1、商品房認(rèn)購協(xié)議的效力認(rèn)定,成員：,案情 原告：張某，東營市東營區(qū)人。 被告：某房地產(chǎn)開發(fā)公司。 2008年6月份，原告張某與被告某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂一份認(rèn)購協(xié)議，約定由原告認(rèn)購被告開發(fā)建設(shè)的商品房一套，協(xié)議對(duì)該套商品房的具體位置、樓層、面積、單價(jià)、總價(jià)、付款方式、違約責(zé)任等進(jìn)行了詳細(xì)約定。并約定在簽訂協(xié)議后，原告向被告支付60 000元購房款。協(xié)議簽訂當(dāng)日，原告向被告支付購房款60 000元。 張某于2008年7月份訴至墾利縣法院稱，原、被告之間簽訂的認(rèn)購協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同，而被告至今未取得商品房預(yù)售許可證明，在簽訂認(rèn)購協(xié)議當(dāng)時(shí)被告亦未向原告明確告知無預(yù)售許可證明，因此該認(rèn)購協(xié)議應(yīng)由

2、人民法院確認(rèn)無效，并要求被告依據(jù)合同法的有關(guān)規(guī)定返還原告已經(jīng)支付的60 000元購房款并賠償原告因此受到的經(jīng)濟(jì)損失。 被告某房地產(chǎn)開發(fā)公司辯稱，原、被告雙方簽訂認(rèn)購協(xié)議及支付房?jī)r(jià)款均經(jīng)過雙方認(rèn)可，即使被告沒有取得商品房預(yù)售許可證也不影響認(rèn)購協(xié)議的效力，應(yīng)當(dāng)駁回原告的訴訟請(qǐng)求。,法律分析 對(duì)于本案中商品房認(rèn)購協(xié)議被認(rèn)定為商品房買賣合同，而該份買賣合同為什么又被認(rèn)定為無效合同，其法律依據(jù)是什么呢？根據(jù)商品房銷售管理辦法第三條規(guī)定，商品房銷售包括商品現(xiàn)售和商品房預(yù)售。對(duì)于房產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)滿足何種預(yù)售條件，我國城市房地產(chǎn)管理法及商品房預(yù)售管理辦法均作出了明確規(guī)定。城市房地產(chǎn)管理法第四十五條規(guī)定：“商品房

3、預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一） 已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（二） 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（三） 按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（四） 向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。”商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。以上為開發(fā)商預(yù)售商品房所必須滿足的預(yù)售條件。根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第二條的規(guī)定，,出賣人未取得商品房預(yù)

4、售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。據(jù)此規(guī)定可知，本案中房地產(chǎn)公司在起訴前仍然未取得商品房預(yù)售許可證明，與張某訂立商品房預(yù)售合同因此應(yīng)認(rèn)定為無效合同。對(duì)于無效合同，根據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定，已經(jīng)履行的，應(yīng)當(dāng)通過返還財(cái)產(chǎn)、賠償損失等方式使當(dāng)事人的財(cái)產(chǎn)恢復(fù)到合同簽訂以前的狀態(tài)，因此，法院依法判決被告某房地產(chǎn)開發(fā)公司返還原告張某購房款并加算同期銀行貸款利息。,審判 墾利縣法院經(jīng)審理認(rèn)為，原、被告之間于2008年6月份簽訂的認(rèn)購協(xié)議，對(duì)原告所購買的房屋進(jìn)行了詳細(xì)約定，同時(shí)約定了房屋的單價(jià)及總價(jià)款，原、被告雙方就購買特定房產(chǎn)達(dá)成了一致意

5、思表示，因而該認(rèn)購協(xié)議具備了相關(guān)法律規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，同時(shí)原告根據(jù)雙方的約定支付了總房?jī)r(jià)款的30%即60 000元作為購房款，根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第五條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該認(rèn)購協(xié)議為商品房買賣合同，但因該特定房產(chǎn)尚未建成，該認(rèn)購協(xié)議實(shí)際應(yīng)為商品房預(yù)售合同。經(jīng)法庭調(diào)查，被告至今未取得商品房預(yù)售許可證，根據(jù)法律規(guī)定出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。故原告要求認(rèn)定原、被告之間簽訂的認(rèn)購協(xié)議無效的訴訟請(qǐng)求符合法律規(guī)定，應(yīng)予支持。合同無效，因此該合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)返還，給對(duì)方造成損失的并應(yīng)當(dāng)賠償損失，故原告要求被告返還支付的60 000元購房款及賠償374元利息損失的請(qǐng)求符合有關(guān)法律規(guī)定，應(yīng)予支持。依照中華人民共和國合同法第五項(xiàng)、第五,十二條、最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第二條、第五條的規(guī)定，判決原告張某與被告某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的認(rèn)購協(xié)議無效；被告某房地產(chǎn)開發(fā)公司于判決生效后10日內(nèi)向原告張某返還購房款60