1、萬(wàn)隆南岸花城 8#、9#樓定價(jià)策略方案,僅呈：瀘州萬(wàn)隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,根據(jù)萬(wàn)隆南岸花城項(xiàng)目定位，和瀘州在售樓盤銷售情況分析，結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)成本參考，制定本8#9#樓定價(jià)策略方案。,序言：,2,市場(chǎng)背景 Activities overview,市場(chǎng)情況分析 Activities window,項(xiàng)目上市房源 Activity design,項(xiàng)目8、9號(hào)樓上市策略 Activity plan,項(xiàng)目上市房源執(zhí)行價(jià)格測(cè)算 Activity control,目錄,3,市場(chǎng)背景,根據(jù)目前瀘州市場(chǎng)整體情況的調(diào)查及本項(xiàng)目進(jìn)度情況的梳理，結(jié)合年底促銷和春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)等綜合因素，經(jīng)重慶玄龍地產(chǎn)對(duì)萬(wàn)隆南岸花城項(xiàng)目部研

2、討決定，首批推出新品8號(hào)、9號(hào)樓花園洋房，滿足市場(chǎng)需求的同時(shí)，完成階段性銷售計(jì)劃。,4,市場(chǎng)情況分析,5,碧桂園鳳凰首府 南岸花城春天里 江南易居 藍(lán)濱城 新恒基翡翠城 碧桂園生態(tài)城 張壩天府花園 世紀(jì)金源,市場(chǎng)情況,6,重點(diǎn)樓盤本周銷售情況碧桂園鳳凰首府,市場(chǎng)情況分析_碧桂園鳳凰首府,7,重點(diǎn)樓盤本周銷售情況碧桂園鳳凰首府,市場(chǎng)情況分析_碧桂園鳳凰首府,8,本次去化分析： 1）項(xiàng)目高層有兩梯兩戶、三梯三戶，多層為兩梯兩戶打造私家電梯入戶提升品質(zhì)； 2）項(xiàng)目為低密度大盤，享一站式交通配套； 3）精裝房銷售，3.0智能物業(yè)管理；4）渠道數(shù)量多，拓客范圍廣。,市場(chǎng)情況分析_碧桂園鳳凰首府,93,3

3、,6,13-38,39-84,86,85,89,90,91,92,95,97,98,99,100,102,103,104,9,重點(diǎn)樓盤本周銷售情況南岸花城春天里,市場(chǎng)情況分析_南岸花城春天里,10,重點(diǎn)樓盤本周銷售情況南岸花城春天里,市場(chǎng)情況分析_南岸花城春天里,本次去化分析： 1）項(xiàng)目渠道數(shù)量多，拓客范圍廣； 2）項(xiàng)目銷售人員、渠道人員獎(jiǎng)勵(lì)較高（銷售獎(jiǎng)勵(lì)3000元/套）： 3）網(wǎng)推效果明顯。,11,重點(diǎn)樓盤本周銷售情況江南易居,市場(chǎng)情況分析_江南易居,12,重點(diǎn)樓盤本周銷售情況江南易居,市場(chǎng)情況分析_江南易居,13,重點(diǎn)樓盤本周銷售情況藍(lán)濱城,市場(chǎng)情況分析_藍(lán)濱城,14,重點(diǎn)樓盤本周銷售情況

4、藍(lán)濱城,市場(chǎng)情況分析_藍(lán)濱城,15,重點(diǎn)樓盤本周銷售情況新恒基翡翠城,市場(chǎng)情況分析_新恒基翡翠城,16,市場(chǎng)情況分析_新恒基翡翠城,17,重點(diǎn)樓盤本周銷售情況碧桂園生態(tài)城,市場(chǎng)情況分析_碧桂園生態(tài)城,18,市場(chǎng)情況分析_碧桂園生態(tài)城,19,重點(diǎn)樓盤本周銷售情況張壩天府花園,市場(chǎng)情況分析_張壩天府花園,20,市場(chǎng)情況分析_張壩天府花園,21,重點(diǎn)樓盤本周銷售情況金信世紀(jì)錦源,市場(chǎng)情況分析_金信世紀(jì)錦源,22,市場(chǎng)情況分析_金信世紀(jì)錦源,市場(chǎng)情況_市場(chǎng)總結(jié),23,市場(chǎng)情況_市場(chǎng)總結(jié),市場(chǎng)總結(jié)：目前瀘州市場(chǎng)在售項(xiàng)目較多，且貨源充足，產(chǎn)品業(yè)態(tài)多以高層、多層為主，市場(chǎng)整體均價(jià)在3600至4000元/m左

