1、.城市經(jīng)濟(jì)學(xué)，譚善勇王德起編著于中國(guó)建筑工業(yè)出版社，第9章城市住宅經(jīng)濟(jì)與中國(guó)城市住宅經(jīng)濟(jì)政策的選擇，9.1城市化發(fā)展與城市住宅經(jīng)濟(jì)9.2城市住宅市場(chǎng)與城市經(jīng)濟(jì)的交流9.3中國(guó)城市住宅經(jīng)濟(jì)與城市經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展本章， 總結(jié)思考問題的參考文獻(xiàn)和推薦閱讀9.1城市化發(fā)展和城市住宅經(jīng)濟(jì)，9.1.1城市住宅及其節(jié)約型社會(huì)的特征9.1.2城市住宅需求和城市化發(fā)展9.1.3城市住宅供給和城市空間的增長(zhǎng)，9.1城市化發(fā)展和城市住宅經(jīng)濟(jì)，9.1.1城市住宅及其節(jié)約型社會(huì)的特征城市住宅存在并持續(xù)著城市人口的生存和發(fā)展和城市勞動(dòng)力從經(jīng)濟(jì)特征來看，城市住宅有八個(gè)特點(diǎn)： (1)高價(jià)。 (2)異質(zhì)性。 (三)地域性格。 (

2、4)外部性。 (五)成績(jī)優(yōu)勢(shì)。 (六)房地產(chǎn)與房地產(chǎn)的包容性。 (7)投資收益性。 (八)資金杠桿性。 9.1城市化發(fā)展與城市住房經(jīng)濟(jì)、住房的社會(huì)特征：人最基本的生活資料和消費(fèi)品，可以調(diào)整勞動(dòng)力再生產(chǎn)的物質(zhì)條件城市社會(huì)關(guān)系：住房不僅與城市社會(huì)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的發(fā)展和波動(dòng)與國(guó)家的經(jīng)濟(jì)政策有著密切的關(guān)系，而且與政治、法律、倫理道德、社會(huì)心理、 與人口等一系列政治和社會(huì)問題密切相關(guān)，成為調(diào)整政治社會(huì)、社會(huì)穩(wěn)定和人與人關(guān)系的重要因素。9.1城市化發(fā)展和城市住房經(jīng)濟(jì)、9.1.2城市住房需求和城市化發(fā)展是指在影響價(jià)格和其他住房獲得的制約下，有獲得能力且想選擇的住房服務(wù)數(shù)量。 對(duì)于住宅需求，不同的標(biāo)準(zhǔn)有

3、不同的劃分類型： (1)根據(jù)市場(chǎng)條件，可以分為現(xiàn)實(shí)需求和潛在需求。 (2)根據(jù)需求的成因，可以分為新需求和擴(kuò)展需求。 (3)可以從需求水平分為生存需求、享受需求、發(fā)展需求。 (4)根據(jù)需求的性質(zhì)，可以分為消費(fèi)需求和投資需求。9.1城市化發(fā)展與城市住宅經(jīng)濟(jì)、城市住宅需求的影響因素包括用戶數(shù)量、家庭規(guī)模、家庭結(jié)構(gòu)、職業(yè)和性別、收入水平、房?jī)r(jià)、消費(fèi)偏好、需求類型、市場(chǎng)預(yù)期、產(chǎn)業(yè)政策、金融政策(利率水平等)等。 在城市化進(jìn)程，這些個(gè)因素對(duì)住房需求產(chǎn)生了綜合影響。 9.1城市化的發(fā)展和城市住宅經(jīng)濟(jì)、城市化的發(fā)展首先會(huì)帶來城市人口的增加，進(jìn)一步影響他們的收入水平、消費(fèi)偏好、需求類型、市場(chǎng)預(yù)期等變化，最終影

4、響城市住宅需求。 城市化帶來了舊的城市改造和新的區(qū)域開發(fā)的發(fā)展。 舊城改造牽引的需求是被動(dòng)的，導(dǎo)致拆遷的住房消費(fèi)需求。 城市化加速了城市郊區(qū)化的到來。 城郊鄉(xiāng)大廈以附近的山水、低容積率、低價(jià)格吸引了很多城市居民購(gòu)買入住。 此外，城市的空心化效應(yīng)使城市住宅需求增加，這在郊區(qū)化以后的階段出現(xiàn)不同。9.1城市化發(fā)展和城市住房經(jīng)濟(jì)、9.1.3城市住宅供給和城市空間增長(zhǎng)住宅供給是一段時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)可流通的市場(chǎng)總量，包括住房庫(kù)存和住房產(chǎn)水量。 城市住宅供給與城市空間增長(zhǎng)之間有著無數(shù)的聯(lián)系，兩者相互影響、相互作用，構(gòu)成城市化進(jìn)程的重要組成部分。 住宅供給與城市空間增長(zhǎng)的相互作用主要是通過有可用的土地資源和地價(jià)、

