1、成本控制在房地產(chǎn)項目開發(fā)的應用一、房地產(chǎn)開發(fā)成本構成房地產(chǎn)項目開發(fā)牽涉的因素很多，項目投資成本從不同的角度有不同的分法，但從一個具體的房地產(chǎn)項目開發(fā)來看，項目投資主要包括以下六個方面：1、咨詢營銷費用：主要包括項目前期研究及可行性研究、項目策劃、銷售策劃、廣告、項目公關及公司日常運作等開支。2、工程建設費用：主要包括工程勘探、場地平整、工程規(guī)劃設計、工程施工造價、工程監(jiān)理、施工配套等方面的開支。3、土地征用費用：包括標準地價、拆遷或安置補償、相關的土地稅費等。4、資金成本：主要包括各項借、貸款等融資費用及各項保險開支等。5、稅收各種行政性收費：包括營業(yè)稅、城市建設稅、印花稅等稅收和房地產(chǎn)開發(fā)管

2、理費、施工執(zhí)照費、教育附加費等行政性收費。6、不可預見開支。在項目總投資中，以上幾個方面的費用開支會因開發(fā)項目的規(guī)模、開發(fā)性質(zhì)、用途及項目所在地區(qū)等因素不同而呈現(xiàn)出不同的比重。一般而言，再具體的成本構成中，地價約占30-40%,設計費用約占3-4，工程建設造價約占40-50，策劃營銷成本約占成本的3-5，其余為資金成本和各項規(guī)費稅收。從各項目成本的比重可以看出，成本控制的重點依次為：建造成本、地價、資金成本各稅收規(guī)費、策劃營銷成本、設計成本，這為實施成本控制指明了工作方向。 二、成本控制的途徑房地產(chǎn)項目是開發(fā)是智力密集型活動，項目成本的控制既離不開參與開發(fā)過程的每一位員工，又有賴于公司機制的改

3、進和完善。如何結(jié)合房地產(chǎn)公司的職能部門設置，建立相關的運作機制和激勵機制，將成為成本控制實施的核心工作。A. 提高員工的成本意識成本控制是一項有組織的活動，成本控制的每一環(huán)節(jié)都是由人來實施和控制的。參與控制的員工素質(zhì)是極其重要的，員工素質(zhì)高低都將直接影響成本控制的好壞，在某種程度上，成本控制效果的好壞是企業(yè)文化層次高低的折射與反饋。因此增加企業(yè)凝聚力，弘揚企業(yè)文化，提高公司員工的參與管理意識和專業(yè)素質(zhì)將是實施好成本控制的有效方式。B. 建立成本控制的運行機制現(xiàn)代化的成本管理的環(huán)節(jié)一般包括成本預測、成本決策、成本計劃、成本控制、成本核算、成本分析、成本考核七個環(huán)節(jié)。這七個環(huán)節(jié)關系密切，互為條件，

4、相互促進，構成了現(xiàn)代成本管理的全過程，在這個過程中，成本控制又是現(xiàn)代化成本管理的中心環(huán)節(jié)。在企業(yè)內(nèi)部建立成本控制成本的運行機制，形成完善合適的成本預測、成本核算和成本監(jiān)控體系，對項目的盈虧及時顯示和反饋，是成本控制的關鍵所在。從一般的房地產(chǎn)開發(fā)公司所設立的幾大職能部門來看，可以充分利用公司內(nèi)部現(xiàn)有各部門，進一步強化其成本控制過程中的職能，形成合適的成本控制運作機制，逐步為公司實施長期有效的成本控制提供組織保證。（1） 改善公司內(nèi)部管理，強化成本支出審批制度、明確各部門在成本控制過程中的作用，理順部門之間的工作程序。負責規(guī)劃設計、工程建設、材料采購的各個部門應與財務部門建立良好的協(xié)作關系，相互配

5、合，將開發(fā)成本控制在設定目標，同時進行不斷的溝通，研究成本降低的措施。（2） 由財務部門根據(jù)不同的項目，設立專門的賬戶，進行單獨的收支核算，避免將不同項目的收支與公司的收支混為一體，不加區(qū)分。（此條并不妨礙公司在資金運營上的統(tǒng)一調(diào)度）（3） 由合同預算部強化對工程費用的預算控制，在擬訂的施工預算的基礎上，將各項預算指標落實到工程部的各個專業(yè)。并隨時監(jiān)控工程建設中成本發(fā)生的動態(tài)狀況，掌握成本超支的實際原因。（4） 工程部加強對各專業(yè)預算指標的掌握程度，進一步熟悉相關的合同文件、施工圖紙，對生產(chǎn)設計變更、工期調(diào)整、施工隊伍調(diào)整等方面進行一定效果比較，力求在滿足要求的技術條件下降低成本費用。C.建立

