1、市場點(diǎn)、線、面深度分析 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目定位 營銷戰(zhàn)略 推介策略,腳踩“筋斗云”的連云港,國家戰(zhàn)略層面沿海大開發(fā)推動城市飛速發(fā)展,“沿海大開發(fā)”一周年： 1、2009年6月10日，國務(wù)院通過江蘇沿海地區(qū)發(fā)展規(guī)劃，至此“沿海大開發(fā)”上升為國家戰(zhàn)略高度層面。 2、沿海開發(fā)的戰(zhàn)略定位：區(qū)域性國際航運(yùn)中心，新能源和臨港產(chǎn)業(yè)基地，農(nóng)業(yè)和海洋特色產(chǎn)業(yè)基地，重要的旅游和生態(tài)功能區(qū)。 3、沿海空間開發(fā)格局：“三極一帶多節(jié)點(diǎn)”，其中連云港是三極之一的重要中心城市。 4、沿海開發(fā)總體目標(biāo)：“十一五”期間，本區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長14%左右，到2010年預(yù)期達(dá)到5000億元。,連云港,市場點(diǎn)、線、面深度分析,城市發(fā)展

2、高度決定地產(chǎn)價(jià)值高度,城市進(jìn)入快速發(fā)展期、空間結(jié)構(gòu)向郊區(qū)擴(kuò)散 09年港城人均GDP首超3000美元，根據(jù)發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗(yàn)判斷，城市將進(jìn)入一個(gè)快速的、膨脹的發(fā)展期。 數(shù)據(jù)顯示2009年中心城區(qū)面積首次突破100平方公里，城市空間由中心集中向郊區(qū)擴(kuò)散，城市中心與郊區(qū)的聯(lián)系日益密切。 港口貿(mào)易、金融信貸、房地產(chǎn)等代表性行業(yè)發(fā)展迅速。 連云港口岸全年進(jìn)出口貨值實(shí)現(xiàn)134.7億美元，口岸進(jìn)口的大宗散貨商品仍呈快速增長勢頭； 2009年全市金融機(jī)構(gòu)本外幣各項(xiàng)貸款余額772.5億元，是08年全年貸款增量的2.2倍； 全年共有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目292個(gè)，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成110.81億元。,市場點(diǎn)、線、面深度分析,城

3、市規(guī)劃戰(zhàn)略東進(jìn)、形成“一心三極”空間布局,根據(jù)規(guī)劃，連云港將向東、向大海發(fā)展，未來濱海新城將是連云港整個(gè)城市的核心區(qū)、中心區(qū)；最終形成以東部城區(qū)、新海城區(qū)和贛榆縣為“三極”、濱海新城為“一心”的“一心三極”城市布局。 2010年，規(guī)劃人口超過130萬人，規(guī)劃建設(shè)用地面積達(dá)到160平方公里，基本建成現(xiàn)代化的大城市、充滿活力的區(qū)域中心城市、富有魅力的國際性海濱城市。,市場點(diǎn)、線、面深度分析,江蘇第一 沿海十大和全球百強(qiáng)集裝箱港 蟬聯(lián)中國港口綜合競爭力排行榜第八位 蟬聯(lián)中國船港服務(wù)星光榜五星級港口 在國家新一輪港口規(guī)劃中，被列為全國25個(gè)主樞紐港之一 與上海港、寧波港一起并列為長三角3大主樞紐港,港

4、口戰(zhàn)略地位長三角區(qū)域性主樞紐港,市場點(diǎn)、線、面深度分析,港口貿(mào)易“爆發(fā)式”增長,2009年，全港完成貨物吞吐量1.14億噸、同比增長13.1%，其中外貿(mào)6603.2萬噸、增長20.2%，集裝箱303.2萬標(biāo)箱、增長1.1%。 2010年1到5月，全港完成貨物吞吐量5589萬噸、同比增長18.7%，其中外貿(mào)3231.9萬噸、增長25.1%，集裝箱157.5萬標(biāo)箱、增長46.9%。 2010年全年將沖刺吞吐量1.4億噸、集裝箱400萬標(biāo)箱的奮斗目標(biāo)。2012年港口貨物吞吐量預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)1.6億噸。,市場點(diǎn)、線、面深度分析,價(jià)值洼地T型布局、承接新興產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移,規(guī)劃“T”型，組團(tuán)推進(jìn) 結(jié)合東隴海線產(chǎn)業(yè)帶建

5、設(shè)和沿海經(jīng)濟(jì)帶開發(fā)： 一條以市開發(fā)區(qū)為中心，建設(shè)連云港臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)（柘汪）、海州灣生物科技園區(qū)、贛榆經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、海洋開發(fā)區(qū)、板橋工業(yè)園、燕尾港臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)、連云港化學(xué)工業(yè)園，形成沿海產(chǎn)業(yè)走廊； 另一條仍以市開發(fā)區(qū)為主軸，著力提升海州都市型工業(yè)園區(qū)、東海硅資源加工等產(chǎn)業(yè)群，形成沿東隴海線產(chǎn)業(yè)走廊，最終構(gòu)筑起“T”型產(chǎn)業(yè)框架。 承接蘇南、上海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移 王建華：“連云港不做落后產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移的承接者，而是直接進(jìn)入新醫(yī)藥、新材料、新能源等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，同時(shí)大力發(fā)展以港口為依托的臨港產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，力爭在這一塊與發(fā)達(dá)地區(qū)同步起跑?！?2009年，連云港173家“三新”企業(yè)完成產(chǎn)值326億元，增長34%，高

6、于全市規(guī)模以上工業(yè)增長3.7個(gè)百分點(diǎn)。,柘汪,板橋工業(yè)園區(qū),市場點(diǎn)、線、面深度分析,旅游業(yè)與酒店業(yè)旅游業(yè)帶動酒店業(yè)發(fā)展,旅游業(yè)勢頭良好，在蘇北處于領(lǐng)先水平。 2009年連云港先后在東海及贛榆舉辦了中國生態(tài)旅游年連云港啟動儀式和鄉(xiāng)村旅游節(jié)啟動儀式，全年推出30項(xiàng)鄉(xiāng)村旅游節(jié)慶活動及9條鄉(xiāng)村休閑旅游線路。 全市國家級農(nóng)業(yè)旅游示范點(diǎn)增至11個(gè)，名列全省第5、江北第一。東海國際水晶珠寶城成功創(chuàng)建國家4A級景區(qū)，灌云潮河灣、伊蘆山、東磊景區(qū)創(chuàng)建成功2A級景區(qū)。,旅游收入創(chuàng)新高、酒店業(yè)持續(xù)良性發(fā)展。 連云港全市共有星級飯店64家，其中三星級以上35家。累計(jì)接待國內(nèi)外游客1220.28萬人次，同比增長13.6

