1、海南休閑房地產市場市場規(guī)模、競爭態(tài)勢及趨勢，2010年1月5日簡介：20多年來，海南已成為以旅游業(yè)為支柱產業(yè)的旅游目的地。在全球財富再分配的背景下，其休閑房地產市場方興未艾。美國人大衛(wèi)蘭德斯在他的著作富裕國家位于溫帶中描述了南北之間的地理和氣候差異。布雷恩的結論是：如果你把赤道分為南北兩三千英里，你會發(fā)現(xiàn)這個地區(qū)沒有發(fā)達國家。根據這一邏輯，在財富積累達到均衡值，交通運輸，特別是航空業(yè)得到發(fā)展之后，溫帶的富人和中產階級去熱帶地區(qū)消費陽光，享受生活，是一種自然規(guī)律。與此同時，這一移民運動也開始了一輪全球財富再分配過程。熱帶正成為最暢銷的產品。近年來，東南沿海許多旅游度假城市都吸引了大規(guī)模的國內居民

2、前來旅游；海南因其獨特的自然資源和氣候條件而成為度假的首選。海南對北京和中國東北的人們有很大的吸引力。如果你選擇第二個家，三亞肯定會第一。尤其是老年人會選擇它。高質量的資源被一個大分母分割，三亞的稀缺性將立即不同于東南亞等度假城市。這一現(xiàn)實決定了三亞為什么有這么多房地產。強烈的需求決定了三亞不能像美國或馬爾代夫那樣規(guī)劃所有的低密度建筑。在過去的20年里，海南的房地產已經從第一次泡沫中復蘇，并正在進入下一個黃金時代。在國際旅游島的理念下，到10月份，全省房地產開發(fā)投資已達到200億元，銷售面積346萬套，銷售額208億元。開發(fā)商：島外100多家房地產開發(fā)商和島上500多家房地產開發(fā)商：休閑地產主

3、題公園酒店商業(yè)街公寓度假村養(yǎng)老地產，地理五極：第一極：三亞和記黃埔、保利地產、嘉里集團)，中糧第二極：?？赗&F、魯能、萬科、金典世界屋脊：文昌、瓊海、陵水、萬寧雅居樂、華潤、中信、R&F第四極：儋州萬科第五極：海南永泰五指山，海南省制定房地產這些項目將重點投資農業(yè)、新產業(yè)、旅游房地產、高科技、基礎設施和民生。海南島又回到了房地產市場的頂峰。2009年上半年售出的房屋相當于前五年的總和。以旅游立島的發(fā)展理念，使海南房地產市場呈現(xiàn)出鮮明的投資性。近年來，經濟蓬勃發(fā)展，海南房地產市場的投資回報驚人，世界各地的投資者蜂擁而至。海南省建設廳廳長李劍飛估計，正在開發(fā)休閑房地產項目的海岸線長達120多公里

4、，項目總投資超過1000億元。投資仍在向內地延伸，海南省五指山市的房地產市場也在上漲。典型項目：中國建設海南分公司：國電集團投資近10億元人民幣的萬麗酒店外交部世界知識印刷廠投資的世界知識酒店項目，廣東雅居樂地產投資200億元人民幣的海南清水灣項目。10年內，在這片15，000英畝的海灘上將會有一個超級度假勝地，包括別墅、高爾夫球場和頂級酒店。海棠灣被規(guī)劃為“國家海岸”后，5月29日，10個超五星級酒店項目同時開工。和記黃埔、保利地產和嘉里集團等房地產大鱷已經證實了他們的投資。背景1:背靠中國大陸是海南休閑地產最大的宏觀背景。中國富裕階層和超級富裕階層的快速增長產生了巨大的消費潛力。國際知名咨

5、詢公司波士頓咨詢集團(波士頓咨詢集團)發(fā)布的最新報告顯示，在過去五年里，擁有100萬美元資產的中國家庭數(shù)量翻了一番，達到31萬個，使中國成為財富增長最快的國家。在中國，價值數(shù)百萬美元的富人主要是企業(yè)家和職業(yè)經理人，他們的財富激增主要是由于經濟的快速發(fā)展。波士頓咨詢集團(Boston Consulting Group)大中華區(qū)合伙人兼董事總經理鄧俊浩，數(shù)據來源：美林(Merrill Lynch)和凱捷(Capgemini)的研究報告，2012年中國的超級富豪階層將超過1萬人，數(shù)據來源：波士頓咨詢集團(Boston Consulting Group)的全球財富報告(Global Wealth Re

