1、房地產(chǎn)法（1-3章）第一章 房地產(chǎn)法概述（一） 房地產(chǎn)、房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)業(yè)一、 什么是房地產(chǎn)，什么是房地產(chǎn)權(quán)？答：房地產(chǎn)是土地、房屋財(cái)產(chǎn)的總稱。房地產(chǎn)權(quán)包括房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，它們是作為統(tǒng)一的商品而進(jìn)入交換領(lǐng)域的。 二、 什么是房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)市場具有哪些特征。答：房地產(chǎn)市場是指國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房屋租賃等交易活動的總稱。特征：1、綜合功能；2、多級市場；3、法定形式；4、部分限制；5、國家適度干預(yù)。三、 怎樣認(rèn)識房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用答：1、基礎(chǔ)性。土地的開發(fā)和利用為人類提供生存、發(fā)展的基礎(chǔ)性物質(zhì)條件。2、

2、先導(dǎo)性。包括建筑業(yè)在內(nèi)的廣義房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為農(nóng)業(yè)、工業(yè)、商業(yè)、運(yùn)輸業(yè)等國民經(jīng)濟(jì)基本行業(yè)的繁榮發(fā)展提供先導(dǎo)性物質(zhì)條件。（二） 房地產(chǎn)關(guān)系的法律調(diào)整一、 什么是房地產(chǎn)關(guān)系答：是指人們?nèi)〉?、開發(fā)、利用、經(jīng)營和管理土地、房屋而形成的社會關(guān)系。二、 兩種不同性質(zhì)的房地產(chǎn)關(guān)系的交織與分解答：1、因?qū)π姓C(jī)關(guān)就土地、礦產(chǎn)、森林的權(quán)利歸屬處理不服而引起的爭議應(yīng)列為行政管理性質(zhì)的關(guān)系。2a、凡公民之間、法人之間、其他組織之間以及他們相互之間因房地產(chǎn)方面的權(quán)益發(fā)生爭執(zhí)而提起的民事訴訟，由訟爭的房地產(chǎn)所在地人民法院的民事審判庭依法受理。2b、公民、法人和其他組織對人民政府或者其主管部門就有關(guān)土地的所有權(quán)或者使用權(quán)

3、歸屬的處理決定不服，或?qū)θ嗣裾蛘咂渲鞴懿块T就房地產(chǎn)問題作出的行政處罰決定不服，依法向人民法院提起的行政訴訟，由房地產(chǎn)所在地人民法院的行政審判庭依法受理。2c、凡不符合民事訴訟法、行政訴訟法有關(guān)起訴條件的屬于歷史遺留的落實(shí)政策性質(zhì)的房地產(chǎn)糾紛，因行政指令而調(diào)整劃撥、機(jī)構(gòu)撤并分合等引起的房地產(chǎn)糾紛，因單位內(nèi)部建房、分房而引起的占房、騰房等房地產(chǎn)糾紛，均不屬于人民法院主管工作的范圍，當(dāng)事人提起的訴訟，人民法院應(yīng)依法不予受理或駁回起訴，可告知其找有關(guān)部門申請解決。3a、公民、法人或者其他組織對人民法院或者城市房屋主管行政機(jī)關(guān)依職權(quán)作出的有關(guān)房屋拆遷、補(bǔ)償、安置等問題的裁決不服，依法向人民法院提起訴

4、訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)作為行政案件受理；3b、拆遷人與被拆遷人因房屋補(bǔ)償、安置等問題發(fā)生爭議，或者雙方當(dāng)事人達(dá)成協(xié)議后，一方或者雙方當(dāng)事人反悔，未經(jīng)行政機(jī)關(guān)裁決，僅就房屋補(bǔ)償、安置等問題，依法向人民法院提起訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)作為民事案件受理。三、 對房地產(chǎn)關(guān)系實(shí)行法律調(diào)整的必要性答：1、規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的需要；2、鞏固和發(fā)展房地產(chǎn)改革成果的需要。（三） 房地產(chǎn)法的概念、體系和基本原則一、 什么是房地產(chǎn)法答：房地產(chǎn)法是調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。二、 房地產(chǎn)法調(diào)整對象的內(nèi)容財(cái)產(chǎn)關(guān)系與管理關(guān)系。三、房地產(chǎn)法的體系：1、綜合的法；2、專門的法；3、相關(guān)的法。其中最基本的有兩部法：1998年修改過

5、的土地管理法和1994年的城市房地產(chǎn)管理法。四、房地產(chǎn)法的基本原則：1、土地公有原則；2、土地有償使用原則；3、十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地的原則；4、房地產(chǎn)綜合開發(fā)原則；5、城鎮(zhèn)住房商品化原則；6、宏觀調(diào)控與市場調(diào)節(jié)相結(jié)合的原則。五、房地產(chǎn)法律關(guān)系：1a、房地產(chǎn)法律關(guān)系的概念答：房地產(chǎn)關(guān)系經(jīng)過法律的調(diào)整，即上升為房地產(chǎn)法律關(guān)系。1b、房地產(chǎn)法律關(guān)系的構(gòu)成要素主體、客體、內(nèi)容。（四） 房地產(chǎn)法與規(guī)劃法、建筑法、住宅法的關(guān)系1a、房地產(chǎn)法與規(guī)劃法的分工與聯(lián)系答：房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃。確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計(jì)劃的要

6、求；按照國家有關(guān)規(guī)定需要經(jīng)計(jì)劃主管部門批準(zhǔn)的，還應(yīng)當(dāng)報(bào)計(jì)劃主管部門批準(zhǔn)，并納入年度固定資產(chǎn)投資計(jì)劃。1b、房地產(chǎn)法與建筑法的分工與聯(lián)系答：根據(jù)建筑法，建筑活動應(yīng)當(dāng)確保建筑工程質(zhì)量和安全，符合國家的建筑工程安全標(biāo)準(zhǔn)。建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。1c、房地產(chǎn)法與住宅法的分工與聯(lián)系答：房地產(chǎn)法調(diào)整法房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營和管理中發(fā)生的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，并不存在一部包羅萬象的房地產(chǎn)法。它涉及的范圍有：規(guī)劃、土地、房產(chǎn)、建筑、住宅等。第二章

7、 房地產(chǎn)管理體制（一） 我國房地產(chǎn)管理體制的沿革1、 建國后對房地產(chǎn)管理體制的探索：略2、 改革開放以來的新發(fā)展：略（二） 我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)管理體制1、 國家房地產(chǎn)管理體制的基本架構(gòu)：a、國務(wù)院；b、地方人民政府；c、土地行政主管部門；d、建設(shè)行政主管部門以及城市房地產(chǎn)管理部門。2、 對房地兩證合一與房地兩證分離的利弊比較答：房地兩證合一的優(yōu)點(diǎn)是便于統(tǒng)一管理，簡化手續(xù)，提高工作效率，避免幾個(gè)管理部門之間不必要的交叉或矛盾。缺點(diǎn)是，由于房證合一，制約、監(jiān)督可能會受到影響。房地兩證分離的優(yōu)點(diǎn)是分工明確，程序清楚。缺點(diǎn)是，可能延誤辦事期限，或者造成房、地管理脫節(jié)。第三章 土地管理法律制度（上）一、土

