1、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識,亞龍灣置業(yè)有限公司,目 錄,二、 房地產(chǎn)開發(fā)流程,一、基礎(chǔ)知識,全民所有制：所有權(quán)屬于國家代表的全體人民，具體由國務(wù)院代表國家行使； 集體所有制：村農(nóng)民集體； 村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體； 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體。,一、中國現(xiàn)行土地制度,一、中國大陸現(xiàn)行土地制度,國有土地使用權(quán)出讓,國 家,土地使用者,土地使用權(quán)(一定年限),土地使用權(quán)出讓金(提前支付),土地使用權(quán)出讓(土地一級市場)由國家壟斷。,只擁有土地使用權(quán)，沒有所有權(quán)。,國有土地使用權(quán)出讓方式,招標方式 拍賣方式 協(xié)議方式 掛牌方式,國有土地使用權(quán)出讓年限,居住用地：70年 工業(yè)用地：50年 教育、科技、文化衛(wèi)生

2、、體育用地：50年 綜合或其它用地：50年 商業(yè)、旅游、娛樂用地：40年,一、基礎(chǔ)知識,二、相關(guān)專業(yè)術(shù)語,城市用地,一、基礎(chǔ)知識,一、基礎(chǔ)知識,一、基礎(chǔ)知識,建筑術(shù)語,二、相關(guān)專業(yè)術(shù)語,建筑用地面積,總建筑面積,建筑密度（建筑覆蓋率 ）,容積率,建筑或建筑群實際占用的土地面積,包括室外工程(如綠化、道路、停車場等)的面積,其形狀和大小由建筑紅線加以控制。,總建筑面積是指小區(qū)內(nèi)住宅、公建、人防地下室面積總和。,一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建筑用地面積的比值。它反映土地利用情況和經(jīng)濟性的技術(shù)經(jīng)濟指標,即容積率越大,土地利用程度越高。(計算方式:容積率=總建筑面積/總用地面積（平方米/平方米）) 。,用

3、地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率(%),它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。(計算方式:建筑密度（毛）=總建筑基底面積/總用地面積（%）),一、基礎(chǔ)知識,建筑術(shù)語,二、相關(guān)專業(yè)術(shù)語,用地紅線,道路紅線,經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門依法確認的建設(shè)用地范圍邊界線。,道路用地和兩例建筑用地的分界線，紅線內(nèi)包括車行道、步行道、綠化帶和分隔帶。寬度根據(jù)要求變化，以滿足交通、綠化、通風(fēng)日照、建筑景況和地下管線的要求。,建筑紅線,建筑紅線是指建筑物的外立面所不能超出的界線。建筑紅線可與道路紅線重合,一般在新城市中常使建筑紅線退于道路紅線之后,以便騰出用地,改善或美化環(huán)境,取得良好的效果。,

4、一、基礎(chǔ)知識,建筑術(shù)語,二、相關(guān)專業(yè)術(shù)語,房屋層數(shù),層高,建筑高度,凈高,房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪0以上計算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高在2.20m以上（不含2.20m）的，計算自然層數(shù)。房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計層數(shù)。,層高是指房產(chǎn)高度以層為單位計量，每一層的高度國家在設(shè)計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。,凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。,建筑物室外地面至其檐口或屋面面層的高度。屋頂上的水箱間、電梯機房、排煙機房

5、和樓梯出口小間等不計入建筑高度。,建筑間距,兩棟建筑物或構(gòu)筑物外墻之間的水平距離。建筑間距主要根據(jù)所在地區(qū)的日照、通風(fēng)、采光、消防安全等方面的因素綜合考慮確定,一、基礎(chǔ)知識,建筑術(shù)語,二、相關(guān)專業(yè)術(shù)語,低層建筑,多層建筑,小高層建筑（非規(guī)范性）,高層建筑,高度小于或等于10米的建筑。低層居住建筑為一層至三層。,高度大于10米，小于或等于24米的建筑。多層住宅為四層至六層。,高度大于24米的建筑。中高層住宅為七至九層，高層住宅為十層及以上。,介于多層及高層之間，一般指7-18層之間的建筑。,點式（塔式）建筑,指建筑平面外廓基本成矩形,其長邊與短邊之比小于2的建筑。,板式建筑,指建筑平面外廓基本成

