系；會計(jì)負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)核算、編制財(cái)務(wù)報表、稅務(wù)申報等工作；出納負(fù)責(zé)現(xiàn)金收付、銀行結(jié)算、資金保管等工作。（二）會計(jì)人員職責(zé)1.會計(jì)職責(zé)按照國家統(tǒng)一會計(jì)制度的規(guī)定，設(shè)置會計(jì)科目和會計(jì)賬簿，進(jìn)行會計(jì)核算。審核原始憑證的真實(shí)性、合法性、完整性和準(zhǔn)確性，編制記賬憑證。定期編制財(cái)務(wù)報表，包括資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表、現(xiàn)金流量表等，如實(shí)反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果。負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)檔案的整理、歸檔和保管工作。2.出納職責(zé)嚴(yán)格遵守現(xiàn)金管理制度，辦理現(xiàn)金收付業(yè)務(wù)，確?，F(xiàn)金安全。負(fù)責(zé)銀行賬戶的管理，辦理銀行結(jié)算業(yè)務(wù)，及時核對銀行賬目。登記現(xiàn)金日記賬和銀行存款日記賬，做到日清月結(jié)。保管庫存現(xiàn)金、有價證券、空白支票和有關(guān)印章等。（三）會計(jì)工作交接會計(jì)人員調(diào)動工作或者離職，必須與接管人員辦清交接手續(xù)。一般會計(jì)人員辦理交接手續(xù)，由財(cái)務(wù)經(jīng)理監(jiān)交；財(cái)務(wù)經(jīng)理辦理交接手續(xù)，由公司負(fù)責(zé)人監(jiān)交。交接雙方應(yīng)當(dāng)按照會計(jì)賬簿記錄編制移交清冊，交接完畢后，交接雙方和監(jiān)交人員在移交清冊上簽名或者蓋章。三、財(cái)務(wù)核算基礎(chǔ)工作（一）會計(jì)憑證1.原始憑證：各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)發(fā)生時，必須取得或填制合法、有效的原始憑證。原始憑證應(yīng)具備憑證名稱、填制日期、填制單位或填制人姓名、經(jīng)辦人員簽名或蓋章、接受憑證單位名稱、經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)內(nèi)容、數(shù)量、單價和金額等內(nèi)容。2.記賬憑證：會計(jì)人員根據(jù)審核無誤的原始憑證，按照經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的內(nèi)容加以歸類，并據(jù)以確定會計(jì)分錄后所填制的憑證。記賬憑證應(yīng)具備憑證編號、填制日期、經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)摘要、會計(jì)科目、金額、所附原始憑證張數(shù)、填制人員、稽核人員、記賬人員、會計(jì)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人、會計(jì)主管人員簽名或蓋章等內(nèi)容。（二）會計(jì)賬簿1.總賬：按照會計(jì)科目設(shè)置，全面、總括地反映企業(yè)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的賬簿?？傎~采用訂本式賬簿。2.明細(xì)賬：根據(jù)總賬科目所屬的明細(xì)科目設(shè)置，詳細(xì)記錄某一類經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的賬簿。明細(xì)賬可采用活頁式或卡片式賬簿。3.日記賬：按照經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)發(fā)生的時間順序逐日逐筆登記的賬簿，包括現(xiàn)金日記賬和銀行存款日記賬。日記賬采用訂本式賬簿。4.輔助賬：根據(jù)企業(yè)管理需要設(shè)置的，用于補(bǔ)充記錄某些特定經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的賬簿，如固定資產(chǎn)臺賬、低值易耗品臺賬等。(三)會計(jì)核算方法1.會計(jì)期間：采用公歷年度，即自公歷1月1日起至12月31日止。2.記賬本位幣：以人民幣為記賬本位幣。業(yè)務(wù)收支以人民幣以外的貨幣為主的企業(yè)，可以選定其中一種貨幣作為記賬本位幣，但編制的財(cái)務(wù)報表應(yīng)當(dāng)折算為人民幣。3.記賬方法：采用借貸記賬法。4.固定資產(chǎn)折舊方法：根據(jù)固定資產(chǎn)的性質(zhì)和使用情況，合理確定固定資產(chǎn)的使用壽命和預(yù)計(jì)凈殘值，采用年限平均法計(jì)提折舊。