8、地管理法概述：（一）土地管理法的概念：就是國家為實(shí)現(xiàn)土地管理目的而制定的法律規(guī)范。1、土地基本國策十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地。2、土地管理法的立法宗旨加強(qiáng)土地管理，維護(hù)土地的社會主義公有制，保護(hù)、開發(fā)土地資源，合理利用土地，切實(shí)保護(hù)耕地，促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。（二）土地法律關(guān)系：1、 土地法律關(guān)系的概念：是由土地法律規(guī)范調(diào)整而形成的、具有權(quán)利義務(wù)內(nèi)容的關(guān)系。2、 土地法律關(guān)系的種類：一是土地財(cái)產(chǎn)法律關(guān)系；二是土地行政管理法律關(guān)系。（三）土地管理法的基本內(nèi)容：1、土地管理法的基本內(nèi)容：在土地管理法中，包括有關(guān)土地基本制度的規(guī)范，土地所有權(quán)與使用權(quán)的規(guī)范；有關(guān)土地利用與保護(hù)，地籍管理

9、，土地使用與保護(hù)，建設(shè)用地的規(guī)范；以及土地糾紛的調(diào)解，土地監(jiān)察和處理違法行為等方面的內(nèi)容。2、最新修正的土地管理法及其實(shí)施條例的突出要點(diǎn)：突出了保護(hù)耕地的指導(dǎo)思想，修改重點(diǎn)是將土地管理方式由以往的分級限額審批制度改為土地用途管理體制制度，強(qiáng)化土地利用總體規(guī)劃的效力，在用途管制的前提下，上收審批權(quán)，包括土地利用總體規(guī)劃的審批權(quán)、占用農(nóng)用土地的審批權(quán)和征地的審批權(quán)，充實(shí)和完善法律責(zé)任，加大對違法用地的處理和處罰力度。主要內(nèi)容有：第一，土地用途管制。將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地，以土地利用總體規(guī)劃作為管理土地用途的依據(jù)，嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，嚴(yán)格控制建設(shè)用地的總量。第二，加強(qiáng)耕地保護(hù)。

10、首先是突出了保護(hù)耕地總量動態(tài)平衡，加重了各級人民政府保護(hù)耕地的責(zé)任。其次是實(shí)行基本農(nóng)田保護(hù)制度，將糧、棉、油、蔬菜等生產(chǎn)基地在內(nèi)的耕地劃為基本農(nóng)田，實(shí)行嚴(yán)格管理。再次是調(diào)整土地收益分配辦法，新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)，30%上繳中央財(cái)政，70%留給地方政府，專項(xiàng)用于耕地開發(fā)。第四，加大查處土地違法行為的力度。（四）土地管理法的效力。二、土地所有權(quán)制度：（一）土地所有權(quán)的概念、特征：土地所有權(quán)，是指土地所有人依法對自己的土地享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。 特征：（1）土地所有權(quán)是一項(xiàng)專有權(quán)利，其權(quán)利主體是特定的，而義務(wù)主體是不特定的。（2）對土地所有權(quán)的行使實(shí)行嚴(yán)格限制，無論國有土地，還

11、是集體土地，包括對土地使用、處分、收益等，都受到相應(yīng)法律約束。（3）土地所有權(quán)的四項(xiàng)權(quán)能一般與所有權(quán)人緊密結(jié)合，但也可以分離。（二）國家土地所有權(quán)：1、國有土地所有權(quán)的概念：是指由國務(wù)院代表國家行使的對全民所有的土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。2、國有土地的范圍：（1）城市市區(qū)的土地；（2）農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、征購為國有的土地；（3）國家依法征用的土地；（4）依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地；（5）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地；（6）因國家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體

12、所有的土地。3、國有土地的使用：（1）行政劃撥；（2）國有土地有償使用；（3）國有土地承包經(jīng)營。（三）農(nóng)民集體土地所有權(quán)：1、農(nóng)民集體土地所有權(quán)的形成：我國的農(nóng)民集體土地所有權(quán)，是在土地私人所有制的基礎(chǔ)上改造而形成的，即經(jīng)過互助組、初級合作社、高級合作社后逐步實(shí)現(xiàn)的。2、農(nóng)民集體土地所有權(quán)的特征：（1）權(quán)利主體多樣化；（2）所有權(quán)客體的限制性；3、集體土地的范圍：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有，宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。三、國有土地有償使用制度（一）國有土地有償使用的第一種方式土地使用權(quán)出讓：1、 土地使用權(quán)出讓的概念、特征：國有土地使用

13、權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。特征：（1）土地使用權(quán)出讓是一種特殊的民事法律行為；（2）土地使用權(quán)出讓附有特殊限制，表現(xiàn)為權(quán)利的有期性和有限性。（居住用地70年，工業(yè)用地、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育、綜合或其他用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年。）2、 土地使用權(quán)出讓的方式：拍賣、招標(biāo)、雙方協(xié)議。3、 土地使用權(quán)出讓合同：是指土地所有者或者其代表與土地使用權(quán)受讓人之間就土地使用權(quán)出讓事宜所達(dá)成的、明確相互權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。（二）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：1、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的概念：是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，

14、包括出售、交換和贈與。2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式：買賣、贈與和交換。3、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件：（1）土地使用權(quán)是有償出讓取得的；（2）按照出讓合同的約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；（3）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件的。以行政劃撥取得土地使用權(quán)的，發(fā)生轉(zhuǎn)讓時(shí)，必須先報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓人辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府決定可以不辦理出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地

15、產(chǎn)所獲取收益中的土地收益上繳國家。轉(zhuǎn)讓人因轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)而取得的收入，如發(fā)生增值的，必須依法繳納土地增值稅。下列土地使用權(quán)禁止轉(zhuǎn)讓：（1）以出讓方式取得土地使用權(quán)，未達(dá)到法定轉(zhuǎn)讓條件的；（2）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（3）依法收回土地使用權(quán)的；（4）共有土地使用權(quán)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；（5）權(quán)屬有爭議的；（6）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的。（三）土地使用權(quán)出租：1、土地使用權(quán)出租的概念：是指土地使用者將土地使用權(quán)單獨(dú)或者隨同地上建筑物、其他附著物租賃給他人使用，由他人向其支付租金的行為。2、土地使用權(quán)出租的法律后果：（1）土地使用權(quán)出租后，出租人必

