1、.不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記房地一體數(shù)據(jù)庫(kù)結(jié)構(gòu)探索摘 要 為適用目前房地合一化管理的趨勢(shì)，本文對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記房地一體數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)進(jìn)行了探索，在以房地一體等原則下，綜合考慮數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)影響因素，提出以房屋土地產(chǎn)權(quán)證關(guān)聯(lián)宗地、房產(chǎn)、權(quán)利人，即保持原本數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)，又實(shí)現(xiàn)三者相互關(guān)聯(lián)關(guān)系。關(guān)鍵字 房地一體；宗地；房產(chǎn)；數(shù)據(jù)庫(kù)結(jié)構(gòu)一、背景自2015年3月1日起不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例的實(shí)施，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、登記簿、登記程序、登記信息共享與保護(hù)等作出了各類規(guī)定。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)包括所有權(quán)、用益物權(quán)與擔(dān)保物權(quán)。從法理上看，用益物權(quán)與擔(dān)保物權(quán)是以所有權(quán)為基礎(chǔ)的，所以不動(dòng)產(chǎn)（物權(quán)）的統(tǒng)一登記必須先明確所有權(quán)的統(tǒng)一登記，且用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)的

2、登記必須在此基礎(chǔ)上來(lái)開(kāi)展，而土地是不動(dòng)產(chǎn)的基礎(chǔ)，因此不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記需以土地所有權(quán)登記為基礎(chǔ)1。為了更好的實(shí)施條例，全國(guó)各地正在如火如荼的開(kāi)展實(shí)施房地統(tǒng)一工作，無(wú)錫市在不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例和無(wú)錫市房屋登記技術(shù)規(guī)范的基礎(chǔ)上，成立錫市濱湖區(qū)農(nóng)村宅基地、農(nóng)房統(tǒng)一登記領(lǐng)導(dǎo)小組，積極開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記房地一體工作。雖然目前可以進(jìn)行一系列的管理工作，但是由于部門(mén)分工、數(shù)據(jù)格式的限制及其各部門(mén)獨(dú)立的管理方式，存在數(shù)據(jù)管理被割裂的情況。本文將對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記房地一體數(shù)據(jù)庫(kù)結(jié)構(gòu)進(jìn)行探索，建立真正意義上的房地合一的數(shù)據(jù)庫(kù)，可對(duì)土地和房屋的圖形數(shù)據(jù)和相關(guān)屬性信息進(jìn)行統(tǒng)一存儲(chǔ)和管理，可對(duì)土地和房屋的開(kāi)發(fā)和使用實(shí)現(xiàn)全過(guò)程的

3、跟蹤、記錄和管理，可在現(xiàn)有圖形數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上建立戶、房屋和宗地之間的關(guān)聯(lián)，實(shí)現(xiàn)由宗地房屋戶人，人戶房屋宗地的雙向查詢與檢索。這樣可更好的執(zhí)行條例，規(guī)范房屋登記行為，維護(hù)房地產(chǎn)交易安全，保護(hù)房屋權(quán)利人的合法權(quán)益。二、目標(biāo)和原則不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記房地一體數(shù)據(jù)庫(kù)結(jié)構(gòu)探索的主要目標(biāo)為建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記、查詢、共享等相適應(yīng)的數(shù)據(jù)庫(kù)。在數(shù)據(jù)庫(kù)設(shè)計(jì)時(shí)遵循房地合一原則、依法原則、申請(qǐng)?jiān)瓌t、審查原則、公示原則等進(jìn)行設(shè)計(jì)。2-5依法原則指我國(guó)實(shí)行的房地產(chǎn)權(quán)登記要依據(jù)現(xiàn)行的法律、法規(guī)。房地產(chǎn)權(quán)人維護(hù)自己的利益要依據(jù)法律法規(guī)條款；房地產(chǎn)權(quán)登記工作人員在執(zhí)行公務(wù)時(shí)，也要依據(jù)法律法規(guī)來(lái)規(guī)范自己的行為；申請(qǐng)?jiān)瓌t指房地產(chǎn)權(quán)人要求政

