1、課題三 成本法,建筑物折舊,（5）建筑物折舊的求取,1）概念和分類,分類,2）概念和分類,物質(zhì)折舊,功能落后,功能折舊,經(jīng)濟(jì)折舊,年限法,年限法是把建筑物的折舊建立在建筑物的壽命、經(jīng)過年數(shù)或剩余壽命之間關(guān)系的基礎(chǔ)上。,建筑物的經(jīng)過年數(shù)分為實(shí)際經(jīng)過年數(shù)和有效經(jīng)過年數(shù),有效經(jīng)過年數(shù)可能短于也可能長于實(shí)際經(jīng)過年數(shù) 舉例說明哪些情況下？,在成本法求取折舊中，建筑物的壽命應(yīng)為經(jīng)濟(jì)壽命，經(jīng)過年數(shù)應(yīng)為有效經(jīng)過年數(shù)，剩余壽命應(yīng)為剩余經(jīng)濟(jì)壽命,有效經(jīng)過年數(shù)經(jīng)濟(jì)壽命一剩余經(jīng)濟(jì)壽命,記住以下三個公式即可 1D=（C-S）/N（基本公式） 2d=（1-R）/N 3V=CEtC1-（1-R）*t/N或C（1-*）,年限

2、法之直線法,例題講解,某幢平方的建筑面積100m2，單位建筑面積的重置價(jià)格為500元/m2，判定其有效年齡10年，經(jīng)濟(jì)壽命30年，殘值率5%，請用直線折舊法計(jì)算該房屋的年折舊額，折舊總額，并計(jì)算其現(xiàn)值。,計(jì)算公式為： yCq 式中q建筑物的成新率()。,年限法之成新折扣率,成新折扣法是根據(jù)建筑物的建成年代、新舊程度等，確定建筑物的成新率，直接求取建筑物的現(xiàn)值。,成新折扣法適用于同時(shí)需要對大量建筑物進(jìn)行估價(jià)的場合，尤其是進(jìn)行建筑物現(xiàn)值調(diào)查，但比較粗略。,在實(shí)際估價(jià)中，成新率是一個綜合指標(biāo)，其求取可以采用“先定量，后定性，再定量”的方式依下列3個步驟進(jìn)行：,例題講解,某幢10年前建成交付使用的房屋

3、，在此10年間維修養(yǎng)護(hù)情況正常，房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)實(shí)地查看判定其剩余經(jīng)濟(jì)壽命為30年，殘值率為零。請用直線法計(jì)算該房屋的成新率。,利用含有與估價(jià)對象中的建筑物具有類似折舊狀況的建筑物的可比實(shí)例，來求取估價(jià)對象中的建筑物折舊的方法。,市場提取法,已知,已知,已知,舊的房地產(chǎn)價(jià)值=土地重新購建價(jià)格+建筑物的重新購建價(jià)格-建筑物折舊,步驟和主要內(nèi)容,例如，如果通過市場提取法求出的估價(jià)對象建筑物的年平均折舊率為2，則可以根據(jù)2的倒數(shù)估計(jì)估價(jià)對象建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為50年。,分解法,分解法是對建筑物各類型的折舊分別進(jìn)行分解和測算，然后加總來求建筑物折舊的一種方法。,建筑物折舊,2、物質(zhì)折舊的求取方法,物質(zhì)折舊

4、,可修復(fù)項(xiàng)目,不可修復(fù)項(xiàng)目,修復(fù)是指使建筑物恢復(fù)到新的或相當(dāng)于新的狀況，,預(yù)計(jì)修復(fù)所需的費(fèi)用小于或等于修復(fù)所帶來的房地產(chǎn)價(jià)值的增加額的，為可修復(fù),可直接估算其修復(fù)所需的費(fèi)用，并作為折舊額。,短壽命項(xiàng)目,長壽命項(xiàng)目,剩余使用壽命短于整體建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命的部件、設(shè)備、設(shè)施等,根據(jù)各自的重新購建價(jià)格、壽命、經(jīng)過年數(shù)或者剩余壽命，采用年限法計(jì)算,建筑物重新購建價(jià)格-可修復(fù)項(xiàng)目的修復(fù)費(fèi)用-各短壽命項(xiàng)目的重新購建價(jià)格、根據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命、有效經(jīng)過年數(shù)（或剩余經(jīng)濟(jì)壽命）用年限法計(jì)算折舊額,例：某建筑物的重置價(jià)格為180萬元，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效經(jīng)過年限為10年。其中，門窗等損壞修復(fù)費(fèi)用為2萬元；裝修的