16、須繼續(xù)履行土地使用權(quán)出讓合同。（2）土地使用權(quán)出租，其地上建筑物及其他附著物亦同時(shí)出租。（3）承租人取得租賃權(quán)后，享有對土地的占有、使用和收益權(quán)，但是，未經(jīng)出租人同意，承租人不得將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租，也不得將土地使用權(quán)用于抵押。（4）如發(fā)生轉(zhuǎn)讓，在同等條件下，承租人有優(yōu)先于他人接受轉(zhuǎn)讓的權(quán)利，即使承租人不購買出租人的土地使用權(quán)，租賃合同對于新的土地使用權(quán)人也仍繼續(xù)有效。（四）土地使用權(quán)抵押：1、土地使用權(quán)抵押的概念：是指土地使用者提供可供抵押的土地使用權(quán)作為履行債務(wù)的擔(dān)保的行為。2、土地使用權(quán)抵押的生效要件：首先，設(shè)定土地使用權(quán)抵押的抵押人必須是土地所有權(quán)人或土地使用權(quán)人。以出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得的

17、土地使用權(quán)可以抵押；行政劃撥的土地使用權(quán)，除法律規(guī)定的條件外，不得用于抵押；其次，設(shè)定抵押必須由抵押人與抵押權(quán)人簽訂抵押合同；第三，抵押必須辦理登記，抵押登記應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書辦理，抵押權(quán)人可以領(lǐng)取他項(xiàng)權(quán)利證書。3、土地使用權(quán)抵押的法律后果：土地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押；房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增加的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)；需要拍賣該房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將地上新增的房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。（五）國有土地有償使用的第二種方式國有土地租賃和第三種方式國有土地使用權(quán)作價(jià)入股出資或入股：1、國有土地租賃的概念：是指土地使用者與縣級以上

18、人民政府土地管理部門簽訂一定年限的土地租賃合同，并支付租金的行為。2、國有土地使用權(quán)作價(jià)出資或入股的概念：是指國家以一定年限的國有土地使用權(quán)作價(jià)，作為出資或股本投入新設(shè)立的企業(yè)。（六）土地使用權(quán)的終止：1、土地使用權(quán)終止的概念：是指土地使用者所享有的土地使用權(quán)已告消滅，不再享有這種權(quán)利。2、土地使用權(quán)終止的原因和后果：（1）因土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用期限屆滿而終止。土地使用權(quán)出讓合同屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)及其地上建筑物、附著物由國家無償收回。（2）土地使用權(quán)屆滿前，國家根據(jù)社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回土地使用權(quán)，并根據(jù)土地使用者使用

19、土地的實(shí)際年限和開發(fā)土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。（3）因土地使用者嚴(yán)重違反城市規(guī)劃或違反土地使用權(quán)出讓合同而被國家強(qiáng)制收回土地。（超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿二年未動工的，國家可以無償收回土地使用權(quán)。但是因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工前必需的前期工作而造成動工開發(fā)遲延的除外）。（4）因土地的滅失而導(dǎo)致土地使用權(quán)的終止。四、國有土地使用權(quán)的劃撥：1、 土地使用權(quán)劃撥的概念和范圍：（1）土地使用權(quán)劃撥的概念：是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。（2）土地使用權(quán)劃撥的特征：土地使

20、用權(quán)劃撥是一種具體的行政行為，國家行使社會經(jīng)濟(jì)管理者的行政權(quán)力，將土地使用權(quán)進(jìn)行分配或調(diào)整；土地使用權(quán)劃撥是一種無償?shù)男袨?，土地使用者取得使用?quán)無需支付地價(jià)，但這并不等于使用者不需支付任何費(fèi)用；土地使用權(quán)可以是有期限的，也可以是無期限的；劃撥的土地使用權(quán)，不可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。2、劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：劃撥土地使用權(quán)，只有在符合一定條件情況才可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。條件就是：（1）土地使用者必須是企業(yè)、公司、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人；（2）領(lǐng)有國有土地使用證；（3）具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；（4）依照有關(guān)土地使用權(quán)出讓的規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補(bǔ)交

21、土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲得收益抵交土地使用權(quán)出讓金。3、劃撥土地使用權(quán)收回的條件：（1）土地使用者因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用土地的，市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)無償收回其劃撥土地使用權(quán)；（2）對劃撥的土地使用權(quán)，市、縣人民政府可以根據(jù)城市建設(shè)發(fā)展需要和城市規(guī)劃要求無償收回。具體的：（1）為公共利益需要使用土地的；（2）為實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的；（3）土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿 ，土地使用者未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準(zhǔn)的；（4）因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的；（5）公路、鐵路、機(jī)場、礦場等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的。無償收

22、回劃撥土地使用權(quán)時(shí)，對其地上建筑物、其他附著物，市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償。對于因第一、第二種收回土地使用權(quán)情形而產(chǎn)生的補(bǔ)償，應(yīng)當(dāng)按照城市房屋拆遷管理?xiàng)l例等法律規(guī)定予以適當(dāng)補(bǔ)償。4、 國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)的處理：根據(jù)企業(yè)改革的不同形式和具體情況，可以分別采取國有土地使用權(quán)出讓、國有土地租賃、國家以土地使用權(quán)作價(jià)入股和保留劃撥用地方式四種辦法予以處置。有下列情況之一的，應(yīng)當(dāng)采取出讓或租賃方式處置：（1） 國有企業(yè)改革或改組為有限責(zé)任公司、股份有限公司以及組建企業(yè)集團(tuán)的；（2） 國有企業(yè)改組為股份合作制的；（3） 國有企業(yè)租賃經(jīng)營的；（4） 非國有企業(yè)兼并國有企業(yè)的。國有企

23、業(yè)破產(chǎn)或出售，企業(yè)原劃撥的土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)以出讓方式處置。有下列情形的，可以經(jīng)批準(zhǔn)后保留劃撥方式：（1） 繼續(xù)作為城市基礎(chǔ)設(shè)施用地、公益事業(yè)用地和國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地，原土地用途不變的，但改造或改組為公司制企業(yè)除外；（2） 國有企業(yè)兼并國有企業(yè)或非國有企業(yè)，以及國有企業(yè)合并，兼并或合并后是國有工業(yè)企業(yè)的；（3） 在國有企業(yè)兼并、合并中，被兼并的國有企業(yè)或國有企業(yè)合并的一方屬于瀕臨破產(chǎn)的企業(yè)；（4） 國有企業(yè)改造或改組為國有獨(dú)資公司的。處置土地使用權(quán)的要求：（1） 土地使用權(quán)必須權(quán)屬合法、無爭議，并已辦理了土地登記，企業(yè)持有土地使用權(quán)證書；（2） 采取出讓、租賃、作價(jià)入股方式處

