2025年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人新員工考核試卷及答案一、單項(xiàng)選擇題（共20題，每題2分，共40分）1.根據(jù)2025年最新《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》修訂條款，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)收取傭金時(shí)，下列哪項(xiàng)行為屬于違規(guī)？A.與委托人書面約定傭金標(biāo)準(zhǔn)B.對(duì)同一宗交易向買賣雙方收取傭金C.未完成約定服務(wù)事項(xiàng)時(shí)退還部分傭金D.以“信息費(fèi)”名義額外收取費(fèi)用答案：D2.存量房交易中，若賣方房產(chǎn)證登記時(shí)間為2023年5月（非滿五唯一），2025年8月出售時(shí)，需繳納的增值稅及附加稅率為？（假設(shè)當(dāng)?shù)卦鲋刀惗惵?%，附加稅綜合稅率12%）A.免征B.（成交價(jià)-原購(gòu)價(jià)）×5.3%C.成交價(jià)×5.3%D.（成交價(jià)-原購(gòu)價(jià)）×5.6%答案：B（注：2025年政策延續(xù)“滿2年免征增值稅”，未滿5年但滿2年的普通住宅按差額征收）3.客戶咨詢“學(xué)區(qū)房”問(wèn)題時(shí)，經(jīng)紀(jì)人正確的做法是？A.明確告知“該小區(qū)對(duì)口XX學(xué)校，教育局文件可查”B.提示“學(xué)區(qū)劃分以當(dāng)年教育局公告為準(zhǔn)，需自行核實(shí)”C.承諾“簽合同后若學(xué)區(qū)變化可退房”D.引用中介內(nèi)部整理的“近3年學(xué)區(qū)名單”作為依據(jù)答案：B4.下列哪項(xiàng)不屬于房源的“核心屬性”？A.產(chǎn)權(quán)是否清晰（有無(wú)抵押、查封）B.業(yè)主出售真實(shí)動(dòng)機(jī)（急售/置換）C.房屋建成年代（影響貸款年限）D.小區(qū)綠化覆蓋率（影響居住體驗(yàn)）答案：D（核心屬性指直接影響交易可行性的要素，綠化屬于附加屬性）5.帶看過(guò)程中，客戶提出“這套房子采光不好”，經(jīng)紀(jì)人最佳回應(yīng)是？A.“下午三點(diǎn)再來(lái)看看，那時(shí)候陽(yáng)光最好”B.“您覺(jué)得采光重要還是戶型方正更重要？”C.“隔壁單元同戶型采光好，我?guī)タ纯础盌.“冬天采光都一般，夏天沒(méi)問(wèn)題的”答案：C（主動(dòng)提供替代方案，引導(dǎo)客戶對(duì)比）6.某客戶通過(guò)A中介帶看了房源X，后通過(guò)B中介成交，是否構(gòu)成“跳單”？A.是，客戶利用了A中介提供的信息B.否，若B中介獨(dú)立促成交易且未使用A的信息C.是，只要客戶接觸過(guò)房源即算跳單D.否，客戶有權(quán)選擇任意中介服務(wù)答案：B（依據(jù)《民法典》第965條，跳單需滿足“利用中介提供的交易機(jī)會(huì)或媒介服務(wù)”）7.辦理二手房貸款時(shí)，若客戶征信報(bào)告顯示近2年有3次非惡意逾期（已結(jié)清），銀行可能的處理方式是？A.直接拒貸B.提高貸款利率10%-15%C.要求追加共同還款人D.正常審批答案：C（輕微逾期通常要求補(bǔ)充擔(dān)保，而非直接拒貸）8.下列哪類房源無(wú)需在經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同中特別標(biāo)注風(fēng)險(xiǎn)提示？A.產(chǎn)權(quán)人為未成年人（監(jiān)護(hù)人代簽）B.房屋存在“兇宅”傳聞（未經(jīng)驗(yàn)證）C.房改房（需補(bǔ)繳土地出讓金）D.已出租的房屋（租客放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)）答案：D（租客放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)需書面確認(rèn)，但不屬于額外風(fēng)險(xiǎn)提示范疇）9.客戶計(jì)劃購(gòu)買首套房，總價(jià)300萬(wàn)元，首付比例30%，貸款期限30年（LPR-20BP，當(dāng)前LPR為4.0%），等額本息月供約為？A.10,200元B.11,400元C.12,600元D.13,800元答案：A（計(jì)算：貸款額210萬(wàn)，利率3.8%，月供=210萬(wàn)×[3.8%/12×(1+3.8%/12)^360]/[(1+3.8%/12)^360-1]≈10,200元）10.