6、矩形,其長邊與短邊之比大于或等于2的建筑,并且短邊長度小于或等于16米。,一、基礎(chǔ)知識,建筑術(shù)語,二、相關(guān)專業(yè)術(shù)語,復(fù)式,躍式,錯層,一個住宅占兩個樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層，一般在首層安排起居室、廚房。餐廳、衛(wèi)生間等。,是一層住宅但較普通住宅高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書房等用樓梯聯(lián)系上下，其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率。,是一套房子不處于同一平面，即房內(nèi)的廳、臥、衛(wèi)、廚、陽臺處于幾個高度不同的平面上。錯層住宅的面積計算方法參照平面住宅面積計算。,土地出讓方式,一、取得國有土地使用權(quán),辦理土地登記,核發(fā)建設(shè)用地批準書 交付土地,發(fā)布出讓公告,編制出讓文件,地價評

7、估 確定出讓底價,編制、確定 出讓方案,公布出讓計劃 確定供地方式,簽訂出讓合同 公布結(jié)果,招 標,拍 賣,掛 牌,協(xié) 議,招拍掛實施,土地出讓方式,(1),(2),(3),(4),(5),(7),(8),(9),申請及資格審查,(6),(10),二、國有土地使用權(quán)出讓流程,土地出讓方式,招 標,招標方式概念,指土地所有者（出讓人）向多方土地使用者（投標者）發(fā)出投標邀請，通過各投標者設(shè)計標書的競爭，來確定土地使用權(quán)受讓人的方式。,招標流程,評標,出讓人,確定標的及標底,投標人,投標,出讓人、投標人,開標,評標小組,確定中標人,對能夠最大限度地滿足招標文件中規(guī)定的各項綜合評價標準，或者能夠滿足招

8、標文件的實質(zhì)性要求且價格最高的投標人，應(yīng)當(dāng)確定為中標人。,土地出讓方式,拍 賣,拍賣方式概念,按照指定時間、地點，在公開場所出讓方用叫價的方法將土地使用權(quán)拍賣給出價最高者（競買人 ）。,拍賣流程,（一）主持人點算競買人；（二）主持人介紹拍賣宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求和其他有關(guān)事項；（三）主持人宣布起叫價和增價規(guī)則及增價幅度。沒有底價的，應(yīng)當(dāng)明確提示；（四）主持人報出起叫價；（五）競買人舉牌應(yīng)價或者報價；（六）主持人確認該應(yīng)價后繼續(xù)競價；（七）主持人連續(xù)三次宣布同一應(yīng)價而沒有再應(yīng)價的，主持人落槌表示拍賣成交；（八）主持人宣布最高應(yīng)價者為競得人。,土地出讓方式,掛 牌,掛牌方式概念

9、,出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬定出讓宗地的交易條件在指定的土地交易所掛牌公告，接受競買人的報價并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出讓結(jié)果確定土地使用者。,掛牌流程,接受新報價,出讓人,宗地信息掛牌公布,競買人,報價,出讓人,更新掛牌價格,出讓人,確定競得人,掛牌起始日,掛牌截止日,掛牌期限屆滿，按照下列規(guī)定確定是否成交：（一）在掛牌期限內(nèi)只有一個競買人報價，且報價高于底價，并符合其他條件的，掛牌成交；（二）在掛牌期限內(nèi)有兩個或者兩個以上的競買人報價的，出價最高者為競得人；報價相同的，先提交報價單者為競得人，但報價低于底價者除外；（三）在掛牌期限內(nèi)無應(yīng)價者或者競買人的報價均低于底價