7、%； 旅游總收入134.58億元，增長15.4%。 旅游總收入增幅高于游客接待量的增幅，旅游產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)轉(zhuǎn)型增效的發(fā)展態(tài)勢。,市場點(diǎn)、線、面深度分析,招商引資招商政策強(qiáng)化落實(shí)，成為投資熱土,推進(jìn)落實(shí)了萬噸級航道和空港開放等重大事項(xiàng)； 與央企簽訂億元項(xiàng)目合作協(xié)議； 東渡日韓、赴港臺、上京滬進(jìn)行說明推介。,市場點(diǎn)、線、面深度分析,發(fā)展的眼光看連云港 小結(jié),連云港的發(fā)展已經(jīng)上升到國家戰(zhàn)略層面。伴隨國家出臺一系列扶持政策、市政交通設(shè)施的建設(shè)和招商引資力度的加大，連云港市整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景較好。 從歷史發(fā)展來看，連云港城市具備了得天獨(dú)厚的自然和區(qū)位資源，盡管城市經(jīng)濟(jì)落后于大多數(shù)沿海開放城市，但近兩年發(fā)展速度較

8、快，城市提升空間較大，已出現(xiàn)開始步入快速發(fā)展通道的跡象。,產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、交通規(guī)劃完善、城市環(huán)境的改善不僅能提高當(dāng)?shù)氐馁彿恳庠福夷軐?dǎo)入外來購房群體，有助于放大房地產(chǎn)的市場需求、提高購房者的價(jià)格承受能力。 臨港工業(yè)、服務(wù)性的第三產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，會增加城市的商業(yè)和辦公市場的消費(fèi)需求，現(xiàn)代化綜合物業(yè)的出現(xiàn)又進(jìn)一步促進(jìn)了城市的繁榮與發(fā)展，最終實(shí)現(xiàn)城市的持續(xù)性、健康發(fā)展。,市場點(diǎn)、線、面深度分析,新潤研究城市價(jià)值提升給予連云港商業(yè)、辦公市場發(fā)展強(qiáng)有力的支撐,城市規(guī)劃,城市經(jīng)濟(jì),城市發(fā)展規(guī)劃一心三極,人口容量市區(qū)常住99萬人,產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 臨港產(chǎn)業(yè)/新醫(yī)藥新能源產(chǎn)業(yè)/出口加工業(yè)/旅游業(yè),決定,人均可支配收入 城

9、市居民1.7萬,儲備余額1千億,人均GDP 首超3000美元,決定,房地產(chǎn) 需求增加,客戶 購買力 強(qiáng)勁,房地產(chǎn)市場進(jìn)入快速發(fā)展期； 各類型物業(yè)需求增加； 第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展加速了商業(yè)、辦公物業(yè)的繁榮程度。,市場點(diǎn)、線、面深度分析,連云港綜合物業(yè)市場“四大現(xiàn)狀”,市場點(diǎn)、線、面深度分析,連云港綜合物業(yè)現(xiàn)狀之一 寫字樓物業(yè)一直低迷，09年突然井噴，出租狀況一直良好,09年以前，連云港寫字樓物業(yè)面積僅占全市總施工面積的2%。隨著新領(lǐng)導(dǎo)上任、新的城市發(fā)展戰(zhàn)略的制定，新樓盤規(guī)劃中寫字樓、酒店等配套比例不斷上升。,市場點(diǎn)、線、面深度分析,調(diào)研數(shù)據(jù)顯示：新浦區(qū)辦公物業(yè)出租率92.3%，空置率較低，說明目前新浦

10、區(qū)辦公物業(yè)供求基本處于正常合理水平；,連云港現(xiàn)有寫字樓出租率,連云港重點(diǎn)新增寫字樓物業(yè)去化情況,市場點(diǎn)、線、面深度分析,連云港綜合物業(yè)現(xiàn)狀之二 酒店式公寓仍處于“傳統(tǒng)精裝小戶型”階段，去化速度緩慢,以金海國際為代表，港城剛剛出現(xiàn)出現(xiàn)真正意義上的高級酒店式公寓，其他依然呈現(xiàn)“精裝修小戶型”的基本特征； 連云港市區(qū)城市吸引力弱，外來人口少，酒店式公寓的價(jià)值并未真正實(shí)現(xiàn)。 目前l(fā)oft精裝修的小戶型產(chǎn)品缺失。,市場點(diǎn)、線、面深度分析,連云港普通住宅價(jià)格相對較低，酒店式公寓自身物業(yè)管理水平并無太大優(yōu)勢， 沒有形成差異化（營銷模式、產(chǎn)品創(chuàng)新度、物業(yè)管理等方面），因此導(dǎo)致酒店式公寓的銷售速度慢于普通住宅。

11、,市場點(diǎn)、線、面深度分析,連云港綜合物業(yè)現(xiàn)狀之三 一個(gè)核心、三個(gè)次級商圈大格局形成，使得商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展勢頭迅猛,連云港商業(yè)格局分布,連云港確立 “一心三極、一體兩翼”，“戰(zhàn)略東進(jìn)、擁抱大?！钡暮陚コ鞘邪l(fā)展藍(lán)圖。 到 2012年，中心城市規(guī)劃人口超過130萬人，基本建成現(xiàn)代化的大城市、充滿活力的區(qū)域中心城市、富有魅力的國際性海濱城市。 一大批國內(nèi)外的實(shí)力企業(yè)紛紛看好連云港的發(fā)展前景，投資連云港，刺激了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。 從房地產(chǎn)市場開發(fā)情況看，目前政策調(diào)控對商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格影響較小，在房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本日漸 走高，出于對未來競爭發(fā)展的長足考慮。,市場點(diǎn)、線、面深度分析,連云港綜合物業(yè)現(xiàn)狀之四 蘇寧、

12、保利、綠地等外來地產(chǎn)大鱷紛紛入駐， 城市價(jià)值與城市吸引力不斷加強(qiáng),2010年7月20日，綠地集團(tuán)以10億元的代價(jià)拿下了連云港的7宗地塊，7幅地塊總占地面積約為 88.85萬 ； 保利集團(tuán)以3.916億元拿下了2宗土地，土地面積合約為14.4萬 ； 福建融僑集團(tuán)則以3.787億元的價(jià)格拿下了連云港連云區(qū)的一幅土地，占地14.85萬 ；,消息來源：連云港國土局,市場點(diǎn)、線、面深度分析,連云港綜合物業(yè)市場總結(jié),市場表現(xiàn)出區(qū)域發(fā)展不均衡性特征，新浦區(qū)占據(jù)優(yōu)質(zhì)教育、商業(yè)資源，且人口基數(shù)較大，優(yōu)于其他區(qū)； 辦公寫字樓產(chǎn)品由單一化向多元化發(fā)展，辦公、酒店、公寓綜合型產(chǎn)品不斷涌現(xiàn)； 真正意義的酒店式公寓剛剛在