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同中，必須明確約定的內(nèi)容不包括？A.服務(wù)事項(xiàng)（提供房源、帶看、促成簽約等）B.傭金支付時(shí)間（簽約時(shí)/過(guò)戶后）C.客戶個(gè)人隱私信息的使用范圍D.經(jīng)紀(jì)人個(gè)人聯(lián)系方式（非機(jī)構(gòu)）答案：D（需以機(jī)構(gòu)名義簽約，個(gè)人聯(lián)系方式非必備）11.某房源掛牌價(jià)280萬(wàn)，客戶報(bào)價(jià)260萬(wàn)，經(jīng)紀(jì)人應(yīng)首先？A.直接聯(lián)系業(yè)主轉(zhuǎn)達(dá)報(bào)價(jià)B.分析客戶購(gòu)買誠(chéng)意（是否已準(zhǔn)備首付）C.告知客戶“業(yè)主心理底價(jià)270萬(wàn)，再加5萬(wàn)可談”D.建議客戶提高報(bào)價(jià)至265萬(wàn)以表誠(chéng)意答案：B（需先評(píng)估客戶購(gòu)買力和誠(chéng)意，避免無(wú)效溝通）12.下列哪項(xiàng)不屬于“房源驗(yàn)真”的必要步驟？A.核對(duì)房產(chǎn)證原件（或不動(dòng)產(chǎn)登記查詢結(jié)果）B.拍攝房屋內(nèi)部全景視頻（非照片）C.確認(rèn)業(yè)主身份（身份證與房產(chǎn)證一致）D.核實(shí)抵押情況（通過(guò)銀行或不動(dòng)產(chǎn)登記中心）答案：B（照片或視頻均可，非必須全景視頻）13.客戶咨詢“法拍房”風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，經(jīng)紀(jì)人錯(cuò)誤的說(shuō)法是？A.“法拍房可能存在隱性欠費(fèi)（物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)）”B.“原業(yè)主占用房屋可能導(dǎo)致交房困難”C.“法院負(fù)責(zé)清空房屋，無(wú)需擔(dān)心占用問(wèn)題”D.“需提前查檔確認(rèn)產(chǎn)權(quán)是否清晰”答案：C（法院一般不負(fù)責(zé)強(qiáng)制騰退，需買受人自行處理）14.租賃業(yè)務(wù)中，若承租人未按合同約定支付租金超過(guò)15日，出租人可行使的權(quán)利是？A.直接收回房屋并處置屋內(nèi)物品B.要求承租人支付違約金（合同約定月租金20%）C.立即解除合同且不退還押金D.需先發(fā)送書面催告函，逾期未付方可解約答案：D（依據(jù)《民法典》第722條，需催告后仍不支付方可解約）15.某小區(qū)新交付的商品房，開發(fā)商未取得“竣工驗(yàn)收備案表”，經(jīng)紀(jì)人能否代理銷售？A.可以，只要取得預(yù)售許可證即可B.不可以，未完成竣工驗(yàn)收不得交付使用C.可以，客戶自愿購(gòu)買即可D.不可以，需同時(shí)取得預(yù)售許可證和大產(chǎn)證答案：B（竣工驗(yàn)收備案是交付使用的法定條件）16.客戶提出“我想低首付買房，能不能做高評(píng)估價(jià)？”，經(jīng)紀(jì)人正確回應(yīng)是？A.“可以操作，我們和評(píng)估公司有合作”B.“這屬于騙貸行為，可能面臨法律責(zé)任”C.“首付比例是銀行規(guī)定的，我們無(wú)法調(diào)整”D.“只能適當(dāng)做高，不超過(guò)市場(chǎng)價(jià)10%”答案：B（明確告知法律風(fēng)險(xiǎn)）17.下列哪項(xiàng)屬于“客戶敏感信息”，需嚴(yán)格保密？A.購(gòu)房用途（自住/投資）B.家庭人口結(jié)構(gòu)（幾口人）C.銀行流水明細(xì)（收入證明）D.對(duì)房屋的具體偏好（樓層/朝向）答案：C（涉及客戶財(cái)務(wù)隱私）18.經(jīng)紀(jì)人在朋友圈發(fā)布房源信息時(shí)，錯(cuò)誤的做法是？A.標(biāo)注“房源真實(shí)在售，可隨時(shí)帶看”B.使用“學(xué)區(qū)房”“地鐵口50米”等具體描述（附證明）C.引用客戶評(píng)價(jià)：“小王服務(wù)專業(yè)，推薦！”（經(jīng)客戶同意）D.發(fā)布“XX小區(qū)房?jī)r(jià)即將暴漲，速搶”等預(yù)測(cè)性表述答案：D（禁止發(fā)布價(jià)格預(yù)測(cè)類虛假宣傳）19.存量房交易中，“資金監(jiān)管”的核心目的是？A.增加中介服務(wù)環(huán)節(jié)（提高傭金）B.保障買賣雙方資金安全（防止挪用）C.