1、第9章城市房地產(chǎn)管理,9.1城市土地權(quán)利制度,9.1城市土地權(quán)利制度,9.1.1城市土地的特征城市土地是指城市區(qū)域范圍內(nèi)的陸地和水域及其地上、地下空間的總和。廣義的城市土地有三層含義：a、城市建成區(qū)范圍內(nèi)的用地；b、城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)未建成的土地；c、城市行政轄區(qū)內(nèi)的全部土地；狹義的城市土地是指城市市區(qū)（建成區(qū)）范圍內(nèi)的土地，即城市建設(shè)用地。,9.1城市土地權(quán)利制度,9.1.1城市土地的供給與需求1、城市土地的特征（1）城市土地的自然特征a、土地位置的固定性b、土地適用的差異性c、土地利用的耐久性（2）城市土地的經(jīng)濟(jì)特征a、土地供給的稀缺性b、土地價(jià)值的區(qū)位效益性c、邊際效益的遞減性d、土地價(jià)值的資

2、本性,9.1城市土地權(quán)利制度,9.1.1城市土地的供給與需求2、城市土地的供需關(guān)系（1）城市土地的需求土地需求受到空間區(qū)位、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施狀況、鄰近的土地使用狀況、地區(qū)社會(huì)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度等多方面因素的影響。,海口世紀(jì)大橋,9.1城市土地權(quán)利制度,9.1.1城市土地的供給與需求2、城市土地的供需關(guān)系（2）城市土地的供給a、自然供給是一種無(wú)彈性供給，即可供土地面積不斷減少。b、經(jīng)濟(jì)供給的目的在于提高土地的經(jīng)濟(jì)效益，它存在相互競(jìng)爭(zhēng)和相互置換的情況，從而可使同一地塊的土地從某種用途轉(zhuǎn)變成另一種用途。,9.1城市土地權(quán)利制度,9.1.1城市土地的供給與需求2、城市土地的供需關(guān)系（3）城市土地

3、的供求平衡自由市場(chǎng)主義者認(rèn)為，在公開(kāi)、公平和競(jìng)爭(zhēng)條件下，土地供求關(guān)系決定土地價(jià)格，土地價(jià)格影響土地供求關(guān)系，只要實(shí)行土地競(jìng)標(biāo)的“出價(jià)高者優(yōu)先獲取”原則，就能夠?qū)崿F(xiàn)城市土地的合理配置。政府干預(yù)市場(chǎng)的目的在于彌補(bǔ)市場(chǎng)失敗，避免因土地市場(chǎng)中單純追求經(jīng)濟(jì)效益而損害公共利益，遏制市場(chǎng)不公平競(jìng)爭(zhēng)和防止由于市場(chǎng)投機(jī)性帶來(lái)的土地配置失誤，并提供市場(chǎng)所不能提供的公共物品。,9.1城市土地權(quán)利制度,9.1.3城市土地的產(chǎn)權(quán)關(guān)系1、城市土地的所有權(quán)土地所有權(quán)是土地所有關(guān)系在法律上的體現(xiàn)，是土地所有者依法對(duì)土地享有占有、使用、收益和處分，并排除他人干涉的權(quán)利。多數(shù)國(guó)家土地所有制的具體形式：a、私人部門所有b、國(guó)家或公

4、共部門所有,9.1城市土地權(quán)利制度,9.1.3城市土地的產(chǎn)權(quán)關(guān)系2、城市土地使用權(quán)土地使用權(quán)是指使用人根據(jù)法律或合同的規(guī)定，在法律允許的范圍內(nèi)，對(duì)國(guó)家、集體或私人所有的土地享有使用經(jīng)營(yíng)的權(quán)利。使用經(jīng)營(yíng)權(quán)分兩種情況：a、土地所有人的使用權(quán)b、非土地所有人的使用權(quán)土地使用權(quán)包括支配、收益和處分三項(xiàng)權(quán)利。,9.1城市土地權(quán)利制度,9.1.3城市土地的產(chǎn)權(quán)關(guān)系3、城市地租地租是土地使用者向所有者支付的使用費(fèi)，是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)方式。地租可分為絕對(duì)地租和級(jí)差地租兩種形式。絕對(duì)地租是指不論土地本身?xiàng)l件優(yōu)劣，只要所有權(quán)與使用權(quán)發(fā)生分離，使用者向土地所有者租用土地所必須支付的費(fèi)用。級(jí)差地租是指土地使用