5、新興行業(yè)分布、交通網(wǎng)絡(luò)等來實(shí)現(xiàn)的。、9.2城市住房市場(chǎng)和城市經(jīng)濟(jì)交流、9.2.1城市住房市場(chǎng)和城市經(jīng)濟(jì)交流的反應(yīng)歷程9.2.2城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)城市住房市場(chǎng)的影響、9.2城市住房市場(chǎng)和城市經(jīng)濟(jì)交流、9.2.1城市住房市場(chǎng)和城市經(jīng)濟(jì)交流的反應(yīng)歷程住房市場(chǎng)是典型的區(qū)域市場(chǎng)，住房市場(chǎng)和城市經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)之間有交流關(guān)系。 住宅市場(chǎng)的供給、需求和物價(jià)變動(dòng)與城市經(jīng)濟(jì)的基本面變動(dòng)密切相關(guān)。 不僅是云同步，住宅市場(chǎng)也通過成本效果、財(cái)富儲(chǔ)蓄效應(yīng)、投資效益等多種途徑影響城市經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)。9.2城市住房市場(chǎng)和城市經(jīng)濟(jì)交流、圖9-1住房市場(chǎng)和城市經(jīng)濟(jì)交流、9.2城市住房市場(chǎng)和城市經(jīng)濟(jì)交流、圖9-2 :經(jīng)濟(jì)發(fā)展和住房市場(chǎng)關(guān)系、9.2

6、城市住房市場(chǎng)和城市經(jīng)濟(jì)交流、9.2.2城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)城市住房市場(chǎng)的影響國(guó)內(nèi)外城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)城市住房市場(chǎng)的影響研究主要集中在兩個(gè)方面。 城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展如何影響住房?jī)r(jià)格的形成反應(yīng)歷程和變化反應(yīng)歷程，進(jìn)而影響住房市場(chǎng)整體供求一直是學(xué)者們研究和探討的熱門事件。 隆杰等人(2006 )認(rèn)為，這種研究基本上是利用供求模型來分析城市住房市場(chǎng)，將收入、人口和其生長(zhǎng)率、其他商品價(jià)格、建設(shè)成本、稅收和結(jié)賬臺(tái)設(shè)施等作為自變量來估計(jì)價(jià)格，研究這些個(gè)因素對(duì)當(dāng)?shù)刈》渴袌?chǎng)供求情況的影響，進(jìn)而得出城市間住房?jī)r(jià)格9.2城市住房市場(chǎng)和城市經(jīng)濟(jì)之間的交流，除了上述房?jī)r(jià)因素研究外，國(guó)外一些學(xué)者還實(shí)證研究了其他因素對(duì)住房市場(chǎng)的影響。

7、例如，Burns和Grebler(1977 )利用3.9國(guó)家的數(shù)據(jù)，研究了新建住宅投資在國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值中所占的比例，結(jié)果顯示，住宅投資比例在經(jīng)濟(jì)發(fā)展初期增加，人均GDP超過1600美元?jiǎng)t減少，拐點(diǎn)非常明顯，精度高，與9.2城市住宅市場(chǎng)(2)除城市經(jīng)濟(jì)總體狀況外，固定資產(chǎn)投資、城市規(guī)模、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、城市居民收入等城市經(jīng)濟(jì)因素對(duì)住房市場(chǎng)有重要影響。 當(dāng)然，城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也會(huì)給住宅市場(chǎng)帶來一些反作用，如不確定的城市化模式更容易誘發(fā)房地產(chǎn)的盲目的發(fā)展。9.2城市住房市場(chǎng)和城市經(jīng)濟(jì)交流、9.2.3城市住房市場(chǎng)對(duì)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響當(dāng)前，城市經(jīng)濟(jì)界研究經(jīng)濟(jì)面臨住房市場(chǎng)的影響效應(yīng)較多，相反的反應(yīng)歷程研究，即住房市