5、右，城南片區(qū)整體市場(chǎng)均價(jià)3300至3800元/左右，各項(xiàng)目所推出優(yōu)惠政策手段較少，在市場(chǎng)越來(lái)越趨于理性消費(fèi)的情況下，不利于客戶逼單；同時(shí)區(qū)域市場(chǎng)洋房類產(chǎn)品相對(duì)較少，同質(zhì)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)壓力較低，因在此期間推出本項(xiàng)目8、9號(hào)樓洋房沖擊市場(chǎng)，并采用“優(yōu)惠組合拳”弱化客戶購(gòu)房抗性，爭(zhēng)取在年底前取得良好的銷售業(yè)績(jī)。,24,本次上市房源介紹,上市房源情況,請(qǐng)?jiān)斠姼郊?：8、9號(hào)樓房源價(jià)格表 本次新品上市共計(jì)165套房源，總面積17047.12m；其中大部分為兩室兩廳及三室兩廳和頂層躍層洋房。,26,市場(chǎng)分析法,項(xiàng)目8#9#樓定價(jià)策略,目前市場(chǎng)洋房類型物業(yè)相對(duì)較少，中心地段物業(yè)以高層為主，銷售均價(jià)3600元/平米

6、4000元/平米；物業(yè)形態(tài)和地理位置與本項(xiàng)目有可比性的項(xiàng)目銷售均價(jià)約為33003800元/平米；,均價(jià)制定 （1）、根據(jù)市場(chǎng)定價(jià)分析，目前瀘州市場(chǎng)去化率較為理想的定價(jià)（根據(jù)項(xiàng)目地段不同）應(yīng)在33003800元/平米之間； （2）、目前周邊項(xiàng)目成交均價(jià)在3600元/平米4100元/平米左右，本次上市房源11+1電梯洋房區(qū)域市場(chǎng)匱乏產(chǎn)品，本次定價(jià)應(yīng)適采用“低開高走”的價(jià)格整體策略制定，爭(zhēng)取取得最大利潤(rùn)值。 結(jié)論：結(jié)合以上二種價(jià)格制定法，本項(xiàng)目即將推出的洋房產(chǎn)品，建議標(biāo)準(zhǔn)樓層成交價(jià)制定于3900元/平米，洋房頂躍復(fù)式結(jié)構(gòu)，贈(zèng)送屋頂私家花園和使用面積較大，建議成交均價(jià)為4400元/平米。總體成交均價(jià)為

7、4065元/平米。,27,本項(xiàng)目分析法,項(xiàng)目8#9#樓定價(jià)策略,樓棟底價(jià)根據(jù)項(xiàng)目新推房源的樓棟位置、視野情況、單元數(shù)量及面積區(qū)間進(jìn)行制定，每棟房源的實(shí)際成交價(jià)格根據(jù)權(quán)重系數(shù)在制定底價(jià)的基礎(chǔ)上進(jìn)行上調(diào)，以達(dá)到一戶一價(jià)，物有所值。,權(quán)重系數(shù)說(shuō)明： 贈(zèng)送面積（0-10分）：根據(jù)戶型贈(zèng)送空間的大小進(jìn)行權(quán)重分分配，頂躍贈(zèng)送屋頂露臺(tái)的+8分； 面積（0-3分）：面積低于100平米以下的+0.5分，面積每減少8-10平米+0.5分（一室一廳除外）； 朝向（0-3分）：洋房窗戶靠馬路不加分，每棟樓端頭戶型位置+1分； 戶型結(jié)構(gòu)（0-3分）：標(biāo)準(zhǔn)層不加分，私家花園的+3分，頂層躍層贈(zèng)送屋頂露臺(tái)的+2分； 樓層位

8、置（0-5分）：洋房從一樓開始，每上一層+0.5分。 單價(jià)權(quán)重系數(shù)值說(shuō)明：?jiǎn)蝺r(jià)權(quán)重系數(shù)值為40元/分。 附件1：8、9號(hào)樓定價(jià)明細(xì)表。,樓棟示意圖：,28,項(xiàng)目8#9#樓上市策略,（一）、策略思路 根據(jù)階段及總體戰(zhàn)略目標(biāo)為基礎(chǔ)，“強(qiáng)勢(shì)銷售”為主要思路，采取“多拓客，多優(yōu)惠，促成交”為銷售策略，弱化客戶抗性，加大來(lái)客量和現(xiàn)場(chǎng)成交量。 （二）、上市時(shí)間 8、9號(hào)樓本次新品上市共計(jì)165套房源，總面積17047.12m；大部分為三室兩廳和兩室兩廳，頂層為躍層洋房。 暫定2017年1月1日上市； （三）、優(yōu)惠政策 1、蓄客優(yōu)惠： （1）辦卡優(yōu)惠150號(hào)優(yōu)惠100元/平米；51100號(hào)優(yōu)惠80元/平米；101150號(hào)優(yōu)惠50元/平米； 2、訂房?jī)?yōu)惠政策：認(rèn)籌享受交10000抵3000