5、者因?yàn)橥恋氐燃?jí)不同而向所有者支付的數(shù)量不等的費(fèi)用。,9.1城市土地權(quán)利制度,9.1.4我國(guó)城市土地有償使用制度土地管理法規(guī)定：“國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度。但是，國(guó)家在法律規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的除外?！?9.1城市土地權(quán)利制度,9.1.4我國(guó)城市土地有償使用制度1、城市土地有償使用制度的概念城市土地有償使用制度，是指獲得國(guó)有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人，按照國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和方法，向國(guó)家繳納土地出讓金、土地使用稅、土地使用費(fèi)、土地收益金、新增建設(shè)用地使用費(fèi)等制度安排的總稱。,9.1城市土地權(quán)利制度,9.1.4我國(guó)城市土地有償使用制度1、城市土地有償使用制度的概念土地管理法規(guī)定，以出讓等

6、有償使用方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)單位，必須在繳納土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi)之后，方可使用土地。,9.1城市土地權(quán)利制度,9.1.4我國(guó)城市土地有償使用制度1、城市土地有償使用制度的概念現(xiàn)行憲法規(guī)定：“城市的土地屬于國(guó)家所有”，“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除有法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有”，“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償”。,9.1城市土地權(quán)利制度,9.1.4我國(guó)城市土地有償使用制度1、城市土地有償使用制度的概念1982年，深圳特區(qū)率先按城市土地的不同等級(jí)，向使用者收取不同標(biāo)準(zhǔn)的使用費(fèi)，它拉開(kāi)了

7、國(guó)有土地有償使用的改革序幕。1988年4月，全國(guó)人大通過(guò)的憲法修正案規(guī)定，“土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”。1988年12月，修改后的土地管理法規(guī)定，“國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度”。,9.1城市土地權(quán)利制度,9.1.4我國(guó)城市土地有償使用制度1、城市土地有償使用制度的概念1990年5月，國(guó)務(wù)院發(fā)布了城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條列。它規(guī)定，國(guó)家按照所有權(quán)與使用權(quán)分離的原則，實(shí)行城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓制度。境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人，可依照規(guī)定取得土地使用權(quán)，進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)。該條例還規(guī)定，取得土地使用權(quán)的土地使用者，其使用權(quán)的在使用年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵

8、押或者用于其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。,9.1城市土地權(quán)利制度,9.1.4我國(guó)城市土地有償使用制度2、城市土地有償使用的原則1）堅(jiān)持城市土地單一的國(guó)家所有制；2）土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離；3）國(guó)有土地有償使用；4）特殊用地?zé)o償劃撥。,9.1城市土地權(quán)利制度,9.1.4我國(guó)城市土地有償使用制度3、城市土地有償使用的形式1）土地使用權(quán)的出讓；2）土地使用權(quán)的出租；3）土地使用權(quán)折價(jià)出資（入股）；4）土地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營(yíng)；5）收繳土地使用費(fèi)或場(chǎng)地使用費(fèi)。,9.1城市土地權(quán)利制度,9.1.4我國(guó)城市土地有償使用制度4、城市土地有償使用的稅費(fèi)1）土地出讓金；2）土地使用稅；3）土地使用費(fèi)；4）土地收益金；5）新增建設(shè)用