24、置的，必須進(jìn)行地價(jià)評估；（3） 簽訂合同和變更土地登記，以出讓和租賃方式處置的，應(yīng)當(dāng)簽訂出讓合同或土地租賃合同，并按照規(guī)定辦理土地登記手續(xù)；以作價(jià)出資（入股）的，持作價(jià)出資（入股）決定書辦理登記；（4） 土地用途必須符合當(dāng)?shù)氐耐恋乩每傮w規(guī)劃，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的，還應(yīng)符合城市規(guī)劃，需要改變土地用途的，應(yīng)當(dāng)依法辦理有關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)，補(bǔ)交出讓金或有關(guān)土地使用費(fèi)用。第四章 土地管理制度（下）一、 土地利用總體規(guī)劃（一）土地利用的概念：1、土地利用是人類在社會生產(chǎn)、生活中，為了達(dá)到一定的目的，對土地進(jìn)行的開發(fā)、利用、整治和保護(hù)等過程。 2、土地利用與保護(hù)的主要內(nèi)容：（1）十分珍惜、合理利用土地的原則；（2）

25、切實(shí)保護(hù)耕地原則；（3）全面規(guī)劃，以土地利用總體規(guī)劃管制土地的原則；（4）開發(fā)、利用與整治保護(hù)相結(jié)合的原則。這些主要內(nèi)容包括：土地利用總體規(guī)劃制度，土地開發(fā)制度，耕地的特殊保護(hù)制度，土地調(diào)查和統(tǒng)計(jì)制度。（二）土地利用總體規(guī)劃的編制：1、土地利用總體規(guī)劃的概念：土地利用總體規(guī)劃是各級人民政府貫徹執(zhí)行國家的土地利用政策，根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、國土整治和環(huán)境保護(hù)的要求、土地供給能力以及各項(xiàng)建設(shè)土地的需要，編制分配土地資源、合理調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)和布局的較長時(shí)間的總體安排和布局。2、土地利用總體規(guī)劃的任務(wù)和目的：任務(wù)：（1）對土地利用現(xiàn)狀和后備土地資源潛力進(jìn)行綜合分析研究，在預(yù)測土地利用變化的基礎(chǔ)

26、上根據(jù)需要和可能，提出規(guī)劃期內(nèi)的土地利用目標(biāo)和基本方針；（2）協(xié)調(diào)各部門的用地需求，提出各類用地的控制指標(biāo)；（3）調(diào)整土地利用的結(jié)構(gòu)和布局；（4）提出實(shí)現(xiàn)規(guī)劃的政策、措施和步驟。目的：為了加強(qiáng)國家對土地利用的宏觀控制和計(jì)劃管理，協(xié)調(diào)各部門的用地需求，充分、合理地利用我國有限的土地資源，為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供土地保障。3、土地利用總體規(guī)劃的編制原則和內(nèi)容：（1）編制原則：嚴(yán)格保護(hù)基本農(nóng)田，控制非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用農(nóng)用地；提高土地利用率；統(tǒng)籌安排各類、各區(qū)域用地；保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境，保障土地的可持續(xù)利用；占用耕地與開發(fā)復(fù)墾耕地相平衡。（2）內(nèi)容：土地利用現(xiàn)狀分析；土地需求量預(yù)測；土地適宜性評價(jià)；確定規(guī)劃目標(biāo)

27、和方針、進(jìn)行布局與結(jié)構(gòu)調(diào)整；土地利用分區(qū)規(guī)劃；制定實(shí)施規(guī)劃的政策和措施，主要包括各種行政、法律、技術(shù)和經(jīng)濟(jì)的措施。4、土地利用總體規(guī)劃的體系：土地利用總體規(guī)劃是一個(gè)多層次的規(guī)劃體系，按各級規(guī)劃的層次可以分為全國性土地利用總體規(guī)劃體系，省、自治區(qū)、直轄市土地利用總體規(guī)劃，市級土地利用總體規(guī)劃，縣級土地利用總體規(guī)劃，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）級土地利用總體規(guī)劃。（三） 土地利用總體規(guī)劃的審批與修改1、土地利用規(guī)劃的分級審批：全國土地利用總體規(guī)劃，由國務(wù)院土地行政主管部門會同國務(wù)院有關(guān)部門編制，報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)。省、自治區(qū)、直轄市的土地利用總體規(guī)劃，報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)。省、自治區(qū)人民政府所在地的市、人口在100萬以上的城市以及

28、國務(wù)院指定的城市的土地利用總體規(guī)劃，經(jīng)省、自治區(qū)人民政府審查同意后，報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)。上述以外的土地利用總體規(guī)劃，逐級上報(bào)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)；其中鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃可以由省級人民政府授權(quán)的設(shè)區(qū)的市、自治區(qū)人民政府批準(zhǔn)。2、土地利用總體規(guī)劃的法律效力：土地利用總體規(guī)劃一經(jīng)批準(zhǔn)，即具有法律效力。必須嚴(yán)格執(zhí)行。使用土地的單位和個(gè)人必須嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地，不得隨意修改，否則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。3、土地利用總體規(guī)劃的修改：經(jīng)批準(zhǔn)的土地利用總體規(guī)劃確需修改，須經(jīng)原批準(zhǔn)的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得改變土地利用總體規(guī)劃確定的土地用途。（四）土地利用總體規(guī)劃與其他規(guī)劃的關(guān)系

29、：1、與城市總體規(guī)劃的關(guān)系：（1）城市總體規(guī)劃中的建設(shè)用地規(guī)模不得超過土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地規(guī)模；（2）在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，城市建設(shè)用地的利用應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃。2、與江河、湖泊綜合開發(fā)規(guī)劃的關(guān)系：在江河、湖泊、水庫的管理和保護(hù)范圍以及蓄洪、滯洪區(qū)內(nèi)，土地利用應(yīng)當(dāng)符合江河、湖泊綜合治理和開發(fā)利用規(guī)劃，符合河道湖泊滯洪、蓄洪和輸水的需要。（五）土地利用年度計(jì)劃：1、土地年度計(jì)劃內(nèi)容：（1）農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計(jì)劃指標(biāo)；（2）耕地保有量計(jì)劃指標(biāo)；（3）土地開發(fā)整理計(jì)劃指標(biāo)。2、土地利用年度計(jì)劃的編制：（1）國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展計(jì)劃；（2）國家產(chǎn)業(yè)政策；（3）土地利用總體規(guī)劃；（4）建設(shè)用地和土地利用的實(shí)

