1、公共選擇理論分析房地產(chǎn)行業(yè),小組成員：李得順 周弘 羅斌彥 蘇素玉 林文靜 龔誠誠 陳惠慧,我國房地產(chǎn)現(xiàn)狀,自1998年房改以來，我國房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了快速發(fā)展通道。房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃興起為我國國民經(jīng)濟(jì)的高速增長做出了巨大貢獻(xiàn)，但在房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的同時也帶來了房地產(chǎn)價格的飛速上升。 近期來看，增速將略有減緩。在政府控制房價、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、加強(qiáng)土地控制、信貸控制等一系列宏觀調(diào)控政策陸續(xù)出臺的背景下，地方政府過度的投資沖動將受到一定程度的抑制，對土地與房屋開發(fā)投資的增速也將相應(yīng)減緩。與此同時，加息、提高存款準(zhǔn)備金率等措施所導(dǎo)致的房地產(chǎn)開發(fā)貸款與消費貸款增速的放緩將直接影響房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模和施工、竣工

2、速度。因此從整體上看，如果國家針對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策落實到位，未來23年我國房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速將略有減緩，但估計不會低于20。 市場供求不平衡矛盾將繼續(xù)存在。近年來針對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策中影響需求變動的因素主要有：上調(diào)銀行存貸款利率、控制二次購房與投機(jī)性購房、控制拆遷規(guī)模等。在當(dāng)前我國居民居住水平普遍較低，房地產(chǎn)市場以首次購房與改善住房等真實需求為主的背景下，以上政策對未來2-3年房地產(chǎn)市場的真實需求影響不大。但是，由于人民幣升值的預(yù)期不斷刺激“熱錢”涌入我國，且大部分流入了房地產(chǎn)領(lǐng)域，未來2-3年我國部分地區(qū)房地產(chǎn)市場的投資性需求仍將有所提高。因此可以預(yù)測，未來23年我國房地產(chǎn)市場的需

3、求將繼續(xù)迅速增長。,從供給看，近期出臺的提高存款準(zhǔn)備金率、存貸款利率和項目資本金比例、嚴(yán)格土地管理、控制拆遷規(guī)模等宏觀政策都在一定程度上減緩了房地產(chǎn)市場的供給增速。在國家控制投資規(guī)模、緊縮“銀根”、“地根”的宏觀調(diào)控政策不可能有根本改變的情況下，未來2-3年全國房地產(chǎn)市場的供給增速將略有減緩。房地產(chǎn)市場供求發(fā)展不平衡的矛盾將繼續(xù)存在。 房地產(chǎn)市場能否穩(wěn)定發(fā)展，不僅關(guān)系到房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)本身，也和我國宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著密切聯(lián)系。房地產(chǎn)價格的快速上漲，已經(jīng)成為我國經(jīng)濟(jì)運行中的突出問題，也成為影響整個國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展的一個不穩(wěn)定因素，一定程度上波及到社會經(jīng)濟(jì)生活的穩(wěn)定，成為社會各界關(guān)注的熱點問題

4、。這就需要我們正確認(rèn)識房地產(chǎn)業(yè)對前經(jīng)濟(jì)的影響，把握好房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，正確認(rèn)識目前房地產(chǎn)業(yè)趨于泡沫化發(fā)展的真正原因，制定和規(guī)劃好防范措施。,2008-2010年政府關(guān)于房地產(chǎn)的政策,2008年 重申不少于70%的住宅土地需用做發(fā)展廉租單位、中小套型單位、中低價單位及總建筑面積少于90平方米的單位的規(guī)定。該通知也就閑置土地征收額外土地出讓金附加費；國務(wù)院實施多項稅務(wù)相關(guān)政策，包括把轉(zhuǎn)讓普通住房的營業(yè)稅豁免期限由5年縮短至2年，并統(tǒng)一使用與外商投資及非外商投資公司的城市房地產(chǎn)稅；財政部及中國國家稅務(wù)總局調(diào)整個人物業(yè)買賣的房地產(chǎn)稅，包括臨時調(diào)低個人首次購買住房（建筑面積不多于90平方米）契稅