5、重置價(jià)格為30萬元，平均壽命為5年，經(jīng)過年數(shù)為3年；設(shè)備的重置價(jià)格為60萬元，平均壽命為15年，經(jīng)過年數(shù)為10年。殘值率為0。計(jì)算物質(zhì)折舊。,解： 門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用2萬元 裝修的折舊額C(1-R)t/N301/5318萬元 設(shè)備折舊額C(1-R)t/N601/151040萬元 長壽項(xiàng)目的折舊額=(建筑物重新購建價(jià)格可修復(fù)費(fèi)短壽命重新購建價(jià)格)(1-R)t/N =(18023060)1/5010 17.6萬元 建筑物的物質(zhì)折舊可修復(fù)費(fèi)短壽命折舊長壽命折舊 2184017.6 77.6萬元,3、功能折舊的求取方法,(1)可修復(fù)的功能缺乏、功能落后引起的折舊,折舊落后功能項(xiàng)目的重置價(jià)格落后功能項(xiàng)

6、目已提折舊拆除該功能項(xiàng)目的必須費(fèi)用落后功能項(xiàng)目的殘值更換功能項(xiàng)目必須的費(fèi)用在建筑物建造時(shí)就具有該功能，所必須的費(fèi)用。,(2)可修復(fù)的功能落后引起的折舊,(3)功能過剩一般是不可修復(fù)的 使用重置成本法時(shí)： 扣除功能過剩引起的折舊后的成本重置成本超額持有成本 使用重建成本法時(shí)： 扣除功能過剩引起的折舊后的成本重建成本(無效成本超額持有的成本),(4)功能折舊計(jì)算公式 功能折舊額功能缺乏引起的折舊功能缺落后起的折舊功能過剩引起的折舊,4、經(jīng)濟(jì)折舊的求取方法 一般采用租金損失資本化法求未來每年的租金損失的現(xiàn)值，即為經(jīng)濟(jì)折舊。,三、求取建筑物折舊應(yīng)注意的問題,1、估價(jià)上的折舊與會計(jì)上的折舊的區(qū)別 會計(jì)上

7、的折舊注重的是原始價(jià)值的分?jǐn)?、補(bǔ)償或回收。在估價(jià)上，C為重新購建價(jià)格，是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的，估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同，C的值可能不同。,2土地使用年限對建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的影響 在實(shí)際估價(jià)中，由于土地是有期限的使用權(quán)，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命與土地使用年限可能不一致，所以，計(jì)算建筑物折舊所采用的經(jīng)濟(jì)壽命遇到下列情況時(shí)的處理為： (1)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用年限而結(jié)束的，應(yīng)按建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算建筑物折舊。 (2)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用年限而結(jié)束的，應(yīng)按建筑物的實(shí)際經(jīng)過年數(shù)加上土地使用權(quán)的剩余年限計(jì)算建筑物折舊。,成本法習(xí)題,某一廠房建成后8年被改造為超級市場，并補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限40年

8、，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為50年，則計(jì)算該建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命為（ ）年。 A、40 B、42 C、48 D、50 某商業(yè)大樓建造期2年，建成8年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用年限為40年，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為35年，評估該建筑物時(shí)的折舊年限應(yīng)?。ǎ┠?A、35 B、45 C、48 D、50,通過市場提取法計(jì)算出估價(jià)對象建筑物的年折舊率5%，則估價(jià)對象建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命是（）年 A、50 B、10 C、20 D、無法確定 當(dāng)建筑物的維修養(yǎng)護(hù)比正常維修養(yǎng)護(hù)好或經(jīng)過更新改造的，實(shí)際成新率應(yīng)（）直法計(jì)算出的成新率 A、大于 B、大于或等于 C、小于 D、小于或等于,風(fēng)吹、日曬、雨淋等引起的建筑物腐朽屬于（）