30、際狀況。二、 耕地保護(hù)制度（一）切實(shí)保護(hù)耕地是我國的一切基本國策：1、為什么要把切實(shí)保護(hù)耕地列為基本國策：切實(shí)保護(hù)耕地關(guān)系到農(nóng)業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展，關(guān)系到整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展，關(guān)系到全民根本利益，所以必須列為基本國策。2、耕地總量動態(tài)平衡：實(shí)現(xiàn)耕地總量動態(tài)平衡就是在今后一個(gè)時(shí)期內(nèi)，做到我國耕地面積不再減少，并略有增加，用中國的地養(yǎng)活中國人，同時(shí)保證當(dāng)前建設(shè)對土地的需求。3、土地管理法中設(shè)定哪些制度以實(shí)現(xiàn)耕地總量動態(tài)平衡：（1）從規(guī)劃上保證總量平衡；（2）實(shí)行土地用途管制制度；（3）實(shí)行占用耕地補(bǔ)償制度；（4）實(shí)行基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)制度（省、自治區(qū)、直轄市劃定基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)應(yīng)當(dāng)占本行政區(qū)域內(nèi)

31、耕地的80%以上）；（5）禁止閑置和荒蕪耕地（已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地，1年內(nèi)不用而又可以耕種收獲的，應(yīng)當(dāng)由原耕種該幅耕地的集體或個(gè)人恢復(fù)耕種，也可以由用地單位組織耕種；1年以上未動工建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)按省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納閑置費(fèi)；超過2年未使用的，經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，由上級人民政府收回用地單位的土地使用權(quán)。該幅土地原為農(nóng)民集體所有的，應(yīng)當(dāng)交回原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織恢復(fù)耕種。承包經(jīng)營耕地的單位或者個(gè)人超過2年棄耕拋荒的，原發(fā)包單位應(yīng)當(dāng)終止承包合同，收回發(fā)包的耕地）。（二）基本農(nóng)田保護(hù)制度：1、基本農(nóng)田的概念：是指按照一定時(shí)期人口和社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展對農(nóng)產(chǎn)品的需求，依照土地利用總體規(guī)劃確定的不

32、得占用的耕地。2、基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)的劃定：基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）為單位進(jìn)行劃區(qū)定界，由縣級人民政府土地行政主管部門會同同級農(nóng)業(yè)行政主管部門組織實(shí)施。劃定的基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)，由縣級人民政府設(shè)立保護(hù)標(biāo)志，予以公告。3、哪些耕地應(yīng)當(dāng)劃入基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)：（1）經(jīng)國務(wù)院有關(guān)主管部門或者縣級以上地方人民政府批準(zhǔn)確定的糧、棉、油生產(chǎn)基地內(nèi)的耕地；（2）有良好的水利與水土保持設(shè)施的耕地，正在實(shí)施改造計(jì)劃以及可以改造的中、低產(chǎn)田；（3）蔬菜生產(chǎn)基地；（4）農(nóng)業(yè)科研、科學(xué)試驗(yàn)田。4、基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)的實(shí)施：基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）為單位進(jìn)行劃區(qū)定界，由縣級人民政府土地行政主管部門會同同級農(nóng)業(yè)行政主管部門組織實(shí)施。5、

33、基本農(nóng)田的保護(hù)措施：（1）需要占用基本農(nóng)田應(yīng)報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)；（2）實(shí)行基本農(nóng)田補(bǔ)充制度；（3）禁止破壞基本農(nóng)田；（4）實(shí)行基本農(nóng)田地力等級評定制度；（5）實(shí)行基本農(nóng)田保護(hù)責(zé)任書制度。（三）土地開發(fā)與復(fù)墾：1a、土地開發(fā)的概念：土地開發(fā)是為擴(kuò)大土地的可利用面積和提高土地利用深度，通過勞力、技術(shù)和資金的投入將土地由自然資源改造為經(jīng)濟(jì)資源。1b、土地開發(fā)的原則：（1）符合土地利用總體規(guī)劃；（2）保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境、防止水土流失和土地荒漠化；（3）農(nóng)業(yè)用地優(yōu)先開發(fā)；（4）保護(hù)開發(fā)者利益。1c、開墾的范圍和程序：開墾未利用的土地，必須在土地利用總體規(guī)劃劃定的可開墾的區(qū)域內(nèi)進(jìn)行。開墾未利用的土地，必須按下列

34、程序進(jìn)行：（1）經(jīng)過開墾的科學(xué)論證和評估；（2）開墾土地要經(jīng)依法申請批準(zhǔn)。2、土地復(fù)墾的實(shí)施：土地復(fù)墾實(shí)行誰破壞、誰復(fù)墾的原則。三、建設(shè)用地制度（一）建設(shè)用地的概念和分類：建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事用地等。分類：按土地所有權(quán)性質(zhì)劃分，可分為國家建設(shè)用地和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）建設(shè)用地；按建設(shè)項(xiàng)目大小可以分為：大型項(xiàng)目建設(shè)用地、中型建設(shè)項(xiàng)目用地、小型建設(shè)項(xiàng)目用地；按利用性質(zhì)可以分為：農(nóng)業(yè)建設(shè)用地和非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地。（二）國家建設(shè)用地使用權(quán)的取得：1、國家建設(shè)用地的來源：（1）將農(nóng)村集體所有的土地征用為國有；（2）國家依法收回國有建設(shè)土地使用

35、權(quán)；（3）國有荒山、荒地。2、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批：（1）市、縣人民政府按照土地利用年度計(jì)劃擬訂農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征用土地方案，分批次逐級上報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府；（2）有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府土地行政主管部門對農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征用土地方案進(jìn)行審查，提出審查意見，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)；其中補(bǔ)充耕地方案由批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案的人民政府在批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案時(shí)一并批準(zhǔn)；（3）農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征用土地方案經(jīng)批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府組織實(shí)施，按具體建設(shè)項(xiàng)目分別供地。3、以劃撥方式取得建設(shè)用地的審批：（1）在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)申請建設(shè)用地的，建設(shè)單位或個(gè)人應(yīng)向城市規(guī)劃行政管理部門提出

36、選址申請，由城市規(guī)劃行政主管部門對建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行初步審查，核發(fā)建設(shè)項(xiàng)目選址意見書；（2）建設(shè)單位或個(gè)人向計(jì)劃管理部門申報(bào)可行性研究報(bào)告或設(shè)計(jì)任務(wù)書；（3）建設(shè)單位持建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件，包括可行性研究報(bào)告或設(shè)計(jì)任務(wù)書、年度基本建設(shè)計(jì)劃等，向建設(shè)用地所在地的市、縣人民政府土地管理部門申請建設(shè)用地；（4）供地方案經(jīng)批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府向建設(shè)單位頒發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書。（5）土地使用者應(yīng)當(dāng)依法申請土地登記。 （三）國家建設(shè)征用土地1、國家建設(shè)征用土地的特征：（1）征地主體的唯一性；（2）征地行為的行政性；（3）征地條件的補(bǔ)償性。2、征用土地的審批權(quán)：征用下列土地的，由國務(wù)院批準(zhǔn)：（1）基本農(nóng)田；（2）基本