13、連云港出現(xiàn)，酒店式公寓市場價(jià)值并未真正顯現(xiàn)； 商業(yè)氛圍火爆，商業(yè)地產(chǎn)去化,市場點(diǎn)、線、面深度分析,連云港綜合物業(yè)需求特征,市場點(diǎn)、線、面深度分析,時(shí) 間：2010年8月31日-9月3日 地 點(diǎn)：中德商務(wù)大廈、外經(jīng)貿(mào)大廈、兆龍大廈 大陸橋商務(wù)大廈 訪談對象：連云港寫字樓用戶 被訪企業(yè)數(shù)量：34家,寫字樓使用者代表問卷訪談,市場點(diǎn)、線、面深度分析,自用型寫字樓客戶需求分析,56%的租賃業(yè)主對目前的辦公場所不滿意，目 前多數(shù)辦公寫字樓在軟硬件設(shè)施或服務(wù)等方面 已經(jīng)落后于消費(fèi)者的需求； 客戶對于車位、物管和電梯數(shù)量的要求較高， 要換辦公地點(diǎn)也主要是因?yàn)檫@些原因； 36%的企業(yè)考慮購買寫字樓，存在一定的

14、市場 空間，但仍要視新辦公樓的軟硬件設(shè)施而定。,市場點(diǎn)、線、面深度分析,自用型寫字樓客戶需求分析,選擇150以下的企業(yè)所占比例較大，成長型居多； 簡裝、獨(dú)立衛(wèi)生間是多數(shù)企業(yè)對辦公物業(yè)的要求； 寬帶、中央空調(diào)應(yīng)是辦公寫字樓比配的硬件設(shè)施； 同時(shí)考慮配套高級會所，提升項(xiàng)目辦公樓檔次。,市場點(diǎn)、線、面深度分析,自用型寫字樓客戶需求分析,安防、報(bào)紙信件投遞成為必備的辦公軟件服務(wù)； 作為商務(wù)辦公的配套設(shè)施，健身房、商務(wù)中心、 茶社、咖啡廳等高端休閑配套的進(jìn)入，將提升 寫字樓的檔次； 挑高客戶接受度不高（如果做挑高，量不宜過 大，且在銷售前應(yīng)有樣板展示。）,市場點(diǎn)、線、面深度分析,自用型寫字樓客戶需求分析

15、,超過半數(shù)的客戶希望租賃車位，一般打算購買辦公樓的企業(yè)大多數(shù)考慮租賃車位，而打算租賃辦公樓的企業(yè)同時(shí)也只考慮租賃車位，車位的配套數(shù)量為進(jìn)駐辦公單位量的1-1.5倍較適合。,市場點(diǎn)、線、面深度分析,時(shí) 間：2010年8月31日-9月3日 地 點(diǎn)：金海國際售樓處附近、八佰城市走廊、君悅 財(cái)富廣場現(xiàn)場 訪談對象：連云港酒店式公寓潛在客戶 被訪客戶數(shù)量：78人,酒店式公寓目標(biāo)客群代表問卷調(diào)研與訪談,市場點(diǎn)、線、面深度分析,酒店式公寓客戶需求分析,酒店式公寓公寓多集中于40歲以下客戶； 投資與自住比例約3：7； 以高知階層為主，還有一部為部分小型公司及自由職業(yè)者、。,市場點(diǎn)、線、面深度分析,酒店式公寓客

16、戶需求分析,連云港住宅（含公寓）的購買具有較強(qiáng)的地域性； 新浦區(qū)與海州區(qū)（原）偏向原區(qū)域購房； 連云區(qū)大部分客戶也傾向原地購買，部分客戶會 因教育原因在新浦購房。,市場點(diǎn)、線、面深度分析,酒店式公寓客戶需求分析,36-50是酒店式公寓需求主力面積，表明在小面積的同時(shí)也要滿足他們的居住功能； 精裝修是發(fā)展趨勢，也為連云港購房者所接受； 看好區(qū)域前景以及優(yōu)質(zhì)教育資源是促使他們購買酒店式公寓的主要源動力。,市場點(diǎn)、線、面深度分析,幾個(gè)難點(diǎn) 1、寫字樓銷售周期較長 2、酒店式公寓客群窄 3、未來的競爭對手多 4、購房首付比例高 5、酒店經(jīng)營難度大,？,市場點(diǎn)、線、面深度分析,新潤觀點(diǎn)： 通過創(chuàng)新產(chǎn)品設(shè)

17、計(jì)，差異化的營銷手段，完善的酒店式營銷服務(wù)提升產(chǎn)品附加值，樹立一個(gè)真正的國際化綜合物業(yè)標(biāo)桿！,市場點(diǎn)、線、面深度分析,市場點(diǎn)、線、面深度分析 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目定位 營銷戰(zhàn)略 推介策略,項(xiàng)目分析,區(qū)域同質(zhì)項(xiàng)目競爭力考量,項(xiàng)目分析,新浦主要商住項(xiàng)目一覽,東區(qū) 新CBD核心區(qū),中心區(qū) 傳統(tǒng)CPD核心區(qū),市政府,與本案具有同質(zhì)特點(diǎn)的項(xiàng)目,中心區(qū)及周邊縣鎮(zhèn)的人們正在涌向東區(qū)核心區(qū)； 政務(wù)中央商務(wù)區(qū)氛圍越來越濃，人氣、商機(jī)無限！,鼎大鳳凰國際,項(xiàng)目分析,項(xiàng)目概況：總建筑面積約4.8萬；其中一至三層為商業(yè)配套設(shè)施,4-18層為辦公空間.現(xiàn)還剩少量4樓及10樓的物業(yè)面積。裙房采用金鉆麻石材，塔樓黃麻石材；另外在

18、12層局部屋頂上增加一間羽毛球館用房。 均 價(jià)：6500元/ 開盤時(shí)間：2010年6月 交付時(shí)間：2011年6月 面積分割：標(biāo)準(zhǔn)層面積為1000-1200,區(qū)域同質(zhì)項(xiàng)目-金海置業(yè)廣場,點(diǎn)評： 純粹的寫字樓，物業(yè)形態(tài)單一；裝修標(biāo)準(zhǔn)在港城已推綜合物業(yè)項(xiàng)目中較高，內(nèi)部設(shè)有簡單的商務(wù)配置，但缺乏先進(jìn)的完善的酒店式服務(wù)營銷體系。,項(xiàng)目分析,區(qū)域同質(zhì)項(xiàng)目-尚東現(xiàn)代城,點(diǎn)評：面積分割過小，無法滿足大客戶需求；無大型公共空間，無法滿足客戶日常的休閑要求；層高2.9m，較為傳統(tǒng)，沒有LOFT概念；產(chǎn)品無創(chuàng)新設(shè)計(jì),項(xiàng)目概況： 總建約17820平方米 辦公（A座）約7298.5平方米 小型辦公（B座）約3231.5

