1、2020/7/27，中國私募股權(quán)基金與房地產(chǎn)基金研究-華夏葉巍集團私募股權(quán)基金設(shè)立項目建議書，舒欣，華夏葉巍集團房地產(chǎn)財務(wù)部，2010年10月20日，2020年7月27日，目錄1。國內(nèi)外私募股權(quán)基金發(fā)展趨勢2。中國房地產(chǎn)融資方式介紹3。中國房地產(chǎn)投資基金市場。中國房地產(chǎn)基金組織及盈利模式分析5。我們的建議，2020年7月27日。華夏葉巍(中國)控股集團有限公司經(jīng)過1999年的醞釀，于2001年成立。2020/7/27，一、國內(nèi)外私募股權(quán)基金的發(fā)展國內(nèi)外私募股權(quán)基金始于20世紀90年代中后期，2006年后私募股權(quán)基金開始活躍；2007年，渤海產(chǎn)業(yè)投資基金和渤海產(chǎn)業(yè)投資基金公司正式成立；經(jīng)紀類直接

2、投資基金和民營企業(yè)設(shè)立基金，探索投資基金的快速擴張籌集；(人民幣基金后來居上)8000只基金投資進入調(diào)整期；(金融危機下，投資呈現(xiàn)明顯下降趨勢。2020/7/27年度，面向市場的籌資基金繼續(xù)擴大。1 .境外資金來源的私募股權(quán)基金(1)在境外設(shè)立并在境內(nèi)投資的；黑石、KKR、凱雷(2)境外基金主要是國內(nèi)背景：金沙江、弘毅、鼎輝(2)私募基金與國內(nèi)資金來源(1)私募基金主導(dǎo)：渤海和深圳創(chuàng)新投資(2)私募基金主導(dǎo)：國有金融資本：商業(yè)銀行、保險公司、證券公司(3)私募基金主導(dǎo)：九鼎、硅谷天堂、深圳南海成長。2020年7月27日，國際私募股權(quán)基金的發(fā)展趨勢，私募股權(quán)基金管理公司上市(IPO)業(yè)務(wù)發(fā)展公司

3、設(shè)立新的金融工具使用，2020年7月27日，1、私募股權(quán)基金管理公司上市(IPO)，私募股權(quán)基金上市有兩種形式：一是私募股權(quán)基金管理公司管理的基金上市或私募股權(quán)基金管理公司管理的基金上市好處：公司不必浪費時間和人力。通過上市籌集的資金可以讓私募股權(quán)基金隨意追求龐大的目標，而不必與其他基金聯(lián)合，從而使新基金的基金更具競爭力；投資靈活性。缺點：股權(quán)分散和信息披露要求將限制基金做出快速決策的能力；基金上市可能會嚴重影響私募股權(quán)基金提高被收購公司利潤和業(yè)績的資金心態(tài)。2006年5月，KKR。KKR旗下的KKE基金在荷蘭阿姆斯特丹證券交易所成功融資50億元，開創(chuàng)了私募股權(quán)基金上市的先例，一度震驚業(yè)界。(

4、規(guī)避美國的信息披露和低稅優(yōu)惠政策)2007年2月，堡壘投資集團堡壘(FORTHER)在美國股票市場公開發(fā)行股票，籌資6.433億美元，成為在美國公開上市的私募股權(quán)基金。2004年，黑石集團希望管理阿波羅并建立自己的業(yè)務(wù)發(fā)展公司。2006年，它計劃管理公司自己的首次公開募股。2007年6月，黑石集團在紐約證券交易所上市。通過上市獲得大量資金，并通過杠桿進行更多交易；為創(chuàng)始人和其他合伙人解決價值問題；提升公司品牌價值，延長企業(yè)壽命；獲得永久性資金投資于現(xiàn)有業(yè)務(wù)、拓展新業(yè)務(wù)或建立永久性基金會；吸引公共資本，拓寬融資渠道；透明運作消除了公眾和監(jiān)管機構(gòu)的疑慮。2020年7月27日2。商業(yè)發(fā)展公司。近年來