5、至1%、暫不收取銷售住房印花稅及土地增值稅與暫不征收購買住房印花稅；商務(wù)部于每季度會挑選約5到10家已注冊外商投資房地產(chǎn)企業(yè)做抽查，如有任何企業(yè)被發(fā)現(xiàn)未能遵守現(xiàn)有規(guī)定，商務(wù)部或會知會國家外匯局并要求取消其外匯登記及地位。 2009年 國務(wù)院發(fā)出通知，降低物業(yè)發(fā)展項目的最低資本比率；規(guī)定向中國政府購買土地的最低首期付款為地價的50%，相關(guān)土地出讓合同訂明的分期付款期間一般不得超過一年。除經(jīng)政府共同批準(zhǔn)，相關(guān)土地出讓合同訂明的分期付款期限為2年。如果開發(fā)商不能準(zhǔn)時繳付，將不被獲準(zhǔn)收購任何新土地。禁止地方政府給予開發(fā)商折扣或容許開發(fā)商延遲付款,2010年 財政部及國家稅務(wù)總局將轉(zhuǎn)讓普通住房的豁免期由

6、兩年調(diào)整為五年； 明確首次購房標(biāo)準(zhǔn)：首次購房標(biāo)準(zhǔn)以戶（夫妻帶未成年子女）為單位認(rèn)定。相關(guān)部門表示，此項政策主要是為契稅等相關(guān)優(yōu)惠政策提供配套標(biāo)準(zhǔn)。此次界定標(biāo)準(zhǔn)從“個人”變?yōu)椤皯簟?，將首次購房的人群進(jìn)一步縮小； 1月10日國11條，除了規(guī)定二套房貸首付款比例不得低于40%外，在貸款利率方面則明確表述為“貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險定價”；1月10日國5條，明確二套房首付不得低于4成，二套房認(rèn)定以家庭為單位計算； 打擊開發(fā)商的囤地和囤房，取得預(yù)售的商品房要一次性推出市場；3月9日，財政部、國家稅務(wù)總局下發(fā)關(guān)于首次購買普通住房有關(guān)契稅政策的通知，通知指出，對兩個或兩個以上個人共同購買90平方米及以下普通住房

7、，其中一人或多人已有購房記錄的，該套房產(chǎn)的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優(yōu)惠政策； 3月10日，國土資源部出臺整治房地產(chǎn)用地的專項文件-關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知( “國19條”)； 3月18日國務(wù)院國資委要求：除16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企外，78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企在完成企業(yè)自有土地開發(fā)和已實施項目等階段性工作后退出房地產(chǎn)市場。,房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)象原因分析,1、住房的首要用途就是居住，屬于必需耐用消費品，其價格應(yīng)該是租金，決定其供求關(guān)系是當(dāng)期的租價， 一般人不可能租房子不去住，所以當(dāng)期價格是決定出租房供求的決定因素。 2、住房具有投資品的特殊性質(zhì)，作為投資品的關(guān)鍵問

8、題是預(yù)期價格。3、住房的價格受到關(guān)聯(lián)商品的影響。 4、考慮到家庭教育、醫(yī)療或者就業(yè)等問題，不得不提前購買相應(yīng)的住房，導(dǎo)致部分地區(qū)市場住房過度擁擠，另一部分出現(xiàn)大量空置房 5、住房有效需求與日俱增。意識我國老百姓成家立業(yè)的傳統(tǒng)觀念，成家以擁有自己的房子為標(biāo)志。 6、地方政府是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)最大收益人。 7、其他因素，比如產(chǎn)商的廣告炒作、稅收作用以及各種限制，總體是在加價,政府調(diào)控措施,1、.政府在現(xiàn)有房產(chǎn)局基礎(chǔ)上建立“房產(chǎn)租賃局”專項管理住房租賃市場； 2、將現(xiàn)有所有住房的租賃權(quán)與所有權(quán)相分離，住房必須在“房產(chǎn)租賃局”登記注冊，再按照家庭計算第一、第二套自愿、第三套或以上住房必須在“租賃局”掛牌長期

9、出租，否則征收物業(yè)稅作為資源無效占有的補(bǔ)償； 3、政府對出租房租金網(wǎng)上公開拍賣與租金低限租價保護(hù)相結(jié)合的方式維護(hù)出租方基本利益。 4、確定政府公共管理績效的考核標(biāo)準(zhǔn)。 5、注重抑制房地產(chǎn)需求的同時，要積極增加住房供給，進(jìn)行雙向調(diào)節(jié)，使其符合市場的發(fā)展規(guī)律。 6、鼓勵公民理性地選擇租房而未必非得買方，完善房屋出租的市場，控制房屋出租的價格，對房屋出租市場進(jìn)行嚴(yán)厲嚴(yán)格的控制。,利用公共選擇理論分析,下圖中是我國各地方在今年的兩會后，針對新出臺的“新國八條”，各地方出臺的房價調(diào)控目標(biāo)。但可以看到的是這些“調(diào)控目標(biāo)”卻成為了地方名正言順的“漲幅目標(biāo)”。,公共選擇理論認(rèn)為：人類的一切活動都應(yīng)該從個人的角