19、 商業(yè)（裙房）約4674 均 價(jià)：6000元/ 開盤時(shí)間：2010年10月底 交付時(shí)間：2011年8月 面積形式：酒店式公寓38、寫字樓89,項(xiàng)目分析,區(qū)域同質(zhì)項(xiàng)目-君悅財(cái)富廣場,點(diǎn)評：該項(xiàng)目的1-5層為寫字樓，為增進(jìn)產(chǎn)品的市場認(rèn)同度，做了辦公、自住區(qū)域的動線分離的規(guī)劃。但也造成了項(xiàng)目整體定位模糊的營銷弊端。,項(xiàng)目概況： 總建14萬平方米。 價(jià)格：寫字樓5000元/， 單身公寓7000元/ 交付時(shí)間：2010年9月 面積分割：寫字樓80-180 ，單身公寓49 配套自有情況：,項(xiàng)目分析,項(xiàng)目概況： 總建4.3萬平方米，1-4層為商業(yè)裙樓（1、2層層高約5米，3、4層層高約4.5米），5-21層

20、為商務(wù)辦公綜合樓，層高約3.5米； 1層約4767平方米，2-4層每層約4694平方米，520層每層建筑面積約1600平方米。 價(jià)格：6500-7000 開盤時(shí)間：2010年10月底 交付時(shí)間：2011年4月底（保守估計(jì)）,區(qū)域同質(zhì)項(xiàng)目-鼎大鳳凰國際,點(diǎn)評：毛坯交付，只預(yù)留中央空調(diào)管道，同層公用一個(gè)衛(wèi)生間，公共部分及設(shè)施配套缺乏，整體形象包裝及產(chǎn)品檔次不高，僅憑借地塊優(yōu)勢進(jìn)行銷售。,項(xiàng)目分析,項(xiàng)目概況：總占地35073，總建面約17萬，綠化率約37%。由4部分組成，一棟5A級辦公樓觀筑大廈；以及39號樓住宅樓。1號樓里涵蓋了高檔酒店、高檔寫字樓、綜合商業(yè)等。 價(jià)格：住宅5900元/，寫字樓68

21、00元/（售完） 開盤時(shí)間： 交付時(shí)間：2010.10 面積分割：住宅60-90、90-120、120-144 ；寫字樓100-200不等，分為四間，整層出手,區(qū)域同質(zhì)項(xiàng)目-建院未來城,點(diǎn)評：主要為設(shè)計(jì)院內(nèi)部消化，地段優(yōu)勢明顯，寫字樓尚余14樓，停車位供應(yīng)不足。,項(xiàng)目分析,小結(jié),東部城區(qū)CBD、CPD的氛圍與日俱增，產(chǎn)生了無限的商機(jī) 區(qū)域內(nèi)尚無出現(xiàn)與本案整體規(guī)劃定位一致的同質(zhì)化產(chǎn)品 本身自帶內(nèi)置配套的項(xiàng)目鳳毛麟角，給本案帶來巨大的差異化競爭力,標(biāo)桿的綜合物業(yè)條件已經(jīng)具備； 現(xiàn)在我們該做些什么？,項(xiàng)目分析,項(xiàng)目分析-區(qū)域內(nèi)資源,地理位置： 位于公園路和科苑路交叉口, 緊臨連云港市政府辦公廳 環(huán)境

22、: 西側(cè)：又緊臨大型居住區(qū)和大型景觀綠化帶， 北側(cè)：為連云港高教區(qū)，四周為大面積廣場綠化區(qū)域， 具備建設(shè)高星級酒店和寫字樓良好的自然和人文條件。,項(xiàng)目緊臨市政府，是未來中央商務(wù)區(qū)的核心，發(fā)展?jié)摿薮蟆?博物館 美術(shù)館,本案,朝,陽,東,路,公 園 路,巨 龍 路,新海中學(xué) 市圖書館,婦 兒 活 動 中 心,市 政 府,市體校,市法院 檢察院,郁 洲 南 路,蒼梧 綠園,振興垂釣園,項(xiàng)目分析,項(xiàng)目分析-辦公、酒店、商業(yè)和酒店式公寓四大功能的集合體,辦公-國際化商務(wù)辦公空間 商業(yè)-國際化購物休閑空間 酒店-國際化接待會務(wù)空間 酒店式公寓-國際化商務(wù)居住空間,寫字樓,酒店式公寓,商業(yè),五星級酒店,四

23、大功能相輔相成 全面導(dǎo)入設(shè)計(jì)營銷化,項(xiàng)目分析,優(yōu)勢,劣勢,機(jī)會,威脅,地處連云港政務(wù)中心，居住環(huán)境舒適，區(qū)位優(yōu)勢明顯； 連云港唯一高端綜合物業(yè)；,未來面臨較大同質(zhì)化產(chǎn)品競爭 未來宏觀政策調(diào)控的不確定因素,沿海開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，提升了連云港的城市價(jià)值與城市凝聚力； 旅游與對外貿(mào)易產(chǎn)業(yè)即將進(jìn)入快速發(fā)展期，將帶動酒店業(yè)與商務(wù)辦公市場的發(fā)展。,項(xiàng)目分析- SWOT分析,區(qū)域內(nèi)目前配套不成熟，距離主城生活配套距離較遠(yuǎn)； 現(xiàn)有規(guī)劃中，酒店式公寓、寫字樓物業(yè)在連云港的去化難度大；,項(xiàng)目分析,市場點(diǎn)、線、面深度分析 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目定位 營銷戰(zhàn)略 推介策略,定位體系,整體定位 酒店建議 商業(yè)建議 酒店式公寓建議,

24、項(xiàng)目定位,項(xiàng)目定位的五大產(chǎn)品支撐體系,整體,室內(nèi)小尺度水街,小型的、流動的、溫潤的水街貫穿一樓中庭，用潺潺的流水與靈動的空間布局，協(xié)奏本世紀(jì)最唯美的建筑樂章。,創(chuàng)造靈動的活躍的公共空間,1層中庭為最佳設(shè)置地點(diǎn),酒店 產(chǎn)品升級,室內(nèi)淡、海水游泳池,分類型、分性質(zhì)設(shè)置室內(nèi)游泳池，滿足客群業(yè)余喜好，提高項(xiàng)目檔次，解除室外游泳的種種煩惱。,創(chuàng)造高端的休閑的運(yùn)動空間,酒店 產(chǎn)品升級,頂層中庭為最佳設(shè)置地點(diǎn),“垂直商務(wù)花園”港城首個(gè)樓宇合眾景觀辦公區(qū),案例參考1：芝加哥IBM大廈 首創(chuàng)Business Park概念,IBM總部建筑分成了兩部分：大廈主體和公共竹園。大廈的整個(gè)底層完全用作供人們休憩散步的開放

