1、第七章 假設(shè)開發(fā)法,第一節(jié) 假設(shè)開發(fā)法概述 第二節(jié) 假設(shè)開發(fā)法原理 第三節(jié) 假設(shè)開發(fā)法運用,第一節(jié) 假設(shè)開發(fā)法概述,一、假設(shè)開發(fā)法概念 假設(shè)開發(fā)法又稱剩余法、預(yù)期開發(fā)法、倒算法等。 它不僅被大量用于房地產(chǎn)價格評估，而且也是房地產(chǎn)開發(fā)項目投資分析的常用方法。 其基本思路是通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本與效益分析，從房地產(chǎn)開發(fā)項目的預(yù)期總收入或房價中扣除各項開發(fā)費用、銷售費用、銷售稅金及開發(fā)商利潤后，倒算出估價對象房地產(chǎn)的價格。,二、剩余法的理論依據(jù)及基本思路,剩余法測算地價的理論依據(jù)是采用倒算的公式，計算出在房地產(chǎn)經(jīng)營中，完全由土地產(chǎn)生的超額利潤部分，即地價。 剩余法的理論基礎(chǔ)可以追溯到18世紀(jì)著名

2、古典經(jīng)濟學(xué)家亞當(dāng)斯密（Adam Smith）關(guān)于地租原理和19世紀(jì)區(qū)位論的創(chuàng)造人杜能關(guān)于農(nóng)業(yè)區(qū)位論的論述當(dāng)中。,杜能在獨立國同農(nóng)業(yè)和國民經(jīng)濟關(guān)系一書曾指出：“有一田莊，莊上全部房屋、樹木都遇焚毀，凡想購置這一田莊的人，在估值時總首先考慮，田莊建設(shè)完備之后，這塊土地的純收益是多少，然后扣除建造房屋等投資利息，根據(jù)剩余之?dāng)?shù)確定買價。”可以說，這是最早關(guān)于剩余法基本思想的闡述。,四、適用對象與條件,適用范圍 待開發(fā)的土地 在建工程 可裝修改造的舊房地產(chǎn) 運用條件 估價要求 外部環(huán)境條件,第二節(jié) 假設(shè)開發(fā)法的原理,假設(shè)開發(fā)法的計算公式 （一）基本公式 待開發(fā)房地產(chǎn)價值開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值開發(fā)成本管理

3、費用投資利息銷售費發(fā)展商利潤稅金 （二）不同情形下的細化公式 （1）生地價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值開發(fā)成本管理費用投資利息銷售費發(fā)展商利潤稅金,（2）生地開發(fā)成熟地 生地價值=開發(fā)完成后的熟地價值開發(fā)成本管理費用投資利息銷售費發(fā)展商利潤購買生地負擔(dān)的稅金 毛地價值公式 毛地價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值開發(fā)成本管理費用投資利息銷售費利潤購買毛地應(yīng)負擔(dān)的稅金 毛地價值=開發(fā)完成后的熟地價值開發(fā)成本管理費用投資利息銷售費利潤稅金,熟地價值公式 熟地價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值開發(fā)成本管理費用投資利息銷售費利潤稅金 在建工程價值公式 在建工程價值=續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值續(xù)建成本管理費用投資利息銷售費

4、續(xù)建投資利潤稅金,求舊房價值的公式 舊房價值=裝修改造完成后的房地產(chǎn)價值裝修改造成本管理費用投資利息銷售費裝修投資改造利潤買房購買舊房負擔(dān)的稅金,二、估價步驟,調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本概況 區(qū)位 實物 權(quán)益 市場 選擇最佳的開發(fā)利用方案 估計開發(fā)經(jīng)營期 預(yù)測價值 估算各項成本費用 計算價值,第三節(jié) 案例運用,例1 某在建寫字樓于2003年3月10日以樓面地價1000元/的價格取得50年的土地使用權(quán)，總建筑面積10200，2003年9月10日開工，估價時點2004年9月10日完成主體結(jié)構(gòu)，距建成尚需一年半，并需投入2500元/的建設(shè)費用。預(yù)計完成后可出租，出租第一年凈租金收益300萬元，第二至第四年凈租金均在上一年基礎(chǔ)上提高20%，第五年開始往后凈租金收入將維持在第四年的水平。購買在建工程應(yīng)繳納的稅費為購買價格的3%，建成后轉(zhuǎn)讓費為轉(zhuǎn)讓價格的6%。估算2004年9月10日的總價和單價，設(shè)還原利