8、場(chǎng)對(duì)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響的反應(yīng)歷程研究不太引人注目。 目前的研究成果表明，學(xué)者們認(rèn)為住房市場(chǎng)主要是隨著房?jī)r(jià)的變化，通過波及效果、成本效果、財(cái)富效果、儲(chǔ)蓄效果和投資效益等多種途徑對(duì)城市經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)產(chǎn)生了反作用。 9.2除了通過城市住房市場(chǎng)和城市經(jīng)濟(jì)的交流、圖9-3住房?jī)r(jià)格的財(cái)富效應(yīng)和儲(chǔ)蓄效應(yīng)、9.2城市住房市場(chǎng)和城市經(jīng)濟(jì)的交流、房?jī)r(jià)變化帶來的多種效應(yīng)研究住房市場(chǎng)對(duì)城市經(jīng)濟(jì)的影響之外，還有些學(xué)者從住房市場(chǎng)變化的角度研究了住房市場(chǎng)對(duì)城市經(jīng)濟(jì)的影響。 例如，一些學(xué)者認(rèn)為住房市場(chǎng)的擴(kuò)大有利于城市就業(yè)崗位的增加，就業(yè)的增加會(huì)使城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城市的面貌得到改善。 按每?jī)|元的住房投資和施工面積1:16.7估算，追加1

9、00億元的住房投資，可以增加1678萬(wàn)平方米的施工面積，完成1萬(wàn)平方米的施工面積需要167名員工，因此可以配置員工2.8萬(wàn)人。 等等。、9.3中國(guó)城市住房經(jīng)濟(jì)和城市經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展、9.3.1住房經(jīng)濟(jì)和城市經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展是科學(xué)發(fā)展觀的要求9.3.2城市住房經(jīng)濟(jì)和城市經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的基本面9.3.3城市住房經(jīng)濟(jì)和城市經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的政策選擇、9.3中國(guó)城市住房經(jīng)濟(jì)和城市經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展、9.3.1住房經(jīng)濟(jì)和城市經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展是科學(xué)發(fā)展觀的城市住宅經(jīng)濟(jì)是城市經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，涉及城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中城市住宅的規(guī)劃、建設(shè)、分配、交易及消費(fèi)等各個(gè)環(huán)節(jié)的人與人、人與地、人與自然的關(guān)系。 城市住宅經(jīng)濟(jì)和城市經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展

10、，不僅是科學(xué)發(fā)展觀的要求，也是住宅經(jīng)濟(jì)和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)在要求。 9.3中國(guó)城市住房經(jīng)濟(jì)和城市經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展，9.3.2城市住房經(jīng)濟(jì)和城市經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的基本方面是以科學(xué)發(fā)展觀為化學(xué)基，城市住房經(jīng)濟(jì)和城市經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展是指在城市住房經(jīng)濟(jì)和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、發(fā)展質(zhì)量、綜合利益等方面的協(xié)調(diào)、統(tǒng)一、相互促進(jìn)、永續(xù)發(fā)展。 城市住房經(jīng)濟(jì)和城市經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展主要有以下幾個(gè)方面： 9.3中國(guó)城市住房經(jīng)濟(jì)和城市經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展，首先是城市住房經(jīng)濟(jì)和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的協(xié)調(diào)發(fā)展。 其次是城市住房經(jīng)濟(jì)和城市經(jīng)濟(jì)內(nèi)部結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)發(fā)展。 再一次，城市住房經(jīng)濟(jì)和城市經(jīng)濟(jì)在發(fā)展質(zhì)量方面協(xié)調(diào)發(fā)展。 最后，城市住房經(jīng)濟(jì)和城市經(jīng)濟(jì)以綜合利益協(xié)調(diào)發(fā)展。9.3中國(guó)城市住房經(jīng)濟(jì)和城市經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展、9.3.3城市住房經(jīng)濟(jì)和城市經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的政策選擇城市住房經(jīng)濟(jì)和城市經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展、城市政府適當(dāng)調(diào)整城市化政策、保持適度城市化增長(zhǎng)的一系列政策，完善需要采用的城市住宅供給系統(tǒng)和政策， 合理確定城市保障性住房建設(shè)規(guī)?？茖W(xué)規(guī)劃、合理布局、優(yōu)化居住模式加強(qiáng)施工監(jiān)督和開發(fā)者責(zé)任追究，增加房地產(chǎn)服務(wù)等級(jí)干預(yù)、引導(dǎo)消費(fèi)、特羅爾房?jī)r(jià)。第九章城市住房經(jīng)濟(jì)和中國(guó)