10、或均不符合其他條件的，掛牌不成交。在掛牌期限截止時仍有兩個或者兩個以上的競買人要求報價的，出讓人應(yīng)當(dāng)對掛牌宗地進行現(xiàn)場競價，出價最高者為競得人。,土地出讓方式,協(xié) 議,協(xié)議方式概念,指政府作為土地所有者（出讓方）與選定的受讓方磋商用地條件及價款，達成協(xié)議并簽訂土地使用權(quán)出讓合同，有償出讓土地使用權(quán)的行為。,劃 拔,劃拔方式概念,指縣級以上人民政府依法批準，在用地者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交其使用，或者將土地?zé)o償交給土地使用者的行為。,三、出讓方式的適用范圍,土地出讓方式,四、招標、拍賣、掛牌的異同,二、開 發(fā) 流 程,二、開發(fā)流程,二、開發(fā)流程,房地產(chǎn)開發(fā)流程可以用“五證”的取得來貫穿

11、,一,二,三,四,五,二、開發(fā)流程,證件解釋,建設(shè)用地規(guī)劃許可證是建設(shè)單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認建設(shè)項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證。,國有土地使用證是證明土地使用者(單位或個人)使用國有土地的法律憑證，受法律保護。,二、開發(fā)流程,開發(fā)商 選址、立項,二、開發(fā)流程,證件解釋,建設(shè)工程規(guī)劃許可證是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設(shè)單位建設(shè)工程的法律憑證，是建設(shè)活動中接受監(jiān)督檢查時的法定依據(jù)。沒有此證的建設(shè)單位，其工程建筑是違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。,建筑工程施工許可證(建筑工程開工證)是建筑施工單位符合各

12、種施工條件、允許開工的批準文件，是建設(shè)單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。,二、開發(fā)流程,證件解釋,商品房銷售(預(yù)售)許可證是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準文件。,二、開發(fā)流程,二、開發(fā)流程,立 項,開工建設(shè),規(guī)劃設(shè)計,取得土地,選 址,竣工驗收,本階段,如果需要尋找合作伙伴,則需要簽定合作意向,協(xié)議及合同書 市場前期判斷只是宏觀方面的粗略判斷,僅從所在區(qū)域的市場供求與潛力進行判斷,二、開發(fā)流程,立 項,開工建設(shè),規(guī)劃設(shè)計,取得土地,選 址,竣工驗收,二、開發(fā)流程,立 項,開工建設(shè),規(guī)劃設(shè)計,取得土地,選 址,竣工驗收,辦理建設(shè)用地規(guī)

13、劃許可證: 需準備文件如下： 立項批復(fù) 建設(shè)項目規(guī)劃審批表 市政府征地批復(fù) 用地釘樁成果 按規(guī)劃意見書要求取得的有關(guān)協(xié)議及批復(fù)文件 審定設(shè)計方案通知書,二、開發(fā)流程,立 項,開工建設(shè),規(guī)劃設(shè)計,取得土地,選 址,竣工驗收,辦理國有土地使用證: 需準備文件如下： 立項批復(fù) 辦理土地出讓手續(xù)申請 審定設(shè)計方案通知書 土地評估報告原件 出讓合同附圖，一式五份，附圖為：釘樁圖 或?qū)徲嬙O(shè)計方案通知書附圖，原土地方國有土地 使用證附圖（加蓋雙方公章） 建設(shè)用地規(guī)劃許可證及釘樁成果通知單 建筑面積與用途說明書 加蓋工商部門備案章的營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 建設(shè)用地批準書或原用地單位的國有 土地使用證、房屋所有權(quán)證、國