25、式大廳，里面栽滿竹子，被稱為“竹園”。,長椅、矮桌、短凳，以及11叢青綠挺秀的茂竹和若干盆錯落有致的花草。老老少少在此靜坐、進(jìn)餐、閑談、讀寫，進(jìn)進(jìn)出出，互不相擾。,創(chuàng)造生態(tài)公共空間,寫字樓 產(chǎn)品升級,建議設(shè)置位置：每層公共空間 面積：10-20 植被：大廳用慈孝竹；2層以上用小型盆景植物如吊蘭等。,屋頂花園高爾夫,擬建的這個(gè)屋頂花園高爾夫在模擬自然環(huán)境、洞區(qū)布置、運(yùn)動技法、比賽規(guī)則方面，都和一般的高爾夫運(yùn)動相同。標(biāo)準(zhǔn)的18洞球場需要1800米，而迷你高爾夫球場占地面積小，大多都在 400-2000平方米。另需配備休息區(qū)及切桿區(qū)。,創(chuàng)造精英主義的 商務(wù)休閑情懷,寫字樓 酒店 產(chǎn)品升級,屋頂花園咖

26、啡吧,結(jié)合高爾夫球場設(shè)置屋頂花園咖啡吧，供客戶閑散時(shí)間消費(fèi)、休閑。 1、休閑雜志 2、輕音樂 3、晚報(bào),創(chuàng)造精英主義的 商務(wù)休閑情懷,寫字樓 酒店 產(chǎn)品升級,自然主義的花園生態(tài)理念,空中花園,創(chuàng)造景觀化 綠色居住商務(wù)空間,通過空中花園、屋頂花園、室內(nèi)水景和室內(nèi)綠化四方面體現(xiàn)生態(tài)理念； 以室內(nèi)景觀室外化為原則，同時(shí)考慮人性、低碳的雙重設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，將生態(tài)辦公的理念景觀化、空間化。,全盤 產(chǎn)品升級,植物景觀墻,植物景觀墻的設(shè)計(jì)可以是零散點(diǎn)綴式的，也可以是全面覆蓋式的后者通常作為走廊景觀予以表現(xiàn)。,創(chuàng)造線形結(jié)構(gòu)的 綠色辦公空間,全盤 產(chǎn)品升級,電梯：瑞士迅達(dá)原裝進(jìn)口 水泵：德國威樂ABB 供電系統(tǒng)：德國

27、施奈德 ABB 冷卻塔：美國 BAC 樓宇自動化系統(tǒng)：美國江森自控 綜合安保系統(tǒng)：日本松下 智能消防系統(tǒng)：日本能美 一卡通系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)：美國漢軍 背景音樂及公共廣播系統(tǒng)：德國博世原裝進(jìn)口 停車場管理系統(tǒng)：捷順 柴油發(fā)電機(jī)：美國康明斯 鍋爐：英國考克蘭 變頻空調(diào)泵：美國ITT B-G 離心式冷水機(jī)組：美國約克 擦窗機(jī)：澳大利亞考克斯 熱交換站：瑞典阿法拉伐 VAV：英國皇家,產(chǎn)品器材選材建議名錄,寫字樓 產(chǎn)品升級,項(xiàng)目定位的八大價(jià)值支撐體系,項(xiàng)目定位 八大 價(jià)值支撐,1區(qū)位,核心地段，核心引擎，暢享事業(yè)、物業(yè)成長價(jià)值,2機(jī)能,國際化城市大發(fā)展，國際化配套構(gòu)筑商務(wù)政務(wù)休閑高地,3交通,便捷交通接

28、駁城市內(nèi)外，優(yōu)游于各大商務(wù)政務(wù)休閑空間,4規(guī)劃,與城市同步發(fā)展，96000平米構(gòu)筑國際化城市綜合體,5建筑,時(shí)尚、大氣、國際化建筑，打造城市中心新地標(biāo),6景觀,開放型情境式立體商務(wù)公園，倡導(dǎo)泛景觀商務(wù)政務(wù)休閑,7品質(zhì),8物業(yè),酒店式管家服務(wù)，提升商務(wù)政務(wù)休閑價(jià)值,精選建材，高端設(shè)施配置，高檔配套，鍛造精品,整體,定位思考,本項(xiàng)目定位需實(shí)現(xiàn)的戰(zhàn)略意義？, 沿海大開發(fā)戰(zhàn)略下，連云港市城市形象的新名片, 亞歐大陸橋貿(mào)易橋頭堡的商務(wù)政務(wù)休閑核心引擎, 成就連云港本地、外地領(lǐng)導(dǎo)型、創(chuàng)新型企業(yè)的首選高端商務(wù)領(lǐng)地, 連云港首席立體化融入型國際情境地標(biāo)建筑, 構(gòu)建連云港國際商務(wù)政務(wù)休閑的價(jià)值創(chuàng)享平臺,整體,項(xiàng)

29、目定位,政務(wù)新區(qū) 首席 國際 情境復(fù)合體,連云港成熟的新行政、商務(wù)中心,價(jià)值標(biāo)桿 首選休閑辦公地,產(chǎn)品形態(tài)現(xiàn)代化 產(chǎn)品受眾國際化,互動的，娛樂的，生態(tài)的，靈動的，綜合性物業(yè)航母！,整體,關(guān)于酒店的建議,酒店建議,高檔酒店的市場結(jié)構(gòu)性缺失 09年連云港市區(qū)星級酒店64家，其中四星級僅有3家，比重僅為5%，大大低于發(fā)達(dá)國家或成熟地區(qū)的通常比重10%。,在酒店的公共空間和服務(wù)配套上，如公共休憩區(qū)、會議廳、多功能廳、咖啡廳、小型休閑健身場所。強(qiáng)化酒店的商務(wù)休閑功能，吸引城市的高端客群。,彌補(bǔ)市場結(jié)構(gòu)性缺失,酒店建議,酒店設(shè)計(jì)意象示意,酒店建議,酒店設(shè)計(jì)意象示意,酒店建議,關(guān)于商業(yè)的定位考量,商業(yè)建議,

30、定位主題思路,兩個(gè)中心，多個(gè)發(fā)力點(diǎn),以國際影院與餐飲為中心，會務(wù)、休閑、娛樂多管齊下 用影院的磁場聚合效應(yīng)，帶動商業(yè)人氣的的連鎖反應(yīng) 以高端休閑場所及餐飲設(shè)施提升消費(fèi)品質(zhì)，服務(wù)高端客戶,商業(yè)建議,商業(yè)產(chǎn)品定位,一站式城市休閑主題廣場,商業(yè)建議,【MD企劃】三大主題業(yè)態(tài)建議 一站式城市休閑主題廣場,食尚萬象城 金領(lǐng)俱樂部 歡樂全家福,商業(yè)建議,食尚萬象城1F,日式、韓式、泰式以及中西方各色餐飲齊聚一堂 時(shí)刻感受到味蕾在跳舞，時(shí)刻都有大快朵頤的沖動 足不出戶，嘗遍天下美食,商業(yè)建議,金領(lǐng)俱樂部2F,SPA美容、商務(wù)休閑、健身運(yùn)動等 培養(yǎng)客群圈層感，提升項(xiàng)目品質(zhì)及品牌度 始終圍繞CBD核心區(qū)高端客戶