5、，一些私募股權(quán)公司設(shè)立了公共機構(gòu)，以獲得流動性并維持私募。英國：3I在倫敦上市的基金市值為96億美元；美國：越來越多的私人股本公司成立了公共業(yè)務(wù)發(fā)展公司，以籌集更多的公共資本；在特殊監(jiān)管下，遵循私募股權(quán)基金的基本投資策略，私募股權(quán)基金設(shè)立BDC的優(yōu)勢。(1)永久資本：(2)新投資者：不需要嚴格的標準；金融機構(gòu)成本高(3)成本高(4)夾層融資機會多；安全投資，2020年7月27日，3。新金融工具的應(yīng)用，債務(wù)抵押債券(CDO): CLO:擔保貸款證書，基金資產(chǎn)是高收益貸款CBO:擔保債券證書，基本資產(chǎn)是公司債券CSO:擔保綜合證書CIO:擔保保險證書SFCDO:結(jié)構(gòu)融資債務(wù)抵押債券，2020年7月

6、27日，1。資金來源。融資渠道2.1銀行貸款2.2委托貸款2.3信托融資2.4房地產(chǎn)基金2.5戰(zhàn)略私募2.6上市2.7資產(chǎn)證券化2.8債務(wù)融資2.9典當融資；2.中國房地產(chǎn)企業(yè)融資方式，2020年7月27日；1.1997-2005年中國房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源。從1997年到2005年，中國房地產(chǎn)企業(yè)資本來源一覽表，2020年7月27日和1999-2005年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資本來源表(單位：%)，從表面上看，2003年是一個分水嶺，而從1997年到2003年，國內(nèi)房地產(chǎn)貸款在房地產(chǎn)投資中的比重保持在20%左右。隨后，實施了一系列調(diào)控政策，導(dǎo)致貨幣政策趨緊，銀行貸款比重大幅下降。2004年，國內(nèi)貸款比

7、2003年下降了近個百分點，房地產(chǎn)等資金來源的自籌資金比重繼續(xù)上升。資料來源：房價與泡沫經(jīng)濟，機械工業(yè)出版社，徐殿清，2020年7月27日。一般來說，開發(fā)商在征地和規(guī)劃等幾個環(huán)節(jié)使用自籌資金。取得土地和國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程開工許可證后，可以用土地作為抵押向銀行借款，從而獲得項目建設(shè)資金和流動資金；在土建工程環(huán)節(jié)，費用將轉(zhuǎn)嫁給施工承包商墊付或只支付少量施工資金；房屋結(jié)構(gòu)封頂并取得預(yù)售許可證后，開發(fā)商可以依次收取定金、預(yù)付款、首付款和整房款。從整個過程來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金少，嚴重依賴銀行貸款。房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率一直處于較高水平。2020/7/

8、27，2。房地產(chǎn)融資渠道，銀行貸款是房地產(chǎn)開發(fā)商渴望的主要融資渠道。中央銀行121號文件的規(guī)定和最近的一系列緊縮措施將大多數(shù)開發(fā)商排除在項目開發(fā)水平和開發(fā)商自有資金的門檻之外。然而，對于企業(yè)來說，銀行貸款以其便利、相對較低的成本和巨大的財務(wù)杠桿具有致命的誘惑。此外，通過調(diào)整長期負債和短期負債的債務(wù)結(jié)構(gòu)，可以避免債務(wù)償還壓力大等缺點。與此同時，房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)仍被銀行普遍視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，商業(yè)銀行的信貸熱情絲毫未減。常用的貸款方法有33，360種信用貸款：信用貸款是銀行根據(jù)借款人的信譽、財務(wù)狀況、預(yù)期收入和良好的信用記錄發(fā)放的無擔保和有擔保貸款。擔保貸款是指在借款人不償還貸款時，第三方承諾承擔一般擔保

9、人連帶責任的前提下，按照規(guī)定的擔保方式發(fā)放的貸款。貸款一旦不能履行合同，擔保人將承擔還款責任。抵押貸款是指以借款人或第三方的財產(chǎn)為抵押，按照規(guī)定的抵押方式發(fā)放的貸款。這種貸款目前被廣泛使用。貼現(xiàn)貸款是指借款人在急需資金時，以未到期票據(jù)向銀行申請貼現(xiàn)融資的貸款方式。2.1銀行貸款，2020/7/27，2.2委托貸款，委托貸款是指委托人提供的貸款，由受托人(銀行)根據(jù)委托人確定的貸款對象、用途、金額、期限和利率發(fā)放和收回。這項業(yè)務(wù)屬于銀行的中間業(yè)務(wù)，銀行收取手續(xù)費，不承擔風險。委托貸款融資方式不是銀行的自營業(yè)務(wù)，所以很少有“四證齊全”(但貸款這種融資方式可以適用于項目的所有階段，但由于資金的談判利