9、地使用費(fèi)。,9.1城市土地權(quán)利制度,9.1.4我國(guó)城市土地有償使用制度5、城市土地有償使用的作用1）有利于增加稅收；2）促使土地集約使用；3）促進(jìn)產(chǎn)業(yè)合理布局；4）控制城市規(guī)模膨脹；5）調(diào)節(jié)收入分配。,9.2城市土地市場(chǎng)管理,9.2.1城市土地管理原則土地管理法規(guī)定：“十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地是我國(guó)的基本國(guó)策。”基于這一指導(dǎo)思想，中國(guó)城市土地管理必須遵守以下基本原則：1）合理利用土地；2）切實(shí)保護(hù)耕地；3）土地用途管制；4）土地有償使用；5）城市土地統(tǒng)一管理；,9.2城市土地市場(chǎng)管理,9.2.2城市土地規(guī)劃管理土地管理法規(guī)定，直轄市的土地利用總體規(guī)劃，報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。省、自治區(qū)政府所

10、在地的市，人口在一百萬(wàn)以上的城市以及國(guó)務(wù)院指定的城市的土地利用總體規(guī)劃，經(jīng)省、自治區(qū)政府審查同意后，報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。其他城市土地總體利用規(guī)劃，逐級(jí)報(bào)省、自治區(qū)、直轄市政府批準(zhǔn)。,9.2城市土地市場(chǎng)管理,9.2.2城市土地規(guī)劃管理制定城市土地利用總體規(guī)劃，需要堅(jiān)持：（1）嚴(yán)格保護(hù)基本農(nóng)田，控制非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用農(nóng)用地；（2）提高土地利用率；（3）統(tǒng)籌按排各類、各區(qū)域用地；（4）保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境，保障土地的可持續(xù)利用；（5）占有耕地與開(kāi)發(fā)復(fù)墾耕地向平衡。,9.2城市土地市場(chǎng)管理,9.2.4城市土地使用權(quán)的出讓1、城市土地使用權(quán)的出讓年限城市土地使用權(quán)的出讓是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使

11、用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)出讓需要簽訂出讓合同。,9.2城市土地市場(chǎng)管理,9.2.4城市土地使用權(quán)的出讓1、城市土地使用權(quán)的出讓年限根據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)布的城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例，土地使用權(quán)出讓的最高年限按下列用途確定：1）居住用地70年；2）工業(yè)用地50年；3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；4）商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年；5）綜合或者其他用地50年。,9.2城市土地市場(chǎng)管理,9.2.4城市土地使用權(quán)的出讓2、城市土地使用權(quán)的出讓方法1）協(xié)議出讓2）招標(biāo)出讓3）拍賣出讓,9.2城市土地市場(chǎng)管理,9.2.4城市土地使用權(quán)的出讓3、城市土地使用權(quán)

12、的回收土地管理法規(guī)定，有下列情形之一的，城市政府可以收回國(guó)有土地使用權(quán)：1）為公共利益需要使用土地的；2）為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的；3）土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)的；4）因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國(guó)有土地的；5）公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、礦產(chǎn)等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的。,9.2城市土地市場(chǎng)管理,9.2.5城市土地的市場(chǎng)交易1、城市土地市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)1）一級(jí)市場(chǎng)2）二級(jí)市場(chǎng)3）三級(jí)市場(chǎng),9.2城市土地市場(chǎng)管理,9.2.5城市土地的市場(chǎng)交易2、城市土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓城市土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)進(jìn)行再轉(zhuǎn)讓的行為。它包括

13、出售、交換和贈(zèng)與三種方式。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)簽訂轉(zhuǎn)讓合同。在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，需要辦理過(guò)戶手續(xù)。土地使用權(quán)可以依法多次轉(zhuǎn)讓。為了防止炒買炒賣地皮以牟取暴利的行為，有關(guān)法規(guī)規(guī)定，取得使用權(quán)的土地不得直接進(jìn)入市場(chǎng)流通，必須在土地上投入規(guī)定比例的開(kāi)發(fā)資金后方可轉(zhuǎn)讓。,9.2城市土地市場(chǎng)管理,9.2.5城市土地的市場(chǎng)交易3、城市土地使用權(quán)出租是指土地使用者作為出租人，將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。4、城市土地使用權(quán)抵押是指土地使用者以土地使用權(quán)作為履行債務(wù)的一