6、port)，2001-2008年中國總財富年均復合增長率遠高于全球平均水平，預計到2011年，中國擁有100萬美元資產的家庭總數(shù)將達到60.9萬戶。該報告預測，未來五年，中國擁有100萬美元資產的家庭數(shù)量將再次增加。然而，擁有10萬美元以上資產的中國家庭數(shù)量增長更快，預計到2011年將達到640萬。如果你選擇第二個家，三亞肯定會排名第一。尤其是老年人會選擇它。高質量的資源被一個大分母分割，三亞的稀缺性將立即不同于東南亞等度假城市。這一現(xiàn)實決定了三亞為什么有這么多房地產。強烈的需求決定了三亞不能像美國或馬爾代夫那樣規(guī)劃所有的低密度建筑。背景2:以三亞為代表的海南休閑房地產以其天然的稀缺性和長期的

7、增長潛力，成為首選的財富工具和資本輸出，享受著需求，資本流動性過剩的三大驅動力：全球流動性過剩、長期貿易順差、人民幣升值、壓力、資產投資等實體經濟投資萎縮，證券市場和房地產市場成為人們最重要的投資市場，儲蓄增速放緩甚至萎縮。私人資本積極尋求投資目標。隨著三亞度假資源價值的實現(xiàn)和提升，商品房價格迅速上漲，投資成為購房不可忽視的驅動力。資料來源：三亞市統(tǒng)計局，休閑房地產有很大的投資和保存價值。海南島的沿海地產在經濟危機中脫穎而出。經濟危機后，價格仍在持續(xù)上漲。目前，海南島的休閑房地產仍是中國房地產市場中一個有價值的洼地，發(fā)展?jié)摿薮蟆?.中國海岸線長18000公里，島嶼海岸線長14000公里。與中

8、國廣闊的腹地相比，海岸線上沿海城市的海景住宅和非海景住宅存在明顯的價格梯度，價格從內陸向海岸線逐漸上升，形成相對獨立的評價體系。海南島的熱帶資源和沿海資源在中國的氣候地帶和海岸線資源中是雙重稀缺的。海景價值稀缺，熱帶氣候價值稀缺。背景3:從20世紀90年代中期開始，富裕階層開始從內陸向海邊遷移，從高緯度地區(qū)向低緯度地區(qū)遷移。*數(shù)據來源：美國創(chuàng)新產業(yè)，ARDA，1995(1-4)，參考文獻3，從國際富裕群體度假資源偏好的統(tǒng)計數(shù)據中可以看出，沿海休閑度假，近年來，東南沿海許多旅游度假城市都吸引了大規(guī)模的國內居民前來旅游；海南以其獨特的自然資源和氣候條件，成為中國富人的首選旅游勝地。海南對北京和中國

9、東北的人們有很大的吸引力。分析表明，HNWI分布的區(qū)域與度假休閑旅游資源高度重疊，其中HNWI最多的五個省市是重要的海濱度假休閑旅游資源。背景4:在旅游和度假市場的推動下，度假地產所有權逐漸成為主流；巨大的中國市場是濱海高端度假地產的強大支撐，為休閑地產的發(fā)展提供了足夠的游客。根據國際慣例，一個旅游目的地的國際旅游收入與國內旅游收入之比為1，333，608或1，333，609，而中國目前僅達到1，333，602.35。因此，國內旅游度假市場潛力巨大。據世界旅游組織統(tǒng)計，人均國內生產總值已達1000美元。人們對旅游的需求開始從傳統(tǒng)旅游轉向假日休閑產品。當人均國內生產總值達到3000多美元時，人們