10、率可能相對較高，貸款大多是過渡性的。2003年底，北京商業(yè)銀行和北京金典房地產(chǎn)公司推出了“開發(fā)商貼現(xiàn)委托貸款”業(yè)務(wù)。其基本運作模式是：當取得預(yù)售證書但無法取得銀行按揭資格時，開發(fā)商首先投入一部分預(yù)付資金作為貸款本金，為購房者提供購房委托貸款。由于開發(fā)商的委托貸款占房價的70%，所以買家的首付款的30%被加到售后的退款中。如果開發(fā)商首次投資1億元委托貸款，開發(fā)商將通過委托貸款首次返還銷售資金，e=1/70%=1.4285億元。如果資金再次投入到委托貸款的周轉(zhuǎn)中，可以再次提取2億元的銷售資金，即可以籌集1億元。這1億元可以作為公司的自有資金，使資金鏈更寬、更充裕。同時，競爭性銷售的優(yōu)勢是顯而易見的

11、。2020/7/27，2.3信托融資，房地產(chǎn)信托是指信托機構(gòu)代理房地產(chǎn)買賣、租賃、收租、保險以及房地產(chǎn)登記、轉(zhuǎn)讓、納稅等業(yè)務(wù)，或直接參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動。2003年6月，中央銀行121號文件的發(fā)布，阻斷了房地產(chǎn)企業(yè)的銀行貸款渠道。房地產(chǎn)行業(yè)的高收益和短投資周期都滿足了信托的要求。信托是目前房地產(chǎn)行業(yè)新的融資熱點，并且正以“井噴”的速度發(fā)展。然而，從法律角度來看，我國對“房地產(chǎn)信托”的表述不夠嚴謹。根據(jù)信托投資公司管理辦法第二十條，信托投資公司的信托業(yè)務(wù)有兩種：一是資金信托業(yè)務(wù)，二是動產(chǎn)、不動產(chǎn)及其他財產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。從我國目前的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品來看，投資者將資金委托給信托投資公司進行房地產(chǎn)投資，一

12、些房地產(chǎn)企業(yè)將房地產(chǎn)項目和公司股權(quán)委托給信托投資公司進行管理。也就是說，既有資本信托，也有房地產(chǎn)和其他財產(chǎn)信托。然而，無論何種類型的房地產(chǎn)信托，其目的都是通過信托來解決房地產(chǎn)企業(yè)的融資問題。因此，目前的房地產(chǎn)信托不是類似于國外房地產(chǎn)投資信托的房地產(chǎn)信托，而是一種資本投資于房地產(chǎn)項目的信托產(chǎn)品。2020/7/27，基金信托房地產(chǎn)信托，貸款方式是指投資者將資金委托給信托投資公司進行管理，信托投資公司根據(jù)信托合同將投資者收取的信托資金借給房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)在貸款期限屆滿后向信托公司償還本金和利息，信托公司向投資者支付投資本金和收益。優(yōu)點：涉及的法律關(guān)系少，交易環(huán)節(jié)少，操作方便。缺點：只有二級以上

13、資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)在完成前期開發(fā)工作(取得國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建筑施工許可證)后才能通過這種方式融資，開發(fā)項目資本金比例不低于35%，資金的時間、范圍和比例有限；信托投資公司不得接受超過0份自然人基金信托合同，每份合同金額不得少于1萬元人民幣，不能滿足大型項目的資金需求(這是所有基金信托房地產(chǎn)信托的共同缺點，在下文中不再詳述)；成本相對較高的法律風險控制要點：控制委托人和受益人數(shù)量，防止自然人信托合同數(shù)量小于0；合理評估抵押物價值，調(diào)查抵押物權(quán)利，防止抵押物價值低估或權(quán)利受限；房地產(chǎn)企業(yè)提供信用擔保，分解擔保風險；根據(jù)貸款建設(shè)進度，嚴格監(jiān)督貸款使用，防止挪用貸