14、有土地權(quán)屬 來源證明文件（原件） 與原用地方簽定的土地使用權(quán)及地上物補償 協(xié)議、聯(lián)建協(xié)議及相關(guān)文件 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書等,二、開發(fā)流程,立 項,開工建設(shè),規(guī)劃設(shè)計,取得土地,選 址,竣工驗收,辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證: 需準備文件如下： 供電、給水、市政、燃氣電力等部門意見 建設(shè)項目規(guī)劃審批報表 審定設(shè)計方案 建筑工程施工設(shè)計圖紙 工程檔案登記證明 按審定設(shè)計方案要求取得的 協(xié)議通知書,二、開發(fā)流程,立 項,開工建設(shè),規(guī)劃設(shè)計,取得土地,選 址,竣工驗收,辦理國有土地使用證: 需準備文件如下： 建筑工程施工許可申請表一式兩份 建設(shè)用地規(guī)劃許可證及附件 建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件 施工圖紙設(shè)計文

15、件審查通知書 經(jīng)過備案的施工合同 監(jiān)理單位中標通知書 項目建設(shè)資金落實證明 年度施工計劃 人防工程備案通知書 園林局伐移樹木批準文件 四源費統(tǒng)一收費憑證 質(zhì)量監(jiān)督通知書 安全監(jiān)督通知書 建筑節(jié)能新型墻體收費憑證 統(tǒng)計局登記通知,二、開發(fā)流程,立 項,開工建設(shè),規(guī)劃設(shè)計,取得土地,選 址,竣工驗收,辦理商品房銷售（預(yù)售）許可證: 需準備文件如下： 年度施工計劃 施工合同 地名辦批復(fù) 物業(yè)管理公約批復(fù) 臨時國有土地使用證，國有土地使用權(quán)出讓合同，出讓金繳納證明 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 建筑工程施工許可證 銷售（預(yù)售）房價監(jiān)管協(xié)議書，投資總額達35%以上的證明材料 銷售（預(yù)售）商品房面積測量報告和分攤部

16、位的說明，各層平面圖 市政府征地的批復(fù) 銷售（預(yù)售）商品房圖，裝修標準和設(shè)備簡介等,二、開發(fā)流程,總 結(jié),1.房地產(chǎn)開發(fā)過程中所涉及的部門有: 計委、規(guī)劃局、國土局、建設(shè)局、環(huán)保局、人防辦、氣象局、房管局等,2.房地產(chǎn)開發(fā)過程中從政府部門取得的主要證件有: 建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、商品房銷售(預(yù)售)許可證,3.房地產(chǎn)開發(fā)過程中從開發(fā)商應(yīng)提供的主要文件有: 項目建議書、立項報告、可行性研究報告、設(shè)計方案送審書、施工圖等以及各相關(guān)部門的批文,三、房地產(chǎn)其它知識,1 、房地產(chǎn)價格構(gòu)成: 1、征地補償費：土地補償費、青苗補償費、集體財產(chǎn)補償費、超轉(zhuǎn)人

17、員補償費、農(nóng)轉(zhuǎn)工人員級差補貼、菜田、安置勞動力補償、平地補助費、私人財產(chǎn)補償費。 2、拆遷安置補償費：私房作價、地上物補償費、搬家費、拆房費、碴土清理費、臨時設(shè)施費、周轉(zhuǎn)房費、農(nóng)戶住房原拆原建費、單位拆遷費、安置用房費。 3、其他土地開發(fā)費：三通一平費、勘察設(shè)計費、拆遷征地管理費。 4、住宅建筑安裝工程費：住宅建筑安裝工程造價。 5、附屬工程費：附屬工程包括指煤氣調(diào)壓站、熱力站、開閉所、變電室、鍋爐房、高壓水泵房等。 6、室外工程費：室外工程指上水、污水、雨水、電力、電信、熱力、煤氣、庭院、圍墻、人防出入口等。 7、公共配套工程費：配套工程指幼兒園、文化站、中小學(xué)、衛(wèi)生站、門診部、市場、街道辦