31、做營銷文章,商業(yè)建議,歡樂全家福3F,KTV：全家“暢” 翻天，給嗓子一個(gè)發(fā)泄的舞臺 親子教育：早教班，興趣班，培訓(xùn)機(jī)構(gòu) 電影院：五星級標(biāo)準(zhǔn)興建的豪華多功能影院，享受國內(nèi)外大片帶來的視聽盛宴 游樂場：卡丁車、旋轉(zhuǎn)木馬，閑暇時(shí)光和孩子一起“放輕松”,商業(yè)建議,關(guān)于酒店式公寓的思考,酒店式公寓建議,定義： 是一種提供酒店式管理服務(wù)的公寓，集住宅、酒店、會所多功能于一體，具有“自用”和“投資”兩大功效 特點(diǎn)： “酒店級別的服務(wù)，完全居住生活的關(guān)懷” 十大功能： 洗衣服，24小時(shí)送餐、社區(qū)聚會、幼兒看護(hù),酒店式公寓建議,共享的、自由的、便捷的、商務(wù)的 全面導(dǎo)入國際化商務(wù)居住生活方式,酒店式公寓案例賞析

32、,酒店式公寓建議,深圳,規(guī)模：34000平米，7棟，4-25層，232套公寓 運(yùn)營模式：產(chǎn)權(quán)長期持有，只租不售 管理公司：FRASER (新加坡) 專業(yè)管理公司 租金：9009999元/天；1200099999元/月，一般都有折 扣。最多8折 ，帶精裝修 主要租戶：外籍跨國公司（有通勤車接送）租客為主（7080 ）， 分布較廣，蛇口周邊寫字樓、關(guān)外（寶安、龍崗?fù)馄螅?，散客以南山為?出租情況：目前出租情況較好，近7成，以長租客為主 產(chǎn)品面積：單房：35-113、兩房：147-171、三房：198-286。 四房：248-419平 溢價(jià)因素：中國第一個(gè)LEED認(rèn)證（美國USGBC頒發(fā)）,泰格公寓

33、,上海,ASCOTT （雅詩閣 ）,規(guī)模：共848套 運(yùn)營模式：產(chǎn)權(quán)長期持有，租售結(jié)合 管理公司：雅詩閣集團(tuán) 租金：30000-60000元/月，豪華裝修 主要租戶：外籍跨國公司中層管理人員為主，長租較多，匯豐銀 行租客近5成 產(chǎn)品面積：高級一房：86 、 豪華兩房：133、豪華三房：176 溢價(jià)因素：雅詩閣全球國際性服務(wù)公寓連鎖領(lǐng)導(dǎo)者之一 、國際品牌、享譽(yù)全球,海晟國際公寓,規(guī)模：總占地7萬，總建面21.3萬，容積率2.98，五期酒店式公寓共850套 運(yùn)營模式：對外發(fā)售 管理公司：仲量聯(lián)行 價(jià)格：23000（2005），帶精裝修 主要租戶： 60為活躍投資客 產(chǎn)品面積：單房：45、 一房一廳

34、：70 溢價(jià)因素：核心商務(wù)區(qū)、頂級物管,北京,酒店公寓案例研究對我們的啟示,大多為對外發(fā)售后小業(yè)主對外出租,運(yùn)營模式,大多聘請國際知名品牌管理公司,物管公司,租金售價(jià)均較高，頂級高端公寓售價(jià)驚人,租金或售價(jià),小戶型公寓購買者主要以投資客為主，對于頂級 高端公寓以高端客戶作為資產(chǎn)長期持有者為主,租客和購買者,產(chǎn)品面積區(qū)間適當(dāng)拉開，以投資類以小戶型 為主，大戶型頂級高端公寓為標(biāo)竿產(chǎn)品,產(chǎn)品面積,對外發(fā)售,聘請國際知名物管,品質(zhì)高端保證高價(jià),深挖投資客， 不放頂級客,投資小戶型為主 大戶型為標(biāo)竿,市場點(diǎn)、線、面深度分析 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目定位 營銷戰(zhàn)略 推介策略,營銷戰(zhàn)略,戰(zhàn)略關(guān)鍵詞：三力齊發(fā)、領(lǐng)舞港城

35、！,壹品國際 2.0升級版,營銷戰(zhàn)略 關(guān)鍵詞,產(chǎn)品形象力提升,酒店塑造 “金” 形象招牌 口碑營銷 制造新聞話題 報(bào)紙軟文炒作,營銷戰(zhàn)略 關(guān)鍵詞,酒店形象招牌,酒店塑造形象招牌,為酒店度身打造與其尊貴品質(zhì)相匹配的形象招牌，使之成為酒店形象在廣大受眾口中“代名詞”。如酒店的鎮(zhèn)店之寶、藝術(shù)文化品鑒長廊、標(biāo)志性雕塑建筑等。,藝術(shù)文化長廊示意,異域風(fēng)情孫悟空雕塑示意,鎮(zhèn)店之寶示意示意 （圖為清乾隆御制琺瑯彩杏林春燕圓碗，價(jià)值估為人民幣1.5億元）,制造新聞話題（示例） 業(yè)內(nèi)流言 “壹品國際老板勢要打造連云港國際商務(wù)頂級產(chǎn)品” 網(wǎng)絡(luò)傳言 “傳說有多家跨國公司預(yù)定，導(dǎo)致壹品國際價(jià)格飆升” 報(bào)紙證言 “壹品

36、國際樣板房在交付時(shí)可作為交付標(biāo)準(zhǔn)參考”,制作新聞話題,報(bào)紙軟文炒作,報(bào)紙軟文主題（示例） 1、企業(yè)炒作： 打造連云港未來30年發(fā)展需要的國際化商務(wù)休閑空間 2、產(chǎn)品炒作： 首席國際化商務(wù)休閑空間即將登場 3、板塊炒作： 港城新中心發(fā)展論壇 4、針對目標(biāo)客戶群訴求： 港城大人物首選辦公地在哪里？,銷售力提升,體驗(yàn)中心客戶體驗(yàn)系統(tǒng) 客戶服務(wù)體系 銷售力之服務(wù)革命 活動營銷閃動連云港,營銷戰(zhàn)略 關(guān)鍵詞,50大細(xì)節(jié)感動你！酒店式公寓大堂作為銷售體驗(yàn)中心,“一進(jìn)到這里我就不想走了！”,體驗(yàn)中心,售樓處提檔升級,創(chuàng)造立體的人性化的溫暖的全新的營銷環(huán)境,拋棄傳統(tǒng)售樓中心概念，5E全能生活體驗(yàn)館取而代之 5E