14、款。，貸款方式，2020年7月27日，股權(quán)融資方式是指投資者將資金委托給信托投資公司進行管理，信托投資公司使用投資者募集的信托資金認購房地產(chǎn)企業(yè)增持或轉(zhuǎn)讓的股份，房地產(chǎn)企業(yè)股東在到期后以溢價回購信托投資公司認購的股份，信托投資公司向投資者支付投資本金和收益。優(yōu)點：資金投入時間不受限制，避免了因項目未取得“四證”而無法投入；項目資本金比例不受35%的限制，房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例降低；信托投資公司可以參與企業(yè)決策，進一步防范風險。缺點：增加注冊資本需要召開股東會決議，并辦理驗資、企業(yè)變更登記、出資證明書簽發(fā)等相關(guān)手續(xù)，操作復(fù)雜；存在信托投資公司不回購股份或房地產(chǎn)企業(yè)股東不回購股份的風險；因為股權(quán)交

15、易不是真正的交易目的，所以存在被確認為企業(yè)間借貸的風險。法律風險控制要點：明確信托投資公司用于購買股份的資金是信托資金，而不是其固有資金，以防止被認定為企業(yè)間貸款或信托投資公司到期不歸還房地產(chǎn)；選擇有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗的人員代表信托公司參與管理，防范項目開發(fā)風險；房地產(chǎn)企業(yè)保證其股東回購股份，以防止股東不回購股份。股權(quán)融資模式，2020年7月27日，居者有其屋模式是指投資者將資金委托給信托投資公司進行管理，信托投資公司根據(jù)信托合同將投資者募集的信托資金用于購買房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)，然后出租或出售該房地產(chǎn)獲得收益，信托投資公司向投資者支付投資本金和收益。優(yōu)點：你可以通過收取租金獲得長期收入，或者在

16、房價上漲后獲得收入；因為這是真正的出售，所以不存在被視為無效或不能回購的風險。缺點：由于房屋預(yù)售制度的限制，資金的時間和數(shù)量受到限制，不能滿足前期項目開發(fā)的資金需求；購買的房產(chǎn)不能出售或出租，投資目的不能實現(xiàn)；涉及的稅收更多，成本更高；無法對所購房產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)進行監(jiān)控，存在無法按期接收房產(chǎn)或無法辦理產(chǎn)權(quán)證的風險。法律風險控制要點：認真審核擬建房地產(chǎn)項目的相關(guān)證照，了解是否存在抵押、查封、土地出讓金等情況。并且最好選擇已經(jīng)完成并備案的房地產(chǎn)；防止無法追究逾期交貨、逾期認證等違約責任；如果將房地產(chǎn)項目作為一個整體進行收購，可以通過股權(quán)收購來降低交易成本。居者有其屋模式，2020年7月27日，資產(chǎn)池

17、模式是指投資者將資金委托給信托投資公司進行管理，信托投資公司將投資者募集的信托資金用于購買房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)在約定期限內(nèi)以原價或溢價回購該房地產(chǎn)，信托投資公司向投資者支付投資本金和收益。優(yōu)點：不需要考慮所購房產(chǎn)能否出租或出售的風險，收入相對穩(wěn)定；一般來說，它是以低于房地產(chǎn)實際價值的價格購買的，房地產(chǎn)企業(yè)不回購的可能性較小。即使他們不回購，他們也可以通過轉(zhuǎn)售收回成本和收益。缺點：由于房屋預(yù)售制度的限制，資金的時間和數(shù)量受到限制，不能滿足前期項目開發(fā)的資金需求；涉及的稅收更多，成本更高；因為買賣不是一個真正的交易目的，所以有存在的風險法律風險控制要點：認真審核擬建房地產(chǎn)項目的相關(guān)證照，了解是否存在抵押、查封、土地出讓金等情況。并且最好選擇已經(jīng)竣工并備案的房地產(chǎn)；以低于財產(chǎn)價值的價格購買，以防止在到期時不回購或在到期時處置購買的財產(chǎn)；很明顯，信托投資公司用于購買房地產(chǎn)的資金是信托資金，而不是其固有資金，以防止其被確認為企業(yè)間貸款或信托投資公司在到期時歸還房地產(chǎn)；如果將房地產(chǎn)項目作為一個整體進行收購，可以通過股權(quán)收購來降低交易成本。資產(chǎn)池模式，2020年7月27日，融資租賃模式是指投資者將資金委托給信托投資公司進行管理，信托投資公司根據(jù)信托合同購買房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)，然后將