18、事處、居委會、派出所、 工商稅務(wù)所、房管所、市政管理用房等。 8、環(huán)衛(wèi)綠化工程費：綠化費、綠地、公共廁所等。 9、政府性收費及“四源”費：“四源”費包括煤氣廠、熱力氣、自來水廠、污水處理廠。 10、土地出讓金市政費。 11、兩稅一費：營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅、教育附加費。 12、管理費。 13、利潤。,三、房地產(chǎn)其它知識,一、商品房定價 （一）差異定價 1不同地塊樓盤之間的差異 （l）地理位置（2）產(chǎn)品種類（3）工程進度（4）規(guī)劃配套（5）平面設(shè)計（6） 得房率/實用率（7）公司品牌（8）付款方式（9）建材裝潢（10）企劃服務(wù) 2同一樓盤不同單元之間的差異 （1）朝向差異（2）樓層差異（3）邊間

19、差異（4）景觀差異（5）面積差異 （二）競爭定價 (1)市場景氣 (2)企業(yè)戰(zhàn)略(3)競爭地位(4)資金狀況(5)目標利潤 二、商品房的付款方式 （一）一次性付款 （二）建筑期付款 （三）按時間付款 （四）銀行按揭 （五）延期付款,四、房地產(chǎn)按揭貸款知識,辦理商品房按揭貸款的有關(guān)規(guī)定,一、辦理按揭貸款自然人條件 1.既有完全民事行為能力的中國國民及在中國大陸享有居留權(quán)的港、澳、臺居民； 2.年齡在18周歲以下；港、澳、臺最高五成十年; 3.在投資、經(jīng)商、就業(yè)，有穩(wěn)定經(jīng)濟收入; 4.常住戶口居民應(yīng)提供有本市戶口且在本市工作的委托代理人并辦理委托公正； 5.信用良好，有償還本息的能力； 6.購買商

20、品房合同已簽定，并已辦理合同公證或鑒證及產(chǎn)權(quán)交易登記； 7.借款人已在建行開立存款帳戶，有所購房產(chǎn)總價款30%以上的自由資金，并以此作為購房首期付款。 二、貸款個人需向銀行提供的材料 1.申請書 2.貸款人身份證、戶口本的復(fù)印件二份， 3.已婚者應(yīng)當(dāng)提供結(jié)婚證明和配偶身份原件及復(fù)印件，配偶需在申請表上財產(chǎn)共有人處簽字； 4.證明借款人具有穩(wěn)定經(jīng)濟收入，能償還借款本息的資信材料，如工資收入證明；附三個月的工資單； 5.購房一方的月收入不足以償還每月本息，其配偶財產(chǎn)共有人必須共同承擔(dān)還貸責(zé)任，出具穩(wěn)定的收入證明，并簽定共同還貸聲明書 6.有委托的需提供委托書的原件一份，復(fù)印件二份，受托人的身份證復(fù)

21、印件二份。戶口不在本地，但在廈門工作需要提供暫住證一份; 7.建行的龍卡的復(fù)印件一份。 8.銀行規(guī)定的其他材料。 備注：所以的簽字需當(dāng)銀行工作人員的面簽，證件需出示原件。 三、貸款涉及費用 1.辦理貸款需辦理借款期間的財產(chǎn)保險，保險期限等于借款期限，投保金額為房款總價，保險費用為年1，辦理貸款時一次繳清。 四、貸款程序 1、借款人填寫書面申請書并提交上述所需材料； 2、銀行受理資料并調(diào)查，審查所提供的材料； 3、辦理房屋抵押登記手續(xù)（購房戶必須到房管局辦理手續(xù)）并繳交保險金； 4、銀行審批后放貸。,四、房地產(chǎn)按揭貸款知識,五、公積金貸款流程 1、借款人到住房資金管理（分）中心填寫借款申請表并提