5.無形資產(chǎn)攤銷方法：使用壽命有限的無形資產(chǎn)，按照直線法在使用壽命內(nèi)攤銷；使用壽命不確定的無形資產(chǎn)，不進(jìn)行攤銷。四、資金籌集與管理（一）資金籌集渠道1.股東投入：股東按照公司章程規(guī)定的出資方式、出資額和出資時間，向企業(yè)投入資金。2.銀行借款：根據(jù)企業(yè)經(jīng)營需要，向銀行申請貸款，用于補(bǔ)充流動資金或項(xiàng)目建設(shè)。3.其他籌資方式：如發(fā)行債券、融資租賃等，根據(jù)企業(yè)實(shí)際情況選擇合適的籌資方式。（二）資金籌集管理1.籌資計(jì)劃：財(cái)務(wù)部門根據(jù)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營計(jì)劃，編制年度籌資計(jì)劃，明確籌資規(guī)模、籌資方式、籌資時間等。2.籌資審批：籌資計(jì)劃需經(jīng)公司管理層審批后實(shí)施。重大籌資項(xiàng)目需報董事會或股東會審議通過。3.資金使用：籌集的資金應(yīng)按照規(guī)定用途使用，不得擅自改變資金用途。財(cái)務(wù)部門應(yīng)加強(qiáng)對資金使用的監(jiān)督和管理，確保資金安全、有效使用。4.籌資成本控制：合理選擇籌資方式，優(yōu)化籌資結(jié)構(gòu)，降低籌資成本。對不同籌資方式的成本進(jìn)行分析和比較，選擇成本最低的籌資方案。五、流動資產(chǎn)（一）貨幣資金1.現(xiàn)金管理嚴(yán)格遵守現(xiàn)金使用范圍，不得坐支現(xiàn)金。核定庫存現(xiàn)金限額，每日現(xiàn)金庫存不得超過限額。建立現(xiàn)金盤點(diǎn)制度，每日終了，由出納人員對現(xiàn)金進(jìn)行盤點(diǎn)，編制現(xiàn)金盤點(diǎn)表，確保賬實(shí)相符。2.銀行存款管理按照國家有關(guān)規(guī)定，在銀行開立基本存款賬戶、一般存款賬戶、專用存款賬戶和臨時存款賬戶。定期核對銀行賬目，編制銀行存款余額調(diào)節(jié)表，及時發(fā)現(xiàn)和處理未達(dá)賬項(xiàng)。加強(qiáng)銀行賬戶管理，不得出租、出借銀行賬戶。（二）應(yīng)收賬款1.應(yīng)收賬款核算：按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，及時確認(rèn)應(yīng)收賬款。對已發(fā)生的應(yīng)收賬款，應(yīng)詳細(xì)記錄客戶名稱、金額、賬齡等信息。2.應(yīng)收賬款催收：建立應(yīng)收賬款催收制度，明確催收責(zé)任人和催收期限。對逾期應(yīng)收賬款，應(yīng)采取多種方式進(jìn)行催收，如電話催收、函件催收、上門催收等。3.壞賬準(zhǔn)備計(jì)提：根據(jù)應(yīng)收賬款的賬齡、客戶信用狀況等因素，合理計(jì)提壞賬準(zhǔn)備。壞賬準(zhǔn)備計(jì)提方法一經(jīng)確定，不得隨意變更。（三）存貨1.存貨分類：存貨包括原材料、低值易耗品、庫存商品等。2.存貨計(jì)價：采用實(shí)際成本法對存貨進(jìn)行計(jì)價。發(fā)出存貨時，按照先進(jìn)先出法、加權(quán)平均法等方法確定發(fā)出存貨的成本。3.存貨清查：定期對存貨進(jìn)行清查盤點(diǎn)，確保賬實(shí)相符。對盤盈、盤虧的存貨，應(yīng)及時查明原因，按照規(guī)定進(jìn)行處理。六、固定資產(chǎn)（一）固定資產(chǎn)定義與分類1.定義：固定資產(chǎn)是指企業(yè)為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租或經(jīng)營管理而持有的，使用壽命超過一個會計(jì)年度的有形資產(chǎn)。2.分類：根據(jù)固定資產(chǎn)的性質(zhì)和用途，分為房屋及建筑物、機(jī)器設(shè)備、運(yùn)輸設(shè)備、電子設(shè)備等。（二）固定資產(chǎn)購置1.購置計(jì)劃：各部門根據(jù)業(yè)務(wù)需要，提出固定資產(chǎn)購置申請，經(jīng)財(cái)務(wù)部門審核、公司管理層審批后列入購置計(jì)劃。2.采購流程：按照公司采購管理制度，通過招標(biāo)、詢價等方式選擇供應(yīng)商，簽訂采購合同。3.入賬價值：固定資產(chǎn)按照實(shí)際成本入賬，包括購買價款、相關(guān)稅費(fèi)、使固定資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的可歸屬于該項(xiàng)資產(chǎn)的運(yùn)輸費(fèi)、裝卸費(fèi)、安裝費(fèi)和專業(yè)人員服務(wù)費(fèi)等。（三）固定資產(chǎn)折舊1.折舊方法：采用年限平均法計(jì)提折舊。折舊年限根據(jù)固定資產(chǎn)的性質(zhì)和使用情況確定，具體折舊年限按照國家規(guī)定執(zhí)行。