1、第一章非房地產(chǎn)和非房地產(chǎn)價格1.1房地產(chǎn)的概念和特征1。房地產(chǎn)的定義，2。不可移動或雖可移動但會破壞其完整性、使用價值和功能，或帶來明顯經(jīng)濟損失的不動產(chǎn)客體和權(quán)利，稱為不動產(chǎn)。(一)房地產(chǎn)、不動產(chǎn)、建筑物和其他附著物、房屋和構(gòu)筑物；(二)房地產(chǎn)所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)、地役權(quán)和地上權(quán)；(3)房地產(chǎn)在本書中的含義(1)土地(2)建筑物(3)房地產(chǎn)是房地產(chǎn)關(guān)于房地產(chǎn)的各種概念房地產(chǎn)是房地產(chǎn)和房地產(chǎn)的總稱，是房地產(chǎn)和房地產(chǎn)的結(jié)合，是房屋和土地在經(jīng)濟方面的商品體現(xiàn)。房地產(chǎn)僅指土地、土地上的永久性建筑物以及由此衍生的各種物權(quán)。房地產(chǎn)是房地產(chǎn)與房地產(chǎn)、實體與權(quán)利、財富與管理的有

2、機結(jié)合。二、房地產(chǎn)的特點，1。自然特征的不可移動性，持久性，個體性(異質(zhì)性)，有限的數(shù)量，2。經(jīng)濟特征：1)用途多樣；2)普遍性；3)權(quán)益有限；4)難以實現(xiàn)。在一定區(qū)域內(nèi)，房地產(chǎn)項目相互影響，嚴(yán)重依賴市政設(shè)施和各種社會職能部門，受污染影響較大。外部性問題很嚴(yán)重。征收權(quán)、規(guī)劃權(quán)(警察權(quán))、征稅權(quán)、無繼承人財產(chǎn)權(quán)，是一個投資巨大的經(jīng)濟單位，涉及部門廣泛，涉及土地、建筑物、消費品、生產(chǎn)資料和財產(chǎn)。5)保值增值的土地房地產(chǎn)。市場供求矛盾城市建筑容積率提高環(huán)境質(zhì)量和房地產(chǎn)投機。相對而言，1.2房地產(chǎn)價格，1 .概念、有用性(效用)稀缺性和有效需求，3 .房地產(chǎn)價格的類型，2 .房地產(chǎn)價格的形成是指在一定

3、時間點上為獲得他人的房地產(chǎn)并獲得相應(yīng)權(quán)益而支付的價格。房地產(chǎn)價格隨著市場供求而變化。不同的房地產(chǎn)權(quán)益對應(yīng)不同的價格。價格一般以貨幣形式支付，也可以以實物、股權(quán)等形式支付。1.按價格構(gòu)成分類1)交易(交易)價格2)市場價格3)理論價格4)公開市場價值競爭和在公開市場條件下形成的價格5)評估價格6)政府指導(dǎo)價或政府定價2)實物形態(tài)分類1)土地價格是沒有城市基礎(chǔ)設(shè)施的耕地，有基本或完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施和平坦的土地。在現(xiàn)有城區(qū)不拆遷的情況下，轉(zhuǎn)讓價格、一級市場轉(zhuǎn)讓價格、二級和三級市場土地總價格=面積*單價、底價(單位建筑面積的土地價格)、地價、容積率和用途變化，3)房地產(chǎn)(房地產(chǎn))價格、實際價格、名義價

4、格、現(xiàn)有房價、遠期房價、起始價格、平均交易價格、交易日一次性付款價格，由雙方在交易日商定。分期付款的價格、最低價格、報價、2)建筑物的總價和單價、3)根據(jù)不同經(jīng)濟行為的銷售價格、租賃價格、抵押價格、保險價格、稅收價格、征用價格、4)根據(jù)不同的可銷售性、正常價格、限定價格、特定價格和基于公開市場中的市場價值的可能價格進行分類。價格在有限市場的基礎(chǔ)上形成。指公益事業(yè)和公共房地產(chǎn)的價格，如政府辦公樓和醫(yī)院的價格。1.3房地產(chǎn)價格的影響因素，1。一般因素對房地產(chǎn)價格水平有普遍和共同的影響。(1)社會因素(2)經(jīng)濟因素(3)制度因素；(2)影響居住的區(qū)域因素；(2)影響居住的區(qū)域因素；(3)影響產(chǎn)業(yè)的區(qū)域因素；(3)產(chǎn)品的生產(chǎn)成本和運輸成本；(3)個人因素是指影響房地產(chǎn)價格形成的因素。(1)土地位置、區(qū)域地形和不良的地質(zhì)地形將增加項目前期成本，增加建設(shè)成本。地質(zhì)對地價的影響主要表現(xiàn)在形狀、用途、正方形、長方形、三角形的商住交通、環(huán)境、自然環(huán)境：日照、通風(fēng)、干濕度、人工環(huán)境：公共服務(wù)設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施、污染等政府規(guī)劃指標(biāo)。土地利用、容積率、綠地覆蓋率；(2)建筑用途、質(zhì)量設(shè)計質(zhì)量、施