協(xié)助銀行完成貸款審批D.便于稅務(wù)部門核稅答案：B20.新員工小張?jiān)趲Э粗?，客戶臨時(shí)要求去另一個(gè)未預(yù)約的小區(qū)看房，正確的處理是？A.立即答應(yīng)，體現(xiàn)服務(wù)熱情B.解釋“需提前與業(yè)主預(yù)約，避免打擾”，并約定時(shí)間C.聯(lián)系同事確認(rèn)該小區(qū)是否有合作房源，再?zèng)Q定D.拒絕客戶要求，按原計(jì)劃帶看答案：B（尊重業(yè)主隱私，規(guī)范服務(wù)流程）二、多項(xiàng)選擇題（共10題，每題3分，共30分，少選得1分，錯(cuò)選不得分）1.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人需掌握的“政策法規(guī)”包括？A.《中華人民共和國(guó)民法典》合同編、物權(quán)編B.所在城市最新限購(gòu)/限貸政策（如社保年限、首付比例）C.《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》及實(shí)施細(xì)則D.《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》中關(guān)于格式條款的規(guī)定答案：ABCD2.房源維護(hù)的核心工作包括？A.定期與業(yè)主溝通（了解出售意愿變化）B.更新房屋狀態(tài)（如已出租、裝修進(jìn)度）C.收集競(jìng)品房源信息（對(duì)比價(jià)格、戶型）D.代業(yè)主保管房產(chǎn)證原件（避免丟失）答案：ABC（D項(xiàng)屬違規(guī)保管證件）3.客戶需求分析的“5W1H”模型包括？A.Why（購(gòu)房動(dòng)機(jī)：自住/投資/學(xué)區(qū)）B.When（計(jì)劃購(gòu)房時(shí)間：半年內(nèi)/1年內(nèi)）C.How（付款方式：全款/商貸/公積金貸）D.Which（偏好小區(qū)：具體名稱或區(qū)域）答案：ABC（D屬“Where”維度，5W1H為Who/What/When/Where/Why/How）4.帶看后的跟進(jìn)要點(diǎn)有？A.當(dāng)天內(nèi)回訪客戶（了解看房感受）B.向業(yè)主反饋客戶評(píng)價(jià)（如“客戶覺(jué)得客廳小”）C.針對(duì)客戶異議提出解決方案（如“可改造陽(yáng)臺(tái)擴(kuò)大空間”）D.催促客戶“盡快簽約，否則房源可能被買走”答案：ABC（D項(xiàng)屬制造焦慮，違規(guī)）5.下列哪些情況可能導(dǎo)致二手房交易失?。緼.買方征信報(bào)告中存在“連三累六”逾期記錄B.賣方房產(chǎn)證上共有人未簽署同意出售聲明C.房屋實(shí)測(cè)面積與產(chǎn)證面積誤差超過(guò)3%D.交易雙方未在合同中約定戶口遷出時(shí)間答案：ABCD6.租賃業(yè)務(wù)中，經(jīng)紀(jì)人需提醒承租人注意的事項(xiàng)包括？A.查看房產(chǎn)證確認(rèn)出租方是否為產(chǎn)權(quán)人（或授權(quán)代理人）B.明確租金支付方式（月付/季付）及押金金額C.約定房屋維修責(zé)任（如水管漏水由誰(shuí)承擔(dān)）D.要求承租人提供身份證復(fù)印件（用于備案）答案：ABCD7.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)中的“禁止行為”包括？A.隱瞞房屋重大瑕疵（如漏水、結(jié)構(gòu)問(wèn)題）B.誘導(dǎo)客戶簽訂“陰陽(yáng)合同”（低報(bào)成交價(jià)避稅）C.以個(gè)人名義收取傭金（非機(jī)構(gòu)賬戶）D.未經(jīng)允許泄露客戶購(gòu)房預(yù)算等敏感信息答案：ABCD8.面對(duì)“猶豫型客戶”（多次帶看但不決策），經(jīng)紀(jì)人可采取的策略有？A.提供“對(duì)比表”（已看房源的價(jià)格、戶型、交通等維度）B.強(qiáng)調(diào)“房源優(yōu)勢(shì)”（如稀缺戶型、近期降價(jià)）C.詢問(wèn)“最擔(dān)心的問(wèn)題是什么”（針對(duì)性解決顧慮）D.告知“其他客戶也在關(guān)注，可能隨時(shí)簽約”（真實(shí)信息）答案：ABCD（若D項(xiàng)為虛假信息則違規(guī)，真實(shí)信息可使用）9.辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，需準(zhǔn)備的材料包括？A.買賣雙方身份證原件及復(fù)印件B.