37、農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的；其他土地超過70公頃的。征用前款規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報(bào)國務(wù)院備案。3、征用土地的補(bǔ)償安置：貫徹“使被征用土地單位的農(nóng)民生活水平不降低的原則”。征地費(fèi)用一般由以下幾部分構(gòu)成：（1）土地補(bǔ)償費(fèi)（征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征用前三年的平均年產(chǎn)值的6至10倍）；（2）安置補(bǔ)助費(fèi)（征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征用的耕地?cái)?shù)量除以征地前征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每個(gè)需安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值，但是，每公頃被征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過被

38、征用前三年的平均年產(chǎn)值的15倍）；（3）青苗補(bǔ)償費(fèi)（標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定）；（4）地上附著物補(bǔ)償費(fèi)；（5）新菜地開發(fā)建設(shè)基金；（6）土地復(fù)墾費(fèi)或耕地開墾費(fèi)。（四）臨時(shí)用地的管理：建設(shè)項(xiàng)目施工和地質(zhì)勘查需要臨時(shí)使用國有土地或者農(nóng)民集體所有的土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門批準(zhǔn)。臨時(shí)使用土地的期限一般不超過2年，使用期滿，應(yīng)當(dāng)將土地還給土地所有人。（五）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）建設(shè)用地：1、 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）建設(shè)用地的對象和范圍：是指農(nóng)村集體投資或農(nóng)民投資興辦的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企事業(yè)、村辦企業(yè)、農(nóng)村村民住宅、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)所使用的土地。2、 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）企業(yè)建設(shè)用地的管理：鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）企業(yè)用地的審批權(quán)，在

39、縣級以上地方人民政府。3、 村民宅基地：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的范圍。宅基地的使用，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。4、 集體土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓及抵押問題：農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)，不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情況而導(dǎo)致土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的，不受集體土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓的限制。集體土地使用權(quán)也可以設(shè)立抵押?？梢缘盅旱募w土地使用權(quán)，既包括鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建筑物所占有的集體土地使用權(quán)，也包括鄉(xiāng)

40、鎮(zhèn)企業(yè)在抵押自己的建筑物時(shí)，該建筑物占有范圍內(nèi)的集體土地使用權(quán)。集體荒地抵押的前提是土地使用權(quán)已經(jīng)進(jìn)行登記，已經(jīng)實(shí)行了承包經(jīng)營，同時(shí)經(jīng)發(fā)包方同意。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)集體土地使用權(quán)的抵押僅限于建筑物涉及所占用的集體土地。第五章 城市房地產(chǎn)權(quán)屬及其管理法律制度一、城市房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系（一）房地產(chǎn)所有權(quán)：1、房屋所有權(quán)的概念：是指所有人依法對自己所有的房屋享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。2、 房屋所有權(quán)的種類：（1）國有房屋所有權(quán)；（2）集體房屋所有權(quán)；（3）私有房屋所有權(quán)；（4）外產(chǎn)房屋所有權(quán)；（5）中外合資房屋所有權(quán)；（6）其他性質(zhì)的房屋所有權(quán)。3、房屋共有的概念和特征，共有的形式：房屋共有是指兩個(gè)以上主

41、體對同一房屋共同享有所有權(quán)。特征：（1）主體有兩個(gè)或兩個(gè)以上，單一主體不構(gòu)成房屋共有；（2）客體是同一項(xiàng)房產(chǎn)；（3）房屋共有存在著對內(nèi)、對外兩種關(guān)系。房屋共有的形式有兩種，即共同共有和按份共有。（二）土地使用權(quán)：1、土地使用權(quán)的概念和特征：是指土地使用者依法使用其占有的土地并享有收益及一定處分的權(quán)利。特征：（1）權(quán)利的派生性；（2）客體的有限性；（3）目的的特殊性；（4）取得的法定性；（5）使用的期限性。2、土地使用權(quán)的內(nèi)容：使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)，在經(jīng)濟(jì)生活中可具體表現(xiàn)為對土地的利用權(quán)、出租權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)、抵押權(quán)和物上請求權(quán)等。3、土地使用的取得、變更和終止：（1）取得：原始取得，主要是有償出讓

42、和行政劃撥；傳來取得，包括通過轉(zhuǎn)讓、抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)或民事執(zhí)行，變更國有土地使用權(quán)的主體等方式。（轉(zhuǎn)讓方式是指根據(jù)當(dāng)事人雙方自愿達(dá)成的協(xié)議，一方將其擁有的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給另一方的行為。包括買賣、交換和贈與。抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)是指依據(jù)抵押合同，按照擔(dān)保法規(guī)定的條件和方式，將抵押人擁有的國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給抵押權(quán)人或依法拍賣給第三人。民事執(zhí)行是指依照民事訴訟法或破產(chǎn)法的有關(guān)規(guī)定，將被執(zhí)行人或者破產(chǎn)人擁有的國有土地使用權(quán)以拍賣、變賣或者其他方式用于債務(wù)清償。）（2）變更：主體變更，通常有以下幾種情況：買賣、互易、贈與、繼承、共有權(quán)分割、法人合并、法人分立、投資等（限制：一是限制國有企業(yè)與機(jī)關(guān)、事業(yè)單位之間流轉(zhuǎn)

43、；二是限制公民與法人、非法人組織之間流轉(zhuǎn)；三是限制中國人與外國人之間以及外國人相互之間流轉(zhuǎn)）；內(nèi)容變更，是指土地使用權(quán)各項(xiàng)權(quán)能的變更；其他事項(xiàng)變更，是指列入土地使用權(quán)登記項(xiàng)目的其他事項(xiàng)的變更。（3）終止：土地使用權(quán)人由于某種法定事由的出現(xiàn)而喪失土地使用權(quán)。（三）建筑物區(qū)分所有權(quán)：1、建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念：是指由區(qū)分所有建筑物專有部分所有權(quán)、共用部分持分權(quán)以及因共同關(guān)系所生的成員權(quán)所構(gòu)成。2、建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征：（1）復(fù)合性；（2）專有所有權(quán)的主導(dǎo)性；（3）一體性；4、權(quán)利主體身份的多重性。3、建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分和共有部分：專有部分是指建筑物中具有構(gòu)造上和使用上的獨(dú)立性的部分；共有

44、部分是供區(qū)分所有人共用，屬于區(qū)分所有人共有的部分，分為法定共有部分和約定共有部分。（四）住房部分產(chǎn)權(quán)：1、住房部分產(chǎn)權(quán)的概念：是指城鎮(zhèn)居民對按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的公房享有的權(quán)利，包括占有權(quán)、使用權(quán)、有限的收益權(quán)和處分權(quán)，并可以繼承。2、住房部分產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)：是部分所有權(quán)，是財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的一種，甚至可以說已逐步形成為一種新的物權(quán)形式。3、住房部分產(chǎn)權(quán)與物權(quán)法定主義：略。（五）房地產(chǎn)相鄰權(quán)：1、房地產(chǎn)相鄰權(quán)的概念和特征：是指兩個(gè)或兩個(gè)以上相互毗鄰的房地產(chǎn)所有人或使用人在行使房地產(chǎn)的占有、使用、收益和處分權(quán)時(shí)，相互之間應(yīng)當(dāng)給予便利或者接受限制而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。特征：（1）房地產(chǎn)相鄰權(quán)的主體是兩個(gè)或兩個(gè)以