37、生活體驗(yàn)館有書吧、茶水吧、影視欣賞區(qū)、動感模型體驗(yàn)區(qū)、樣板房體驗(yàn)區(qū)、貴賓專屬接待區(qū) 這里有銷售專家的一對一服務(wù)，分業(yè)態(tài)的專案制模式 引進(jìn)生活管家提供更直接、更完善的面對面服務(wù) 引入客戶活動，特有的情境體驗(yàn)，形成高品質(zhì)社區(qū)的印象,5E全能生活體驗(yàn)館,售樓處提檔升級,體驗(yàn)營銷組合應(yīng)包含五大要素： 體驗(yàn)（Experience） 情境（Environment） 事件（Event） 浸入（Engaging） 印象（Effects）,1）體驗(yàn)描述了公司要提供給顧客什么樣的體驗(yàn)； 2）情境就是企業(yè)為顧客創(chuàng)建的“表演舞臺”，是體驗(yàn)產(chǎn)生的外部環(huán)境； 3）事件是特指為顧客設(shè)定的一系列的表演程序； 4）浸入是指要通

38、過營銷手段使顧客真正浸入到企業(yè)所設(shè)計(jì)的事件中； 5）印象是對體驗(yàn)給顧客留下的深刻和難忘的過程的看法。,體驗(yàn)營銷組合5E,售樓處提檔升級,領(lǐng)先全城的營銷理念,售樓處提檔升級,五要素之一“體驗(yàn)”,1、門前預(yù)接待區(qū) 2、模型區(qū) 3、初次來訪客戶接待區(qū)（含視聽展示區(qū)） 4、深度客戶接待區(qū)及后期簽約客戶等待區(qū) 5、銷售控制區(qū) 6、后場辦公區(qū) 7、會議室 8、建材用料展示區(qū) 9、項(xiàng)目背景形象墻 10、飲料、茶水吧臺,售樓處功能體驗(yàn),售樓處提檔升級,新潤客戶體驗(yàn)體系,聆,賞,嘗,聞,感,包括： 廣場音樂 現(xiàn)場音樂 樣板間音樂 顧問語態(tài) 電話彩鈴,包括： 迎賓規(guī)范 現(xiàn)場展示 廣場展示 服務(wù)展示,包括： 現(xiàn)場食

39、品 樣板間食物 其他體驗(yàn),包括： 廣場花卉 現(xiàn)場香水 樣板間咖啡,包括： 現(xiàn)場軟包 現(xiàn)場物料 禮品選擇,體驗(yàn)中心 客戶體驗(yàn)系統(tǒng),五要素之一“體驗(yàn)”,外區(qū)形象導(dǎo)視：精神堡壘、道旗、門頭、噴泉廣場、景觀示范區(qū),五要素之二“情境”,售樓處提檔升級,內(nèi)區(qū)形象導(dǎo)視：企業(yè)形象區(qū)，項(xiàng)目展示區(qū)，洽談區(qū)，茶水吧，活動區(qū)，視聽演示區(qū),1、企業(yè)形象區(qū),2、項(xiàng)目展示區(qū),五要素之二“情境”,售樓處提檔升級,4、茶水吧：杯子、飲水機(jī)、水壺、爆米花機(jī)（兒童用）,3、洽談區(qū)：沙發(fā)、煙灰缸、茶幾、盆景、項(xiàng)目資料展架,五要素之二“情境”,售樓處提檔升級,6、視聽區(qū)：背投,5、活動區(qū)：小型舞臺、互動休閑區(qū)、上網(wǎng)區(qū),簽約區(qū)：沙發(fā)茶幾

40、,辦公區(qū)：文件柜、辦公桌椅,五要素之二“情境”,售樓處提檔升級,售樓處內(nèi)部活動,五要素之三“事件”,精英沙龍,業(yè)主聯(lián)誼,售樓處提檔升級,正大天晴藥業(yè) 康輝藥業(yè) 連云港核電站 詳見附錄目標(biāo)企業(yè)明細(xì),依托當(dāng)?shù)卮罂蛻糍Y源，開展大客戶推薦會、大客戶聯(lián)誼會等系列營銷活動獲取客戶資源，做大客戶關(guān)系平臺。,大客戶營銷活動,項(xiàng)目推廣中期，強(qiáng)力引進(jìn)一家世界500強(qiáng)企業(yè)，造成轟動效果，利用其磁場效應(yīng)，吸引小戶進(jìn)駐，加速項(xiàng)目去化及進(jìn)一步拔高項(xiàng)目形象，同時(shí)為銷售均價(jià)的進(jìn)一步拉動打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)！,活動營銷,五要素之三“事件”,五要素之四“浸入”,通過營銷手段使顧客真正浸入到企業(yè)所設(shè)計(jì)的事件中,售樓處提檔升級,圍繞客戶資

41、源平臺開展?fàn)I銷工作,客戶資源平臺 （俱樂部）,五要素之四“浸入”,售樓處提檔升級,五要素之五“印象”,活力向上的首映禮 積極的向日葵元素導(dǎo)入售樓處內(nèi)外 置業(yè)顧問全體佩戴向日葵笑臉胸牌,售樓處提檔升級,客戶服務(wù)體系,新潤城客戶服務(wù)體系 客戶滿意度制度 專門的客服部門 專職督導(dǎo)全程跟蹤與指導(dǎo),客戶滿意度制度 通過滿意度調(diào)查回訪，有助于了解客戶對項(xiàng)目開發(fā)、工程、銷售、售后、物業(yè)等各環(huán)節(jié)是否滿意，了解客戶各方面的愿望和需求是否被滿足。對于樹立企業(yè)品牌形象至關(guān)重要。,客戶服務(wù)系統(tǒng)： 接受咨詢：圍繞“購房、簽約、入伙”等方面接 受咨詢； 代客求解：對無法直接回答的問題，先做記錄， 再向?qū)I(yè)部門求證，然后給

42、予客戶回復(fù)； 受理投訴：如果您對我們的產(chǎn)品和服務(wù)不滿意， 可直接將意見反饋給客戶服務(wù)中心； 信息傳遞：圍繞項(xiàng)目的相關(guān)信息，客戶服務(wù)中心 將及時(shí)通過手機(jī)短信、電話、傳真、信函或電 子郵件等方式向客戶傳遞。 客戶關(guān)懷：通過“工地開放日、項(xiàng)目固定節(jié)日、 定期回訪”等活動的開展， 與客戶互通感情。,五要素之五“印象”,五要素之五“印象”,領(lǐng)先全城的酒店式物業(yè)服務(wù),領(lǐng)先全城的酒店式物業(yè)服務(wù)；從銷售到售后服務(wù)到業(yè)主入住， 都能體驗(yàn)到自己的尊貴身份。,面對面的軟性感知 微笑外場主管、嚴(yán)謹(jǐn)周到的保安人員、溫馨的茶點(diǎn)服務(wù)、熱情的銷售接待、體貼的后續(xù)關(guān)懷服務(wù),保潔人員,置業(yè)顧問,保安人員,外場主管,吧員,售樓處提