房產(chǎn)證原件（或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書）C.購(gòu)房合同（網(wǎng)簽備案版）D.契稅完稅證明（已繳納）答案：ABCD10.數(shù)字化工具在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)中的應(yīng)用包括？A.VR看房（解決異地客戶帶看需求）B.智能客源匹配（根據(jù)客戶需求自動(dòng)推薦房源）C.電子簽約（通過(guò)實(shí)名認(rèn)證系統(tǒng)簽署合同）D.大數(shù)據(jù)分析（預(yù)測(cè)區(qū)域房?jī)r(jià)走勢(shì)）答案：ABC（D項(xiàng)屬違規(guī)價(jià)格預(yù)測(cè)）三、判斷題（共10題，每題1分，共10分，正確打√，錯(cuò)誤打×）1.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人可以同時(shí)在兩家機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)。（）答案：×（需注冊(cè)在唯一機(jī)構(gòu)）2.客戶要求“不通過(guò)中介直接交易”，經(jīng)紀(jì)人應(yīng)尊重客戶選擇并終止服務(wù)。（）答案：√（客戶有權(quán)選擇交易方式）3.房源“滿五唯一”中的“唯一”是指業(yè)主家庭在全國(guó)范圍內(nèi)僅有一套住房。（）答案：×（通常指省內(nèi)唯一，具體以當(dāng)?shù)卣邽闇?zhǔn)）4.租賃合同時(shí)長(zhǎng)超過(guò)6個(gè)月的，必須采用書面形式。（）答案：√（《民法典》第707條規(guī)定）5.經(jīng)紀(jì)人可以代客戶簽署購(gòu)房合同（需客戶書面授權(quán)）。（）答案：√（需明確授權(quán)范圍）6.房屋“樓齡”超過(guò)30年的，銀行可能拒絕發(fā)放貸款。（）答案：√（多數(shù)銀行對(duì)房齡有上限要求）7.客戶因個(gè)人原因取消帶看，經(jīng)紀(jì)人可以收取“帶看費(fèi)”。（）答案：×（不得收取未約定的費(fèi)用）8.共有產(chǎn)權(quán)房（如保障房）可以自由上市交易。（）答案：×（需滿足年限要求并補(bǔ)繳土地收益）9.經(jīng)紀(jì)人在朋友圈發(fā)布房源時(shí)，必須標(biāo)注“經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)名稱”。（）答案：√（《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》規(guī)定）10.客戶投訴經(jīng)紀(jì)人“服務(wù)態(tài)度差”，機(jī)構(gòu)只需道歉即可，無(wú)需承擔(dān)其他責(zé)任。（）答案：×（需調(diào)查處理并反饋結(jié)果）四、案例分析題（共2題，每題10分，共20分）案例1：2025年3月，經(jīng)紀(jì)人小王帶客戶李女士看了某小區(qū)房源A（業(yè)主張先生所有），李女士表示滿意但覺(jué)得價(jià)格偏高（掛牌價(jià)420萬(wàn)）。小王隨后聯(lián)系張先生，張先生稱“最低410萬(wàn)可談”。小王告知李女士“業(yè)主底價(jià)415萬(wàn)”，李女士最終以415萬(wàn)簽約。交易完成后，張先生發(fā)現(xiàn)實(shí)際成交價(jià)與自己報(bào)價(jià)不符，要求小王退還多收的5萬(wàn)。問(wèn)題：小王的行為是否違規(guī)？請(qǐng)說(shuō)明法律依據(jù)及責(zé)任。答案：違規(guī)。依據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第25條，禁止“對(duì)交易當(dāng)事人隱瞞真實(shí)的房屋交易信息，低價(jià)收進(jìn)高價(jià)賣出賺取差價(jià)”。小王故意抬高業(yè)主底價(jià)，屬于賺取差價(jià)的違規(guī)行為。經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)需退還多收的5萬(wàn)元，并可能面臨行政罰款；小王可能被暫?；蜃N執(zhí)業(yè)資格。案例2：2025年5月，客戶陳先生通過(guò)中介購(gòu)買一套二手房，合同約定“賣方需在過(guò)戶后30日內(nèi)遷出戶口”。過(guò)戶后，賣方以“無(wú)處落戶”為由拒絕遷戶，陳先生要求中介承擔(dān)責(zé)任。問(wèn)題：中介是否需要承擔(dān)責(zé)任？應(yīng)如何處理？