4、府房地產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)保護(hù)自己的合法權(quán)益時(shí)要有明確的意思表示，即提出房地產(chǎn)權(quán)登記的申請(qǐng)。審查原則指房地產(chǎn)權(quán)登記是一項(xiàng)嚴(yán)肅的法律行為，必須嚴(yán)格審查。房地產(chǎn)權(quán)登記規(guī)定的審查有三個(gè)層次；一是初審，由房地產(chǎn)權(quán)登記工作負(fù)責(zé)；二是審核，由房地產(chǎn)權(quán)管理部門(mén)負(fù)責(zé)；三是批準(zhǔn)，由政府負(fù)責(zé)。不經(jīng)過(guò)審查的房地產(chǎn)權(quán)不能登記。對(duì)于房地產(chǎn)權(quán)變更或注銷登記，如果不需要政府審批的，可以直接由房地產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)直接對(duì)房地產(chǎn)權(quán)的變動(dòng)事實(shí)予以確認(rèn)。公示原則含義指房地產(chǎn)權(quán)登記具有廣泛的社會(huì)性和可信性。三、影響數(shù)據(jù)庫(kù)結(jié)構(gòu)的重要因素1、地籍和房產(chǎn)數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)不一致房產(chǎn)管理的主要業(yè)務(wù)涉及房產(chǎn)的初始登記、變更登記、房產(chǎn)交易、轉(zhuǎn)讓、抵押、查封以及房產(chǎn)租賃

5、、預(yù)售和發(fā)證等，地籍管理的主要業(yè)務(wù)有土地調(diào)查、土地登記、土地統(tǒng)計(jì)等6。當(dāng)前，在大多數(shù)地區(qū)住房交易中，房屋產(chǎn)權(quán)證的“土地情況”一欄，或不載明土地使用性質(zhì)，或土地使用面積、土地使用期限不清。二者數(shù)據(jù)并沒(méi)有相結(jié)合。地籍?dāng)?shù)據(jù)結(jié)構(gòu)以地籍號(hào)加共用宗號(hào)為唯一標(biāo)識(shí)，但是房產(chǎn)數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)中以房產(chǎn)證為唯一標(biāo)識(shí)。2、整理的內(nèi)容目前房產(chǎn)數(shù)據(jù)與國(guó)土數(shù)據(jù)只在業(yè)務(wù)的處理流程上存在順序關(guān)系，而在真正的圖形、屬性數(shù)據(jù)并沒(méi)有真正的“房地一體”。房屋與宗地的分離給維護(hù)數(shù)據(jù)一致性存在很大的弊端，真正實(shí)現(xiàn)“房地一體”不只需要考慮后期工作的開(kāi)展，也需包括前期歷史數(shù)據(jù)的整合。房地一體化，首先需要良好的數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)，將其數(shù)據(jù)進(jìn)行關(guān)聯(lián)，能通過(guò)唯一值相

6、互查找。地形圖中包含的要素有：（1）測(cè)量控制點(diǎn)；（2）居民地和恒柵；（3）工礦建（構(gòu)）筑物及其他設(shè)施；（4）交通及附屬設(shè)施；（5）管線及附屬設(shè)施；（6）水系及附屬設(shè)施；（7）境界；（8）地貌和土質(zhì)；（9）植被；（10）注記7-8地籍圖中包含的要素除地形圖中的要素（1）、（3）至（6）、（10），還有界址點(diǎn)、界址線及有關(guān)界線；地塊利用分類及代碼；房屋、房屋結(jié)構(gòu)及附屬設(shè)施7。房產(chǎn)平面圖（包含房產(chǎn)分幅平面圖、房產(chǎn)分丘平面圖、房屋分層分戶平面圖）所包含的要素有：（1）控制點(diǎn)；（2）界址點(diǎn)、界址線、行政境界；（3）房屋、房屋結(jié)構(gòu)及附屬設(shè)施；（4）房屋產(chǎn)權(quán)；（5）房屋用途及用地分類；（6）房產(chǎn)數(shù)字注記（幢