6、切實可行的成本控制激勵機制對積極采取措施降低成本的各部門或個人進行適當比例的獎勵，將這種措施制度化，從而獎勵鋪張浪費者罰、精簡節(jié)約者獎的激勵機制。鼓勵員工提出合理化建議和大膽創(chuàng)新，采用新工藝、新材料、新思路進行開發(fā)經(jīng)營，提高全員參與的積極性。三、 房地產(chǎn)項目成本控制的時間切入控制項目投資，節(jié)約各項成本是與房地產(chǎn)項目開發(fā)的各個階段緊密相連的。房地產(chǎn)開發(fā)過程一般可分為項目前期階段、項目建設階段、項目后期階段。（1） 項目前期階段該階段可分為兩個過程：首先是項目研究和定位階段。通過不斷留意和考察房地產(chǎn)市場情況，尋求投資機會，確定開發(fā)項目，并對該項目進行科學的市場調(diào)查，正確的前期評估，做出可行性研究。

7、對項目進行準確可行的定位后，即轉(zhuǎn)為規(guī)劃設計過程，開發(fā)項目的兩階段或三階段規(guī)劃設計工作是其主要內(nèi)容。通過規(guī)劃設計、項目產(chǎn)品定位、各項技術經(jīng)濟指標、工程技術方案、結(jié)構形式等均逐步明確具體化，并直接影響甚至決定了后續(xù)的建筑施工配套等工作。（2） 項目建設階段項目建設階段的主導工作是在預定的投資預算和規(guī)定的時間內(nèi)完成開發(fā)項目的建筑安裝工程，使項目保質(zhì)保量按時完成并投入使用，這一階段的投資主要表現(xiàn)在按既定的各專業(yè)施工圖實施的工程造價上。（3） 后期階段在工程建設后期，主體工程基本竣工后，開發(fā)商要組織各相關部門對工程進行詳盡細致的檢查，及時修補可能的質(zhì)量缺陷，做好室內(nèi)外環(huán)境建設，防止工程交付使用后再發(fā)生不

8、必要的費用。盡管開發(fā)過程中的某些工作會提前或交叉進行（如營銷工作），但從上述三個階段前后順序的關系及相應于各階段的主要工作內(nèi)容所產(chǎn)生的開支情況可以看出，控制成本節(jié)約投資的階段不同效果不同。在項目決策順利進行至建設完成的全過程中，前期決策對項目投資影響程度最大，可達到95-100，初期階段對項目的投資影響可達75-95，施工圖設計階段的影響為25-35，而施工階段對項目的投資影響程度在10以下。在設計階段雖然為進行方案優(yōu)化費用投入有所增加，但節(jié)約項目投資的可能性和節(jié)約投資額度最大，而施工階段是建設費用消耗最多的時期，但由于工程項目規(guī)模、功能、效用等均在設計階段形成，故節(jié)約投資的重點在于精心組織施

9、工、加大工程進度，挖掘各方面潛力，避免工程延誤及返工，節(jié)約資源消耗。四、 應當注意的幾個問題作為企業(yè)經(jīng)營管理工作的重要部分，成本控制與企業(yè)的整體工作緊密相關，因此成本控制的實施不可避免的引發(fā)出應注意的問題。1、從企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略的角度出發(fā)，成本控制與企業(yè)經(jīng)營活動、管理措施戰(zhàn)略選擇密切相關，將成本控制重心過分聚集于成本本身，有可能引發(fā)成本控制措施的實施和企業(yè)戰(zhàn)略選擇之間的沖突。因此，成本控制必須以不損害企業(yè)基本戰(zhàn)略的選擇和實施為前提，并要有利于企業(yè)管理措施的實施。2、成本控制的連鎖影響。影響成本的因素有外部環(huán)境與內(nèi)部因素，這些因素將重點聚集在成本動因、時間、質(zhì)量、效果諸方面，成本的變動必然會影響到其他指標的變動，一個部門、一個環(huán)節(jié)對低成本的企求有可能導致其他部門、其他環(huán)節(jié)以更高的成本為代價。比如選擇成本的施工隊伍往往導致工程質(zhì)量的不合格，增大返工修補的可能，拖延工程進度，從而影