14、種債務(wù)擔(dān)保形式。我國(guó)法律規(guī)定，城市土地使用權(quán)可以抵押。當(dāng)?shù)盅喝瞬荒馨雌诼男袀鶆?wù)時(shí)，債權(quán)人享有從變賣土地使用權(quán)的價(jià)款中獲得優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。,9.3城市房產(chǎn)市場(chǎng)管理,9.3.1城市住房的特性和城市住房建設(shè)的作用1、城市住房的特性a、建筑的耐久性b、消費(fèi)的昂貴性c、位置的固定性d、住房的投資性2、住房建設(shè)的經(jīng)濟(jì)作用首先，城市住房是市民生活的基本消費(fèi)資料；其次，住房建設(shè)帶動(dòng)城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；最后，城市住房建設(shè)能夠帶動(dòng)許多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,8.3城市房產(chǎn)市場(chǎng)管理,8.3.2城市住房的供給與需求1、城市住房的需求在不同的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，住房消費(fèi)的需求層次不同。影響城市住房需求的具體因素主要有：a、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水

15、平b、家庭收入c、住房?jī)r(jià)格d、人口密度e、人口結(jié)構(gòu),9.3城市房產(chǎn)市場(chǎng)管理,9.3.2城市住房的供給與需求2、城市住房供給1）市場(chǎng)調(diào)節(jié)型2）國(guó)家分配型3）市場(chǎng)調(diào)節(jié)與政府干預(yù)結(jié)合型3、城市住房的消費(fèi)1）租賃2）購(gòu)買,9.3城市房產(chǎn)市場(chǎng)管理,9.3.3城市住房制度改革1、城市住房制度改革1978年9月，鄧小平提出：解決住房問(wèn)題能不能路子寬些，譬如允許私人建房或者私建公助，分期付款，把私人手中的錢動(dòng)員起來(lái)，國(guó)家解決材料，這方面潛力不小。1980年6月，中共中央、國(guó)務(wù)院在批轉(zhuǎn)全國(guó)基本建設(shè)工作會(huì)議回報(bào)提綱中提出：“準(zhǔn)許私人建房、私人買房，準(zhǔn)許私人擁有自己的住宅”。這種城市住房商品化的政策導(dǎo)向，揭開(kāi)了中國(guó)

16、城鎮(zhèn)住房制度改革的序幕。,9.3城市房產(chǎn)市場(chǎng)管理,1994年7月，國(guó)務(wù)院發(fā)布關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定，強(qiáng)調(diào)建立與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的新的城鎮(zhèn)住房制度，實(shí)現(xiàn)住房商品化與社會(huì)化。1998年7月，國(guó)務(wù)院發(fā)出關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知，確定了深化城鎮(zhèn)住房制度改革工作的目標(biāo)，即：停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)現(xiàn)住房分配貨幣比；建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系，發(fā)展住房金融；培育和規(guī)范住房交易市場(chǎng)。從1999年開(kāi)始，中央機(jī)關(guān)和全國(guó)各省、自治區(qū)、直轄市的房改方案紛紛出臺(tái)，我國(guó)開(kāi)始了在實(shí)質(zhì)上全面推行城市住房制度改革。,9.3城市房產(chǎn)市場(chǎng)管理,9.3.3城市住房制度改革2、城市住房供給的制度安排1）商品房2）經(jīng)濟(jì)適用房3）廉租住房,9.4城市住房保障制度,9.4.1國(guó)外城市住房保障制度1、美國(guó)租房保障制度2、德國(guó)住房保障制度3、日本住房保障制度,9.4城市住房保障制度,9.4.3國(guó)外城市住房保障的經(jīng)驗(yàn)1、完善住房保障的法律基礎(chǔ)，依法構(gòu)建城市住房保障體系；2、堅(jiān)持市場(chǎng)機(jī)制與政府調(diào)節(jié)雙管齊下，構(gòu)建多層次的住房保障體系；3、強(qiáng)化政府在低收入群體住房保障中的底線；4、住房金融成為實(shí)現(xiàn)住房保