7、號(hào)、門(mén)牌號(hào)、建成年代等；（7）文字注記（地名、行政機(jī)構(gòu)名等）9。由以上各圖件要素可以看到地形圖、地籍圖和房產(chǎn)圖在城市基礎(chǔ)地理數(shù)據(jù)方面的內(nèi)容基本上是一致的，只是地籍圖與房產(chǎn)圖增加地籍與房產(chǎn)的專題內(nèi)容（如宗地、丘、房屋幢號(hào)），而城市中的宗地和丘是一致的，反映土地的權(quán)屬范圍和界線。合理的數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，可完全實(shí)現(xiàn)三圖的統(tǒng)一，通過(guò)圖形查找屬性，通過(guò)屬性即可查找圖形，實(shí)現(xiàn)“房地合一”。3、適應(yīng)不同房地對(duì)應(yīng)關(guān)系的需求。房地合一需要考慮不同的房地對(duì)應(yīng)關(guān)系，例如分割登記。由此在數(shù)據(jù)庫(kù)設(shè)計(jì)時(shí)需要考慮各類的對(duì)應(yīng)關(guān)系。分析二者數(shù)據(jù)可知，地籍圖上的房屋信息包含圖形和屬性2部分。平面圖形信息是以面狀地物的形式來(lái)存儲(chǔ)的，相

8、應(yīng)屬性信息包含：目標(biāo)標(biāo)示碼、要素代碼、面狀地物代碼、面狀地物名稱、面狀地物面積、面狀地物符號(hào)代碼和面邊界符號(hào)代碼等。其中目標(biāo)標(biāo)示碼是圖形與屬性之間的關(guān)聯(lián)字段。對(duì)于一棟房屋的不同樓層、不同室號(hào)的房屋信息用房屋配圖表來(lái)表示，即建立房屋擴(kuò)展屬性表。在擴(kuò)展屬性表中需要包含下面的信息：目標(biāo)標(biāo)示碼、面狀地物標(biāo)示碼、房屋附圖編號(hào)和隸屬宗地等信息，其中目標(biāo)標(biāo)示碼與面狀地物屬性表中的目標(biāo)標(biāo)示碼相同，由系統(tǒng)自動(dòng)生成，來(lái)標(biāo)示每一棟房屋；房屋附圖編號(hào)字段存貯每戶房屋的影像文件序號(hào)，實(shí)現(xiàn)每戶房屋圖形信息以屬性字段方式存儲(chǔ)；面狀地物標(biāo)示碼字段記錄每戶房屋所屬的地籍圖上的目標(biāo)標(biāo)示碼，來(lái)解決不同房地對(duì)應(yīng)的關(guān)系需求，達(dá)到有效關(guān)

9、聯(lián)。4、實(shí)現(xiàn)軟件便利性 良好的數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，便于實(shí)現(xiàn)軟件各種功能需求，通過(guò)數(shù)據(jù)之間的關(guān)聯(lián)可進(jìn)行土地、查詢、共享。具體可通過(guò)地址、樓層、室號(hào)來(lái)查詢房屋的樓層信息和附圖信息，同時(shí)把房屋的地理位置在地籍圖上動(dòng)態(tài)地顯示出來(lái)。另外針對(duì)一棟房屋中各層房間的設(shè)計(jì)多數(shù)情況下相同的特點(diǎn)，可以建立一個(gè)房屋附圖數(shù)據(jù)字典，該字典中存放不同戶型的房屋影像文件信息，對(duì)于戶型相同的只存放一次。同時(shí)在房屋擴(kuò)展屬性表中存放該房屋對(duì)應(yīng)房屋附圖數(shù)據(jù)字典中的序號(hào)。這樣避免了信息的冗余，可以快速實(shí)現(xiàn)信息的查詢。四、數(shù)據(jù)庫(kù)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)在日常業(yè)務(wù)處理中實(shí)現(xiàn)“房地一體”的思想，關(guān)鍵是找出一條自始至終貫穿所有房、地業(yè)務(wù)的線索。高質(zhì)量的數(shù)據(jù)庫(kù)設(shè)計(jì)是

10、保證海量權(quán)籍?dāng)?shù)據(jù)的高效組織、存儲(chǔ)管理與訪問(wèn)效率的基礎(chǔ)，是后續(xù)入庫(kù)工作的重要參考。如下數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)圖可見(jiàn)，房屋土地產(chǎn)權(quán)證為重要的關(guān)聯(lián)點(diǎn)。在房屋土地產(chǎn)權(quán)證表中建立房屋與土地的索引表，存儲(chǔ)宗地編號(hào)對(duì)應(yīng)的房屋編號(hào)和權(quán)利人號(hào)。這種相互關(guān)聯(lián)關(guān)系，在不打破原本各自數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)的同時(shí)可實(shí)現(xiàn)房屋信息查、宗地信息及權(quán)利人信息之間相互查找關(guān)聯(lián)10。（1）圖形數(shù)據(jù)庫(kù)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)房地一體的圖形數(shù)據(jù)需包括基礎(chǔ)圖形數(shù)據(jù)和業(yè)務(wù)圖形數(shù)據(jù)?；A(chǔ)圖形數(shù)據(jù)包括房地產(chǎn)基礎(chǔ)地理數(shù)據(jù)、房地產(chǎn)測(cè)繪成果數(shù)據(jù)、土地?cái)?shù)據(jù)、規(guī)劃數(shù)據(jù)、正射影像數(shù)據(jù)、數(shù)字高程模型數(shù)據(jù)等，可以為不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記提供有力的數(shù)據(jù)支持，為提高房地一體化綜合管理水平打下堅(jiān)實(shí)的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)?；?/p>