45、上的房地產(chǎn)所有人或使用人；（2）房地產(chǎn)在地理位置上必須是相鄰的；（3）相鄰關(guān)系的客體是相鄰房地產(chǎn)所有人或使用人行使其權(quán)利時(shí)所體現(xiàn)的利益，而非房地產(chǎn)本身；（4）房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的內(nèi)容是相鄰人之間的權(quán)利義務(wù)。2、房地產(chǎn)相鄰權(quán)的種類：（1）因使用鄰地、通道，或通行而發(fā)生的相鄰關(guān)系；（2）因相鄰環(huán)境保護(hù)而發(fā)生的相鄰關(guān)系；（3）因險(xiǎn)情危害而發(fā)生的相鄰關(guān)系；（4）因相鄰?fù)L(fēng)、采光、管線設(shè)置而發(fā)生的相鄰關(guān)系。3、異產(chǎn)毗連房屋關(guān)系：是指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用設(shè)備和附屬建筑物而為不同所有人共有的房屋。4、處理房地產(chǎn)相鄰關(guān)系應(yīng)注意的問題：（1）是否有利于生產(chǎn)發(fā)展；（2）是否有利于方便人民生活；（3）是否有利于團(tuán)結(jié)

46、互助；（4）是否公平合理。二、城市房地產(chǎn)權(quán)屬登記（一）房地產(chǎn)權(quán)屬登記的功能：1、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的概念：是指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對房地產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記，依法確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的行為。2、 房地產(chǎn)權(quán)屬登記的功能：（1）產(chǎn)權(quán)確認(rèn)功能；（2）公示功能；（3）管理功能。（二）房地產(chǎn)權(quán)屬登記的效力：1、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的效力模式：德國法模式、托倫斯模式、法國法模式。2、我國房地產(chǎn)權(quán)屬登記的效力：為成立要件主義。3、登記與公信力：德國法模式與托倫斯模式均承認(rèn)登記的公信力，公信力是指在登記為房地產(chǎn)權(quán)利變動的公示方法的情況下，即使登記簿的記載與實(shí)質(zhì)的房

47、地產(chǎn)權(quán)利不符，但對信賴記載表征的善意第三人也予以保護(hù)。我國房地產(chǎn)立法承認(rèn)登記具有公信力，但規(guī)定得不明確。（三）房產(chǎn)權(quán)屬登記：1、房產(chǎn)權(quán)屬登記的種類：總登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記和其他登記。2、房產(chǎn)權(quán)屬登記的程序：登記收件、勘丈繪圖、產(chǎn)權(quán)審查、繪制權(quán)證和稅費(fèi)發(fā)證等五道程序。（四）地產(chǎn)權(quán)屬登記：1、地產(chǎn)權(quán)屬登記的種類：初始登記和變更登記。2、地產(chǎn)權(quán)屬登記的程序：（1）初始登記的程序：申報(bào)；地籍調(diào)查；權(quán)屬審核；注冊登記；頒發(fā)土地證書。（2）變更登記的程序：變更申報(bào)；變更調(diào)查；變更審核；變更登記注冊、發(fā)證。三、城市房屋管理（一）城市私房管理：1、城市居民私房的概念：是指城市居民個(gè)人所有、數(shù)人共有的自用或

48、出租的住宅和非住宅用房。2、城市居民私房管理的主要內(nèi)容：（1）所有權(quán)登記；（2）買賣管理；（3）租賃管理；（4）代管制度。3、私房繼承：私房繼承方式有法定繼承、遺囑繼承、遺贈及遺贈扶養(yǎng)協(xié)議。（二）城市公房管理：1、城市公房的概念：是指座落于直轄市、市、建制鎮(zhèn)的國有房屋和集體所有的房屋。2、城市公房管理的主要內(nèi)容：（1）所有權(quán)登記；（2）使用管理；（3）租賃管理；（4）買賣管理；（5）修繕管理。第六章 城市房地產(chǎn)開發(fā)法律制度一、城市房地產(chǎn)開發(fā)概述（一）房地產(chǎn)開發(fā)的概念和特征：1、房地產(chǎn)開發(fā)的概念：是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。2、房地產(chǎn)開發(fā)的特征：（1）涉及面

49、廣；（2）工程項(xiàng)目多；（3）投資量大；（4）建設(shè)周期長。（二）房地產(chǎn)開發(fā)的類別：1、單項(xiàng)開發(fā)、小區(qū)開發(fā)和成片開發(fā)；2、經(jīng)營性開發(fā)和自用性開發(fā)；3、新城區(qū)開發(fā)和舊城區(qū)拆遷改造。（三）房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)注意的事項(xiàng)：1、總體效益開發(fā)；2、嚴(yán)格按用途、期限開發(fā)；3、設(shè)計(jì)、施工規(guī)范；4、居民住宅優(yōu)先開發(fā)。二、房地產(chǎn)開發(fā)用地（一）房地產(chǎn)開發(fā)用地制度：1、房地產(chǎn)開發(fā)用地的概念：即進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)的用地。2、房地產(chǎn)開發(fā)用地制度的確立：略。3、我國現(xiàn)行房地產(chǎn)使用制度的特點(diǎn)：（1）國家實(shí)行國有土地有償出讓及保持少量必要的行政劃撥；（2）土地使用權(quán)已成為具有相對獨(dú)立意義的一種物權(quán)；（3）國家壟斷城鎮(zhèn)土地一級市場，同

50、時(shí)加強(qiáng)土地二級市場的管理；（4）建立系統(tǒng)的登記制度，明確登記是確認(rèn)土地使用權(quán)的要件。（二）土地使用權(quán)出讓與劃撥（見第三章）。三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的概念：是指以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的種類：1、專營企業(yè)；2、兼營企業(yè)；3、項(xiàng)目公司。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立：1、設(shè)立條件：（1）有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)；（2）有固定的經(jīng)營場所；（3）有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊資本；（4）有足夠的專業(yè)技術(shù)人員；（5）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。2、設(shè)立程序：（1）申請登記；（2）發(fā)給營業(yè)執(zhí)照（30日內(nèi)）；（3）備案（30日內(nèi)）。（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理：1、房地產(chǎn)開