9、 A、經(jīng)濟(jì)折舊 B、物質(zhì)折舊 C、功能折舊 D、外部折舊 新開發(fā)的房地產(chǎn)和土地，采用成本法估價(jià)一般應(yīng)（） A、扣除折舊 B、預(yù)算折舊 C、以一定的比率計(jì)算折舊 D、不扣除折舊,下列關(guān)于建筑物壽命和經(jīng)過年數(shù)的說法中，正確的是（ ）。A建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于自然壽命，有效經(jīng)過年數(shù)也短于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)B建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命長于自然壽命，有效經(jīng)過年數(shù)也可能長于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)C建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命與自然壽命相等，有效經(jīng)過年數(shù)與實(shí)際經(jīng)過年數(shù)也相等D建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于自然壽命，有效經(jīng)過年數(shù)可能短于也可能長于實(shí)際經(jīng)過年數(shù),某商業(yè)房地產(chǎn)，在取得40年土地使用權(quán)的當(dāng)年開始建造，建造期3年，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命60年，則該商業(yè)房地產(chǎn)

10、的折舊年限是（ ）年。A37B40C60D63,因技術(shù)革新、設(shè)計(jì)優(yōu)化等導(dǎo)致建筑物變得落伍陳舊而引起的減價(jià)，屬于（ ）。A自然折舊B物質(zhì)折舊 C功能折舊D經(jīng)濟(jì)折舊,4、通常房地產(chǎn)開發(fā)投資利潤率的計(jì)算基數(shù)為（ ）。A土地取得成本+開發(fā)成本B土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用C土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用 D開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值,5、某建筑物實(shí)際經(jīng)過年數(shù)為10年，經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場觀察該建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為46年，該建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為50年，殘值率為2，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率為（）。A80B82C83D92 6、某房地產(chǎn)的土地取得成本為1000萬元，開發(fā)成本為3000萬元，管理費(fèi)用為2

11、00萬元，銷售費(fèi)用為300萬元，開發(fā)利潤為500萬元，則該房地產(chǎn)的投資利潤率為（）。 A10.0B11.1C11.9D12.5,8、下列不屬于導(dǎo)致建筑物經(jīng)濟(jì)折舊的因素是（ ）。 A交通擁擠B建筑技術(shù)減少 C城市規(guī)劃改變D自然環(huán)境惡化 9某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積是120m2，單位建筑面積的重置價(jià)格為800元/m2，建筑物殘值率為6，年折舊率2.2，計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值是（ ）元。A76880 B79104 C77952 D81562,10、某建筑物實(shí)際經(jīng)過年數(shù)為10年，估價(jià)人員現(xiàn)場查勘后認(rèn)為該建筑物建筑設(shè)計(jì)過時(shí)和維修保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過年數(shù)為18

12、年，剩余經(jīng)濟(jì)壽命為22年，殘值率為4，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率為（）。 A43.2 B50 C56.8 D70,7某建筑物的建筑面積為200m2，有效經(jīng)過年數(shù)為12年，重置價(jià)格為800元/m2，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為40年，殘值率為2，則運(yùn)用直線法計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值為（）萬元。A10.2 B11.0C11.3D11.5,計(jì)算題,1、某房地產(chǎn)開發(fā)商在一個中等城市以5000萬元的價(jià)格獲得一宗土地面積為4000平方米的土地50年使用權(quán)，建筑容積率為5.5，開發(fā)成本為3800元/平方米，管理費(fèi)用為土地取得成本與開發(fā)成本的2.5%，銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)分別為銷售收入的3%和6.5%，成本利潤率為32%，項(xiàng)目開發(fā)周期為3年，建設(shè)期為2年，地價(jià)與開始一次投入，開發(fā)成本、管理費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，年貸款利率為12%，按季計(jì)息，問開發(fā)商可獲得銷售收入（售價(jià)）是多少？（以上各指標(biāo)是大多數(shù)