11、礎(chǔ)圖形數(shù)據(jù)較好處理，需將其轉(zhuǎn)換為同一坐標(biāo)系統(tǒng)下?；A(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)與其他數(shù)據(jù)庫(kù)之間的關(guān)系主要體現(xiàn)在其空間定位控制作用上。其他數(shù)據(jù)庫(kù)中所有圖件及其空間實(shí)體都必須在基礎(chǔ)信息庫(kù)中相應(yīng)圖幅、圖層中嚴(yán)格定位?；A(chǔ)信息庫(kù)為其他數(shù)據(jù)庫(kù)中所有圖件及其空間實(shí)體提供絕對(duì)坐標(biāo)和高程數(shù)據(jù)，提供圖件之間、空間實(shí)體之間的相對(duì)方位信息，提供空間實(shí)體所屬的空間鄰域和周圍相關(guān)空間實(shí)體的屬性信息。在業(yè)務(wù)圖形方面處理較復(fù)雜，我們需要對(duì)地、房、戶、人進(jìn)行分別考慮。需要達(dá)到當(dāng)我們對(duì)地籍圖中的某一房屋操作時(shí)，可以根據(jù)相關(guān)信息查找到某一戶，并對(duì)該戶的人進(jìn)行查詢。反之，當(dāng)我們查找到某一戶分戶平面圖，可以查到該戶在地籍圖上對(duì)應(yīng)的房屋進(jìn)行相應(yīng)操作。關(guān)聯(lián)

12、建立前后之間關(guān)系如下圖所示11。我們需要以房屋編號(hào)和宗地編號(hào)作為聯(lián)合關(guān)鍵字，建立宗地、房屋對(duì)照信息表?？赏ㄟ^(guò)地理位置圖，進(jìn)行相互關(guān)聯(lián)屬性關(guān)系。圖：建立關(guān)系前圖：建立關(guān)系后對(duì)于圖形的建庫(kù)工作，都需要針對(duì)不同類型和不同邏輯結(jié)構(gòu)的空間數(shù)據(jù)及其相關(guān)屬性數(shù)據(jù)進(jìn)行必要的提取、重組、整合、導(dǎo)入、質(zhì)檢等工作。不同的數(shù)據(jù)類型、不同的數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)、不同的入庫(kù)對(duì)象，都需要進(jìn)行針對(duì)性的不同的處理操作。對(duì)不同類型數(shù)據(jù)、數(shù)據(jù)集、圖層、要素源的特征、標(biāo)識(shí)信息及入庫(kù)后的可能的處理方式，定制了復(fù)雜的處理規(guī)則，以實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)的自動(dòng)分層、自動(dòng)編碼、屬性與圖形自動(dòng)掛接、面積全自動(dòng)的重新核定、生成、較對(duì)。（2）屬性數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)房地統(tǒng)一數(shù)據(jù)庫(kù)主

13、要將數(shù)據(jù)庫(kù)劃分為單個(gè)獨(dú)立又互相關(guān)聯(lián)的對(duì)象。可將對(duì)象分為地、房、戶、人。經(jīng)分析土地管理模型對(duì)象可分為：縣（市、區(qū)）、街道、街坊、宗地、土地權(quán)屬等，房產(chǎn)管理數(shù)據(jù)模型對(duì)象可分為：丘、幢、層、權(quán)屬信息等。由此可見(jiàn)我們需要通過(guò)房屋與宗地的關(guān)系進(jìn)行關(guān)聯(lián)。房屋總是位于一定宗地中，二者為空間關(guān)系。權(quán)利人對(duì)象及產(chǎn)權(quán)關(guān)系對(duì)象是非空間對(duì)象，需要借助屬性關(guān)系進(jìn)行表達(dá)，權(quán)利人可以是具有獨(dú)立法人資格的單位，也可以是具有法人資格的個(gè)人；權(quán)利人對(duì)房屋的產(chǎn)權(quán)關(guān)系包括所有權(quán)、租賃權(quán)以及抵押權(quán)等，同一房屋既可以為一個(gè)權(quán)利人所獨(dú)有，也可以為多個(gè)權(quán)利人所共有，共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)的權(quán)利人之間必須明確每個(gè)權(quán)利人分?jǐn)偟南鄳?yīng)房屋所有權(quán)面積。12