22、供相關(guān)資料。 2、住房資金管理（分）中心對借款人進行初審，包括核驗借款申請表、核定借款額度和期限、確定貸款擔(dān)保方式。 3、初審合格，由受委托銀行對借款人進行調(diào)查，內(nèi)容包括：購房行為是否合法；抵押物或枝椏物質(zhì)押物是否符合要求；收入情況，是否有償還本息的能力；有保證人的，保證人是否具有保證資格等。 4、受托銀行調(diào)查合格，出具調(diào)查意見書遞交住房資金管理（分）中心，由住房資金管理（分）中心審批。 5、審批通過，住房資金管理（分）中心簽發(fā)委托貸款通知單。 6、受托銀行接到通知單后，與借款人簽訂借款合同，辦理抵押、質(zhì)押或擔(dān)保手續(xù)，簽訂委托轉(zhuǎn)帳付款授權(quán)書，開立個人貸款專用帳戶。 7、貸款合同生效，住房資金管

23、理（分）中心將資金劃入委托貸款基金，再由委托行將資金劃入開發(fā)商帳戶。 8、借款人按照規(guī)定的方式按時歸還借款。 9、借款人還清貸款本息，結(jié)束抵押擔(dān)保，收回有關(guān)證件。,六、房地產(chǎn)物業(yè)管理,一、物業(yè)管理公司 （一）物業(yè)管理公司的特點 物業(yè)管理公司，是專門從事地上永久性建筑物、基礎(chǔ)設(shè)施及周圍環(huán)境現(xiàn)代化管理，為業(yè)主或用戶提供良好的生活或工作環(huán)境，具有獨立法人地位的經(jīng)濟實體。物業(yè)管理公司的主要職能是遵照國家有關(guān)政策和法規(guī)，運用現(xiàn)代管理科學(xué)手段和先進的維修養(yǎng)護技術(shù)管理物業(yè)，有效維護業(yè)主合法權(quán)益，為業(yè)主和用戶創(chuàng)造一個幽雅、舒適、寧靜、安全的居住和工作環(huán)境。物業(yè)管理公司基本特點，是按照企業(yè)化、專業(yè)化、社會化、制

24、度化的要求管理物業(yè)，堅持“統(tǒng)一管理、綜合服務(wù)”、“取之于民，用之于民”、“以區(qū)養(yǎng)區(qū)”、“自我運轉(zhuǎn)、自我發(fā)展、自我完善”的宗旨。物業(yè)管理公司或組織，是一種經(jīng)營型的經(jīng)濟實體。 （二）物業(yè)管理公司的性質(zhì) 1、物業(yè)管理公司具有獨立的法人資格。 2、物業(yè)管理公司屬于服務(wù)性行業(yè)。 （三）物業(yè)管理公司的權(quán)利和義務(wù) 根據(jù)國家和部委的有關(guān)法律規(guī)章，以及規(guī)范性的物業(yè)管理委托合同的有關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理公司在物業(yè)管理中，有以下一些權(quán)利和義務(wù)。 1、物業(yè)管理公司的權(quán)利主要是： （1）依照物業(yè)管理合同和管理辦法對住宅小區(qū)實施管理費用； （2）依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費用； （3）有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為； （4

25、）有權(quán)要求管委會協(xié)助管理； （5）有權(quán)選聘專業(yè)公司（如清潔公司、保安公司等）承擔(dān)專項管理業(yè)務(wù)； （6）可以實行多種經(jīng)營，以其收益補充小區(qū)管理經(jīng)費。 2、物業(yè)管理公司的主要義務(wù)是： （1）履行物業(yè)管理合同，依法進行經(jīng)營管理； （2）接受管理委員會和住宅小區(qū)內(nèi)居民的監(jiān)督； （3）重大的管理措施應(yīng)當(dāng)提交管委會審議，并經(jīng)管委會認可通過； （4）接受房地產(chǎn)行政主管部門、有關(guān)行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。 二、業(yè)主與業(yè)主管理委員會 （一）物業(yè)業(yè)主 （二）業(yè)主管理委員會性質(zhì) （二）業(yè)主管理委員會的產(chǎn)生和組成 （三）業(yè)主管理委員會的權(quán)利與義務(wù),五、房地產(chǎn)物業(yè)管理,1、業(yè)主管理委員會的權(quán)利主要有： （1）訂業(yè)主管委會章程，代表物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人、使用人，維護房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)利。這是業(yè)主