1、正大廣場,鵬利海景,湯臣一品,花旗大廈,香格里拉,1996年“寧要浦西一張床，不要浦東一間房”,昨日,今日,尚海灣,精品百貨,濱江中心,凱賓斯基,豪宅富人居,五星級酒店,城中城,百貨商場,CBD,5A寫字樓,超級豪宅,城中城的核心價值,湯臣一品湯臣集團(tuán),花旗大廈花旗集團(tuán),香格里拉香格里拉集團(tuán),正大廣場正大集團(tuán),恒盛集團(tuán)尚海灣,恒盛集團(tuán)凱賓斯基,恒盛集團(tuán)濱江中心,恒盛集團(tuán)精品百貨,恒盛集團(tuán)濱江7號,鵬利海景中糧集團(tuán),=,=,=,=,=,湯臣集團(tuán),明日之后,五大梟雄造就今日浦東輝煌恒盛集團(tuán)奠定明日浦西榮耀,=恒盛集團(tuán),+花旗集團(tuán),+中糧集團(tuán),+正大集團(tuán),+香格里拉集團(tuán),Change,Wewantt

2、o,酒店5starshotel,姓名：凱賓斯基血統(tǒng)：德國體型：中等規(guī)模知名度：世界級性格：保守穩(wěn)健型，企圖心不足，戰(zhàn)略布局較模糊在華經(jīng)歷：目前建成8家，分布在國內(nèi)主要的商務(wù)城市,樓層：地下3層，地上1-40層配套：超五星級房間數(shù)：24間/層，35層，共840間房間規(guī)模：70平米標(biāo)準(zhǔn)間，得房率65%，凈面積45.5平米,按1-5年75%的入住率，6-10年85%的入住率投入：1,348,830,000貼現(xiàn)率：10%產(chǎn)出：513,655,034收益：-835,174,966回報率：-62%,10年財務(wù)預(yù)測,Change,樓層：地下3層，地上1-28層配套：超五星級房間數(shù)：24間/層，23層，共55

3、2間房間規(guī)模：70平米標(biāo)準(zhǔn)間，得房率65%，凈面積45.5平米,樓層：地上29-40層配套：超五星級房間數(shù)：8間/層，12層，共96間房間規(guī)模：200平米豪裝修：10000元/平米（世界一流品牌）,第一州杯世界中心大廈洛杉礬,德克薩斯商業(yè)大廈德克薩斯,里程碑大廈橫濱,南威克街311大廈芝加哥,部分案例,上海明天廣場,重慶長江國際,無錫凱賓斯基,Change,10年財務(wù)預(yù)測,1-28層10年財務(wù)預(yù)測按1-5年80%的入住率，6-10年90%的入住率租金價格:180美金/天投入：1,055,010,000貼現(xiàn)率：10%產(chǎn)出：358,954,217收益：-696,055,783回報率：-66%,1-

4、40層10年財務(wù)預(yù)測按1-5年75%的入住率，6-10年85%的入住率租金價格:180美金/天投入：1,348,830,000貼現(xiàn)率：10%產(chǎn)出：513,655,034收益：-835,174,966回報率：-62%,前,后,Change,投報率-4%,29-40層出售財務(wù)預(yù)測按裝修成本10000元/平米，售價60000元/平米計算投入：372,172,000產(chǎn)出：1,098,299,160收益：726,127,160,+,=總收益:+8.65億,明細(xì)見附件一,超豪宅luxuryhouse,平面,立面,建材,景觀,配套,超豪宅的價值認(rèn)同,地段,管理,規(guī)劃,席位,會所,迎賓,規(guī)劃,生活,入戶,圍墻

5、,客廳,餐廳,主臥,次臥,衛(wèi)浴,休閑,品位,會所,領(lǐng)航世界的偉大CEO在此相聚,濱江7號,席位逾1000戶,泛會所,商業(yè)分散,動線影響私密,原規(guī)劃：,Change,財務(wù)預(yù)測,均價：45000元/平米14#-16#：均價35000元/平米體量：14#-16#合計81638平米9#-13#：均價50000元/平米體量：9#-13#合計123224平米總銷金額：90億元,前,后,Change,收益：+36億,明細(xì)見附件二,均價：65000元/平米精品公寓：均價50000元/平米(裝修4000)公寓體量：14#-16#合計81638平米江景豪宅：均價80000元/平米(裝修8000)豪宅體量：9#-1

6、3#合計123224平米增加成本：13億元總銷金額：139億元,辦公office,5.36,Change,酒店,辦公,財務(wù)預(yù)測,6-37層10年財務(wù)預(yù)測按1-5年75%的入住率，6-10年85%的入住率,其中裝修成本6000元/平米租金價格：180美金/天投入：807,015,000貼現(xiàn)率：10%產(chǎn)出：469,627,460收益：-337,387,540回報率：-42%,前,后,Change,投報率+113%,兩棟酒店會相互競爭，同時降低入住率。,明細(xì)見附件三,6-37層10年財務(wù)預(yù)測按10年平均85%的入住率，其中裝修成本2000元/平米租金價格：12元/平米/天投入：591,811,000

7、貼現(xiàn)率：10%產(chǎn)出：1,014,764,664收益：422,953,664回報率：71%,收益：+7.6億,商業(yè)commerce,GDP效應(yīng)：日本1970年的GDP為73.3萬億日元，世博會的GDP效應(yīng)在全國約占2.1%左右就業(yè)機(jī)會：大阪市和大阪府的就業(yè)人口比率分別達(dá)到64.14%和63.45%，比1965年增長14個百分點(diǎn)。,1970年日本大阪世博會,GDP效應(yīng)：德當(dāng)年德國GDP上產(chǎn)生的效應(yīng)為170億馬克，在德國全國GDP的效應(yīng)接近0.26%。就業(yè)機(jī)會：為德國提供了10萬個工作機(jī)會（包括管理、直接參與、經(jīng)營、安全保衛(wèi)、文化娛樂等方面）,2000年德國漢諾威世博會,2010上海世博會,透明,公

8、平,公正,自信,世界將面臨一個更開放的中國,主裙房引進(jìn)精品百貨：,精品新光三越,精品太平洋SOGO,西武百貨,Change,地上商業(yè)類新天地式,Change,地下一樓業(yè)態(tài)：國內(nèi)名設(shè)計師專柜,Change,地下二樓業(yè)態(tài)：世界知名品牌廚房用品及衛(wèi)浴設(shè)備,Change,明細(xì)見附件四,前,說明：以下市值都是根據(jù)年回報率7.5%反推而來。原規(guī)劃中，南塔北塔都是酒店，我們認(rèn)為產(chǎn)生惡性競爭，將兩者的入住率分別調(diào)低至1-5年65%，6-10年75%來計算。,Change,后,附加值,豪宅富人居,五星級酒店,城中城,百貨商場,CBD,5A寫字樓,超級豪宅,凱賓斯基豪宅，甲級辦公室，精品百貨，現(xiàn)代廣場+地下街，商務(wù)住宅，超豪宅,Change,產(chǎn)業(yè)多元化，