10、開始尋求在旅游和休閑場所購買自己的住房。背景5:隨著富人對奢侈品市場的消費心態(tài)進入活躍而卓越的第三階段，高端休閑房地產市場將會吸引中高端富人的青睞，中國奢侈品消費者的消費習慣也發(fā)生了變化(三個階段)。內容提要：富人對房地產投資偏好的提升源于他們的高房地產投資回報率。海南島的雙重稀缺資源對富人非常有吸引力。休閑房地產內涵，內涵：休閑房地產作為休閑產業(yè)和房地產業(yè)交織在一起的一種產業(yè)類型，只是一種服務于休閑活動的房地產。休閑地產以住宅為主體，整合各種休閑設施。休閑地產的定義：在一般住宅元素的基礎上，依托項目周圍良好的資源和環(huán)境，嫁接房地產及房地產以外的其他工業(yè)資源，包括生態(tài)資源、旅游資源和文化資源，

11、將休閑元素引入建筑規(guī)劃、配套設施和社區(qū)生活，讓居民充分放松，享受休閑生活。目前，海南有兩種類型的休閑房地產：專業(yè)旅游房地產(酒店、度假村等)。)和度假型住宅房地產(第二居所)，其中度假型住宅房地產應是海南房地產開發(fā)的重點。海南休閑地產類別，海南休閑地產結構圖，度假住宅地產，亞龍灣國家旅游度假區(qū)。大東海三亞灣海棠灣和清水灣：敏捷清水灣項目三亞灣：三亞灣新城?？冢核{海椰風，龍須灣香水灣：第一香水灣。亞龍灣：中糧公主縣，度假型住宅地產集中區(qū)，擁有專業(yè)旅游地產，亞龍灣國家旅游度假區(qū)已建成服務設施高檔的世界級度假區(qū)，已基本建成三亞基準度假區(qū)。大東海和三亞灣有能力承接三亞目前度假游客的市場細分，近年來發(fā)展

12、迅速。海棠灣已經完成了三亞新興國際頂級濱海度假區(qū)建設的初步規(guī)劃。唐紅灣資源豐富，但尚未開發(fā)。酒店：凱悅、喜來登、希爾頓、萬豪、假日、香格里拉、凱賓斯基等世界著名酒店集團紛紛落戶三亞。有11個五星和準五星，29個四星和準四星。2009年上半年，海棠灣將有15家超五星級酒店。高爾夫：有3個高爾夫球場，高爾夫俱樂部和俱樂部，專業(yè)的高爾夫潛水：有5個潛水基地，是中國最大的潛水公司，還有水上運動如近海潛水、水下行走和夜間潛水：沖浪、快艇、釣魚、空中跳傘、風帆沖浪等娛樂設施：三亞的大型演出場館主要集中在中高檔酒店，在市區(qū)有4家電影院和一些酒吧，清水灣等大型社區(qū)有娛樂設施。海南旅游房地產發(fā)展進入新階段，呈現(xiàn)

13、出點、線、面結構形成、產品結構更加豐富、老年房地產客戶豐富快速發(fā)展三大顯著特征，隨著人民生活水平的提高，島外客戶來源更加多元化，西南地區(qū)客戶增多首先，點-線-面結構取代了原來的點狀結構；二是產品結構更加豐富；第三，老年房地產客源豐富，發(fā)展迅速；海南休閑地產已跳出海口、三亞等傳統(tǒng)熱點城市，初步形成了以“熱點城市”為點、“海濱灣區(qū)”為線、“老年社區(qū)”為面的發(fā)展熱點，海南島旅游地產擺脫了以產權酒店為代表的度假地產“獨唱獨唱”的局面，產品越來越豐富。獨棟別墅、花園洋房、度假公寓等度假型住宅地產受到市場歡迎。根據相關規(guī)劃數(shù)據，三亞旅游空間將形成“一個頭、兩翼、一個脊、一個體”的格局。三亞亞龍灣、陵水灣、