10、度去理解，作為個人的人類活動都是以追求自身利益最大化為目標(biāo)的，在市場行為中如此，在政府行為中亦如此。政府活動與市場活動一樣，“交易行為貫徹整個政策過程”在這個過程中，每個個體和部門都以自身的最大利為目標(biāo)進(jìn)行著一系列的搏弈。所以，政府并非萬能的、政府是存在失靈的。假設(shè)前提：政府對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控所制定的公共政策沒有失誤。 按照公共選擇理論，首先對于我國房地產(chǎn)調(diào)控的公共政策執(zhí)行過程中的各個參與主體進(jìn)行分析。 1、房地產(chǎn)調(diào)控公共政策的制定者中央政府 中央政府作為一種社會組織形式的存在，從公共選擇理論的視角來說是為了實現(xiàn)自身利益的最大化。 無產(chǎn)階級的利益原則是：個人利益、集體利益以及國家利益的統(tǒng)一。我國

11、中央政府所代表的是國家的利益以及社會公共利益。所以，在當(dāng)下房地產(chǎn)問題突出的情況下，中央政府為了維持社會的健康以及穩(wěn)定的發(fā)展，針對房地產(chǎn)市場先后采取了諸如“國八條”、“國六條”、“新八條”等等的一系列公共政策，希望通過這些政策的頒布是房地產(chǎn)市場回歸理性，是房地產(chǎn)問題得到緩解，并使得社會公眾的利益得到保障。更是在今年的兩會中對于房地產(chǎn)問題進(jìn)行了熱議，圍繞著保障房建設(shè)、高房價和樓市調(diào)控這幾個關(guān)鍵詞開展，溫總理也要求地方要公布房價控制目標(biāo)和調(diào)控政策，在三月底各地方也陸續(xù)出臺了“控制目標(biāo)”，也就是上圖。,2、房地產(chǎn)調(diào)控公共政策的執(zhí)行者地方政府 81個已公布房價“調(diào)控目標(biāo)”的縣市中，除了北京，沒有發(fā)現(xiàn)一個

12、“降”字。這些城市普遍“描述”了允許房價上漲的區(qū)間，漲幅大都在10%左右，而成了各地方的“漲幅目標(biāo)”。 地方政府是公共政策的實際執(zhí)行者。地方政府通過對中央公共政策的執(zhí)行以及地方公共政策的制定和執(zhí)行，來發(fā)揮其宏觀調(diào)控的職能。 在房地產(chǎn)的市場領(lǐng)域，一方面，地方政府要執(zhí)行中央政府制定的代表公共利益的房地產(chǎn)公共政策來對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)整。另一方面，由于房地產(chǎn)行業(yè)在當(dāng)?shù)囟愂蘸虶DP中占有相當(dāng)大的比例，地方政府為了獲得更高的政績，在執(zhí)行中央公共政策的過程中會替換、抵抗、有選擇地執(zhí)行中央的公共政策。所以，盡管中央針對房地產(chǎn)市場的問題出臺了一系列完善的公共政策，但由于執(zhí)行過程中的偏差，導(dǎo)致這些公共政策沒能起到

13、相應(yīng)的成效，甚至留于形式。實際上，也就是說中央調(diào)控政策的有效執(zhí)行與否取決于，中央政府以及地方政府間的博弈。 3、房地產(chǎn)調(diào)控公共政策的對象房地產(chǎn)商 一些地產(chǎn)商與媒體結(jié)成利益集團(tuán)。學(xué)術(shù)精英和媒體一方面在輿論上引導(dǎo)公眾預(yù)期和影響政府決策，同時從地產(chǎn)商處得到好處，實現(xiàn)自身的利益最大化。地產(chǎn)商自然可以從中獲取巨大的經(jīng)濟(jì)利益。另外，一些地產(chǎn)商還向地方政府游說，影響公共政策的執(zhí)行，從而使公共政策的效力大減而獲得最大利益。,案例總結(jié),綜合以上分析可以看出，我國房地產(chǎn)調(diào)控公共政策的執(zhí)行過程中存在“軟執(zhí)行”的問題。為何“調(diào)控目標(biāo)”會成為“漲幅目標(biāo)”，從公共選擇理論的視角來看，是由于利益主體在房地產(chǎn)調(diào)控政策執(zhí)行過程中，不同的利益選擇而導(dǎo)致的。基于公共選擇理論對公共政策執(zhí)行過程中各主體行為的影響，在地方政府與地方房地產(chǎn)商利益取得一致的情況下，地方政府與中央政府的博弈會出現(xiàn)下列常見