14、由此從業(yè)務(wù)的角度上來(lái)講，“房地合一”就是要將房產(chǎn)管理和土地管理結(jié)合起來(lái)，屬性數(shù)據(jù)的管理則是按照不同屬性分別建立不同類型的屬性庫(kù)。（3）圖形與屬性數(shù)據(jù)的無(wú)縫對(duì)接房地一體化的系統(tǒng)設(shè)計(jì)，需實(shí)現(xiàn)房地信息的綜合、統(tǒng)計(jì)、分析，打印輸出和制作專題圖。如按宗地號(hào)、坐落、權(quán)屬人等屬性進(jìn)行宗地的定位查詢，或在圖形上通過(guò)點(diǎn)擊圖形進(jìn)行相關(guān)查詢；按宗地的權(quán)屬性質(zhì)、用途、界址等屬性統(tǒng)計(jì)宗地的面積或通過(guò)圈定區(qū)域統(tǒng)計(jì)宗地內(nèi)的房屋棟數(shù)、建筑面積、戶數(shù)等信息。由此我們不但需要詳細(xì)的屬性信息，而且需要達(dá)到與圖形數(shù)據(jù)無(wú)縫對(duì)接?？捎米诘貓D層和宗地屬性共用宗地編號(hào)字段，另外建立一個(gè)字段存儲(chǔ)圖形隸屬的房屋的編號(hào)。房屋圖和房屋屬性共用房屋編

15、號(hào)，另外建一個(gè)字段存儲(chǔ)宗地圖形隸屬的宗地編號(hào)。房屋編號(hào)和宗地編號(hào)作為聯(lián)合關(guān)鍵字唯一標(biāo)識(shí)一個(gè)房屋分戶圖。建立房產(chǎn)信息表的目的是存儲(chǔ)房屋的擴(kuò)充屬性信息如：房產(chǎn)證號(hào)、面積、結(jié)構(gòu)、房主等；為了與圖形數(shù)據(jù)掛接，實(shí)現(xiàn)雙向查詢，還必須存儲(chǔ)房屋號(hào)、宗地號(hào)和分戶號(hào)等來(lái)唯一標(biāo)識(shí)一戶。這樣我們通過(guò)房屋土地證號(hào)，檢索出所在的房屋號(hào)、宗地號(hào)，可以在地籍圖上顯示隸屬的宗地或房屋。五、結(jié)語(yǔ)全國(guó)正在開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的探索，數(shù)據(jù)合并及軟件的開(kāi)發(fā)工作，本文在總結(jié)討論的基礎(chǔ)上，充分考慮不同的數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)，建立統(tǒng)一并關(guān)聯(lián)的數(shù)據(jù)庫(kù)，為全面開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，提供了有意探索。參考文獻(xiàn)1何歡樂(lè),姜棟,張鵬.切實(shí)推進(jìn)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的新思路 解決分散登記問(wèn)題的過(guò)渡期方案J.中國(guó)土地科學(xué), 2013,(27)7.2胡存智,等.土地登記理論與方法.J北京:中國(guó)農(nóng)業(yè)出版社,1998,1-146.3國(guó)家土地管理局.土地登記規(guī)則S.北京:中國(guó)大地出版社,1996.4樊志全.土地權(quán)利理論與方法M.北京:中國(guó)農(nóng)業(yè)出版社,2004,52-157.5樊志全.土地登記代理實(shí)務(wù)M.北京:中國(guó)農(nóng)業(yè)出版社,2004,1-65.6王海芹,鄧向瑞,楊永俠,等. 基于GIS的房地產(chǎn)權(quán)籍信息系統(tǒng)模式的探討J. 中國(guó)農(nóng)業(yè)大