14、海棠灣、?？诃偤⒐餐蛟臁皣液０丁?，聚焦海南休閑地產：海南優(yōu)質的海岸線資源已基本分割，市場定位為“中國富人度假住宅”，同質化競爭嚴重。目前，海南陵水縣和瀛洲鎮(zhèn)度假型住宅地產的開發(fā)特色主要依靠土地資源的開發(fā)，被稱為“資源地產”。模式一：高端度假地產發(fā)展模式敏捷清水灣將優(yōu)越的自然環(huán)境與出口地產相結合，打造高端度假型住宅地產。敏捷在海南三亞開發(fā)大型旅游房地產項目，重點是海南度假區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢。去夏威夷太遠了，去海南清水灣吧！陵水是北緯18度的一顆明珠，而美國的夏威夷、泰國的芭堤雅和印度尼西亞的巴厘島都是世界聞名的“度假勝地”。一位到過世界各地的外國海灘游客說，世界上只有三個海灘有如此奇特的特征：一

15、個是夏威夷海灘，另一個是黃金海岸，另一個是中國的清水灣，清水灣項目的宣傳詞是3360，清水灣項目占地15000畝，總開發(fā)建設面積超過900萬平方米。 土地總價格為24.18億元，底價僅為245元/平方米，黃金海岸線長達12公里。 海南旅游房地產開發(fā)主要集中在大灣區(qū)，擁有豐富的海景資源。敏捷清水灣的熱銷表明一種新產品已經成為市場的主力軍。目前，海南旅游房地產開發(fā)主要集中在風景優(yōu)美、海景資源豐富的著名海灣地區(qū)。海南省規(guī)劃了亞龍灣和海棠灣等多個海灣地區(qū)，作為旅游和度假房地產開發(fā)的主要區(qū)域。開發(fā)類型主要是高檔度假酒店。目前，雅居樂清水灣、富力灣和香水灣已經進入銷售旺季。這類房地產是海南旅游房地產的主力

16、軍，也是目前市場上的主要產品。具有以下顯著特征。模式二：老年房地產開發(fā)模式以定安為代表的“候鳥式”社區(qū)在海島中部的開發(fā)。雖然海南島中部沒有沿海資源，但這部分旅游地產比沿海地產更具成本效益，吸引更多中低收入人群購買；另外，島中部的溫度、濕度等氣候條件更適合老年人和候鳥，因此老年房地產的發(fā)展?jié)摿薮螅诤Ｄ暇哂歇毺氐膬?yōu)勢。海南中部高鐵沿線的定安、屯昌、瓊中、五指山、寶亭等地的旅游地產已經全面展開，將成為海南旅游地產發(fā)展體系中不可忽視的力量。島中部的溫度、濕度等氣候條件更適合老年人和候鳥，老年房地產的發(fā)展?jié)摿薮?，在海南具有獨特的?yōu)勢。模式三：復合旅游地產開發(fā)，文昌代表新的城市擴展區(qū)的發(fā)展。航天科技

17、集團為配套區(qū)域項目做了大量的前期工作，航天發(fā)射基地已完成圍護，學校、多層公寓發(fā)射基地建成后，嫦娥二號和嫦娥三號項目預計將在文昌進行。屆時，文昌必將成為世界矚目的焦點。背景介紹：2007年8月22日，經國務院第189次常務會議批準，將在海南省文昌市新建一個航天發(fā)射場，主要承擔地球同步軌道衛(wèi)星、巨型極軌衛(wèi)星、大噸位空間站和深空探測衛(wèi)星等航天器的發(fā)射任務。這是繼酒泉、西昌和太原之后，中國第一個沿海發(fā)射基地。國際公認的理想發(fā)射場位于南美洲圭亞那庫魯，而文昌航天發(fā)射基地是世界上第二好的發(fā)射場。航天產業(yè)轉型升級對文昌旅游業(yè)的影響海南旅游格局已經重新洗牌，文昌成為一個重要亮點，推動了相關產業(yè)的升級和發(fā)展。近年來，越來越多的國內外企業(yè)看好海南，競相在海南投資。海南的大型項目取得了良好的效果，隨著國家重大戰(zhàn)略的實施，城市建設進入了發(fā)展的快車道。在海南的產業(yè)規(guī)劃中，列出了幾個重要的節(jié)點城市。例如，未來中國最大的航天基地文昌，擁有石油加工工業(yè)的東方、洋浦、嶺澳等城市。這類城市的旅游房地產與后兩類城市的發(fā)展模式有很