43、檔升級,銷售力之 服務(wù)革命,服務(wù)革命 第一波 銷售體驗(yàn)館“變身” 酒店式公寓大堂 第二波 外在形象是尊重客戶的開始 第三波 給客人配套最專業(yè)的置業(yè)經(jīng)理 第四波 珍惜客戶時(shí)間成本 實(shí)行一對一預(yù)約看樓服務(wù) 第五波 看不見的服務(wù) 第六波 全息化的電腦演示,五要素之五“印象”,活動目的：提升項(xiàng)目的知名度；為案場聚集人氣，提高來客來訪量和成交量。 活動車型：蓮花、保時(shí)捷、林肯、悍馬等 活動內(nèi)容：從售樓處出發(fā)，在車體上標(biāo)注項(xiàng)目LOGO，圍繞我們的目標(biāo)市場區(qū)域進(jìn)行巡展。報(bào)名團(tuán)購前10名(待定)的客戶，可享受乘坐名車駛往售樓處。 活動時(shí)間：12月10日 活動地點(diǎn)：售樓處廣場,名車開盤,我司保留項(xiàng)目,活動營銷,

44、在購買過程中，家庭因素將成為目標(biāo)客群購買時(shí)的重要因素。 富太太計(jì)劃是針對目標(biāo)客群的夫人（相對時(shí)間充沛，善于社交）而形成的，通過美容、保養(yǎng)等講座及舞會的形式獲得目標(biāo)人群家人的好感，從而影響最終購買,富太太計(jì)劃【富太太俱樂部】,活動營銷,豪門盛宴 會員答謝/銀行大客戶聯(lián)誼,邀請對象：業(yè)主、銀行大客戶、當(dāng)?shù)卮笃髽I(yè)領(lǐng)導(dǎo) 活動目的：展現(xiàn)項(xiàng)目實(shí)力與品質(zhì)，保持與老業(yè)主的聯(lián)系，加強(qiáng)老帶新計(jì)劃。 活動內(nèi)容：舉辦城市最高規(guī)格的接待禮遇與服務(wù)。,活動營銷,璀璨暖春名流會,邀請對象：認(rèn)籌客戶、媒體記者 活動目的：時(shí)裝發(fā)布會在售樓現(xiàn)場舉行，體現(xiàn)項(xiàng)目品味。 活動內(nèi)容：時(shí)裝發(fā)布、模特走秀,活動營銷,邀請客戶乘坐熱氣球從空中

45、俯瞰項(xiàng)目及其周邊環(huán)境，從更高的角度（上帝視角）發(fā)現(xiàn)港城之美 【廣告配合】同時(shí)進(jìn)行航拍，配合活動報(bào)廣全部以空拍視角表現(xiàn),天瞰活動（寫字樓開盤）,活動營銷,歐亞大陸橋經(jīng)濟(jì)發(fā)展與創(chuàng)新論壇,搶注國際論壇名稱，牽頭政府，用區(qū)域聯(lián)盟形式共同主辦，例如都市圈、城市聯(lián)盟等，每年由不同的成員城市輪流承辦，造成轟動影響。論壇的主要組織機(jī)構(gòu)設(shè)在連云港。 與政府招商部門牽頭合作，聯(lián)合招商。,其他論壇名稱建議： 中國沿海都市圈論壇 大歐亞都市圈商務(wù)服務(wù)產(chǎn)業(yè)論壇,活動營銷,充分利用連云港當(dāng)?shù)馗鞔竺耖g節(jié)日，參與冠名，擴(kuò)大知名度，吸引注意力。,海州元宵燈會 農(nóng)歷正月十五 海州朐園 連云港玉蘭花會 4月10日14日 東磊景區(qū)

46、白虎山廟會 農(nóng)歷四月八日至十日 海州區(qū) 連云港之夏 7月中旬8月中旬 連島、海州灣 連云港水晶節(jié) 不定期 東?？h 連云港徐福節(jié) 11月24日26日 贛榆縣,節(jié)日冠名,活動營銷,聯(lián)手一線酒店經(jīng)營管理公司,聯(lián)手著名酒店經(jīng)營管理公司對項(xiàng)目進(jìn)行全盤的管理服務(wù)，達(dá)到產(chǎn)品與物業(yè)管理的檔次一致吻合。著名酒店經(jīng)營管理公司的加盟也為項(xiàng)目全城的口碑風(fēng)暴注入一股絕對的力量。 希爾頓酒店集團(tuán)公司 （Hilton Hotels Corporation） 洲際國際酒店集團(tuán) （Intercontinental Hotels Group） 雅高集團(tuán)（ACCOR） 戴德梁行（DTZ）,零干擾、無邊界的大管家服務(wù),營銷戰(zhàn)略 導(dǎo)入

47、酒店式服務(wù)營銷,在連云港率先導(dǎo)入酒店式服務(wù)營銷,將服務(wù)的心態(tài)滲透到房地產(chǎn),營銷戰(zhàn)略 導(dǎo)入酒店式服務(wù)營銷,引入酒店式服務(wù)營銷的6大原因,產(chǎn)品競爭與顧客的需求推進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)品的服務(wù)營銷 服務(wù)營銷規(guī)范化最早的產(chǎn)業(yè)酒店業(yè)，具備同樣的服務(wù)要素和產(chǎn)品特征 房地產(chǎn)業(yè)的核心競爭由單一有幸的物質(zhì)競爭向無形服務(wù)于有型產(chǎn)品組合的競爭轉(zhuǎn)化 成本、投資回報(bào)的再一次重大革命 顧客生活模式的重大轉(zhuǎn)變 房地產(chǎn)與酒店的結(jié)合產(chǎn)生了新的經(jīng)營模塊綜合地產(chǎn)（商場、酒店、公寓、寫字樓）,營銷戰(zhàn)略 導(dǎo)入酒店式服務(wù)營銷,酒店式服務(wù)營銷切入的3大步驟,第一步,第二步,第三步,用規(guī)范的服務(wù)流程改善物業(yè)效率，提高尊重服務(wù)，參與具體服務(wù)管理，提高業(yè)主信任度,參與前期規(guī)劃設(shè)計(jì)，摒棄傳統(tǒng)的會所經(jīng)營，引入酒店與會所結(jié)合的產(chǎn)品,參加營銷中心服務(wù)流程管理，提高客戶對產(chǎn)品的