2.折舊計(jì)算：每月按照固定資產(chǎn)原值和折舊率計(jì)算折舊額，計(jì)入當(dāng)期成本費(fèi)用。3.折舊調(diào)整：固定資產(chǎn)的折舊方法、折舊年限等一經(jīng)確定，不得隨意變更。如需變更，應(yīng)經(jīng)公司管理層批準(zhǔn)，并在財(cái)務(wù)報表附注中予以說明。（四）固定資產(chǎn)處置1.處置申請：各部門對閑置、報廢的固定資產(chǎn)提出處置申請，經(jīng)財(cái)務(wù)部門審核、公司管理層審批后進(jìn)行處置。2.處置方式：固定資產(chǎn)處置方式包括出售、報廢、毀損等。處置固定資產(chǎn)應(yīng)按照規(guī)定程序進(jìn)行，取得的處置收入應(yīng)及時入賬，處置凈損益計(jì)入當(dāng)期損益。3.資產(chǎn)清查：定期對固定資產(chǎn)進(jìn)行清查盤點(diǎn)，確保賬實(shí)相符。對盤盈、盤虧的固定資產(chǎn)，應(yīng)及時查明原因，按照規(guī)定進(jìn)行處理。七、無形資產(chǎn)（一）無形資產(chǎn)定義與分類1.定義：無形資產(chǎn)是指企業(yè)擁有或者控制的沒有實(shí)物形態(tài)的可辨認(rèn)非貨幣性資產(chǎn)。2.分類：包括土地使用權(quán)、商標(biāo)權(quán)、專利權(quán)、著作權(quán)、非專利技術(shù)等。（二）無形資產(chǎn)取得1.外購無形資產(chǎn)：按照實(shí)際支付的價款作為入賬價值，包括購買價款、相關(guān)稅費(fèi)以及直接歸屬于使該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定用途所發(fā)生的其他支出。2.自行開發(fā)無形資產(chǎn)：研究階段的支出，于發(fā)生時計(jì)入當(dāng)期損益；開發(fā)階段的支出，同時滿足規(guī)定條件的，確認(rèn)為無形資產(chǎn)，按照開發(fā)過程中符合資本化條件的支出金額入賬。（三）無形資產(chǎn)攤銷1.攤銷方法：使用壽命有限的無形資產(chǎn)，按照直線法在使用壽命內(nèi)攤銷；使用壽命不確定的無形資產(chǎn)，不進(jìn)行攤銷。2.攤銷期限：土地使用權(quán)按照土地出讓合同規(guī)定的使用年限攤銷；其他無形資產(chǎn)按照預(yù)計(jì)使用壽命攤銷，預(yù)計(jì)使用壽命應(yīng)根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)、合同約定以及企業(yè)實(shí)際情況合理確定。（四）無形資產(chǎn)處置1.處置申請：各部門對擬處置的無形資產(chǎn)提出申請，經(jīng)財(cái)務(wù)部門審核、公司管理層審批后進(jìn)行處置。2.處置方式：無形資產(chǎn)處置方式包括出售、轉(zhuǎn)讓、報廢等。處置無形資產(chǎn)應(yīng)按照規(guī)定程序進(jìn)行，取得的處置收入應(yīng)及時入賬，處置凈損益計(jì)入當(dāng)期損益。八、成本費(fèi)用（一）成本費(fèi)用定義與分類1.定義：成本費(fèi)用是指企業(yè)在經(jīng)營活動中發(fā)生的各種耗費(fèi)和支出。2.分類：按照經(jīng)濟(jì)用途分為主營業(yè)務(wù)成本、主營業(yè)務(wù)稅金及附加、其他業(yè)務(wù)成本、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等。（二）成本費(fèi)用核算1.成本核算對象：根據(jù)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容等確定成本核算對象。2.成本核算方法：采用作業(yè)成本法或其他適合的成本核算方法，將各項(xiàng)成本費(fèi)用分配到各個成本核算對象中。3.費(fèi)用核算原則：按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，正確劃分本期成本費(fèi)用與下期成本費(fèi)用的界限，正確劃分不同成本核算對象之間的成本費(fèi)用界限。（三）成本費(fèi)用控制1.預(yù)算管理：編制年度成本費(fèi)用預(yù)算，將各項(xiàng)成本費(fèi)用指標(biāo)分解到各部門、各項(xiàng)目，作為成本費(fèi)用控制的依據(jù)。2.審批制度：建立成本費(fèi)用審批制度，明確審批流程和審批權(quán)限。各項(xiàng)成本費(fèi)用支出必須經(jīng)過審批后方可列支。3.分析與考核：定期對成本費(fèi)用進(jìn)行分析，找出成本費(fèi)用控制的薄弱環(huán)節(jié)，采取有效措施加以改進(jìn)。建立成本費(fèi)用考核制度，對各部門、各項(xiàng)目的成本費(fèi)用控制情況進(jìn)行考核，與績效掛鉤。九、收入與利潤（一）收入定義與分類1.定義：收入是指企業(yè)在日?