51、發(fā)企業(yè)的設(shè)立管理：（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的總量控制；（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的資質(zhì)審批。2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行業(yè)管理：（1）規(guī)定設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的必要條件；（2）建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工商登記后的備案制度（30日內(nèi)）；（3）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行分等定級；（4）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)、經(jīng)營活動進(jìn)行監(jiān)督、檢查。3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理：（1）資質(zhì)一級企業(yè)：自有流動資金2000萬元以上，注冊資金不低于2000萬元；有職稱的建筑、土木工程、財(cái)務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不得少于40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不得少于20人；設(shè)有高級工程師職稱的總工程師、高級會計(jì)師職稱的總會計(jì)師、經(jīng)濟(jì)

52、師以上職稱的總經(jīng)濟(jì)師。工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、統(tǒng)計(jì)、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；具有5年以上從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷；近3年累計(jì)竣工30萬平方米以上的房屋建筑面積，或與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資。連續(xù)4年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%，優(yōu)良率達(dá)20%；（2）資質(zhì)二級企業(yè)：自有流動資金1000萬元以上，注冊資金不低于1000萬元；有職稱的建筑、土木工程、財(cái)務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不得少于20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不得少于10人；工程技術(shù)、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；具有3年以上從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷；近3年累計(jì)竣工15萬平方米以上的房屋建筑面積，或與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開

53、發(fā)投資。連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%，優(yōu)良率達(dá)10%；（3）資質(zhì)三級企業(yè)：自有流動資金500萬元以上，注冊資金不低于500萬元；有職稱的建筑、土木工程、財(cái)務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不得少于10人，其中具有中級以上職稱的管理人員不得少于5人；工程技術(shù)、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，其他業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)助理以上職稱，配有初級以上職稱的專業(yè)統(tǒng)計(jì)人員；具有2年以上從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷；累計(jì)竣工5萬平方米以上的房屋建筑面積，或累計(jì)完成與之相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資。建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%；（4）資質(zhì)四級企業(yè)：自有流動資金200萬元以上，注冊資金不低于200萬元；有職稱的

54、建筑、土木工程、財(cái)務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不得少于5人；工程技術(shù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，財(cái)務(wù)人員具有相應(yīng)專業(yè)初級以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計(jì)人員；（5）資質(zhì)五級企業(yè)：自有流動資金不低于30萬元，具體標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門制定。四、房地產(chǎn)中介服務(wù)（一）房地產(chǎn)中介服務(wù)的概念：是指為房地產(chǎn)開發(fā)和交易提供各種媒介活動的總稱。（二）中介服務(wù)機(jī)構(gòu)及其管理：1、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的種類：（1）房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)；（2）房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)；（3）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。2、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)設(shè)立的條件和程序：設(shè)立條件：（1）有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)；（2）有固定的服務(wù)場所；（3）有必要的

55、財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)；（4）有足夠的專業(yè)人員；（5）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。 設(shè)立程序：（1）資質(zhì)審查；（2）注冊登記；（3）登記備案。3、年檢與其他法定義務(wù)要求：（1）遵守有關(guān)的法律、法規(guī)和政策；（2）遵守自愿、公平、誠實(shí)信用的原則；（3）按照核準(zhǔn)的業(yè)務(wù)范圍從事經(jīng)營活動；（4）按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取費(fèi)用；（5）依法繳納稅費(fèi)；（6）接受行業(yè)主管部門及其他有關(guān)部門的指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查。（三）中介服務(wù)人員資格管理：1、對從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)人員的管理：從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)的人員，必須是具有房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中等以上學(xué)歷，有與房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)相關(guān)的初級以上專業(yè)技術(shù)職稱并取得考試合格證書的專業(yè)技術(shù)人員。2、對從事房地產(chǎn)價(jià)格

56、評估人員的管理：房地產(chǎn)評估師必須是經(jīng)過國家統(tǒng)一考試、執(zhí)業(yè)資格認(rèn)證，取得房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書，并經(jīng)注冊登記取得房地產(chǎn)估價(jià)師注冊證的人員。3、對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的管理：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須經(jīng)過考試、注冊并取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證。（四）中介業(yè)務(wù)管理：1、中介服務(wù)合同的內(nèi)容：（1）當(dāng)事人姓名或名稱、住所；（2）中介服務(wù)項(xiàng)目的名稱、內(nèi)容、要求和標(biāo)準(zhǔn)；（3）合同履行期限；（4）收費(fèi)金額和支付方式、時(shí)間；（5）違約責(zé)任和解決糾紛方式；（6）當(dāng)事人約定的其他內(nèi)容。2、中介業(yè)務(wù)活動中的禁止行為：(1)索取、收受委托合同以外的酬金或其他財(cái)物，或者利用工作之便，牟取其他不正當(dāng)?shù)睦?；?）允許他人以自己的名義從事房地產(chǎn)

57、中介服務(wù)；（3）同時(shí)在兩個(gè)或兩個(gè)以上中介服務(wù)機(jī)構(gòu)執(zhí)行業(yè)務(wù)；（4）與一方當(dāng)事人串通損害另一方當(dāng)事人利益；（5）法律、法規(guī)禁止的其他行為。第七章 城市房屋拆遷法律制度一、城市房屋拆遷概述（一）房屋拆遷的概念和種類：房屋拆遷是指根據(jù)城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃和國家專項(xiàng)工程的遷建計(jì)劃及當(dāng)?shù)卣挠玫匚募?，拆除和遷移建設(shè)用地范圍內(nèi)的房屋及其他設(shè)施的行為。種類：（1）市政動遷和社會動遷；（2）征地拆遷和非征地拆遷；（3）統(tǒng)一拆遷、自行拆遷和委托拆遷。 （二）房屋拆遷應(yīng)注意的事項(xiàng)：1、服從國家利益；2、符合城市規(guī)劃；3、保護(hù)合法權(quán)益；4、誰拆遷、誰安置補(bǔ)償。（三）房屋拆遷的程序：1、申領(lǐng)規(guī)劃用地許可證；2、編制拆遷計(jì)劃；3、申領(lǐng)房屋拆遷許可證；4、發(fā)布拆遷公告；5、簽訂拆遷補(bǔ)償、安置協(xié)議。二、城市房屋拆遷的補(bǔ)償和安置（一）拆遷補(bǔ)償：1、拆遷補(bǔ)償?shù)膶ο蠛头秶簩ο笫潜徊鸪课菁捌涓綄傥锏乃腥?。在此，包括產(chǎn)權(quán)人、代管人和國家授權(quán)的國有房屋及其附屬物的管理人。范圍是被拆除的房屋及其附屬物。但拆除違章建筑、超過期限的臨時(shí)建筑不屬拆遷補(bǔ)償范圍。未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑屬于補(bǔ)償?shù)姆秶?，如進(jìn)行拆除，應(yīng)給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。2、拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞剑寒a(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價(jià)補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換與作價(jià)補(bǔ)償相結(jié)合。3、拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是按照被拆除房屋的建筑面積計(jì)算；（1