；顒又行纬傻摹?dǎo)致所有者權(quán)益增加的、與所有者投入資本無關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益的總流入。2.分類：按照收入的性質(zhì)分為主營業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入。主營業(yè)務(wù)收入是指企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)所取得的收入；其他業(yè)務(wù)收入是指企業(yè)除主營業(yè)務(wù)收入以外的其他經(jīng)營活動所取得的收入，如房屋出租收入、商業(yè)用房經(jīng)營收入等。（二）收入確認(rèn)與計(jì)量1.收入確認(rèn)原則：在提供物業(yè)服務(wù)的同時滿足下列條件時予以確認(rèn)收入：企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實(shí)施有效控制；收入的金額能夠可靠地計(jì)量；相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計(jì)量。2.收入計(jì)量方法：按照合同或協(xié)議約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)方式計(jì)量收入。對于一次性收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，在提供服務(wù)期間分期確認(rèn)收入；對于分期收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，按照合同約定的收款日期確認(rèn)收入。（三）利潤核算1.利潤構(gòu)成：利潤包括營業(yè)利潤、利潤總額和凈利潤。營業(yè)利潤=營業(yè)收入營業(yè)成本營業(yè)稅金及附加銷售費(fèi)用管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用資產(chǎn)減值損失+公允價值變動收益（公允價值變動損失）+投資收益（投資損失）；利潤總額=營業(yè)利潤+營業(yè)外收入營業(yè)外支出；凈利潤=利潤總額所得稅費(fèi)用。2.所得稅核算：按照國家稅收法規(guī)的規(guī)定計(jì)算應(yīng)納稅所得額，繳納企業(yè)所得稅。企業(yè)所得稅采用資產(chǎn)負(fù)債表債務(wù)法進(jìn)行核算，確認(rèn)遞延所得稅資產(chǎn)和遞延所得稅負(fù)債。十、財(cái)務(wù)報告（一）財(cái)務(wù)報告種類1.月度財(cái)務(wù)報告：每月終了后編制，反映企業(yè)當(dāng)月財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果。2.季度財(cái)務(wù)報告：每季度終了后編制，在月度財(cái)務(wù)報告的基礎(chǔ)上，對季度財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果進(jìn)行綜合反映。3.年度財(cái)務(wù)報告：每年終了后編制，全面反映企業(yè)年度財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量等情況。（二）財(cái)務(wù)報告編制要求1.數(shù)據(jù)真實(shí)：財(cái)務(wù)報告應(yīng)根據(jù)真實(shí)的交易、事項(xiàng)以及完整、準(zhǔn)確的賬簿記錄等資料編制，不得虛報、漏報。2.內(nèi)容完整：財(cái)務(wù)報告應(yīng)包括資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表、現(xiàn)金流量表、所有者權(quán)益變動表、財(cái)務(wù)報表附注等內(nèi)容，確保財(cái)務(wù)信息全面、完整。3.編制及時：按照規(guī)定的時間及時編制財(cái)務(wù)報告，不得拖延。（三）財(cái)務(wù)報告分析1.分析方法：采用比較分析法、比率分析法、趨勢分析法等方法對財(cái)務(wù)報告進(jìn)行分析。2.分析內(nèi)容：分析企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營成果、現(xiàn)金流量等情況，找出存在的問題和原因，提出改進(jìn)措施和建議，為企業(yè)決策提供依據(jù)。十一、財(cái)務(wù)監(jiān)督（一）內(nèi)部監(jiān)督1.財(cái)務(wù)審計(jì)：定期對企業(yè)財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行內(nèi)部審計(jì)，檢查財(cái)務(wù)制度的執(zhí)行情況、財(cái)務(wù)核算的準(zhǔn)確性、資金使用的合規(guī)性等。2.預(yù)算